L'investissement immobilier et les fonds de placement immobilier (FPI) sont tous deux des instruments d'investissement axés sur l'immobilier, mais leur structure et leurs caractéristiques présentent des différences notables. Cet article explique les différences entre l'investissement immobilier et les FPI et détaille les bases de chacun, une comparaison de leurs avantages et inconvénients, leur adéquation aux différents types d'investisseurs, des conseils pratiques et même les dernières tendances du marché (tendances de rendement). Pour ceux qui s'interrogent sur des mots-clés tels que "différences entre les investissements immobiliers ", "comparaison des investissements en FPI " et "investissement immobilier vs FPI", nous fournissons des commentaires d'experts.
L'investissement immobilier est une technique d'investissement qui consiste à acheter des biens immobiliers tels que des condominiums, des appartements, des maisons individuelles et des immeubles de bureaux, et à réaliser des bénéfices par le biais de la location et de la vente. Par exemple, vous pouvez gagner un revenu locatif mensuel en louant le bien à d'autres personnes, ou viser une plus-value en vendant le bien à l'avenir. Étant donné que vous possédez un actif réel - un bien immobilier - vous devez le gérer et l'entretenir après l'avoir acheté. Plus précisément, il faut du temps et des efforts pour recruter des locataires, gérer les loyers, effectuer des réparations et des rénovations, payer les impôts, etc.
Une autre caractéristique de l'investissement immobilier est que les prêts peuvent être utilisés comme levier pour réaliser des investissements importants. Si vous achetez un bien immobilier en utilisant non seulement vos propres fonds mais aussi un prêt d'une institution financière, vous pouvez acquérir un bien immobilier plus cher avec moins de fonds personnels. Comme les revenus locatifs peuvent être utilisés pour constituer un patrimoine tout en couvrant les remboursements de prêts, ils attirent l'attention en tant que source de revenus pour la gestion de patrimoine à long terme et en tant qu'alternative à la pension de retraite. En effet, de plus en plus de personnes commencent à investir dans l'immobilier dans la vingtaine ou la trentaine pour s'assurer un revenu stable à la retraite et dans le cadre d'une stratégie patrimoniale future.
Il existe également deux sources principales de revenus provenant de l'investissement immobilier. L'une est le revenu locatif, connu sous le nom de gain de revenu, et l'autre est le gain en capital lors de la vente des biens immobiliers. Pendant les périodes de forte conjoncture du marché immobilier, les prix des biens augmentent et vous pouvez être en mesure de vendre votre bien à un prix supérieur à celui auquel vous l'avez acheté. Toutefois, si vous conservez le bien immobilier pendant une longue période, sa valeur peut diminuer en raison de la détérioration liée à l'âge, et vous devez donc garder à l'esprit le risque de fluctuation des prix de l'immobilier.
Un fonds de placement immobilier (Real Estate Investment Trust, REIT) est un instrument financier qui collecte des fonds auprès d'un nombre indéterminé d'investisseurs, utilise ces fonds pour acquérir et gérer collectivement plusieurs biens immobiliers tels que des immeubles de bureaux, des installations commerciales et des propriétés résidentielles, et distribue les revenus locatifs et les bénéfices sur les ventes aux investisseurs. Comme son nom l'indique, l'immobilier est titrisé en utilisant le mécanisme de la fiducie. Les investisseurs peuvent indirectement devenir propriétaires de divers types de biens immobiliers en achetant des parts de FPI (titres).
Il existe deux types de FPI : les FPI cotés (J-REIT) et les FPI non cotés (FPI privés). Les FPI cotés (J-REIT) sont cotés à la Bourse de Tokyo et peuvent être librement négociés sur le marché comme des actions. Ils se caractérisent par le fait qu'ils peuvent être investis dans de petits montants, ce qui permet aux investisseurs individuels ordinaires de participer à un portefeuille immobilier à partir de quelques dizaines de milliers de yens seulement. Comme elles investissent dans plusieurs biens immobiliers par l'intermédiaire d'une société d'investissement, elles offrent les avantages d'une grande diversification et d'une gestion experte par rapport à un investissement direct dans un seul bien immobilier. En outre, de nombreuses FPI profitent du système selon lequel aucun impôt sur les sociétés n'est dû si plus de 90 % des bénéfices sont distribués aux investisseurs (traitement fiscal préférentiel) et, en fait, un rendement élevé est obtenu en distribuant la majeure partie des bénéfices sous forme de dividendes. C'est pourquoi les FPI sont également connus comme des produits à dividendes élevés.
