Les arriérés de loyer sont l'un des problèmes inévitables de la gestion immobilière. En raison de la détérioration de la situation économique des locataires ou d'autres circonstances, il arrive que les loyers ne soient plus payés. Or, le loyer est une source importante de revenus pour les propriétaires, et des arriérés persistants peuvent avoir un impact sérieux sur la trésorerie. Pour stabiliser la gestion d'un bien immobilier, il est essentiel de comprendre les procédures légales, depuis les arriérés de loyer jusqu'à l'exécution forcée, et de réagir au bon moment. Cet article explique la séquence des événements depuis la survenance d'un arriéré de loyer jusqu'à l'exécution forcée de la cession, en tenant compte des aspects juridiques.
En cas d'arriérés de loyers, la réaction de base est d'envoyer tout d'abord un rappel au locataire par l'intermédiaire de la société de gestion. A ce stade, il est conseillé de demander à la société de gestion de le faire, plutôt que de contacter directement le propriétaire.
La société de gestion utilise généralement les moyens de rappel suivants
Il est important non seulement de demander le paiement, mais aussi de confirmer la raison de l'arriéré et les perspectives de paiement à l'avenir.
Si le locataire lui-même ne répond pas ou s'il n'y a pas de perspectives de paiement, il faut contacter le garant solidaire. Le garant conjoint a les mêmes obligations de paiement que le locataire et peut donc être informé de l'arriéré de loyer et invité à le payer.
Il est particulièrement important de noter que la prise de contact avec le garant solidaire nécessite la fixation d'un montant limite en raison d'une modification du code civil. Le montant limite est le montant maximal pour lequel le cosignataire est responsable et doit être clairement indiqué dans le contrat.
Les sociétés de garantie des loyers sont de plus en plus utilisées dans les contrats de location récents. Si une société de garantie des loyers est attachée au contrat, la société de gestion contactera la société de garantie en cas d'arriérés. La société de garantie paie au propriétaire le loyer en retard conformément au contrat, et la société de garantie envoie ensuite des rappels au locataire.
Dans les cas où une société de garantie est utilisée, l'impact sur le propriétaire est relativement faible, mais il convient de noter que la portée et la durée de la garantie de la société de garantie sont limitées.
Si l'arriéré de loyer persiste pendant plus d'un mois, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception est envisagée. Le courrier à contenu certifié est un service postal dans lequel la poste certifie "qui a envoyé un document avec quel contenu, à qui et quand".
Points à prendre en considération lors de l'envoi d'un courrier avec certificat de contenu :
Ce courrier certifié constituera une preuve très importante lors d'un procès ultérieur. Veillez à le conserver, car il peut prouver "quand" et "quel type de notification" a été spécifiquement donné.
Lorsque les arriérés de loyer dépassent deux ou trois mois, une "mise en demeure et résiliation de contrat" est envoyée par courrier avec accusé de réception. Il s'agit d'informer le locataire que si le paiement n'est pas effectué dans un certain délai (généralement une semaine), le contrat de bail sera résilié.
Les éléments à inclure dans le préavis sont les suivants
Cet avis sert à la fois d'avis d'exécution et d'avis d'intention de résiliation conformément à l'article 541 du Code civil, et constitue la première étape de la procédure judiciaire.
Si le paiement n'est pas effectué pendant la période de préavis, le contrat de location est résilié. La résiliation du contrat de location n'est pas autorisée pour le seul motif du non-paiement des arriérés ; la condition légale de la "rupture de confiance" doit être remplie.
Les décisions des tribunaux tendent à reconnaître une rupture de confiance si le locataire a été en retard de paiement pendant trois mois ou plus, mais la décision peut différer en fonction des circonstances de l'arriéré et de l'attitude du locataire.
Les facteurs suivants sont importants pour que la résiliation d'un contrat soit valable
Après la résiliation du contrat, le locataire est tenu de quitter l'immeuble.
Si le locataire ne quitte pas volontairement les lieux après la mise en demeure et la résiliation du contrat, une "action en revendication de l'immeuble" est introduite auprès du tribunal. Cette action exige que l'immeuble soit libéré et que les arriérés de loyer soient payés.
La plainte doit contenir les informations suivantes
Lors de l'introduction d'une action en justice, vous devrez payer des timbres fiscaux (variables en fonction du montant de l'action) et des timbres postaux (environ 6 000 JPY). Si le montant de l'action est relativement faible, il est possible d'utiliser une procédure simplifiée appelée "small claim", mais il est courant de passer par la procédure judiciaire normale pour la cession d'un immeuble.
Lorsque la plainte est déposée, le tribunal signifie un double de la plainte au défendeur (locataire) et fixe la date de la première plaidoirie. Le procès se déroule généralement comme suit
Si le défendeur refuse de recevoir la plainte ou ne répond pas, des procédures telles que la signification ou le jugement sommaire peuvent être utilisées.
Dans les affaires d'arriérés de loyer, les faits étant souvent clairs, il est courant d'obtenir un jugement dans un délai d'un ou deux mois après la première plaidoirie.
Au cours du procès, le tribunal peut recommander une transaction. La transaction peut être recherchée, notamment lorsque le défendeur est présent et propose un paiement échelonné du loyer.
Les principaux éléments d'une transaction sont les suivants
Il existe deux types d'accords : l'accord judiciaire, qui a force exécutoire, et l'accord extrajudiciaire, qui n'est qu'une promesse. Si l'exécution est une condition préalable, il est préférable d'opter pour un règlement judiciaire.
