Lorsqu'on envisage d'acheter ou d'investir dans un bien immobilier, la structure du bâtiment est l'un des facteurs de décision les plus importants. La construction en béton armé, en particulier, est un type de structure largement utilisé dans les immeubles en copropriété et les bâtiments commerciaux, et une bonne compréhension de ses caractéristiques permettra de choisir judicieusement un bien immobilier.
Cet article explique la structure de base de la construction en béton armé, ses avantages et ses inconvénients, sa durée de vie utile et le processus de sélection d'un bien immobilier, d'une manière facile à comprendre pour le grand public. Sur la base de l'expertise que nous avons développée dans le secteur immobilier, nous fournissons des informations pratiques pour vous aider à faire le bon choix de propriété.
RC-Zukuri est l'abréviation de "Reinforced Concrete" (béton armé) , qui s'appelle en japonais Reinforced Concrete Zukuri (béton armé Zukuri ). Il s'agit d'une structure composite combinant l'acier d'armature et le béton. C'est une excellente méthode de construction qui utilise les avantages de chaque matériau tout en complétant ses inconvénients.
Le béton est extrêmement résistant aux forces de compression, mais vulnérable aux forces de traction. Inversement, l'acier d'armature présente une excellente résistance aux forces de traction, mais n'est pas aussi performant que le béton face aux forces de compression.
Le processus de construction d'une structure en béton armé commence par la mise en place des barres d'armature conformément aux plans de conception, suivie du coulage du béton. En durcissant, le béton s'intègre à l'armature et fonctionne comme une structure unique. Cette intégration offre une excellente résistance aux forces extérieures telles que les tremblements de terre et le vent.
Dans la construction sur site, la précision de la mise en place des barres d'armature, le contrôle de la qualité du béton et la période de durcissement sont des facteurs importants. Si ces processus sont correctement gérés, un bâtiment en béton armé qui fonctionne comme prévu sera réalisé.
Outre la construction en béton armé, il existe d'autres types de structures de bâtiments : en bois, à ossature métallique (S) et en béton armé (SRC). Le tableau ci-dessous compare les caractéristiques des principaux types de structures.
| Type de structure | Principaux matériaux | Résistance aux tremblements de terre | Résistance au feu | Isolation acoustique | Coûts de construction | Principales applications |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Construction en bois | Bois de construction | Moyenne | Faible | Faible | Faible | Maisons individuelles, appartements de faible hauteur |
| Construction en acier (construction S) | Acier | Élevée | Moyenne | Moyenne | Moyenne | Bâtiments de moyenne et grande hauteur, usines |
| Construction RC | Béton armé + béton | Élevée | Élevée | Élevée | Moyenne à élevée | Copropriétés, bâtiments commerciaux |
| Construction SRC | Acier + acier renforcé + béton | Très élevé | Élevée | Élevée | Haut | Immeuble de grande hauteur |
Comme le montre ce tableau comparatif, la construction en béton armé offre un excellent équilibre entre les propriétés d'isolation contre les tremblements de terre, le feu et le bruit, ce qui en fait un type de structure approprié pour les complexes résidentiels et commerciaux de moyenne et grande hauteur.
La principale caractéristique de la construction en béton armé est son excellente résistance aux tremblements de terre. La structure intégrée de l'acier d'armature et du béton offre une résistance élevée aux forces horizontales causées par les tremblements de terre. En particulier, les bâtiments en béton armé construits après les nouvelles normes de résistance sismique entrées en vigueur en 1981 sont conçus pour résister à un tremblement de terre d'intensité 6 ou 7 sans s'effondrer.
En fait, de nombreux bâtiments en béton armé convenablement conçus et construits ont échappé à de graves dommages lors du grand tremblement de terre de Hanshin-Awaji et du grand tremblement de terre de l'est du Japon, ce qui prouve leur grande résistance aux tremblements de terre. Il s'agit d'un facteur extrêmement important en termes de préservation à long terme de la valeur de l'actif lors d'un investissement immobilier ou de l'achat d'une maison.
Un autre avantage majeur de la construction en béton armé est sa grande résistance au feu. Le béton est un matériau incombustible qui conserve longtemps sa résistance structurelle, même lorsqu'il est exposé à des températures élevées. Selon le code de la construction, la construction en béton armé est approuvée comme résistante au feu et est considérée comme une structure qui offre un temps d'évacuation suffisant en cas d'incendie.