D'autre part, les FPI non cotées (FPI privées) ne sont pas cotées en bourse et sont gérées sous forme de placement privé pour des investisseurs institutionnels spécifiques. Les FPI privées s'adressent principalement aux investisseurs institutionnels et le montant minimum de l'investissement est de plusieurs centaines de millions de yens, de sorte que les particuliers ordinaires ne peuvent pas y participer de manière occasionnelle. Elles sont également peu liquides, car elles ne peuvent être achetées et vendues sur le marché en temps réel. Le prix de base est fondé sur la valeur estimée des biens immobiliers, et les fluctuations de prix tendent à être faibles. Cet article compare les différences entre l'investissement immobilier et les sociétés de placement immobilier cotées (J-REIT), qui sont principalement ouvertes aux investisseurs individuels.
Il existe plusieurs différences entre l'investissement immobilier et les FPI, qui vont de la structure de propriété à laliquidité, en passant par les coûts initiaux, les efforts de gestion, la rentabilité et les risques. Les principales différences sont énumérées ci-dessous.
| Éléments de comparaison | Investissement immobilier physique (achat direct d'un bien immobilier) | Investissement dans un fonds de placement immobilier (investissement dans un fonds de placement immobilier) |
|---|---|---|
| Forme de propriété | L'investisseur est propriétaire du bien immobilier et en est le propriétaire enregistré. Le bien reste son actif. | La société d'investissement (fonds) est propriétaire du bien et l'investisseur détient une participation. L'investisseur ne devient pas le propriétaire enregistré des différents biens immobiliers. |
| Liquidité (réalisabilité) | Faible (la vente d'un bien immobilier nécessite du temps et des procédures). Les transactions immobilières sont peu liquides et difficiles à convertir rapidement en liquidités. | Élevée (peut être achetée et vendue à tout moment sur le marché des valeurs mobilières). Comme les actions, les prix du marché fluctuent constamment et peuvent être rachetés dans un court laps de temps si nécessaire. |
| Investissement minimum | Important (nécessite des fonds de l'ordre de plusieurs millions à plusieurs dizaines de millions de yens). Des prêts sont disponibles, mais des fonds personnels et un crédit sont nécessaires. Exemple : un appartement d'une pièce à Tokyo coûte environ 20 millions de yens ou plus. | Petit (peut être acheté à partir de quelques dizaines de milliers de yens). Vous pouvez investir dans des parts d'une unité par l'intermédiaire d'une société de courtage et commencer à investir dans l'immobilier à partir d'un petit montant. |
| Temps et efforts requis pour l'exploitation | Coûteux (gestion immobilière nécessaire). Dans les opérations de location, il faut du temps et des efforts pour s'occuper des locataires, de l'entretien et de la gestion des biens, des procédures fiscales, etc. | Très faible (la gestion est confiée à des professionnels). L'investisseur ne détient que les titres et la société de gestion gère et exploite le bien en son nom. |
| Sources de revenus/rendements | Revenus locatifs + bénéfices sur la vente. Les rendements varient en fonction des conditions du marché immobilier et de la sélection des biens. De nombreux immeubles résidentiels situés dans les centres-villes ont des rendements de surface inférieurs à 5 %, et les rendements résiduels peuvent être encore plus faibles en cas d'utilisation de prêts. | Distribution + gain sur la vente ; les rendements de distribution des J-REIT sont généralement de l'ordre de 3 à 5 %. Bien qu'il fluctue en fonction du type de bien et de l'économie, il tend à converger vers un niveau moyen en raison de l'importance des portefeuilles diversifiés. |
| Principaux risques | Risque d'inoccupation, risque d'arriérés de loyer et risque de catastrophe. Dans le cas d'un bien unique, il existe un risque de revenu nul en cas de départ d'un locataire. De plus, la charge de remboursement du prêt augmente lorsque les taux d'intérêt augmentent. La baisse des prix de l'immobilier et le manque de liquidités constituent également des risques. | Risque de fluctuation du marché et des taux d'intérêt ; les prix des FPI fluctuent avec le marché boursier et il existe un risque de perte de capital. Il existe également un risque de réduction des distributions si les loyers baissent ou si le nombre de logements vacants augmente en raison d'une récession économique. En outre, il y a le risque de crédit du fonds lui-même, comme le risque de faillite ou de radiation de la société d'investissement. |
