Vous avez probablement entendu au moins une fois l'expression "acheter un bien immobilier pour réduire ses impôts". Il est vrai que certains aspects de l'investissement immobilier peuvent conduire à une réduction de la charge fiscale. Toutefois, nous souhaitons mettre en garde contre la détention d'un bien immobilier dans le seul but de réaliser des économies d'impôts à court terme.
Dans cet article, nous proposons une nouvelle perspective qui repense l'immobilier non pas comme une simple "mesure d'économie d'impôt", mais comme une "stratégie familiale" pour protéger l'avenir de la famille et transmettre un patrimoine d'une génération à l'autre. Les méthodes spécifiques pour maximiser la valeur des actifs dans une perspective à long terme, sans se préoccuper du profit immédiat, seront expliquées d'une manière facile à comprendre avec l'aide d'experts.
La principale raison pour laquelle l'immobilier est associé aux économies d'impôts est sa structure fiscale spécifique. Les notions d'"amortissement" et de "pertes et profits" revêtent une importance particulière.
L'idée étant que la partie immobilière d'un bien perd de sa valeur au fil du temps, cette diminution de valeur peut être comptabilisée comme une charge annuelle sous le nom d'"amortissement". La principale caractéristique de l'amortissement est qu'il s'agit d'une "dépense comptable" qui n'implique en réalité aucune sortie de fonds.
Après avoir déduit les dépenses, y compris l'amortissement, des revenus tirés de la gestion des biens immobiliers (par exemple, les revenus locatifs), un déficit peut être enregistré dans les livres. Ce déficit peut être imputé sur d'autres revenus positifs, tels que les revenus du travail, afin de réduire le montant total des revenus soumis à l'impôt. C'est le mécanisme de base de "l'économie d'impôt grâce à l'immobilier".
| Poste | Montant (yen) | Remarques |
|---|---|---|
| Revenu locatif | 5,000,000 | Annuel |
| Dépenses nécessaires | 1,500,000 | Frais de gestion, frais de réparation, taxe foncière, etc. |
| Dépréciation et amortissement | ▲ 4,000,000 | Pas de dépenses réelles |
| Revenus immobiliers | ▲ 500,000 | Déficit comptable |
Dans l'exemple ci-dessus, un déficit de 500 000 yens peut être déduit des revenus du travail et des autres revenus.
Cependant, il y a de nombreux points à surveiller dans le cadre de ce système d'épargne fiscale. L'achat d'un bien immobilier dans le but d'économiser facilement de l'impôt peut conduire à un "immobilier négatif", ce qui peut entraîner des pertes importantes à l'avenir.
La période d'amortissement est limitée et calculée sur la base de la durée de vie utile légale déterminée par la structure du bâtiment. En particulier, les biens qui peuvent être amortis de manière importante sur une courte période, comme les propriétés en bois de seconde main, peuvent sembler fiscalement avantageux, mais l'effet n'est pas durable. Lorsque la période d'amortissement prend fin, les dépenses comptables diminuent considérablement et, dans de nombreux cas, les revenus immobiliers deviennent soudainement rentables et la charge fiscale augmente.
En outre, une stratégie de sortie, c'est-à-dire la vente incorrecte du bien, peut entraîner des impôts élevés inattendus. L'impôt sur les revenus de transfert est prélevé sur le bénéfice (revenu de transfert) tiré de la vente d'un bien immobilier, mais le taux d'imposition varie fortement en fonction de la période de détention du bien.
| Période de propriété | Classification | Taux d'imposition (total de l'impôt sur le revenu, de la taxe d'habitation et de l'impôt spécial sur le revenu pour la reconstruction) |
|---|---|---|
| Moins de 5 ans | Revenus de transfert à court terme | 39,63% (taux d'imposition de l'impôt sur le revenu, de la taxe d'habitation et de la taxe spéciale sur le revenu pour la reconstruction) |
| Plus de 5 ans | Revenus de transfert à long terme | 20.315%. |
Nous pensons que l'immobilier ne doit pas être considéré comme une mesure d'économie d'impôt à court terme pour les particuliers, mais plutôt comme un outil stratégique pour le développement à long terme du patrimoine de l'ensemble de la famille et sa transmission harmonieuse à la génération suivante.