Cette résistance au feu permet également de réduire les primes d'assurance. Les primes d'assurance incendie varient fortement en fonction de la structure du bâtiment, les bâtiments en béton armé étant classés dans la catégorie des "structures en T" (structures résistantes au feu), dont les primes sont les plus basses. Par rapport aux bâtiments en bois, les primes d'assurance peuvent être réduites de moitié environ, ce qui contribue à réduire les coûts d'entretien à long terme.
Un autre avantage majeur de la construction en béton armé réside dans ses performances en matière d'isolation acoustique, un facteur important dans les environnements urbains. La densité élevée du béton bloque efficacement la transmission des bruits provenant des étages supérieurs et inférieurs et des unités voisines. En particulier, les propriétés dont l'épaisseur de la dalle (partie en béton du plancher) est de 200 mm ou plus bénéficient d'une isolation acoustique telle que la plupart des bruits de la vie quotidienne ne sont pas gênants.
Cette performance en matière d'isolation acoustique est également un facteur important dans la gestion locative. L'amélioration de la satisfaction des locataires peut se traduire par un allongement de la durée de location et une réduction du risque d'inoccupation. Elle réduit également de manière significative le risque de problèmes dans le voisinage, ce qui constitue un avantage majeur en termes de gestion.
La durabilité à long terme des bâtiments RC est un facteur particulièrement important dans l'investissement immobilier. Avec une conception, une construction et un entretien appropriés, les bâtiments en béton armé peuvent résister à 50 ou 100 ans d'utilisation, voire plus. C'est de loin la plus longue durée de vie d'un bâtiment, comparée à la durée de vie typique des bâtiments en bois, qui est d'environ 30 ans.
La durabilité à long terme est également directement liée au maintien de la valeur de l'actif d'un bâtiment. Comme il y a peu de détérioration structurelle au fil du temps, un entretien adéquat peut garantir des revenus locatifs et une valeur de vente stables à long terme.
L ' un des principaux inconvénients de la construction en béton armé est le coût élevé de la construction. Par rapport aux bâtiments en bois, les coûts des matériaux et de la construction ont tendance à être plus élevés. En particulier, les coûts de construction sont plus élevés en raison des nombreux processus qui nécessitent des compétences spécialisées, comme le coffrage, l'acier d'armature et le travail du béton.
Des coûts de construction élevés entraînent un investissement initial plus important. Lorsque l'on envisage un investissement immobilier, il est important d'élaborer un plan de revenus et de dépenses qui tienne compte de cet investissement initial élevé. Toutefois, si l'on tient compte de la durabilité à long terme et des faibles coûts d'entretien mentionnés ci-dessus, l'efficacité de l'investissement peut souvent être bonne dans une perspective à long terme.
Les bâtiments en béton armé se caractérisent structurellement par leur poids élevé. Cela peut nécessiter des travaux d'amélioration du sol tels que des travaux de pilonnage sur des terrains où le support du sol est insuffisant. En outre, lors de la reconstruction d'un bâtiment existant, il peut être nécessaire de refaire une étude du sol et de le renforcer.
Le poids du bâtiment influe également sur le degré de liberté de conception. La construction de grandes ouvertures ou de cages d'escalier peut entraîner des restrictions en matière de calcul structurel, ce qui peut avoir une incidence sur le plan de conception.
Le contrôle de la condensation est une question importante dans les bâtiments en béton armé. Le béton a une conductivité thermique élevée, de sorte que la condensation est plus susceptible de se produire lorsqu'il y a une grande différence entre les températures extérieure et intérieure. La condensation peut se produire en hiver et provoquer des moisissures, en particulier dans les bâtiments dont l'isolation est insuffisante.
Une isolation appropriée, l'installation de systèmes de ventilation et le contrôle de l'humidité sont des mesures importantes pour prévenir la condensation. Si ces mesures ne sont pas prises, l'environnement de vie peut se dégrader et le bâtiment se détériorer, c'est pourquoi il faut prendre des précautions suffisantes dès la phase de conception.
La durée de vie légale des bâtiments en béton armé est définie par la législation fiscale comme étant de 47 ans. Il s'agit du nombre d'années utilisé dans les calculs d'amortissement et qui diffère de la durée de vie réelle du bâtiment. La durée de vie réelle des bâtiments RC dépend largement de la qualité de la conception, de la construction et de l'entretien, mais il est possible qu'un bâtiment bien géré soit utilisé pendant plus de 100 ans.
