Ces dernières années, l'intérêt pour l'investissement immobilier s'est accru parmi les personnes fortunées. Selon les dernières recherches menées par l'Institut de recherche Nomura, le nombre total de ménages aisés et très aisés au Japon s'élève à environ 1,65 million.
Dans cet article, j'explique en détail pourquoi les personnes fortunées choisissent d'investir dans l'immobilier, en me basant sur mon expérience en tant qu'INA&Associates Ltd, une entreprise qui se concentre principalement sur les personnes très fortunées. Je fais également référence à des stratégies d'investissement spécifiques basées sur l'environnement du marché en 2025, et j'espère que les lecteurs trouveront ces informations utiles dans leur gestion d'actifs.
L'une des principales raisons pour lesquelles les particuliers fortunés choisissent d'investir dans l'immobilier est la possibilité de s'assurer un revenu disponible stable. Contrairement aux investissements en actions ou en obligations, l'investissement immobilier génère un flux de trésorerie continu sous la forme de revenus locatifs mensuels.
Les données du marché pour le premier trimestre 2025 montrent que l'on peut s'attendre à des rendements de surface de 3 à 5 % pour les appartements en copropriété, tandis que l'on peut s'attendre à des rendements d'environ 8 % pour un seul appartement en copropriété ou un immeuble d'appartements. Ces chiffres représentent un retour sur investissement intéressant dans l'environnement financier actuel, avec des taux d'intérêt à long terme de 1,1 %.
Dans de nombreux cas, les projets que j'ai proposés à mes clients ont permis d'obtenir des rendements stables de 5 à 7 % par an dans des biens immobiliers de premier ordre situés en centre-ville. Il est possible de s'assurer des revenus à long terme avec un risque d'inoccupation minimal, en particulier dans les immeubles bien situés et bien gérés.
L'attrait des revenus non gagnés réside dans le fait que l'actif génère automatiquement des revenus sans que l'investisseur n'ait à s'occuper de ses propres affaires quotidiennes. Étant donné que de nombreuses personnes fortunées sont extrêmement occupées par leur travail quotidien, ce type de programme "laissez l'argent travailler pour vous" est extrêmement précieux.
Les avantages fiscaux de l' investissement immobilier sont extrêmement importants pour les HNWI. Pour ces derniers, dont le taux d'imposition sur le revenu est élevé, les économies de profits et de pertes réalisées grâce à l'investissement immobilier peuvent s'avérer très avantageuses.
Dans le cadre d'un investissement immobilier, l'amortissement du bâtiment, les frais de gestion, les frais de réparation et les intérêts sur les emprunts peuvent être comptabilisés comme des dépenses. Ces dépenses créent un déficit comptable qui peut ensuite être imputé sur les revenus du travail ou de l'entreprise afin de réduire la charge fiscale globale.
Pour donner un exemple concret, si une personne aisée disposant d'un revenu annuel de 20 millions de yens enregistre un amortissement de 3 millions de yens par an grâce à un investissement immobilier, elle peut économiser environ 1,5 million de yens au titre de l'impôt sur le revenu et de la taxe d'habitation combinés. Il s'agit d'un facteur qui augmente considérablement le taux de rendement réel de l'investissement.
En outre, l'investissement immobilier par le biais d'une société peut bénéficier d'autres avantages fiscaux. Dans le cas des personnes fortunées dont le taux d'imposition sur le revenu des particuliers est élevé, la charge fiscale peut être réduite de la différence entre le taux d'imposition sur les sociétés et le taux d'imposition sur le revenu des particuliers, ce qui explique pourquoi de nombreux clients choisissent d'investir dans l'immobilier en créant une société.
Les mesures relatives aux droits de succession sont une question inévitable et importante pour les personnes fortunées. L'investissement immobilier est un moyen extrêmement efficace de planifier les droits de succession.
La valeur imposable des biens immobiliers au titre de l'impôt sur les successions est bien inférieure à la valeur réelle du marché. Étant donné que les terrains sont évalués au prix du terrain en bordure de route (environ 80 % de la valeur marchande) et que les bâtiments sont évalués au prix de l'impôt foncier (environ 70 % de la valeur marchande), la valeur imposable aux fins de l'impôt sur les successions peut être réduite par rapport à la détention d'un bien en espèces.
