Ces dernières années, avec la revitalisation du marché de l'immobilier d'occasion, le terme de rénovation a été de plus en plus entendu. Mais que signifie exactement la rénovation ? Et quelle est la différence avec la rénovation, qui est souvent confondue avec l'assainissement ?
Dans cet article, INA&Associates, fort de son expérience dans le secteur de l'immobilier, explique tout, des concepts de base de la rénovation à la manière de procéder dans la pratique, d'une manière facile à comprendre pour le consommateur moyen.
Nous espérons que cet article aidera ceux qui envisagent d'acheter ou de rénover une maison ou qui pensent à utiliser un bien de seconde main à prendre la bonne décision. Nous espérons qu'une bonne compréhension de la rénovation vous aidera à faire le premier pas vers la réalisation de votre maison idéale.
La rénovation désigne les travaux de rénovation à grande échelle effectués sur un bâtiment existant afin d'en changer l'usage ou la fonction, d'en améliorer les performances ou d'en augmenter la valeur. Le Conseil de la rénovation définit la rénovation comme "la rénovation visant à régénérer la fonction et la valeur, en tenant compte de l'ensemble de la vie dans la maison, d'une manière globale".
Comme le suggère cette définition, la rénovation n'est pas simplement une réparation ou une restauration à l'état d'origine. Tout en utilisant le cadre d'un bâtiment existant, le plan d'étage peut être modifié pour s'adapter aux modes de vie modernes et les équipements les plus récents peuvent être installés pour augmenter la valeur du bâtiment encore plus qu'il ne l'était lorsqu'il était neuf.
Le mot "rénovation" vient de l'anglais "renovation", qui signifie "restauration ou renouvellement". Au Japon, il attire l'attention, en particulier dans le secteur du logement, et est considéré comme un moyen important d'utiliser efficacement les logements de seconde main et d'améliorer la qualité du parc immobilier.
De nombreuses personnes ont tendance à confondre la rénovation et le remodelage, mais il existe des différences évidentes entre les deux. Le tableau comparatif suivant les examine plus en détail.
| Poste | Rénovation | Rénovation |
|---|---|---|
| Objectif | Restauration/réparation | Amélioration des performances/création de valeur |
| Échelle des travaux | Partielle/petite échelle | Pleine échelle / grande échelle |
| Performance | Inférieure ou égale à la nouvelle construction | Supérieure à celle d'une nouvelle construction |
| Modifications du plan d'étage | En principe, pas de changement | Changements significatifs possibles |
| Période de construction | De quelques jours à quelques semaines | Plusieurs mois |
| Coûts | Relativement peu coûteux | Coûteux |
| Construction pendant que l'on vit dans la maison | Souvent possible | Difficile |
L'objectif principal de la rénovation est de remettre les équipements et les intérieurs délabrés dans un état proche de celui d'un bâtiment neuf. Il s'agit par exemple de remplacer des cuisines ou des papiers peints vétustes, ou encore de passer d'un tatami à un plancher en bois.
La rénovation, quant à elle, vise à améliorer la fonctionnalité et le confort d'un bâtiment au-delà de ceux d'un bâtiment neuf en modifiant radicalement l'agencement ou en installant les équipements les plus récents, tout en utilisant la structure du bâtiment existant. Les exemples incluent la suppression de plusieurs petites pièces pour créer un grand salon/salle à manger ou la transformation d'une pièce de style japonais en une pièce de style occidental.
Les rénovations sont classées en plusieurs types, en fonction de l'ampleur et du contenu des travaux.
La rénovation complète est le type de rénovation le plus étendu, dans lequel l'intérieur d'un bâtiment est transformé en squelette (ossature structurelle uniquement) et tout, de l'agencement aux installations, est entièrement reconstruit. Si elle offre une grande liberté et permet de réaliser une maison idéale, elle est aussi la plus coûteuse et la plus longue.
Les rénovations partielles sont celles qui ne visent que des pièces ou des installations spécifiques. C'est le cas, par exemple, des rénovations portant uniquement sur le système d'alimentation en eau ou sur le salon/salle à manger. Par rapport à une rénovation complète, les coûts peuvent être réduits et il peut être possible d'effectuer les travaux tout en vivant dans le bâtiment.
Les rénovations pour changement d'usage sont des rénovations qui modifient l'usage du bâtiment lui-même. C'est le cas lorsqu'une maison est transformée en bureau ou qu'un magasin est transformé en maison. Les restrictions légales telles que la loi sur les normes de construction et la loi sur l'urbanisme doivent être pleinement vérifiées.
