Beaucoup deceux qui envisagent de vendre un bien immobilieront des besoins tels que"je veux le transformer en liquidités le plus rapidement possible", "je veux réduire les frais d'agence" et "je veux m'épargner le souci des visites".
Pour ces personnes, unrevendeur de biens immobiliersest une option très efficace.
Cependant, de nombreuses personnes se posent des questions telles que : "Qu'est-ce qu'un agent d'achat et de revente ?", "En quoi diffère-t-il d'une agence classique ?" et "Quels sont les avantages et les inconvénients de son utilisation ?".
Dans cet article, basé sur nos nombreuses années d'expérience dans le secteur immobilier en tant qu'INA&Associates, nous fournissons des informations détaillées utiles au grand public, de la structure d'un agent d'achat et de revente de biens immobiliers à la manière d'en choisir un.
Nous espérons que ces informations vous seront utiles lorsque vous envisagerez de recourir à des agents d'achat et de revente comme nouvelle option pour la vente de biens immobiliers.
Concepts de base d'un agent d'achat et de revente
Définition et rôle de l'agent d'achat-revente
Un agent d'achat-reventede biens immobiliers est une société immobilière qui achète des biens immobiliers directement à des particuliers ou à des entreprises, les rénove ou les remodèle si nécessaire, puis les revend à des tiers.
Ce modèle d'entreprise présente des caractéristiques fondamentalement différentes de celles des agences traditionnelles.
Le rôle principal d'un revendeur buy-to-letest d'augmenter la liquiditéet demaximiser la valeur sur lemarché immobilier.
Ils favorisent l'utilisation efficace des biens immobiliers, même ceux qui sont anciens ou qui présentent des problèmes de localisation, en utilisant leurs connaissances et compétences spécialisées pour les rénover, augmenter leur valeur marchande et les revendre.
Une autre caractéristique importante est que lesagents d'achat et de reventesupportent le risque d'inventaire.
Étant donné que la propriété est transférée lors de l'achat du bien, l'opérateur supporte divers risques, tels que les changements dans les tendances du marché et les coûts de réparation imprévus.
En compensation de cette prise de risque, le prix d'achat est généralement fixé à un certain niveau inférieur au prix du marché.
Différences fondamentales avec les intermédiaires conventionnels
Pour choisir la bonne méthode de vente, il est essentiel de comprendre les différences entre les revendeurs de biens immobiliers et les intermédiaires traditionnels.
Le tableau ci-dessous résume les principales différences.
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Rubrique
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Agent d'achat et de revente
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Intermédiaire
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Forme de transaction
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Achat direct (le vendeur est l'acheteur)
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Intermédiaire (la vente se fait à un tiers)
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Période de vente
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Immédiate - environ 1 semaine
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Environ 3 à 6 mois
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Prix de vente
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Environ 70-80% du prix du marché
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Proche du prix du marché
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Frais de commission
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Pas nécessaire
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Commission d'agence (3 % + 60 000 ¥ + taxe de consommation)
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Correspondance de visualisation
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Pas nécessaire
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Nécessaire
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Responsabilité en cas de non-conformité au contrat
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Souvent exemptée
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Le vendeur est responsable
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Moment de l'encaissement
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Simultanément au règlement
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Après l'approbation de l'hypothèque par l'acheteur
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L'intermédiairesert depont entre le vendeur et l'acheteuret vise à vendre le bien au prix le plus élevé possible.
En revanche, l'agent d'achat et de reventeacquiert le bienen tant qu'acheteur finalet exerce son activité à ses propres risques.
Cette différence fondamentale se traduit par des conditions et des procédures de transaction différentes.
Position dans le secteur et taille du marché
Selon les statistiques du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme, la part de l'achat et de la revente sur le marché de la distribution de logements existants augmente d'année en année.
Dans la région métropolitaine de Tokyo en particulier, l'achat et la revente représentent environ 15 à 20 % de toutes les transactions de condominiums existants, ce qui en fait une partie importante du marché de la distribution immobilière.
Les changements suivants dans l'environnement du marché sont à l'origine de l'augmentation du nombre d'agences d'achat et de revente.
Le vieillissement du parc immobilierentraîne un besoin croissant de rénovation des biens anciens pour les adapter aux modes de vie modernes et créer une nouvelle valeur.
Dans les zones urbaines en particulier, un modèle économique s'est mis en place, qui consiste à rénover et à revendre des biens de seconde main bien situés.
Un autrefacteur important est ladiversification des valeurs de consommation.
En répondant à la fois aux besoins des "vendeurs à la recherche d'argent rapide" et des "acheteurs à la recherche de biens rénovés", les revendeurs de biens immobiliers ont acquis une position unique sur le marché.
L'évolution de l'environnement financier a également eu unimpact.
