En 2025, le taux d'inflation au Japon a atteint 3,3 %, soit le niveau le plus élevé parmi les pays du G7. Dans un contexte de hausse continue des prix, de nombreux investisseurs recherchent des moyens de préserver leur patrimoine. Parmi les particuliers fortunés, l'investissement immobilier suscite un intérêt croissant comme mesure de protection contre l'inflation.
Pourquoi l'immobilier est-il un excellent bouclier contre l'inflation ? Dans cet article, INA&Associates Co., Ltd. explique les raisons pour lesquelles l'immobilier résiste bien à l'inflation d'un point de vue professionnel et propose des stratégies efficaces de protection des actifs.
Nous vous présentons de manière systématique les connaissances nécessaires à la préservation de vos actifs, notamment les caractéristiques des biens immobiliers en tant qu'actifs tangibles, le lien entre les revenus locatifs et l'inflation, ainsi que les stratégies d'investissement concrètes mises en œuvre par les personnes fortunées.
Entre 2024 et 2025, l'économie japonaise montre clairement qu'elle sort d'une longue période de déflation. Selon les dernières données publiées par le ministère de l'Intérieur et des Communications, l'indice des prix à la consommation a augmenté de 3,3 % en juin 2025 par rapport à l'année précédente, ce qui représente le niveau le plus bas depuis novembre dernier, mais reste néanmoins élevé.
Il convient de noter en particulier que le taux d'inflation du Japon est le plus élevé des pays du G7. Les prix des services ont augmenté de 1,3 % et ceux des biens de 5,6 % par rapport à l'année précédente, ce qui reflète clairement les caractéristiques de l'inflation importée. Cette situation bouleverse les certitudes économiques traditionnelles du Japon et oblige les investisseurs à élaborer de toute urgence de nouvelles stratégies de gestion de patrimoine.
La hausse des prix entraîne une diminution de la valeur réelle de l'argent liquide et des dépôts bancaires. Par exemple, si l'inflation se maintient à 3 % par an, 1 million de yens aujourd'hui ne vaudra plus que 970 000 yens dans un an. Ce phénomène, appelé « risque d'inflation », est particulièrement préoccupant pour les investisseurs dont le portefeuille est composé en grande partie de liquidités.
En revanche, les actifs tangibles ont tendance à prendre de la valeur avec la hausse des prix. Les actifs tangibles tels que l'immobilier, l'or et les actions conservent leur valeur dans un contexte d'inflation et peuvent même, dans certains cas, prendre de la valeur. C'est cette caractéristique qui explique pourquoi l'investissement immobilier est considéré comme une mesure efficace contre l'inflation.
L'investissement immobilier est un excellent moyen de se prémunir contre l'inflation en raison de ses multiples caractéristiques. Premièrement, l'immobilier est un actif physique qui existe sous forme de terrain et de bâtiment, et qui est relativement stable par rapport aux fluctuations de la valeur de la monnaie. Deuxièmement, les revenus locatifs ont tendance à augmenter avec l'inflation, car ils s'ajustent en fonction de l'équilibre entre l'offre et la demande sur le marché.
De plus, l'investissement immobilier fait souvent appel à des prêts bancaires.Dans un contexte inflationniste, la charge réelle des emprunts est allégée, ce qui accentue l'effet de levier. Grâce à ces effets combinés, l'investissement immobilier est particulièrement apprécié des personnes fortunées comme moyen d'assurer la préservation et la constitution d'un patrimoine.
Moyens de lutte contre l'inflation Efficacité Risque Liquidité
Espèces et dépôts × Faible Élevé
Investissement immobilier ◎ Moyenne Faible
Investissement en actions ○ Élevé Élevé
Investissement en or ○ Moyenne Moyenne
Le principal atout de l'immobilier réside dans sa nature d'actif physique, à savoir un terrain et un bâtiment. Contrairement aux actifs financiers tels que les espèces ou les obligations, l'immobilier a une existence physique et conserve donc une valeur relativement stable face aux fluctuations monétaires.
Selon l'indice des prix de l'immobilier publié par le ministère japonais des Transports, de l'Infrastructure, des Transports et du Tourisme, les prix des appartements ont augmenté de 42,8 % au cours des 30 dernières années.Le prix moyen de 32,04 millions de yens en 1994 est passé à 45,75 millions de yens en 2023, ce qui prouve l'efficacité de la préservation de la valeur patrimoniale à long terme. Cette hausse reflète la rareté des terrains et l'augmentation des coûts de remplacement des bâtiments, et démontre clairement la fonction de préservation de la valeur dans un contexte inflationniste.