En outre, en utilisant l'exception spéciale pour les petits terrains à bâtir, etc., il est possible d'obtenir une réduction de l'évaluation pouvant aller jusqu'à 80 %. Par exemple, même un terrain d'une valeur estimée à 100 millions de yens peut être ramené à une valeur estimée de 20 millions de yens en appliquant cette exception spéciale, ce qui se traduit par une réduction très importante de l'impôt sur les successions.
Dans le cas des biens locatifs, la réduction de l'évaluation des terrains avec droit de bail s'applique également. On peut s'attendre à une réduction supplémentaire des droits de succession en raison de la réduction de l'évaluation basée sur le ratio de la propriété foncière x le ratio de la propriété locative (généralement 30 %).
| Types de mesures relatives aux droits de succession | Taux de réduction | Conditions d'application |
|---|---|---|
| Dispositions spéciales pour les petits terrains à bâtir, etc. | Maximum 80%. | Jusqu'à 330 m2, à usage résidentiel et professionnel |
| Réduction de la valeur locative des terrains à bâtir | Environ 30 %. | Terrains destinés à la location |
| Réduction de la valeur des bâtiments | Environ 30 %. | Sur la base de la valeur imposable de l'impôt foncier |
L'un des principaux attraits de l'investissement immobilier est la possibilité d'utiliser l'effet de levier. En empruntant auprès d'institutions financières, il est possible d'investir beaucoup plus que ses propres fonds, ce qui améliore considérablement l'efficacité de l'investissement.
Dans le contexte actuel des taux d'intérêt, il est possible d'obtenir des prêts à des taux d'intérêt de l'ordre de 1 à 2 % pour des biens immobiliers de qualité. Si un bien immobilier rapporte entre 5 et 7 %, la différence entre le taux d'emprunt et le taux d'intérêt sur le prêt représente effectivement le retour sur investissement, ce qui augmente considérablement le rendement des fonds propres.
Prenons l'exemple d'un bien immobilier d'une valeur de 100 millions de JPY acheté avec 20 millions de JPY de fonds propres et 80 millions de JPY d'emprunts. Si le revenu locatif annuel est de 6 millions JPY (rendement de 6 %) et que le taux d'intérêt de l'emprunt est de 1,5 %, le taux d'intérêt annuel de l'emprunt est de 1,2 million JPY. Le revenu annuel réel serait de 4,8 millions de JPY, ce qui signifie qu'un taux de rendement élevé de 24 % peut être atteint pour un rendement de 20 millions de JPY de fonds propres.
Toutefois, l'effet de levier comporte également des risques. Une gestion attentive des risques est nécessaire, car l'augmentation des taux d'inoccupation et des taux d'intérêt peut vous empêcher d'atteindre les rendements escomptés. Lorsque je fais une proposition à un client, je simule toujours plusieurs scénarios et je formule un plan d'investissement qui minimise les risques.
La diversification du portefeuille est extrêmement importante dans la gestion des actifs des personnes fortunées. Outre les actifs financiers tels que les actions, les obligations et les liquidités, des actifs réels tels que l'immobilier peuvent être incorporés pour diversifier les risques.
Comme l'immobilier présente un schéma de fluctuation des prix différent de celui du marché boursier, il a le potentiel de garantir des rendements stables même lorsque le marché boursier est dans le marasme. En effet, même pendant le choc Lehman en 2008 et le choc Corona en 2020, les biens immobiliers de premier ordre ont conservé des prix relativement stables.
Dans les portefeuilles que je propose à mes clients, je recommande généralement que 30 à 50 % des actifs totaux soient détenus dans l'immobilier. Cela permet de diversifier efficacement le risque de volatilité du marché tout en garantissant un revenu stable.
Ces dernières années, face aux inquiétudes croissantes concernant l'inflation dans le monde, l'attention s'est portée sur les investissements immobiliers ayant un effet de couverture de l'inflation. L'immobilier étant un actif réel, sa valeur tend à augmenter en fonction de la hausse des prix en période d'inflation.