Comme le montre la comparaison ci-dessus, l'investissement immobilier et les FPI présentent des avantages et des inconvénients différents. Si l' immobilier physique "vous permet de détenir des biens immobiliers en tant qu'actifs propres" et "vous permet d'utiliser des prêts pour obtenir un effet de levier" , il existe des restrictions telles que des obstacles au capital, des problèmes de gestion et une faible liquidité. Les fonds de placement immobilier, quant à eux, présentent les avantages suivants : "possibilité d'investir dans plusieurs biens immobiliers avec de petits montants et sans souci" et "grande liquidité et possibilité d'acheter et de vendre immédiatement", mais aussi le risque de perte du capital en raison des fluctuations des prix du marché et du fait qu'ils sont gérés par d'autres personnes (professionnels), sur lesquelles vous n'avez aucun contrôle.
Par exemple, en termes de coûts initiaux, l'immobilier physique nécessite plusieurs millions de yens de fonds personnels (plus un prêt) pour acquérir une propriété, alors qu'avec les FPI, la barrière à l'entrée est plus basse car vous pouvez acheter à partir de dizaines de milliers de yens sur un compte auprès d'une société de titres. En termes de liquidité, la vente d'un bien immobilier physique peut prendre des mois ou des années, alors que les FPI peuvent être achetés et vendus quotidiennement sur le marché boursier, ce qui facilite leur conversion en liquidités en cas de besoin. De même, en termes de propriété, avec l'investissement direct, vous êtes le propriétaire légal du bien et les actifs demeurent, alors qu'un investisseur en FPI détient une participation dans le fonds plutôt que dans le bien lui-même, et votre nom n'apparaît pas dans le registre. Compte tenu de ces différences, il est important de choisir une méthode adaptée à vos ressources financières et à vos objectifs d'investissement.
Examinons les types d'investisseurs qui conviennent respectivement à l'investissement immobilier et aux FPI, en fonction de leurs objectifs d'investissement et de leur mode de vie. Quelques exemples d'adéquation générale sont donnés ci-dessous.
Les personnes qui privilégient les revenus stables et à long terme: ce type d'investissement convient aux personnes qui souhaitent s'assurer une source de revenus stable sous la forme de loyers mensuels. En particulier, les revenus locatifs d'un bien immobilier constituent un soutien rassurant pour ceux qui souhaitent obtenir un revenu disponible à long terme en tant que "remplacement de la pension de retraite ".
Les personnes qui souhaitent prendre des mesures fiscales et préserver leur patrimoine: si les revenus immobiliers sont déficitaires en raison des charges (amortissement, etc.), ils peuvent être cumulés avec d'autres revenus pour réduire l'impôt sur le revenu et la taxe d'habitation. L'investissement immobilier peut être un outil efficace pour les personnes dont les revenus sont élevés et dont la charge fiscale est importante, ainsi que pour celles qui envisagent des mesures futures en matière de droits de succession.
Les personnes qui souhaitent se constituer un patrimoine important en utilisant l'effet de levier: la possibilité de contracter des emprunts est un atout de l'investissement immobilier. Il convient également aux personnes qui souhaitent augmenter la taille de leur patrimoine en acquérant des biens qui dépassent leurs fonds propres, ou qui veulent utiliser un prêt avec une assurance-vie de crédit de groupe comme assurance-vie (si le titulaire du prêt décède, le bien immobilier restera sans aucune dette pour la famille survivante).
Les personnes qui veulent gérer leur patrimoine sans tracas ni frais: la gestion d'un bien immobilier prend du temps, mais en contrepartie, elle vous permet de faire preuve d'ingéniosité et de discrétion. Pour ceux qui souhaitent gérer les biens immobiliers en faisant appel à leur propre jugement, de la sélection des biens à la rénovation et à la fixation des loyers, l'investissement dans la propriété immobilière directe peut être une expérience enrichissante.
