Ces dernières années, l'investissement des Chinois fortunés dans l'immobilier japonais a connu un essor sans précédent.
La dépréciation historique du yen a également donné un coup de pouce, les données d'une enquête réalisée en 2024 montrant que 87,5 % des investisseurs de la Grande Chine ont décidé que le moment était venu d'acheter des biens immobiliers au Japon.
Cependant, les raisons de ce phénomène vont au-delà de la simple logique économique.
Dans cet article, INA&Associates présente les "cinq raisons essentielles" pour lesquelles les Chinois fortunés sont fortement attirés par l'immobilier japonais, que nous avons découvertes grâce à nos contacts quotidiens avec des investisseurs du monde entier, ainsi qu'aux dernières données du marché.
Nous espérons que ces informations aideront les personnes qui envisagent d'investir dans l'immobilier à évaluer la valeur intrinsèque des biens immobiliers.
L'engouement des Chinois fortunés pour le marché immobilier japonais s'explique par des raisons claires et stratégiques qui vont au-delà de la simple proximité géographique et des affinités culturelles.
Cinq facteurs sont expliqués ici d'un point de vue professionnel.
La raison la plus fondamentale invoquée est la différence de régime de propriété des biens.
En Chine, la terre est la propriété de l'État et les particuliers et les entreprises ne peuvent acquérir que des "droits d'utilisation" pour une période déterminée.
En revanche, au Japon, la "propriété" permanente est accordée à la fois pour les terrains et les bâtiments.
Cela signifie que vos biens peuvent être transmis à vos descendants de manière fiable et perpétuelle, ce qui constitue un attrait irremplaçable pour les personnes fortunées qui accordent la plus grande importance à la protection de leur patrimoine.
Ce concept de "propriété" va au-delà des simples différences de systèmes juridiques et est également profondément ancré dans les valeurs culturelles.
Le désir de s'assurer que les actifs que l'on a construits grâce à ses propres efforts sont transmis à la génération suivante sous une forme tangible est un désir universel, et l'immobilier japonais est considéré comme le vaisseau parfait pour le réaliser.
La dépréciation historique actuelle du yen rend les actifs japonais plus attrayants que jamais pour les investisseurs étrangers.
En particulier, avec la baisse de la valeur du yen par rapport au dollar américain et à sa propre monnaie, du point de vue des investisseurs chinois, l'immobilier japonais est aujourd'hui nettement moins cher à l'achat qu'il y a quelques années.
Par exemple, il n'est pas rare que les investisseurs chinois puissent acheter des biens immobiliers dont le prix était de 100 millions de yens il y a quelques années avec une décote substantielle de 20 à 30 % en raison des fluctuations des taux de change.
Il est clair que cette situation de "bonnes affaires" stimule fortement leur pouvoir d'achat.
Le tableau ci-dessous compare le prix moyen des appartements en copropriété à Tokyo et dans les principales villes chinoises.
Notez non seulement le niveau de prix, mais aussi les droits inclus dans le prix (propriété ou droit d'utilisation).
| Villes. | Prix moyen des copropriétés dans les zones centrales (pour 100 m2) | Type de droits |
|---|---|---|
| Tokyo (23 quartiers) | Environ | Propriété (terrain et bâtiment) |
| Pékin | Environ 220 millions de yens | Droit d'utilisation (généralement 70 ans) |
| Shanghai | Environ 250 millions de yens | Droit d'utilisation (généralement 70 ans) |
*Calculé par INA & Associates Ltd. sur la base de diverses données du marché en 2025. Taux de change converti à 1 yuan = 28 yens.
L'immobilier japonais est extrêmement intéressant du point de vue non seulement de la "protection" mais aussi de l'"augmentation" des actifs.
Alors que le marché immobilier chinois est entré dans une phase d'ajustement, avec des rendements attendus dans les grandes villes autour de 2 %, le marché immobilier de Tokyo peut s'attendre à des rendements stables de l'ordre de 3,5 % à 5 %.
Cette différence de rendement fait une grande différence dans la gestion des actifs à long terme.
En particulier, Tokyo est l'une des plus grandes villes du monde et la demande locative y est très stable.