Au Japon, les prix des nouveaux biens immobiliers ne cessent d'augmenter en raison de la hausse des coûts des matériaux de construction et de la main-d'œuvre. Cela augmente également la valeur relative des biens immobiliers existants, ce qui devrait permettre de préserver la valeur des actifs à long terme.
Les loyers ont également tendance à augmenter en fonction de l'inflation. Dans les centres-villes, en particulier, les loyers sont soumis à une forte pression à la hausse, ce qui signifie que des rendements réels stables peuvent être garantis même dans un environnement inflationniste.
Il n'est pas rare que les loyers augmentent de 20 à 30 % sur une période de dix ans dans les projets sur lesquels j'ai travaillé. Cela équivaut à des augmentations de loyer de 2 à 3 % par an et permet de réaliser des gains réels supérieurs au taux d'inflation.
Comparé aux investissements en actions et en devises, l'investissement immobilier se caractérise par un risque de volatilité des prix relativement faible. Les prix de l'immobilier sont moins influencés par le sentiment du marché à court terme et tendent à se former sur la base de l'équilibre offre-demande à long terme et des fondamentaux économiques.
Si l'on considère le marché de l'immobilier en 2025, les prix augmentent globalement en raison de la réduction de l'offre et de la faiblesse des taux d'intérêt. La demande reste supérieure à l'offre, en particulier pour les biens de premier ordre dans les centres-villes, et la stabilité des prix est maintenue.
Cependant, même si le risque de fluctuation des prix est faible, le choix de l'emplacement et la sélection des biens sont extrêmement importants. Lorsque je propose des biens à mes clients, je me concentre sur les facteurs suivants
L'évaluation exhaustive de ces facteurs permet de sélectionner des biens immobiliers susceptibles de conserver une valeur stable à long terme, afin de minimiser le risque de fluctuation des prix.
La sélection des biens immobiliers est le facteur le plus important de l'investissement immobilier patrimonial, car c'est la clé du succès. Sur la base de mon expérience avec de nombreux clients, je recommande d'évaluer les biens immobiliers en fonction des critères suivants
Importance de l'emplacement
Comme le dit l'adage de l'investissement immobilier, "l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement", l'emplacement est le facteur le plus important pour déterminer la valeur d'un bien immobilier. Pour les investissements à forte valeur patrimoniale en particulier, il est important de sélectionner des biens immobiliers qui répondent aux critères de localisation suivants
Stratégies d'investissement par type de bien
| Type de bien | Rendement attendu | Montant approximatif de l'investissement | Caractéristiques et avantages |
|---|---|---|---|
| Immeubles en copropriété | 3-5% (dans le cas des condominiums) | 30-100 millions de yens | Facile à gérer, grande liquidité |
| Copropriétés d'une seule unité | 6-8% (100 millions à 500 millions de yens) | 100-500 millions de yens | Rendement élevé, grande contrôlabilité |
| Appartements individuels | 7-9% (dans le cas d'un seul bâtiment) | 50-200 millions de yens | Prix relativement bas, rendement élevé |
| Immeubles de bureaux | 3-5% (à partir de 500 millions de yens) | Plus de 500 millions de yens | Très stable, pour les gros investissements |
| Immeubles de vente au détail | 4-6% | Plus de 300 millions ¥ | Dépend des locataires, expertise requise |
Importance de la diligence raisonnable
Des enquêtes détaillées sur les biens immobiliers (due diligence) sont essentielles pour les investissements de haut niveau. Lorsque je fais des recommandations à mes clients, je mène des enquêtes approfondies sur les points suivants
L'utilisation de sociétés offre des avantages fiscaux significatifs pour les personnes fortunées qui investissent dans l'immobilier. Pour les personnes fortunées dont le taux d'imposition sur le revenu des personnes physiques est élevé, l'effet d'économie d'impôt lié à l'utilisation de la différence entre le taux d'imposition sur les sociétés et le taux d'imposition sur le revenu des personnes physiques est extrêmement important.
Économies d'impôt grâce à la constitution d'une société
Une personne fortunée dont le taux d'imposition sur le revenu des personnes physiques est de 45 % (55 % avec la taxe d'habitation) et le taux d'imposition sur les sociétés de 23,2 % (pour les petites et moyennes entreprises) peut bénéficier d'une économie d'impôt due à la différence de taux d'imposition d'environ 30 % en investissant dans l'immobilier.