Les personnes qui souhaitent commencer à investir dans l'immobilier de manière décontractée avec un petit montant: même si vous ne disposez pas de fonds personnels importants, les FPI peuvent être achetés pour quelques dizaines de milliers de yens seulement, ce qui en fait une bonne introduction à l'investissement immobilier. Elles conviennent aux personnes qui souhaitent s'initier au marché immobilier avec un petit montant au départ, même si l'achat d'un bien immobilier constitue un obstacle.
Les personnes qui apprécient la liquidité et souhaitent acheter et vendre au moment de leur choix: comme elles peuvent acheter et vendre aux prix du marché, tout comme les actions, elles peuvent récupérer leurs fonds dès qu'elles en ont besoin. Les FPI conviennent mieux aux personnes qui recherchent des gains à court terme ou aux investisseurs qui souhaitent reconfigurer leur portefeuille de manière flexible en fonction des conditions du marché.
Les personnes qui souhaitent réduire les risques grâce à la diversification: les FPI offrent une meilleure diversification des risques que l'investissement dans des biens immobiliers individuels, car une seule unité d'investissement peut être investie dans plusieurs biens immobiliers. Elles conviennent à ceux qui souhaitent réduire le risque d'inoccupation et le risque de distorsion régionale en investissant dans divers types de biens immobiliers, tels que les bureaux, les logements, les commerces et les installations logistiques.
Les personnes qui veulent éviter les tâches de gestion compliquées: étant donné que toute la gestion opérationnelle du bien est confiée à des professionnels, les investisseurs n'ont pas à s'occuper eux-mêmes de la gestion du bien. Les FPI conviennent bien aux investisseurs salariés qui sont occupés par leur travail quotidien et aux débutants qui n'ont pas de connaissances spécialisées en matière d'immobilier et qui veulent éviter les tracas et simplement profiter des revenus de l'immobilier.
Il s'agit là de tendances générales, mais en fin de compte, l'approche appropriée dépendra de vos objectifs d'investissement, du risque que vous acceptez et du degré de difficulté que vous rencontrez. Par exemple, les personnes dont l'objectif principal est la "croissance stable à long terme des actifs" ont tendance à préférer l'immobilier physique, tandis que celles qui accordent de l'importance à la "liquidité et à la gestion souple" préfèrent les sociétés de placement immobilier. Réfléchissez au choix le plus adapté à votre situation personnelle.
Au moment de prendre une décision d'investissement dans un placement immobilier ou un FPI, il est également conseillé de prêter attention aux points suivants Il est important de tenir compte des différents aspects fiscaux, de l'environnement économique et des tendances du marché immobilier dans votre stratégie.
Dans le cas d'un investissement immobilier direct, la possibilité d'utiliser des avantages fiscaux ne doit pas être négligée. Les amortissements et autres dépenses peuvent être comptabilisés au moment de l'achat du bien, ce qui réduit les revenus immobiliers sur le papier et diminue la charge de l'impôt sur le revenu et de la taxe d'habitation. En particulier, pour les biens immobiliers dont les coûts d'amortissement sont élevés, tels que les copropriétés nouvellement construites ou en RC, il est possible d'escompter des avantages fiscaux en enregistrant un déficit au cours des premières années, car les dépenses dépassent les revenus locatifs. En outre, si le preneur d'assurance décède alors qu'il rembourse le prêt, le solde du prêt est ramené à zéro par l'assurance-crédit collective, de sorte que le bien restant peut servir de capital-décès et laisser aux héritiers un bien exempt de dettes (la valeur imposable au titre des droits de succession tend également à être inférieure à la valeur de marché).