Dans les zones urbaines bien situées en particulier, la rareté des terrains est encore accentuée par la concentration de la population et les restrictions en matière d'urbanisme.Dans les zones commerciales et résidentielles du centre de Tokyo, la pression à la hausse des prix se poursuit en raison des contraintes d'offre, et il n'est pas rare que les prix augmentent à un rythme supérieur à l'inflation.
Les revenus locatifs, qui soutiennent la rentabilité des investissements immobiliers, ont tendance à augmenter avec l'inflation. Cela s'explique par l'équilibre entre l'offre et la demande sur le marché locatif et par l'amélioration de la capacité de paiement des locataires qui accompagne l'inflation.
La « méthode comparative des loyers » est généralement utilisée pour déterminer les loyers, qui sont basés sur les loyers de biens similaires dans le même quartier. Dans un contexte d'inflation, les loyers des nouveaux contrats augmentent progressivement, ce qui se répercute également sur les contrats existants lors de leur renouvellement. Cependant, comme la plupart des contrats sont des contrats à durée indéterminée, la hausse réelle des loyers a tendance à être sous-estimée dans une certaine mesure.
Toutefois, pour les biens immobiliers bénéficiant d'un emplacement privilégié et d'une demande stable, la pression à la hausse des loyers est indéniable. L'inflation est particulièrement marquée pour les biens immobiliers qui remplissent les conditions suivantes :
Dans le cas d'un investissement immobilier financé par un emprunt auprès d'un établissement financier, l'inflation a pour effet de réduire la charge réelle de l'emprunt. Il s'agit là d'un élément important de la « couverture contre l'inflation ».
Par exemple, dans un contexte d'inflation annuelle de 3 %, si vous avez contracté un prêt immobilier à taux fixe de 2 %, le taux d'intérêt réel sera de -1 %. En d'autres termes, la charge réelle du prêt diminue chaque année, ce qui est avantageux pour l'investisseur.
Cet effet est particulièrement notable pour les investisseurs qui ont contracté des emprunts à taux fixe à long terme. Sur le marché japonais des prêts immobiliers, il est possible de contracter des emprunts à taux fixe sur 35 ans, ce qui permet de bénéficier de l'inflation sur le long terme.
Conditions d'emprunt Taux d'intérêt nominal Taux d'inflation Taux d'intérêt réel Effet
Taux fixe de 2 % 2,0 % 3,0 % -1,0 % Avantageux
Taux fixe de 1,5 % 1,5 % 3,0 % -1,5 % Très avantageux
Taux variable de 3 % 3,0 % 3,0 % 0,0 % Neutre
Toutefois, dans le cas d'un emprunt à taux variable, ce effet peut être limité, car les taux d'intérêt peuvent augmenter en même temps que l'inflation. Par conséquent, lorsque vous investissez dans l'immobilier comme mesure contre l'inflation, le choix du type de taux d'intérêt est également un élément stratégique important.
Les personnes fortunées accordent une place centrale à l'investissement immobilier dans la gestion de leur patrimoine. Les raisons invoquées sont la « rentabilité stable », sa « résistance à l'inflation » et son « avantage fiscal en matière de succession ».
Les stratégies d'investissement proposées par INA&Associates Co., Ltd. à ses clients très fortunés reposent sur les principes suivants :
Principe de diversification : les investissements immobiliers représentent 30 à 50 % du patrimoine total, le reste étant réparti entre actions, obligations et investissements alternatifs. Cela permet de compenser les risques de chaque classe d'actifs et d'obtenir des rendements stables.
Principe de priorité à l'emplacement : en concentrant les investissements dans des emplacements de choix en zone urbaine, nous garantissons à la fois la stabilité de la demande et le potentiel de hausse des prix. Nous nous concentrons en particulier sur les cinq quartiers centraux de Tokyo (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku et Shibuya) et sur le centre-ville d'Osaka.
Principe de priorité aux flux de trésorerie : plutôt que de miser sur une simple plus-value, nous privilégions la stabilité des flux de trésorerie grâce à des loyers réguliers. Cela nous permet de construire une structure de revenus peu sensible aux fluctuations du marché.