Si le revenu immobilier annuel est de 10 millions de yens, la charge fiscale pour un particulier est d'environ 5,5 millions de yens, alors que pour une société elle est d'environ 2,32 millions de yens, réalisant ainsi une économie fiscale annuelle d'environ 3,18 millions de yens.
Avantages spécifiques de l'utilisation d'une société
Points à prendre en compte lors de la création d'une société
Bien que l'investissement immobilier par l'intermédiaire d'une personne morale présente de nombreux avantages, il convient de noter les points suivants
Lorsque je fais des recommandations à mes clients, je tiens compte de ces avantages et de ces inconvénients et je conçois un plan d'investissement qui est le mieux adapté à leur situation.
En matière d'investissement immobilier, les stratégies de sortie sont un facteur important à prendre en compte dès le début de l'investissement. Dans le cas d'investissements de haut niveau, une stratégie de sortie à long terme est nécessaire, en particulier dans la perspective d'un héritage ou d'une succession d'entreprise.
Stratégie de sortie par la vente
Une stratégie de sortie par la vente d'un bien immobilier doit tenir compte des facteurs suivants
Stratégies de sortie par l'héritage
Les stratégies de sortie par héritage sont extrêmement importantes pour les personnes fortunées :
Stratégies de sortie par le biais de la succession d'entreprise
Stratégies de succession d'entreprise dans le cas d'investissements immobiliers d'entreprise :
Dans les plans d'investissement que je propose à mes clients, j'envisage toujours des stratégies de sortie multiples et j'établis un système qui peut répondre avec souplesse aux changements des conditions du marché et des situations familiales.
Les particuliers fortunés choisissent d'investir dans l'immobilier pour des raisons très diverses, mais à la base de ces raisons, il y a un fort besoin de constitution d'un patrimoine stable et de stratégies fiscales efficaces. Les sept raisons expliquées dans cet article sont autant de facteurs importants pour résoudre les problèmes de gestion de patrimoine propres aux particuliers fortunés.
Récapitulatif des points clés
Recommandations basées sur l'environnement d'investissement en 2025
Dans le contexte actuel, le marché de l'investissement immobilier se porte bien malgré la hausse des taux d'intérêt : en 2024, l'investissement immobilier a atteint 5 000 milliards de yens et l'environnement d'investissement devrait rester favorable aux acheteurs comme aux vendeurs en 2025.
Cependant, il y a aussi des facteurs à prendre en compte, tels que l'augmentation des rendements attendus des investissements en raison de la hausse des taux d'intérêt et de l'augmentation des coûts de construction. À la lumière de ces changements dans l'environnement, nous recommandons une stratégie d'investissement qui se concentre sur les points suivants
Vers les prochaines actions
L'investissement immobilier est un moyen extrêmement efficace de gérer le patrimoine des personnes fortunées, mais les connaissances et l'expérience professionnelles sont essentielles pour réussir. Une perspective globale est nécessaire, depuis la sélection des biens jusqu'aux stratégies fiscales et de sortie.
INA&Associates propose des stratégies d'investissement immobilier sur mesure aux particuliers très fortunés, en fonction de leur situation patrimoniale et de leurs objectifs d'investissement. Avec le "capital humain" et la "confiance" au cœur de notre gestion, notre mission est de soutenir nos clients dans la construction d'un patrimoine à long terme.
Si vous souhaitez discuter de vos besoins en matière d'investissement immobilier ou de votre stratégie d'investissement plus en détail, n'hésitez pas à nous contacter. Grâce à notre expérience et à notre expertise, nous pouvons vous aider à atteindre vos objectifs en matière de gestion d'actifs.
A1 : Le montant minimum d'investissement dans l'immobilier pour les particuliers fortunés varie considérablement en fonction de leurs objectifs et stratégies d'investissement, mais en général, beaucoup commencent avec 30 millions JPY ou plus.
Dans le cas des investissements en copropriété, les montants d'investissement vont de 30 millions JPY à 100 millions JPY pour les propriétés de premier ordre dans les centres-villes. En revanche, l'investissement dans une seule copropriété ou un seul immeuble d'habitation nécessite un investissement compris entre 100 et 500 millions JPY.
