La constitution d'un patrimoine efficace est une question importante pour les avocats, dont la charge de travail quotidienne est considérable et qui doivent tirer le meilleur parti de leurs revenus élevés. Ces dernières années en particulier, de nombreux avocats se sont tournés vers l'investissement immobilier en raison de l'augmentation de la charge fiscale et de l'incertitude quant à l'avenir.
Cet article présente cinq raisons pour lesquelles les avocats très occupés devraient envisager un investissement immobilier. Il fournit également des informations spécifiques sur les conditions de financement et lesstratégies d'investissement qui utilisent lesqualités uniques des avocats et leursconnaissances juridiques.
Selon la dernière enquête de la Fédération japonaise des associations du barreau, le revenu annuel moyen des avocats est de 25,58 millions JPY, avec un revenu médian de 14,37 millions JPY. D'autre part, l'enquête de base sur la structure des salaires (édition 2021) indique que le revenu annuel moyen des avocats était de 9,7 millions de yens et celui des avocates de 8,79 millions de yens.
La différence entre ces chiffres est due à des différences dans le sujet de l'enquête et la méthode de compilation, mais dans tous les cas, les avocats sont considérés comme une profession à haut revenu. En particulier, le revenu moyen des avocats ayant entre 25 et 30 ans d'expérience a atteint 46,99 millions de yens et le revenu médian 30 millions de yens, ce qui est de loin le niveau le plus élevé par rapport à d'autres professions.
| Revenu annuel des avocats par année d'expérience | Revenu annuel moyen | Médian |
|---|---|---|
| Entre 25 et 30 ans | 46,99 millions de yens | 30 millions de yens |
| Avocats en activité (60-64 ans) | 9,4 millions de yens | -9,4 millions de yens |
| Juristes en activité (55-59 mandats) | 8,63 millions de yens | 8,630,000 - - 8,630,000 |
| Moyenne générale (enquête JFBA) | 25,58 millions de yens | 14,37 millions de yens |
Cependant, les revenus élevés s'accompagnent d'une charge fiscale proportionnelle. Le système japonais d'impôt sur le revenu est basé sur un système d'imposition progressif, selon lequel plus le revenu est élevé, plus le taux d'imposition est élevé. Les taux d'imposition actuels sont les suivants
| Revenu imposable | Taux d'imposition sur le revenu | Taux d'imposition des résidents | Taux d'imposition total |
|---|---|---|---|
| Moins de 1,95 million JPY | 5% (5%) | 10% | 15% |
| Plus de 1,95 million ¥ et moins de 3,3 millions ¥ | 10% 10% | 10% | 20% |
| Plus de 3,3 millions ¥ et jusqu'à 6,95 millions ¥ | 20% 20% | 10% 10% | 30% |
| Plus de 6,95 millions ¥ et jusqu'à 9 millions ¥ | 23% (%) | 10% 10% | 33% 33% |
| Plus de 9 millions de yens et jusqu'à 18 millions de yens | 33% 10% 33% | 10% 10% | 43% 10% |
| Plus de 18 millions ¥ et jusqu'à 40 millions ¥ | 40% 10% 43% | 10% 10% | 50% 50% |
| Plus de 40 millions ¥ | 45% 10% 50% | 10% 10% | 55% |
Lorsque le revenu imposable est d'environ 15 millions JPY, le taux d'imposition effectif atteint 43%. Cela signifie qu'environ la moitié du revenu gagné est perçue sous forme d'impôt.
Pour réduire cette charge fiscale élevée et se constituer un patrimoine efficace, de nombreux avocats à hauts revenus se tournent vers des mesures d'économie d'impôt en investissant dans l'immobilier.
Les avocats sont représentatifs des professions considérées comme "hautement qualifiées" par les institutions financières. Avec les médecins et les comptables-fiscalistes, ils sont considérés comme une profession permettant d'escompter des revenus élevés à long terme et bénéficient de conditions extrêmement favorables pour l'évaluation des prêts à l'investissement immobilier.
Plus précisément, les préférences suivantes sont disponibles
La limite de prêt standard pour un travailleur salarié moyen est de 7 à 10 fois son revenu annuel, mais il n'est pas rare que les avocats puissent obtenir des prêts de 15 à 20 fois leur revenu annuel. Un avocat disposant d'un revenu annuel de 15 millions JPY peut investir plus de 200 millions JPY dans l'immobilier, ce qui lui permet de se constituer un patrimoine à grande échelle en peu de temps.
L'un des principaux avantages de l'investissement immobilier est l'effet d'économie d'impôt de l'amortissement. La partie du bâtiment est censée perdre de la valeur au fil du temps, et cette diminution peut être comptabilisée comme une dépense.