Selon une étude du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports, la durée de vie moyenne d'un bâtiment en béton armé est d'environ 68 ans, mais il s'agit d'une statistique relative à la démolition qui n'indique pas les limites structurelles. En fait, avec des réparations régulières et un entretien approprié, ils peuvent être utilisés pendant des périodes encore plus longues.
Des inspections régulières sont essentielles pour la longévité des bâtiments en béton armé. Il est particulièrement important de détecter rapidement les fissures dans les murs extérieurs, la corrosion de l'acier d'armature et la détérioration de la couche d'étanchéité. Si ces problèmes ne sont pas résolus, la structure peut se détériorer et nécessiter des réparations importantes.
Le code de la construction exige des rapports périodiques pour les bâtiments dépassant une certaine taille, mais même pour les autres bâtiments, il est recommandé qu'une inspection spécialisée soit effectuée une fois par an.
Une partie importante de l'entretien des bâtiments de CR est la mise en œuvre systématique de réparations. Les principaux éléments de réparation et leurs cycles sont les suivants
| Éléments de réparation | Cycle de réparation | Coût estimé (par m2) | Remarques |
|---|---|---|---|
| Peinture des murs extérieurs | 10-15 ans | 3 000 à 5 000 yens | Maintien de l'esthétique, garantie de l'étanchéité |
| Imperméabilisation des toits | 15-20 ans | 8 000 à 12 000 yens | Travaux importants pour éviter les fuites |
| Système d'alimentation en eau et de drainage | 20-30 ans | 15 000-25 000 yens | Renouvellement complet de la tuyauterie |
| Réparations importantes des murs extérieurs | 25-30 ans | 80 000-120 000 yens | Réparation complète des murs extérieurs |
La mise en œuvre systématique de ces réparations permettra de maintenir les performances du bâtiment à long terme et de préserver la valeur de l'actif.
Dans de nombreux cas, les condominiums et autres immeubles en copropriété faisant l'objet d'une propriété par section disposent d'un plan de réparation à long terme, qui estime les travaux de réparation nécessaires sur une période d'environ 30 ans et leurs coûts, et qui établit un fonds de réserve approprié pour les réparations.
Les plans de réparation à long terme sont un élément important non seulement pour l'entretien et la gestion des bâtiments, mais aussi pour la planification des revenus et des dépenses de l'investissement immobilier. Une estimation précise des coûts de réparation permet de prendre des décisions d'investissement plus justes.
Les points les plus importants à vérifier lors du choix d'un appartement en copropriété sont l'année de construction et les normes de résistance sismique appliquées : les bâtiments dont la construction a été approuvée après le 1er juin 1981 sont soumis aux nouvelles normes de résistance sismique et présentent une résistance sismique nettement supérieure à celle des bâtiments construits avant cette date (anciennes normes de résistance sismique).
Les bâtiments construits selon la nouvelle norme parasismique sont conçus pour ne pas s'effondrer en cas de tremblement de terre d'intensité 6 ou 7, et les primes d'assurance contre les tremblements de terre sont moins élevées que celles des bâtiments construits selon l'ancienne norme parasismique. En outre, les institutions financières offrent souvent des conditions de prêt plus favorables pour les bâtiments construits selon la nouvelle norme de résistance sismique.
Les antécédents de l'entreprise de construction et du concepteur constituent un facteur important pour déterminer la qualité d'un bâtiment. Les bâtiments construits par de grandes entreprises générales ou des entreprises de construction ayant fait leurs preuves dans la région bénéficient généralement d'une qualité de construction élevée et d'une sécurité à long terme.
Les antécédents du concepteur structurel sont également importants : la conception structurelle des bâtiments en béton armé requiert un haut degré d'expertise, et les bâtiments construits par des concepteurs structurels expérimentés sont susceptibles d'être plus sûrs et plus rationnels dans leur conception.
Une gestion appropriée est essentielle pour maintenir la valeur de l'actif des copropriétés en béton armé. Il est important de vérifier en détail la gestion de l'association de gestion, l'état du fonds de réserve pour les réparations et l'historique des réparations passées.
Une attention particulière doit être accordée à toute insuffisance du fonds de réserve pour les réparations. Si un fonds de réserve approprié n'est pas constitué, il est possible qu'une somme forfaitaire importante soit perçue à l'avenir ou que les travaux de réparation soient reportés. Il s'agit d'un risque qui peut entraîner une détérioration du cadre de vie et une baisse de la valeur des actifs.