Dans le domaine de l'investissement immobilier destiné à la clientèle fortunée, la sélection des biens immobiliers est un élément extrêmement important. Nous sélectionnons des biens immobiliers résistants à l'inflation sur la base des critères suivants :
Évaluation de l'emplacement
Évaluation de la qualité du bâtiment
Évaluation de la rentabilité
Dans le domaine de l'investissement immobilier destiné aux particuliers fortunés, il est important d'utiliser une stratégie de levier appropriée. En utilisant efficacement les prêts bancaires, il est possible d'améliorer l'efficacité des fonds propres et de maximiser l'effet de protection contre l'inflation.
Ratio d'emprunt optimal : il est courant de financer 70 à 80 % du prix de l'immeuble par emprunt et de couvrir le reste par des fonds propres. Cela permet d'améliorer le rendement des fonds propres (ROE) tout en contrôlant les risques de manière appropriée.
Choix du type de taux d'intérêt : dans un contexte d'inflation, il est avantageux d'opter pour un emprunt à taux fixe à long terme. Nous envisageons activement de profiter du contexte actuel de taux d'intérêt bas pour contracter un emprunt à taux fixe sur 35 ans.
Stratégie de remboursement : nous privilégions le remboursement à échéance avec remboursement du capital et des intérêts, afin de tirer le meilleur parti de la réduction effective de la charge de remboursement due à l'inflation. Nous examinons avec prudence les remboursements anticipés et prenons notre décision en comparant avec d'autres opportunités d'investissement.
Taille de l'investissement Ratio de fonds propres Ratio d'emprunt ROE attendu Niveau de risque
50 millions de yens 30 % 70 % 8-12 % Moyen
100 millions de yens 25 % 75 % 10-15 % Moyen à élevé
300 millions de yens 20 % 80 % 12-18 % Élevé
Afin de garantir une protection efficace des actifs, il est indispensable de constituer un portefeuille composé de plusieurs biens immobiliers plutôt que d'investir dans un seul bien.
Diversification géographique : tout en nous concentrant sur le centre de Tokyo, nous investissons également dans d'autres grandes villes telles que Osaka, Nagoya et Fukuoka afin de répartir les risques géographiques.
Diversification des types de biens : nous combinons différents types de biens, tels que des studios, des appartements familiaux et des petits immeubles de bureaux, afin d'améliorer la résistance aux fluctuations du marché.
Diversification des dates d'acquisition : plutôt que d'acquérir un grand nombre de biens en une seule fois, nous procédons à des acquisitions progressives en tenant compte du cycle du marché, afin de lisser les prix d'acquisition.
Grâce à cette approche globale, les particuliers fortunés peuvent mettre en place une protection efficace contre l'inflation et assurer la préservation de leur patrimoine à long terme grâce à l'investissement immobilier.
S'il est vrai que l'investissement immobilier constitue une excellente protection contre l'inflation, il ne faut pas pour autant le considérer comme un moyen d'investissement universel. Il convient notamment d'examiner attentivement les points suivants.
Restrictions en matière de liquidité : par rapport aux actions et aux obligations, l'immobilier présente une liquidité faible, ce qui peut rendre difficile la réaction à des changements brusques du marché. La vente d'un bien immobilier nécessite généralement un délai de 3 à 6 mois, qui peut être encore plus long en fonction de la conjoncture.
Dépendance vis-à-vis de l'économie locale : la valeur d'un bien immobilier dépend fortement de la situation économique de la région dans laquelle il se trouve.La baisse de la population et les changements dans la structure industrielle peuvent entraîner une baisse à long terme de la valeur des biens immobiliers dans certaines régions.
Augmentation des coûts d'entretien : dans un contexte d'inflation, les coûts d'entretien des bâtiments augmentent également. Les frais de réparation, les frais de gestion et les taxes foncières peuvent peser sur les revenus.
Risque de hausse des taux d'intérêt : si les taux d'intérêt augmentent parallèlement à l'inflation, l'attrait relatif des rendements des investissements immobiliers peut diminuer.En outre, si vous avez contracté un emprunt à taux variable, la charge de remboursement augmentera.
Risque de vacance : en raison de l'évolution de la situation économique, la demande locative peut diminuer et le taux de vacance augmenter. Ce risque est particulièrement important pour les biens immobiliers situés dans des emplacements peu attractifs ou de mauvaise qualité.