Dans cette perspective, l'immobilier peut passer du statut de simple objet d'investissement à celui d'"actif familial" qui stabilise les moyens de subsistance de la famille, protège la valeur des actifs contre l'inflation et permet à la famille de transmettre des biens et des sentiments à ses proches.
Quelles sont donc les techniques spécifiques ? Nous présentons ici trois techniques d'utilisation typiques.
Il s'agit d'une méthode qui consiste à transmettre systématiquement des biens immobiliers à la génération suivante pendant que l'on est encore en bonne santé, afin de réduire la charge future des droits de succession. Il existe différents régimes spéciaux d'imposition des donations, qui peuvent être utilisés pour transmettre des biens tout en réduisant la charge fiscale.
| Nom du régime | Description | Avantages et inconvénients | Inconvénients |
|---|---|---|---|
| Donation par année civile | Les dons allant jusqu'à 1,1 million ¥ par an sont exonérés d'impôts. | Il est possible de commencer par un petit montant et de continuer sur une longue période afin de réaliser des économies d'impôt significatives. | Les donations effectuées dans un certain délai avant le décès du donateur peuvent être ajoutées aux biens hérités. |
| Système d'imposition des successions | Les donations d'un montant inférieur ou égal à 25 millions de yens sont exonérées de droits de donation, mais au moment de la succession, les biens donnés sont ajoutés aux biens hérités et les droits de succession sont calculés. | Il est facile de transférer un grand nombre de biens en une seule fois. En cas de donation d'un bien immobilier productif de revenus, les revenus locatifs ultérieurs appartiennent au donataire. | Une fois le choix effectué, il n'est pas possible de revenir à la donation par année civile. Des frais tels que l'impôt sur l'acquisition de biens immobiliers et les droits d'enregistrement sont à prévoir. |
Le trust familial est un contrat par lequel le propriétaire (trustee) confie la gestion, l'exploitation et la disposition de ses biens à un membre de sa famille en qui il a confiance (trustee). Elle est particulièrement efficace pour se préparer au risque de gel des actifs dû, par exemple, à la démence.
Par exemple, si un propriétaire souffre de démence, son compte bancaire peut être bloqué et des actions légales telles que la vente d'un bien ou des réparations importantes peuvent devenir impossibles. Toutefois, si un contrat de fiducie familiale est conclu à l'avance, les membres de la famille à qui le bien est confié peuvent continuer à le gérer de manière flexible, conformément aux souhaits du propriétaire. En outre, il est possible de préciser dans le contrat de fiducie à qui et comment le bien sera transmis après votre décès, ce qui le fait fonctionner comme un testament.
Si vous possédez plusieurs biens immobiliers productifs ou si vos revenus dépassent un certain montant, la constitution d'une société de gestion d'actifs est une option viable, dans le cadre de laquelle le bien immobilier est détenu par une société.
| Éléments de comparaison | Propriété individuelle | Propriété d'une société (société de gestion) |
|---|---|---|
| Taux d'imposition | Imposition progressive (le taux d'imposition augmente avec le revenu, jusqu'à 55 %) | Impôt sur les sociétés (presque constant à partir d'un certain montant de revenus, autour de 30 %) |
| Diversification des revenus | Pas possible | Il est possible de disperser les revenus en nommant des membres de la famille au poste d'administrateur et en leur versant une rémunération de dirigeant, ce qui peut augmenter le salaire net de l'ensemble du ménage. |
| Champ d'application de la comptabilisation des dépenses | Limité | Le champ des dépenses qui peuvent être comptabilisées en tant que charges, telles que les primes d'assurance-vie, les prestations de retraite et le loyer du logement de fonction des administrateurs, est élargi. |
| Héritage | Hériter du bien immobilier lui-même (qui a généralement une valeur estimée plus élevée). | Héritage des "actions" de la société (les mesures du cours de l'action peuvent réduire la valeur imposable). |
Plutôt que de percevoir des revenus immobiliers en tant qu'entrepreneur individuel, on peut s'attendre à ce que la constitution en société offre divers avantages, tels que l'utilisation de la différence de taux d'imposition et l'élargissement de la marge de manœuvre en matière de dépenses. Un autre avantage est qu'en cas de succession, ce sont les parts de la société, et non les biens immobiliers eux-mêmes, qui seront héritées, ce qui facilite le partage de la succession et prévient les litiges.