L'emplacement est le facteur le plus important lors de la sélection des condominiums RC en tant qu'immeubles de placement. Il est important d'évaluer de manière exhaustive la distance par rapport à la gare, l'environnement immédiat et les plans de développement futurs, et de choisir un emplacement où l'on peut s'attendre à une demande de location à long terme.
En particulier dans les zones urbaines, le temps de marche depuis la gare la plus proche a un impact significatif sur le niveau des loyers. En général, les biens situés à moins de 10 minutes de marche peuvent s'attendre à une demande locative stable et à un faible risque d'inoccupation.
Pour les condominiums d'investissement RC, il est important de choisir un plan et des équipements adaptés au groupe cible. En général, les appartements de 1K à 1DK pour les célibataires et de 2LDK à 3LDK pour les familles sont considérés comme très demandés.
Les biens immobiliers dotés d'équipements répondant aux besoins des locataires modernes (par exemple, l'accès à Internet, les boîtes de livraison, les fermetures automatiques, etc.
Il est essentiel de calculer précisément les revenus et les dépenses lors d'un investissement dans un immeuble en copropriété. Il est nécessaire de calculer le rendement réel de l'investissement en prenant en compte le prix d'achat, les dépenses, les revenus locatifs annuels, les frais de gestion, les fonds de réserve pour les réparations, les taxes, etc.
En particulier, les fonds de réserve pour les réparations et les frais de gestion étant généralement plus élevés pour les copropriétés en RC que pour les appartements en bois, il est important de calculer les revenus et les dépenses en tenant compte de ces coûts.
La construction en béton armé est une structure de bâtiment qui présente d'excellentes propriétés en matière de résistance aux tremblements de terre, de résistance au feu et d'isolation acoustique. Bien que les coûts de construction soient élevés, la durabilité à long terme et la facilité d'entretien et de gestion en font une forme structurelle qui permet d'obtenir une excellente efficacité d'investissement dans une perspective à long terme.
Lorsque l'on envisage d'acheter ou d'investir dans un bien immobilier, il est important de bien comprendre les caractéristiques de la construction en RC et d'évaluer de manière exhaustive l'année de construction, l'entreprise de construction, le statut de la gestion et d'autres facteurs. En particulier, en choisissant un bien immobilier conforme aux nouvelles normes de résistance aux tremblements de terre à partir de 1981 et correctement entretenu et géré, vous pouvez vous attendre à une préservation à long terme de la valeur de l'actif et à des revenus stables.
INA & Associates Ltd offre un soutien complet à votre investissement immobilier, depuis la sélection des biens immobiliers RC jusqu'à leur gestion. Si vous avez des questions sur les propriétés RC, n'hésitez pas à nous contacter.
La construction RC (béton armé) est une combinaison d'acier d'armature et de béton, tandis que la construction SRC (béton armé en acier) comporte une armature en acier supplémentaire. La construction en béton armé est le type de construction le plus courant pour les copropriétés ordinaires et offre des performances adéquates.
La ligne directrice générale pour le fonds de réserve pour les réparations des condominiums en RC est d'environ 200 à 300 yens par mètre carré de surface privée et par mois. Toutefois, ce montant varie considérablement en fonction de la taille, de l'âge et de l'emplacement de l'immeuble. Les directives du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports recommandent de fixer un montant de réserve approprié sur la base d'un plan de réparation à long terme.
Un immeuble en copropriété de 30 ans peut être un bon investissement s'il est correctement entretenu et géré. Les facteurs importants sont l'état d'avancement des réparations à grande échelle, l'état du fonds de réserve pour les réparations et l'état de la gestion de l'association de gestion. En outre, il est indispensable que le bâtiment soit conforme aux nouvelles normes de résistance aux tremblements de terre (1981 ou plus tard).
Les performances d'isolation acoustique d'une construction en béton armé sont déterminées par l'épaisseur de la dalle de plancher et la construction des murs. Dans les propriétés dont l'épaisseur de la dalle de plancher est de 200 mm ou plus, les bruits domestiques généraux (bruits de pas, conversations, etc.) seront isolés à un niveau à peine perceptible. En revanche, les instruments de musique et les téléviseurs à volume élevé peuvent déranger les voisins, même dans une construction RC.