La compréhension de ces types de rénovation vous aidera à choisir la méthode de rénovation la mieux adaptée à vos objectifs et à votre budget.
La rénovation présente de nombreux avantages, mais le tableau ci-dessous résume certains des aspects les plus importants.
| Avantages | Description détaillée |
|---|---|
| Rentabilité | Les coûts totaux peuvent être maîtrisés par rapport à l'achat d'un nouveau bâtiment. |
| Choix élargi de l'emplacement | L'utilisation de biens de seconde main permet de construire des logements dans des endroits favorables. |
| Liberté de conception | Création de l'espace idéal sans être limité par les aménagements existants. |
| Augmentation de la valeur du bien | Augmentation de la valeur des biens immobiliers grâce à une rénovation appropriée. |
| Réduction de l'impact environnemental | Réduction des déchets et utilisation efficace des ressources grâce à l'utilisation des bâtiments existants. |
| Occupation dans un délai court | Achèvement des travaux dans un délai plus court que pour une nouvelle construction. |
La rentabilité est l'un des principaux avantages de la rénovation. Par rapport à l'achat d'une maison neuve, le coût total peut être réduit de 20 à 30 % en combinant l'achat d'un bien immobilier d'occasion et la rénovation. Cet effet est particulièrement prononcé dans les zones bien situées des centres-villes.
L 'élargissement du choix de l'emplacement est un autre avantage important. Les nouveaux biens immobiliers sont souvent construits en banlieue, ce qui limite le choix des bons emplacements en centre-ville. Toutefois, en rénovant des biens de seconde main, il est possible de créer des logements bien situés, à proximité des gares et des commerces.
La création d'un espace idéal grâce à une conception libre est l'attrait unique de la rénovation. Il est possible de concevoir des espaces adaptés à votre style de vie sans être limité par l'agencement existant. Par exemple, il est possible de supprimer des murs pour créer un espace ouvert pour le salon et la salle à manger, ou de créer une salle de loisirs.
En ce qui concerne l'amélioration de la valeur de l'actif, des rénovations appropriées peuvent créer une valeur d'actif supérieure à la valeur du bien au moment de l'achat. En particulier, les rénovations qui améliorent la performance sismique et l'efficacité énergétique peuvent contribuer à maintenir la valeur de l'actif à long terme.
En revanche, les rénovations présentent les inconvénients et les précautions suivants
La nécessité de trouver des logements temporaires pendant la période de construction est l'un des principaux inconvénients. Pour une rénovation complète, la période de construction dure généralement trois à quatre mois, pendant lesquels il est nécessaire de trouver un autre logement. Les frais de logement temporaire et de déménagement doivent également être pris en compte.
Il existe également un risque de coûts de construction supplémentaires inattendus. En particulier dans le cas de biens immobiliers anciens, des problèmes structurels ou des équipements détériorés peuvent être découverts au cours du processus de démolition, ce qui peut nécessiter des travaux plus importants que ceux prévus dans le budget initial.
Dans certains cas, les contraintes structurelles du bâtiment peuvent rendre impossible la réalisation du plan d'étage idéal. Dans le cas des copropriétés, il existe des restrictions sur les changements de plan en raison de la position des murs et des poutres structurelles. En outre, l'emplacement de la plomberie peut rendre difficile le déplacement du système d'alimentation en eau.
Les restrictions hypothécaires sont également un point important à noter. Lorsque l'on achète un bien immobilier de seconde main et que l'on effectue des travaux de rénovation en même temps, le calendrier de l'examen des demandes de prêt hypothécaire et de l'exécution du prêt peut s'avérer compliqué. Il peut être nécessaire de recourir à un prêt spécial pour les travaux de rénovation ou d'envisager un prêt relais.
Il est également essentiel de tenir compte des résidents voisins. En particulier lors de la rénovation d'un immeuble en copropriété, il est nécessaire de se coordonner avec l'association de gestion et les résidents voisins en ce qui concerne le bruit des travaux et les heures de travail. Des séances d'information doivent être organisées avant les travaux et les délais de construction doivent être respectés.
Afin d'évaluer correctement la rentabilité des rénovations, il est important de prendre en compte non seulement l'investissement initial, mais aussi la perspective à long terme.