D'autre part, les distributions des FPI sont imposées comme des revenus de dividendes provenant d'instruments financiers. Les distributions des FPI cotées en bourse au Japon sont en principe soumises à une retenue à la source au taux de 20,315 % (impôt sur le revenu + taxe d'habitation) et, si vous déposez une déclaration d'impôt finale, vous pouvez également appliquer des déductions sur les dividendes et une agrégation des bénéfices et des pertes. Toutefois, comme vous ne contractez pas de prêt vous-même, les régimes fiscaux tels que les frais d'intérêt et l'amortissement ne peuvent pas être utilisés. Par conséquent, la motivation des personnes à hauts revenus à investir dans l'immobilier pour bénéficier d'avantages fiscaux ne s'applique pas aux FPI (en fait, comme il s'agit d'instruments financiers, le risque d'augmentation des impôts est le même que pour les investissements en actions). En termes de fiscalité, la différence réside dans le fait que les FPI sont simplement imposés sur les distributions, alors que les investissements immobiliers physiques peuvent faire l'objet de mesures fiscales agressives , telles que l'enregistrement des dépenses et la réduction des droits de succession. Réfléchissez à votre approche de l'investissement à la lumière de votre propre situation fiscale.
La conjoncture économique et l'évolution des taux d'intérêt ont également un impact significatif sur les performances des investissements immobiliers et des FPI. En général, la hausse des taux d'intérêt peut être un vent contraire pour les deux instruments, mais l'impact se manifeste différemment. Dans le cas de l'immobilier physique, si vous avez un prêt à taux variable, le montant des remboursements augmentera avec la hausse des taux d'intérêt, ce qui pèsera sur votre revenu net. De même, sur le marché de l'immobilier, si la demande d'achat diminue en raison de la hausse des taux d'intérêt, il peut y avoir une pression à la baisse sur les prix. Toutefois, les prix des loyers fluctuent relativement lentement, de sorte que les prix de l'immobilier et les loyers ont tendance à évoluer moins rapidement que sur les marchés financiers.
Dans le cas des FPI, la hausse des taux d'intérêt affecte les prix de deux manières. D'une part, on craint que les bénéfices diminuent en raison de la hausse des coûts d'intérêt, car les FPI acquièrent elles-mêmes des biens immobiliers par le biais de prêts, et d'autre part, l'attrait relatif des rendements diminue du point de vue de l'investisseur, ce qui crée une pression à la vente. En effet, ces dernières années, lorsque les taux d'intérêt à long terme ont augmenté aux États-Unis et au Japon, l'indice J-REIT a chuté et les rendements des distributions ont augmenté. Dans les phases de récession, alors qu'une augmentation de l'inoccupation et une baisse des loyers peuvent se produire dans l'immobilier physique, sur le marché des FPI, il y a des cas où la détérioration du sentiment d'investissement sensible à l'économie peut conduire à la vente et à une chute marquée des prix. En outre, le marché des FPI est facilement influencé par les investissements étrangers, et il faut garder à l'esprit que les tendances financières mondiales (par exemple, les variations des taux d'intérêt américains et les mouvements des taux de change) peuvent avoir un effet d'entraînement sur les prix des J-REIT.
À la lumière de ce qui précède, une stratégie flexible en réponse aux conditions économiques pourrait consister à utiliser l'effet de levier pour développer l'immobilier physique à des taux d'intérêt bas, et à s'abstenir de contracter des prêts déraisonnables à des taux d'intérêt élevés afin de profiter des rendements élevés des FPI. En période d'incertitude économique, il est également judicieux de trouver un équilibre en diversifiant les deux types d'investissement.
En termes de résistance à l'inflation, il existe des similitudes et des différences entre l'investissement immobilier et les FPI. L'immobilier est généralement considéré comme un actif résistant à l'inflation. En effet, les coûts du terrain et de la construction ont tendance à augmenter lorsque les prix augmentent, et les prix de l'immobilier eux-mêmes ont tendance à augmenter en même temps que les prix. En outre, les contrats de location peuvent être révisés au moment du renouvellement en fonction des prix et du marché, de sorte que les revenus locatifs peuvent également augmenter si l'inflation est modérée. La détention d'un bien immobilier physique peut donc constituer une protection contre la diminution de la valeur des liquidités.