La propriété immobilière ne doit pas être considérée uniquement sous l'angle à court terme d'une "économie d'impôt" immédiate. Elle doit être considérée comme une "stratégie familiale" à long terme, dans la perspective de votre propre avenir et de celui de votre famille.
L'effet d'économie d'impôt de l'amortissement n'est que temporaire, et si vous faites une erreur dans votre stratégie de sortie, vous risquez de subir une charge fiscale encore plus importante. En revanche, en combinant des méthodes telles que les donations entre vifs, les trusts familiaux et la constitution de sociétés, et en constituant un portefeuille optimal correspondant à votre structure familiale et à votre situation patrimoniale, l'immobilier peut devenir un "bien familial" irremplaçable qui continue à générer de la valeur pour les générations à venir.
Comment utiliser au mieux ce puissant outil qu'est l'immobilier pour votre famille ? Pourquoi ne pas l'envisager dans une perspective à long terme ? INA&Associates K.K. est là pour vous aider à développer la meilleure stratégie patrimoniale pour votre situation individuelle. N'hésitez pas à nous contacter.
R1 : Commencez par clarifier votre situation patrimoniale et vos projets de vie. Nous vous recommandons ensuite de déterminer l'objectif de votre investissement immobilier (par exemple, s'il s'agit d'un investissement à but lucratif ou d'une succession) et de consulter un professionnel de confiance. Il est judicieux d'envisager des investissements qui peuvent être lancés avec une petite somme d'argent et des biens immobiliers soigneusement sélectionnés par des experts, plutôt que de commencer par des biens immobiliers coûteux.
R2 : Non, ce n'est pas du tout le cas. Le système de compensation des pertes de revenus immobiliers par d'autres revenus reste une stratégie efficace. L'important est de comprendre que l'effet d'économie d'impôt n'est pas permanent et de simuler le flux de trésorerie total, y compris l'augmentation de la charge fiscale après la fin de la période d'amortissement et l'impôt sur les revenus de transfert au moment de la vente.
R3 : Il n'y a pas de norme claire quant au montant du patrimoine à prendre en considération au départ. Par exemple, si vous possédez au moins un bien productif de revenus autre que votre maison et que vous craignez de geler vos avoirs pour cause de démence dans l'avenir, il vaut la peine d'envisager la création d'une fiducie familiale. En ce qui concerne la constitution d'une société, il faut savoir qu'en général, le taux d'imposition des sociétés devient plus favorable dans de nombreux cas lorsque le revenu imposable de l'individu dépasse 8 à 10 millions de JPY.
R4 : Chacun a ses avantages et ses inconvénients. Les propriétés urbaines ont des valeurs d'actifs stables et une forte demande locative, mais elles ont tendance à être plus chères et à avoir des rendements plus faibles. En revanche, les biens situés en zone rurale peuvent être plus abordables et offrir des rendements plus élevés, mais les risques de vacance et de baisse de la valeur des actifs sont plus élevés que dans les centres-villes. Il est important de faire un choix en fonction de votre stratégie d'investissement et de votre tolérance au risque.
R5 : Le plus important est de clarifier votre situation patrimoniale et vos intentions quant à la manière dont vous souhaitez léguer vos biens et aux personnes à qui vous souhaitez les léguer, et d'en faire part à votre famille. En outre, des préparatifs juridiquement efficaces, tels que la rédaction d'un testament, l'utilisation d'un testament biologique, la création d'un trust familial et l'utilisation d'une assurance-vie, permettront une succession à l'amiable de votre patrimoine.