Du point de vue des coûts du cycle de vie, une décision globale doit être prise, y compris les coûts d'entretien et de gestion après la rénovation et les coûts de réparation futurs. L'utilisation d'équipements et de matériaux de haute qualité peut entraîner des coûts initiaux plus élevés, mais peut également réduire les coûts d'entretien à long terme.
Le maintien et l'amélioration de la valeur des actifs dépendent en grande partie des conditions d'implantation, de la structure du bâtiment et des rénovations. En particulier, les rénovations qui améliorent la performance sismique et l'efficacité énergétique contribuent de manière significative au maintien de la valeur des actifs à l'avenir.
L'effet qualitatif de l'amélioration de la satisfaction des occupants est également un facteur important. La satisfaction que procure la réalisation d'une maison idéale adaptée au style de vie de chacun est un effet important qui ne peut être mesuré en valeur monétaire.
Pour une rénovation réussie, il est important de suivre les étapes appropriées. Le tableau ci-dessous présente le déroulement de base et la durée approximative de chaque étape.
| Phase | Travaux | Durée approximative | Points principaux |
|---|---|---|---|
| 1. planification et consultation | Organisation des besoins, établissement du budget, sélection des fournisseurs | 2-4 semaines | Obtention de devis auprès de plusieurs entrepreneurs |
| 2. étude du site et conception | Étude détaillée, conception de base, conception de la mise en œuvre | 6-8 semaines | Il est important de vérifier les contraintes structurelles. |
| 3. contrats et demandes de permis | Conclusion du contrat de construction, demande des permis nécessaires | 2 à 3 semaines | Confirmation des détails du contrat |
| 4. préparation de la construction | Mise en place d'un logement temporaire, accueil des voisins, commande de matériaux. | 2 à 3 semaines | Il est important d'informer les voisins à l'avance. |
| 5. travaux de démolition | Enlèvement de l'équipement et de l'intérieur existants. | 1-2 semaines | Élimination appropriée des déchets |
| 6. construction de l'ossature du bâtiment | Renforcement de la structure, travaux de tuyauterie et de câblage | 3-4 semaines | Assurance qualité des pièces invisibles. |
| 7. construction intérieure | Travaux de finition des sols, des murs et des plafonds | 4-6 semaines | Contrôle de la qualité des finitions |
| 8. installation des équipements | Installation de la cuisine, de la salle de bains et d'autres équipements | 2 à 3 semaines | Contrôles de fonctionnement et de sécurité |
| 9. achèvement et remise des clés | Inspection finale, nettoyage et remise des clés | 1 semaine | Vérification détaillée des défauts |
L'organisation et la hiérarchisation des besoins sont la clé d'une rénovation réussie. Il est important d'écouter les souhaits de tous les membres de la famille et de clarifier leurs priorités, en tenant compte des implications budgétaires. Si une ambiguïté subsiste à ce stade, des changements importants seront nécessaires plus tard dans le processus, ce qui entraînera une augmentation des coûts et des délais.
En ce qui concerne l'établissement du budget, le budget total doit inclure non seulement le coût de la construction, mais aussi le coût du logement temporaire, les frais de déménagement et l'achat de meubles et d'appareils électroménagers. En règle générale, il est recommandé de prévoir une réserve de 10 à 15 % du budget initial.
Lors de la sélection d'un entrepreneur, il est important d'obtenir des devis auprès de plusieurs fournisseurs et d'évaluer de manière approfondie non seulement le prix, mais aussi la proposition, les antécédents et le service après-vente. En particulier, la vérification des cas de construction antérieurs et des niveaux de satisfaction des clients vous aidera à sélectionner un entrepreneur fiable.
L'importance de l'étude du site peut déterminer le succès ou l'échec d'une rénovation. Les contraintes structurelles et l'état des équipements qui ne peuvent être déterminés à partir des seuls plans doivent être étudiés en détail pour garantir la faisabilité de la conception. En particulier, les propriétés plus anciennes peuvent révéler une détérioration et des problèmes structurels plus importants que prévu.
La vérification des contraintes légales est un autre facteur important. Diverses contraintes légales, telles que la loi sur les normes de construction, la loi sur les services d'incendie et les règles de gestion des copropriétés, doivent être vérifiées pour garantir une conception légale. En particulier, les rénovations impliquant un changement d'usage peuvent nécessiter une demande de certificat de construction.
En ce qui concerne la prise en compte du voisinage, il est important de prévoir de minimiser l'impact de la construction dès le stade de la conception. La prise en compte des aires de stationnement pour les véhicules de construction, des itinéraires de livraison des matériaux, des mesures de réduction du bruit, etc., et l'obtention de la compréhension des résidents voisins à l'avance permettront un déroulement harmonieux de la construction.