Les FPI sont également résistants à l'inflation, car ils sont en fin de compte adossés à des biens immobiliers physiques. Si les revenus locatifs générés par les biens immobiliers augmentent, les distributions peuvent également augmenter. Il convient toutefois de noter qu'une hausse simultanée des taux d'intérêt associée à l'inflation peut avoir un effet négatif sur les prix des FPI, comme indiqué ci-dessus. En d'autres termes, même si la valeur du bien immobilier lui-même augmente avec l'inflation, le prix du marché des FPI peut chuter dans un bras de fer avec les taux d'intérêt. Par conséquent, lorsqu'on investit dans des FPI pendant une phase inflationniste, il est nécessaire de garder un œil sur la tendance à la hausse des taux d'intérêt. En général, on peut dire que l'immobilier physique est plus directement efficace en tant qu'actif de couverture de l'inflation, tandis que les FPI sont plus indirects et dépendent des facteurs du marché.
Dans les deux cas, si vous avez emprunté pendant une phase d'inflation croissante, vous pouvez vous attendre à une réduction réelle de votre dette. Si vous empruntez à des taux d'intérêt fixes et que vous possédez un bien immobilier, l'inflation peut réduire la charge réelle de votre dette et augmenter la valeur relative de vos actifs. Il s'agit là d'un avantage majeur de l'investissement dans l'immobilier physique. D'un autre côté, une inflation extrême et des pics de taux d'intérêt risquent de perturber les marchés de l'immobilier et des FPI, c'est pourquoi il convient de suivre de près les indicateurs économiques et la politique monétaire des banques centrales.
Enfin, il convient de mentionner la dernière tendance du marché en matière de rendement des FPI. La tendance de ces dernières années (début des années 2020) montre que les rendements sur le marché des J-REIT ont été orientés à la hausse. Cela s'explique par le fléchissement des prix des FPI dans le contexte de la modification de la politique de taux d'intérêt négatifs de la Banque du Japon et de la hausse des taux d'intérêt mondiaux. En fait, l'indice TSE REIT s'est effondré à partir de 2021 environ, lorsqu'il a atteint un sommet temporaire post-Corona, et à la fin de 2024, il était en baisse de près de -30 % par rapport à son sommet. En conséquence, le rendement moyen des dividendes a atteint un niveau élevé d'environ 5 % à l'heure actuelle. Ce taux est nettement supérieur au rendement moyen des actions du TSE (environ 2 à 3 %) au cours de la même période, ce qui a accru le potentiel de gain relatif des FPI.
Toutefois, le fait que les rendements augmentent signifie également que le marché adopte une attitude prudente à l'égard des FPI. L'incertitude quant à l'avenir due à la hausse des taux d'intérêt et à l'évolution de la demande de bureaux (par exemple, les craintes d'une hausse des taux d'inoccupation due à la généralisation du télétravail) influencent le sentiment des investisseurs et créent une pression à la vente. L'analyse des experts suggère que, malgré le fait que les distributions elles-mêmes soient en hausse, les prix baissent et les rendements augmentent, de sorte que, dans une perspective à moyen et long terme, certains considèrent qu'il s'agit d'une opportunité d'investissement sous-évaluée. Si le marché des FPI est réévalué en fonction de l'évolution future des taux d'intérêt et de l'environnement économique, il est possible que les prix remontent.
Par ailleurs, si l'on considère le marché de l'immobilier physique, l'immobilier résidentiel au Japon continue d'être dominé par des biens dont les rendements sont de l'ordre de 3 à 5 %, et il est difficile d'observer des fluctuations significatives des rendements. Dans les zones urbaines, il y a quelques cas où les rendements de surface ont chuté en raison de l'augmentation des prix de l'immobilier. Lorsque l'on envisage un investissement immobilier, il est conseillé de comparer les rendements de ces immeubles d'investissement direct avec ceux des FPI et de décider lequel est le plus adapté au rendement escompté et à la tolérance au risque.
En résumé, l'investissement immobilier et les FPI sont deux instruments d'investissement qui présentent des avantages et des inconvénients. Il est important de bien comprendre les différences entre eux et de choisir une méthode qui corresponde à votre situation patrimoniale et à vos objectifs. Tout en utilisant l'actif sous-jacent commun qu'est l'immobilier, la différence d'approche entre "détenir directement et percevoir des revenus d'investissement" et "percevoir indirectement des revenus par le biais de produits titrisés" se reflète dans la différence de risque/rendement et dans la quantité d'efforts requis. Nous espérons que les points de comparaison, les dernières tendances et les conseils présentés dans cet article vous aideront à prendre des décisions d'investissement judicieuses.