Cette section explique le fonctionnement de l'amortissement à l'aide d'exemples concrets :
| Biens immobiliers | Détails |
|---|---|
| Valeur du bien | 50 millions de yens |
| Valeur du bâtiment | 30 millions JPY (terrain : 20 millions JPY) |
| Structure du bâtiment | Construction RC (durée de vie utile 47 ans) |
| Amortissement annuel | Environ 640 000 yens (30 millions de yens ÷ 47 ans) |
Si un avocat ayant un revenu annuel de 20 millions ¥ (revenu imposable de 15 millions ¥, taux d'imposition de 33%) achète le bien ci-dessus :
Économie d'impôt annuelle = 640.000 JPY x 33 % = environ 210.000 JPY
En outre, il est possible de raccourcir la période d'amortissement et de réaliser des économies d'impôt plus importantes en achetant un bien d'occasion. Dans le cas d'un condominium RC de 20 ans, la durée d'utilisation restante est de 27 ans et l'amortissement annuel passe à environ 1,11 million JPY.
Économie d'impôt annuelle = 1 110 000 yens x 33 % = environ 370 000 yens
Cet effet d'économie d'impôt est obtenu en additionnant la perte avec le revenu d'emploi lorsque le revenu immobilier est déficitaire. En d'autres termes, la charge fiscale réelle peut être réduite de manière significative grâce à l'amortissement sans aucune dépense en espèces.
Les connaissances juridiques spécialisées que possèdent les avocats constituent un avantage majeur en matière d'investissement immobilier. Les risques juridiques souvent négligés par les investisseurs ordinaires peuvent être évités à l'avance, ce qui rend les investissements plus sûrs et plus rentables.
Situations spécifiques d'utilisation :
Possibilité d'examiner les contrats à la loupe.
Capacité à traiter les problèmes
Réponse aux amendements juridiques
Grâce à ces connaissances, il est possible d'acquérir des "propriétés avec une raison", que les investisseurs généraux ont tendance à éviter, à un prix équitable et de générer des revenus importants en résolvant les problèmes juridiques. En effet, de nombreux cas ont été signalés où des propriétés présentant des problèmes d'héritage ou des propriétés dont le bornage n'avait pas encore été effectué ont été résolues grâce à l'expertise d'avocats et acquises à 70-80 % du prix du marché.
L'un des facteurs les plus importants pour les avocats est l'efficacité en termes de temps. Les investissements immobiliers peuvent être gérés presque entièrement comme des investissements passifs en les confiant à une société de gestion appropriée.
Automatisation du travail grâce à la gestion externalisée
| Tâches de gestion | Détails de l'externalisation | Degré d'implication de l'avocat |
|---|---|---|
| Recrutement des locataires | Annonces et gestion des visites | Aucune |
| Encaissement des loyers | Collecte mensuelle des loyers et rappels | Non |
| Gestion de l'immeuble | Nettoyage, inspection des équipements, réparations | Approbation des questions importantes uniquement |
| Procédures d'emménagement et de déménagement | Préparation des contrats, règlement des dépôts de garantie | Aucune |
| Résolution des problèmes | Plaintes des locataires, problèmes de voisinage | Impliqué uniquement dans les questions juridiques |
Les coûts d'externalisation de la gestion s'élèvent à environ 5 % des revenus locatifs, mais leur prise en charge permet de poursuivre l'investissement avec seulement 1 à 2 heures de travail de contrôle par mois.
Comparaison avec l'investissement en actions
| Méthode d'investissement | Temps d'investissement quotidien | Degré d'expertise requis | Réaction aux fluctuations du marché |
|---|---|---|---|
| Investissement immobilier | 1 à 2 heures par mois | Faible (recours à une société de gestion) | Stabilité à long terme |
| Investissement en actions | 1 à 2 heures par jour | Élevé (analyse du marché nécessaire) | Réponse aux fluctuations quotidiennes |
| Change/monnaie virtuelle | Plusieurs heures par jour | Extrêmement élevé (marché fonctionnant 24 heures sur 24) | Nécessité d'un suivi constant |
L'investissement immobilier est donc l'option d'investissement la plus appropriée pour les "avocats occupés". Il vous permet de vous concentrer sur votre travail quotidien tout en vous assurant un revenu supplémentaire régulier.
Les récentes tendances inflationnistes mondiales ont entraîné une diminution de la valeur réelle des liquidités et des dépôts. L'investissement immobilier agit comme une couverture contre l'inflation et est extrêmement efficace pour préserver la valeur des actifs à long terme.
Stabilité des revenus locatifs
L'un des principaux avantages de l'investissement immobilier est la stabilité des revenus locatifs. Contrairement aux dividendes d'actions ou aux intérêts d'obligations, les loyers sont moins sensibles aux fluctuations économiques et assurent un revenu stable à long terme.
Données sur les rendements réels :
| Type de bien | Rendement en surface | Rendement réel | Taux de vacance |
|---|---|---|---|
| Immeubles en copropriété | 3 à 5 ans | 2.5 - 4 | 5-10% (5-10%) |
| Condominiums à une unité | Environ 8 | 6-7% 6-7% | 3-8% du total |
| Appartements individuels | Environ 8 % 6-7 % 6-12 % 5-12 % 5-12 % 5-12 % du total | 6-7% 6-12% 5-12% 5-12% | 5 - 12%. |
Un avocat ayant un revenu annuel de 20 millions de yens peut obtenir un revenu locatif annuel de 6 millions de yens (rendement de 6 %) s'il investit 100 millions de yens dans l'immobilier, ce qui représente un revenu stable équivalant à 30 % du revenu de son activité principale.