Pendant les travaux de démolition, il faut veiller à ce que seules les parties nécessaires soient correctement démolies et que les parties structurelles qui doivent être conservées ne soient pas endommagées. Si des substances dangereuses telles que l'amiante ou le plomb sont découvertes, elles doivent être éliminées de manière appropriée.
Le travail structurel est un processus important qui détermine la qualité de la rénovation. Le renforcement structurel, l'adaptation sismique et l'amélioration de l'isolation sont correctement mis en œuvre pour améliorer les performances du bâtiment. Faire des économies à ce stade peut entraîner des problèmes majeurs par la suite.
Lors de la construction d'installations, il est important de veiller à la qualité de la tuyauterie et du câblage. En particulier, les tuyaux d'alimentation en eau et d'évacuation ainsi que le câblage électrique peuvent nécessiter des réparations importantes si des défauts apparaissent après l'achèvement des travaux. L'utilisation de matériaux appropriés et une construction soignée sont nécessaires.
Les périodes de construction peuvent être raccourcies en améliorant la préparation à l'avance. Les dessins de conception détaillés, la commande anticipée des matériaux et l'organisation des artisans peuvent être réalisés avant le début de la construction afin d'assurer une progression harmonieuse des travaux.
L'optimisation de la gestion des processus peut raccourcir la durée totale de la construction en mettant en œuvre chaque processus en parallèle et en envisageant une séquence de travail efficace. Toutefois, il convient d'éviter de raccourcir les processus de manière déraisonnable au détriment de la qualité.
La facilitation de la communication est un autre facteur important. Une coopération étroite entre le client, le concepteur et l'entrepreneur permet de détecter les problèmes à un stade précoce et d'y répondre rapidement, ce qui raccourcit la durée de la construction.
Cet article a fourni une explication complète de la rénovation, depuis les concepts de base jusqu'à la manière de procéder dans la pratique. Les points essentiels seront rappelés.
L 'essence de la rénovation est la remise à neuf complète d'un bâtiment existant afin d'augmenter sa valeur au-delà de celle d'un bâtiment neuf, et elle est clairement différente d'une simple réparation ou rénovation dans le but de restaurer le bâtiment dans son état d'origine. Avec une rénovation appropriée, il est possible de réaliser une maison idéale tout en améliorant la rentabilité et la valeur de l'actif.
La clé du succès réside dans une planification et une préparation adéquates. Il est important de bien réfléchir à chaque étape, notamment en clarifiant les besoins, en fixant un budget, en sélectionnant des entrepreneurs fiables et en vérifiant les contraintes juridiques. En particulier, il est conseillé de recourir activement aux conseils d'experts sur les contraintes structurelles et les considérations de voisinage.
En ce qui concerne la rentabilité, il est important d'évaluer non seulement l'investissement initial, mais aussi les coûts du cycle de vie à long terme et la satisfaction des occupants d'une manière globale. Des rénovations appropriées ne se contentent pas d'améliorer le cadre de vie, mais contribuent également à maintenir et à augmenter la valeur des actifs à long terme.
Si vous envisagez des rénovations, nous vous recommandons de procéder à des études spécifiques dans les étapes suivantes.
Commencez par organiser les besoins de votre famille. Discutez avec toute la famille des insatisfactions liées à la maison actuelle et au cadre de vie idéal, et clarifiez vos priorités. L'obtention d'un consensus à ce stade constituera la base d'un processus harmonieux par la suite.
Procédez ensuite à une estimation approximative du budget. Fixez un budget total comprenant les coûts d'achat de la propriété, les coûts des travaux de rénovation et les autres dépenses, et envisagez les possibilités de financement. Il est recommandé de consulter les institutions financières sur l'utilisation d'hypothèques et de prêts spécifiques pour les rénovations.
La consultation de spécialistes est une autre étape importante. En faisant appel à l'expertise de sociétés immobilières, de bureaux d'études, d'entreprises de construction et d'autres spécialistes dans leurs domaines respectifs, vous pouvez élaborer un meilleur plan de rénovation.
La rénovation est une option intéressante pour créer une nouvelle valeur dans des bâtiments existants. Avec une planification et une exécution correctes, il est possible de réaliser une maison idéale dans un bon emplacement, ce qui serait difficile à réaliser dans un nouveau bâtiment, et ce de manière rentable.