L'important n'est pas le montant de l'investissement, mais la sélection du bien approprié en fonction de vos objectifs d'investissement. Il est important de choisir un bien avec un effet de réduction de valeur élevé si l'objectif principal est d'éviter les droits de succession, ou un bien avec un rendement élevé si l'objectif est de générer un revenu stable.
Lorsque je fais des recommandations à mes clients, je préconise une stratégie consistant à fixer la part de l'investissement immobilier dans le patrimoine total à environ 30-50 % et à étendre l'ampleur de l'investissement par étapes tout en diversifiant les risques.
R2 : Les effets d'économie d'impôt de l'investissement immobilier varient fortement en fonction du niveau de revenu de l'investisseur et de l'importance de l'investissement, mais il est possible de réaliser des économies d'impôt de plusieurs millions à plusieurs dizaines de millions de yens par an si l'on en fait un usage approprié.
Économies d'impôt sur le revenu et de taxe d'habitation
Si une personne aisée disposant d'un revenu annuel de 20 millions de yens investit dans un immeuble de rapport d'une valeur de 100 millions de yens et pratique un amortissement de 5 millions de yens par an, elle peut économiser environ 2,75 millions de yens d'impôt sur le revenu et de taxe d'habitation (en appliquant le taux d'imposition maximal de 55 %).
Effet d'économie des droits de succession
L'effet de cette mesure sur les droits de succession est encore plus important : en investissant 100 millions de yens de liquidités dans l'immobilier, la valeur imposable au titre des droits de succession peut être réduite à environ 50 millions de yens. Avec un taux d'imposition de 50 %, l'effet de réduction de l'impôt sur les successions est d'environ 25 millions de yens.
Effets d'économie d'impôt liés à l'utilisation d'une société
Dans le cadre d'un investissement immobilier par le biais d'une société, les économies d'impôts ne peuvent être réalisées que par la différence entre le taux de l'impôt sur le revenu des personnes physiques et le taux de l'impôt sur les sociétés. Si une personne fortunée dont le taux d'imposition sur le revenu est de 45 % investit à un taux d'imposition sur les sociétés de 23,2 %, elle peut s'attendre à une économie d'impôt d'environ 22 % en raison de la différence entre les taux d'imposition.
R3: Il est important de commencer le plus tôt possible à investir dans l'immobilier pour lutter contre les droits de succession . En effet, une période de préparation suffisante est nécessaire pour maximiser l'effet de l'économie de droits de succession.
Concept de timing optimal
Stratégies d'investissement par âge
Lorsque je fais des recommandations à mes clients, je formule un plan d'investissement étape par étape basé sur le calcul des droits de succession et les économies d'impôts nécessaires. En commençant à un stade précoce, il est possible de sélectionner le bien le plus approprié parmi un plus grand nombre d'options.
R4. Les risques liés à l'investissement immobilier sont multiples, mais ils peuvent être minimisés en prenant les bonnes mesures.
Principaux risques et contre-mesures
| Type de risque | Détails spécifiques | Méthodes de prévention |
|---|---|---|
| Risque de vacance | Ne pas trouver de locataires | Sélection minutieuse de l'emplacement et fixation d'un loyer approprié |
| Risque de baisse des loyers | Baisse des loyers du marché | Sélection d'emplacements où la demande est stable |
| Risque de hausse des taux d'intérêt | Augmentation des taux d'emprunt | Utilisation de taux d'intérêt fixes, ajustement des ratios d'emprunt |
| Risque de catastrophe | Dommages causés par un tremblement de terre, un incendie, etc. | Souscription d'une assurance, vérification de la résistance aux tremblements de terre |
| Risque de liquidité | Difficultés lors de la vente | Sélection d'emplacements et de biens immobiliers très liquides |
Principes de base de la gestion des risques
Dans les plans d'investissement que je propose à mes clients, j'envisage toujours plusieurs scénarios de risque et j'étudie à l'avance les contre-mesures à prendre pour chacun d'entre eux. S'il est impossible d'éliminer complètement les risques, une bonne gestion peut accroître la sécurité de votre investissement.