En outre, l'immobilier est une mesure extrêmement efficace en matière de droits de succession. Alors que l'héritage en espèces est évalué à sa valeur nominale, dans le cas d'un bien immobilier, la valeur imposable au titre des droits de succession est de 70 à 80 % de la valeur marchande, ce qui peut avoir un effet d'économie d'impôt significatif.
Pour les avocats qui débutent dans l'investissement immobilier, il est recommandé de commencer par des investissements dans des logements en copropriété. Ce type d'investissement peut être réalisé avec des sommes relativement modestes et ne nécessite qu'un minimum d'efforts de gestion.
Conditions des biens immobiliers recommandés
| Point | Conditions recommandées | Raison |
|---|---|---|
| Lieu d'implantation | A moins de 10 minutes à pied d'une gare | Stabilité de la demande locative |
| Âge du bâtiment | 10-25 ans | Equilibre entre prix et rendement |
| Surface exclusive | 25-40 m2 | Forte demande de la part des célibataires |
| Structure | Construction RC ou SRC | Durabilité et conditions de financement |
| Rendement | Rendements réels de 3 % ou plus | Rentabilité |
Après avoir acquis une certaine expérience, vous pouvez envisager d'investir dans un seul bien immobilier. Vous pouvez en attendre une plus grande économie d'impôt et une meilleure rentabilité.
Avantages de l'investissement dans un seul immeuble
Pour les avocats disposant de ressources financières importantes et d'une grande expérience, l'investissement dans l'immobilier commercial et les projets de développement est également une option.
Caractéristiques de l'investissement dans l'immobilier commercial
R1 : Oui, s'il est effectué correctement, il peut avoir des effets d'économie d'impôt significatifs. Toutefois, plus le revenu imposable est élevé, plus l' effet d'économie d'impôt est important. Les avocats dont le revenu annuel est égal ou supérieur à 10 millions de yens pourront bénéficier d'avantages fiscaux suffisants.
L'important est d'investir dans le but principal de constituer un patrimoine à long terme, plutôt que dans le seul but de réaliser des économies d'impôt. Le secret de la réussite consiste à considérer les économies d'impôt comme un avantage secondaire.
R2 : En confiant la gestion de votre bien à une société de gestion, vous pouvez continuer à investir en consacrant seulement une à deux heures par mois à l'entretien de votre bien. De nombreux avocats investisseurs investissent dans l'immobilier sans perturber leur travail.
Points clés dans le choix d'une société de gestion
R3 : Vous pouvez commencer avec un dépôt de seulement 1 million de yens si vous profitez des qualifications élevées de l'avocat. Toutefois, pour des raisons de sécurité, nous recommandons un dépôt de 10 à 20 % du prix de la propriété.
Montant de l'investissement recommandé en fonction du revenu annuel :
R4 : Le risque d'inoccupation peut être considérablement réduit en choisissant le bon emplacement. Le choix d'un emplacement situé à moins de 10 minutes à pied d'une gare et dans une zone à faible déclin démographique garantira une demande locative à long terme.
En outre, le fait de posséder plusieurs unités vous permet de diversifier vos revenus et de minimiser l'impact global même si une unité devient vacante.
R5. Il est important d'emprunter à des taux d'intérêt fixes et d'envisager à l'avance une stratégie de remboursement anticipé en cas de hausse des taux d'intérêt. En raison des revenus stables et élevés des avocats, même une légère hausse des taux d'intérêt ne devrait pas constituer un obstacle important à la poursuite de l'investissement.
En outre, la hausse des prix de l'immobilier garantira également qu'une stratégie de sortie par le biais d'un refinancement ou d'une vente est envisageable.
Pour les avocats très occupés, l'investissement immobilier est un outil de constitution d'actifs extrêmement efficace pour les cinq raisons suivantes
Le marché de l'investissement immobilier en 2025 devrait rester favorable aux acheteurs comme aux vendeurs. Profitez de cette opportunité pour réduire votre charge fiscale et vous constituer un patrimoine par le biais d'un investissement immobilier planifié.
Cependant, l'investissement immobilier comporte aussi des risques. Lorsque vous envisagez un investissement, il est toujours important de demander l'avis d'un professionnel et de formuler une stratégie adaptée à votre situation financière et à vos objectifs d'investissement.
Prochaines étapes.
Il est conseillé aux juristes intéressés par l'investissement immobilier de commencer par prendre les mesures suivantes
Chez INA&Associates Ltd, nous aidons les avocats à mettre en place des stratégies d'investissement immobilier qui leur permettent de tirer le meilleur parti de leurs revenus élevés. N'hésitez pas à nous contacter pour une consultation individuelle.