Cependant, des connaissances professionnelles et une grande expérience sont essentielles pour une rénovation réussie. Il est important de procéder à des études minutieuses et proactives en collaboration avec un partenaire fiable.
Chez INA&Associates K.K., nous offrons un soutien total, de la sélection de la propriété à la planification de la rénovation, afin de réaliser votre maison idéale. Grâce à notre vaste expérience et à notre expertise, nous pouvons proposer la meilleure solution pour les besoins de chaque client. Si vous avez des questions sur les rénovations, n'hésitez pas à nous contacter. Nous ferons de notre mieux pour vous aider à réaliser votre maison idéale.
R1 : La différence de coût entre la rénovation et le remodelage dépend en grande partie de l'ampleur et du contenu des travaux.
Les rénovations partielles peuvent être effectuées pour quelques centaines de milliers à quelques millions de yens, tandis que les rénovations complètes (pour des propriétés d'environ 70 m2) coûtent entre 8 et 14 millions de yens pour les appartements et entre 8 et 20 millions de yens pour les maisons individuelles. (Cela varie en fonction de la qualité de l'équipement).
Cependant, les rénovations sont souvent rentables dans une perspective à long terme, car elles peuvent améliorer les performances du bâtiment et la valeur de l'actif. Il est important de prendre une décision globale, en tenant compte non seulement de l'investissement initial, mais aussi des coûts d'entretien futurs et de la valeur de l'actif.
R2 : Cela dépend de l'ampleur et du contenu des travaux de construction, mais dans le cas d'une rénovation complète, il est difficile d'effectuer des travaux tout en vivant dans la maison.
Pour les rénovations partielles, il peut être possible de procéder aux travaux par étapes tout en vivant dans les pièces qui ne sont pas rénovées. Cependant, comme l'approvisionnement en eau sera temporairement indisponible pendant la période de construction, il faut trouver des moyens alternatifs.
Dans le cas d'une rénovation complète, il est nécessaire de trouver un logement temporaire pendant la durée des travaux. Nous recommandons de fixer un budget total qui inclut le coût de l'hébergement temporaire.
R3 : La rénovation d'un appartement est soumise à des contraintes structurelles et à des restrictions imposées par les règles de gestion.
Les contraintes structurelles comprennent des restrictions sur les changements de plan d'étage en raison de la position des murs porteurs et des poutres. En outre, il peut être difficile de déplacer le système d'alimentation en eau en raison de la position des tuyaux. Il est important de confirmer la faisabilité du projet par une étude détaillée du site à l'avance.
Les restrictions imposées par les règles de gestion comprennent la limitation de la durée des travaux, la limitation des matériaux pouvant être utilisés et l'obligation de fournir des explications préalables au voisinage. Dans certains cas, la notification ou l'approbation de l'association de gestion est requise avant le début de la construction, d'où la nécessité d'une confirmation préalable.
R4 : Le contenu de la garantie pour les travaux de rénovation dépend de l'entrepreneur et des travaux de construction.
En général, une garantie de 5 à 10 ans est fournie pour la partie structurelle et de 1 à 3 ans pour la partie équipement. Toutefois, il est important de vérifier les détails de l'étendue et des conditions de la garantie avant de signer un contrat.
Il est également conseillé d'envisager la souscription d'une assurance garantie et la réalisation d'une inspection par un tiers, au cas où le constructeur serait menacé de faillite. La qualité du service après-vente est également un facteur important dans le choix d'un constructeur.
R5 : Il existe plusieurs options pour financer les coûts de rénovation.
Le prêt hypothécaire est un moyen de financer en une seule fois l'achat d'un bien immobilier d'occasion et les travaux de rénovation. Les taux d'intérêt sont bas et les remboursements peuvent être effectués sur une longue période, mais le processus de sélection peut être rigoureux et prendre du temps.
Les prêts à la rénovation sont des prêts destinés uniquement aux travaux de rénovation. Par rapport aux prêts hypothécaires, la procédure d'examen est plus rapide et plus facile, mais les taux d'intérêt sont souvent plus élevés et les périodes d'emprunt plus courtes.
L'autofinancement est une autre option. Il n'y a pas de charge d'intérêt et il n'est pas nécessaire de se préoccuper des remboursements, mais il faut disposer d'une somme d'argent importante.
La meilleure option de financement dépend des circonstances individuelles et il est conseillé de consulter des institutions financières et des experts.