Si les locataires ne déménagent pas volontairement, même après que le jugement soit devenu définitif, il convient d'entamer une procédure d'exécution forcée. Pour demander l'exécution forcée, les documents suivants sont nécessaires
L'octroi d'un titre exécutoire est demandé au greffier du tribunal qui a rendu le jugement. Une attestation de signification ou de notification est également délivrée par le tribunal.
Une fois la demande d'exécution forcée acceptée, un huissier de justice est désigné par le tribunal pour procéder à une enquête sur place. Le magistrat adresse une "mise en demeure" aux occupants et les invite à quitter volontairement les lieux.
Au moment de la mise en demeure, l'huissier se rend sur les lieux et rencontre le locataire. À ce stade également, l'exécution peut être évitée si le locataire quitte volontairement les lieux. Toutefois, si le locataire ne répond pas à la notification, une date et une heure d'exécution seront fixées.
Il s'écoule généralement environ deux semaines entre le dépôt de la requête et la demande, et environ un mois entre la demande et la date d'exécution (date de l'expulsion proprement dite).
Si le locataire ne quitte pas les lieux malgré la mise en demeure, l'exécution forcée (exécution de la remise) est finalement mise en œuvre. L'exécution forcée se fait en présence d'un huissier de justice, avec la collaboration de déménageurs, de changeurs de serrures et d'autres personnes.
Processus d'exécution forcée :
En principe, les frais d'exécution forcée sont à la charge du débiteur (le locataire), mais dans la pratique, le bailleur les supporte temporairement et ils lui seront facturés ultérieurement.
L'exécution forcée entraîne les frais suivants
Ces coûts variant fortement en fonction de la taille du bien et de la quantité de bagages, il est conseillé d'obtenir un devis à l'avance.
Il est extrêmement important d'agir rapidement contre les arriérés de loyer. Il est nécessaire de contacter le propriétaire par l'intermédiaire de la société de gestion dès le début de l'arriéré et d'évaluer la situation. Il est conseillé d'envisager une procédure judiciaire dans les trois mois, car plus les arriérés sont importants, plus il est difficile de les recouvrer.
Il convient notamment de noter qu'il existe un délai de prescription (cinq ans) pour les arriérés de loyer. En cas d'inobservation pendant une longue période, le droit de réclamation peut s'éteindre en raison de la prescription.
En matière d'arriérés de loyer, il est essentiel de respecter la loi. Les actes suivants sont considérés comme un abus de droit et peuvent entraîner une responsabilité juridique ; ils doivent donc être évités à tout prix
Ces actes constituent une atteinte à la vie privée et au droit de séjour du locataire et peuvent faire l'objet d'une demande de dommages et intérêts au titre d'un acte délictuel.
La procédure juridique allant de l'arriéré de loyer à l'exécution forcée est complexe et nécessite des connaissances spécialisées. Il est notamment conseillé de consulter un avocat ou un autre expert dans les cas suivants
Coût approximatif de l'intervention d'un spécialiste :
Bien que ces frais puissent sembler élevés à première vue, ils sont considérés comme bénéfiques à long terme si une action en justice appropriée permet de recouvrer les loyers impayés et de restituer rapidement le bien.
La conservation des preuves est très importante dans le cadre d'une procédure judiciaire. Les documents et dossiers suivants doivent toujours être conservés
Ces éléments de preuve sont importants pour étayer votre demande devant le tribunal.
La jurisprudence récente a rendu plusieurs décisions importantes concernant les arriérés de loyer et les demandes de restitution.
Par exemple, la Cour suprême a jugé illégale une clause du contrat d'une société de garantie de loyer qui considère que le bien est libéré lorsque le locataire a deux mois d'arriérés de loyer et qu'il ne peut être contacté. Cette décision réaffirme le principe selon lequel des procédures légales appropriées sont nécessaires pour libérer le bien.
En mars 2021, un cas d'arriérés de loyer a été porté à l'attention du département de la police métropolitaine, le premier incident de ce type depuis l'amendement de la loi sur l'exécution civile. Il est à espérer que l'amendement de la loi sur l'exécution civile renforcera les procédures de divulgation des actifs des débiteurs et rendra le recouvrement des arriérés de loyer plus efficace.
La modification du Code civil en avril 2020 a rendu obligatoire la fixation d'un montant maximum pour les contrats de garantie individuelle renouvelable. Cela a eu pour conséquence de plafonner la responsabilité du garant solidaire. Par exemple, si le montant maximum est fixé à 1,2 million de yens, le montant maximum qui peut être réclamé au garant conjoint est de 1,2 million de yens, même si le loyer en retard atteint 1,5 million de yens.
Cet amendement vise à clarifier la charge qui pèse sur le garant dans le contrat de bail et à éviter une responsabilité excessive. En tant que propriétaire, il est important d'envisager la fixation d'un montant maximum approprié et le recours à une société de garantie.
Le processus allant des arriérés de loyer à l'exécution forcée est basé sur des procédures prescrites par la loi. Ce processus comprend les étapes suivantes
En prenant des mesures appropriées à chaque étape, il est possible de recouvrer les arriérés de loyers et de procéder à une restitution rapide de l'immeuble. En même temps, il ne faut pas oublier que l'action doit être conforme à la loi et respecter les droits des locataires.
La question des arriérés de loyer est un défi majeur pour les propriétaires, mais avec les bonnes connaissances et une action précoce, les pertes peuvent être minimisées. Dans les cas particulièrement complexes, l'assistance d'un spécialiste peut aider à résoudre le problème plus efficacement.
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