La forte concentration de population, le grand nombre de ménages d'une seule personne et de résidents étrangers signifient que le risque d'inoccupation est faible et que les investisseurs peuvent s'attendre à des revenus locatifs continus (gains de revenus), ce qui est une source majeure de sécurité.
La possibilité de combiner des revenus stables avec des augmentations de prix de l'immobilier (plus-values) est un atout majeur de l'investissement immobilier japonais.
| Éléments de comparaison | Japon (Tokyo) | Chine (grandes villes) |
|---|---|---|
| Rendement attendu (annualisé) | 3.5% - 5.0 | 1,5 % à 2,5 |
| Stabilité du marché locatif | Élevée (demande stable) | Volatilité élevée |
| Risque d'inoccupation | Relativement faible | Grandes différences entre les biens immobiliers |
Lorsque l'on investit dans des actifs, il est essentiel d'évaluer le risque pays.
À cet égard, le Japon est très bien noté dans le monde entier.
Selon une étude de l'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), le Japon jouit d'une grande stabilité politique et économique et figure parmi les pays asiatiques présentant le risque d'investissement le plus faible.
Un système juridique bien développé et une société où l'exécution des contrats est garantie sont des conditions sine qua non pour les investisseurs dans des transactions de grande valeur.
En outre, au Japon, les transactions immobilières ne sont pas limitées ni soumises à des taxes supplémentaires du fait de l'appartenance à un pays étranger.
L'équité et la transparence du système juridique, qui permet d'acheter et de vendre librement des biens immobiliers exactement dans les mêmes conditions que les ressortissants japonais, est un facteur important d'encouragement des investissements étrangers.
De nombreuses personnes fortunées considèrent le Japon non seulement comme une cible d'investissement, mais aussi comme une future résidence ou comme un lieu d'éducation pour leurs fils.
Des normes médicales de niveau mondial, des établissements d'enseignement de grande qualité et un cadre de vie sûr et propre sont très attrayants pour l'avenir de votre famille.
Les propriétés situées à proximité des écoles internationales dans le centre de Tokyo, où les programmes d'éducation internationale sont bien développés, sont particulièrement populaires.
De plus en plus, l'investissement immobilier est également utilisé comme tremplin pour le développement d'entreprises et l'installation au Japon.
Plus précisément, il s'agit de créer une société au Japon et d'obtenir un visa d'administration d'entreprise (communément appelé visa de gestion d'entreprise) par le biais de la location de biens immobiliers et d'autres activités commerciales.
Il ne s'agit pas d'un simple investissement, mais d'une démarche stratégique visant à enrichir votre propre projet de vie et à le développer à l'échelle mondiale.
Comme nous l'avons expliqué dans cet article, la raison pour laquelle les Chinois fortunés choisissent l'immobilier japonais n'est pas simplement qu'il est sous-évalué en raison de la faiblesse du yen.
Ils sont fortement attirés par la valeur combinée et intrinsèque de la sécurité absolue de l'actif que constitue la "propriété", les rendements stables et élevés des investissements, la stabilité politique et économique et les excellentes conditions de vie.
Ce sont les attraits universels de l'immobilier japonais, qui ne sont pas affectés par les fluctuations à court terme du marché.
D'autre part, il est également vrai que, du point de vue de la sécurité, des discussions ont été entamées au Japon sur la nécessité de renforcer les réglementations relatives aux transactions foncières effectuées par des étrangers.
À l'avenir, il sera d'autant plus important, pour les investissements immobiliers, de prendre des décisions rapides et précises sur la base des informations les plus récentes, tout en gardant à l'esprit la possibilité que le système juridique puisse changer à l'avenir.
INA&Associates offre un service professionnel unique aux clients fortunés du Japon et de l'étranger, allant du courtage immobilier à la gestion d'actifs et à l'aide à l'obtention d'un visa de gestion d'entreprise.
N'hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions sur l'investissement immobilier au Japon et sur la meilleure stratégie d'investissement pour votre situation patrimoniale individuelle.
Nous soutiendrons sincèrement chacun de nos clients dans la réalisation de leurs objectifs.