Risque de modification de la réglementation : les modifications de la législation et de la réglementation, telles que les réformes fiscales ou les modifications du code de la construction, peuvent avoir une incidence sur la rentabilité des investissements immobiliers.
Sélection appropriée des biens immobiliers : il est important de sélectionner des biens immobiliers qui présentent une compétitivité à long terme en évaluant de manière globale trois critères : l'emplacement, la qualité du bâtiment et la rentabilité.
Prudence dans la planification financière : il convient d'éviter un effet de levier excessif et d'établir un plan financier prévoyant une marge suffisante pour faire face à une hausse des taux d'intérêt ou à des vacances.
Collaboration avec des experts : l'investissement immobilier nécessite des connaissances spécialisées. Il est important de prendre des décisions d'investissement appropriées en collaboration avec une agence immobilière, un expert-comptable et un conseiller financier de confiance.
Analyse continue du marché : le marché immobilier est en constante évolution. Il est important de revoir régulièrement votre stratégie d'investissement en analysant le marché.
Facteurs de risque Impact Importance des mesures à prendre Principales mesures
Hausse des taux d'intérêt Élevé Élevé Opter pour des taux fixes, disposer de liquidités
Vacance des logements Moyen Élevé Privilégier l'emplacement, fixer des loyers appropriés
Vétusté des bâtiments Moyen Moyen Entretien régulier, provision pour réparations
Modification de la législation Faible Moyen Collecte d'informations, consultation d'experts
Dans le contexte économique actuel, avec un taux d'inflation de 3,3 %, l'investissement immobilier est l'un des moyens les plus efficaces pour lutter contre l'inflation. Grâce à ses trois caractéristiques, à savoir la préservation de la valeur en tant que bien immobilier, l'indexation des revenus locatifs sur l'inflation et la réduction effective de la charge financière liée aux emprunts, l'immobilier permet à la fois de protéger son patrimoine et de se constituer un patrimoine.
Les personnes fortunées, en particulier, parviennent à préserver leur patrimoine à long terme en choisissant des emplacements appropriés, en recourant à des stratégies de levier financier et en diversifiant leur portefeuille.Toutefois, il est important de bien comprendre les contraintes de liquidité et les risques du marché, et de prendre des décisions d'investissement prudentes en collaboration avec des experts.
Prochaine étape : nous vous recommandons de consulter un expert en investissement immobilier de confiance afin d'examiner la stratégie la mieux adaptée à votre situation financière et à vos objectifs d'investissement. INA&Associates Co., Ltd. propose aux clients fortunés des stratégies d'investissement immobilier optimales en fonction de leur situation financière individuelle.
R1. Dans le cas d'un investissement dans un studio en centre-ville, il est possible de commencer avec un prix d'achat d'environ 30 millions de yens. Le montant des fonds propres nécessaires est généralement de 20 à 30 % du prix d'achat (6 à 9 millions de yens), auquel s'ajoutent les frais divers. Toutefois, il est important de disposer d'une réserve financière suffisante.
R2. Même si le taux d'inflation baisse, les avantages fondamentaux de l'investissement immobilier restent inchangés.Vous pouvez bénéficier d'un revenu locatif stable, d'une préservation de la valeur de votre patrimoine à long terme et d'avantages fiscaux en matière de succession, quel que soit le taux d'inflation.
A3. L'investissement immobilier dans les régions rurales est moins efficace contre l'inflation que dans les zones urbaines. En effet, la baisse de la population et le ralentissement de l'activité économique rendent difficile toute augmentation des loyers et de la valeur des biens immobiliers. Pour lutter contre l'inflation, il est donc recommandé de privilégier les biens immobiliers bien situés dans les zones urbaines.
A4. Ils ont chacun leurs propres caractéristiques. L'investissement immobilier offre une grande stabilité et une bonne prévisibilité, tandis que l'investissement boursier offre une grande liquidité et un fort potentiel de croissance. Idéalement, il est important de combiner les deux dans le cadre d'une stratégie de diversification afin de limiter les risques tout en maximisant les effets contre l'inflation.
A5. L'investissement immobilier comporte divers aspects fiscaux à prendre en considération. Il présente des avantages tels que la comptabilisation des amortissements, la possibilité de compenser les pertes et les gains, et la réduction de la valeur imposable en cas de succession, mais il entraîne également des coûts tels que l'impôt sur les plus-values et la taxe foncière. Il est recommandé de consulter un expert fiscal.