La faiblesse persistante des taux d'intérêt a accru l'intérêt pour l'investissement immobilier, ce qui a entraîné une augmentation du nombre de sociétés se lançant dans l'achat et la revente de biens immobiliers.
Les institutions financières deviennent également plus agressives dans leur attitude de prêt à l'égard du secteur de l'achat et de la revente, ce qui encourage l'expansion de l'activité.
Structure et processus de l'achat et de la revente
Flux global de l'achat à la revente
L'activité d'achat et de reventecomprend trois étapes principales: l'acquisition de biens immobiliers, leurrénovation pour en augmenter la valeuret leurrevente sur le marché.
Le processus détaillé de chaque étape est expliqué ci-dessous.
Étape 1 : Processus d'acquisition d'un bien immobilier
L'acquisition d'un bien immobilier par une entreprise d'achat et de revente se déroule selon les étapes suivantes
L'étape de l'évaluation et de l'étudecomprend une évaluation complète de l'emplacement du bien, de l'état des bâtiments, des contraintes juridiques et des tendances du marché.
Une partie importante de cette étape est lecalcul précis de lavaleur de reventeestiméeet descoûts de rénovation estimés.
Les agents d'achat et de revente expérimentés utilisent leurs propres bases de données et leur expertise pour réaliser des évaluations très précises.
Pour déterminer le prix d'achat,les facteurs suivants sont pris en compte.
- Valeur de revente présumée
- les coûts de rénovation et de remise à neuf
- les frais divers pendant la période de détention (taxe foncière, frais de gestion, etc.)
- les frais liés à l'activité de vente
les coûts de l'activité de vente ; - le bénéfice commercial approprié.
Ces facteurs sont pris en compte de manière exhaustive etle prix d'achat est généralement fixé à70-85% du prix du marché.
Les contrats et les règlementssont conclus rapidement dès qu'un accord est trouvé avec le vendeur.
Dans la plupart des cas, le processus allant de l'évaluation au règlement prend une à deux semaines et le vendeur reçoit des liquidités.
Phase 2 : Réparations et rénovations pour augmenter la valeur du bien
Le processus de rénovation après l'achatest un élément essentiel de la création devaleur ajoutée del'activité d'achat et de revente.
Lors de l'élaboration du plan de rénovation, le groupe cible d'acheteurs est clarifié et les détails de la rénovation sont déterminés en fonction de leurs besoins.
Par exemple, pour les familles, la rénovation se concentre sur la fonctionnalité et la sécurité, tandis que pour les célibataires, la rénovation se concentre sur le design et la commodité.
Dans la mise en œuvre des travaux, les types de rénovation suivants sont couramment effectués.
- Amélioration des installations d'eau (cuisine, salle de bains, lavabo, toilettes)
- rénovation complète de l'intérieur (papier peint, revêtement de sol, luminaires)
- modification du plan d' occupation des sols (reconfiguration de l'espace par la suppression ou la construction de nouvelles cloisons)
Renouvellement des équipements (chauffe-eau, climatiseurs, interphones, etc.)
- Améliorations extérieures (par exemple, peinture des murs extérieurs, remise à neuf des balcons).
Le contrôle de la qualitéest un facteur important de la réussite d'un projet.
Garantir la qualité de la construction et le respect des délais de construction permet de promouvoir le projet comme prévu.
Phase 3 : Activités de revente sur le marché
Une tarification appropriéeet desstratégies devente efficacessont importantes pour lesactivités de revente après la rénovation.
Lafixation du priximplique une analyse complète de la valeur du bien après rénovation, du prix du marché environnant et des tendances du marché afin de déterminer un prix de vente approprié.
Un prix précis basé sur les perceptions du marché est nécessaire, car un prix trop élevé prolongera la période de vente et un prix trop bas diminuera la rentabilité.
Les activités de ventecomprennent l'inscription sur les portails immobiliers, la fourniture d'informations aux courtiers et la création d'un environnement de visualisation semblable à celui d'une salle d'exposition.
L'objectif est de vendre le bien immobilier le plus rapidement possible en promouvant efficacement l'amélioration de l'attractivité du bien à la suite de la rénovation.
Mécanisme de détermination du prix et base de calcul
Le processus de détermination du prix d'achat d'une agence d'achat et de revente est basé surune combinaison d'analysescientifiqueet dejugement empirique.
Méthode de calcul du prix d'achat
Le prix d'achat est calculé à l'aide de la formule suivante
Prix d'achat = valeur de revente estimée - frais de remise en état - frais généraux - bénéfice raisonnable
Le calcul de la valeur de revente estimée est basé sur une analyse complète de biens immobiliers similaires, des tendances actuelles du marché et des caractéristiques de l'emplacement.
Cette analyse fait appel aux connaissances de personnes professionnellement qualifiées telles que des évaluateurs immobiliers et des négociants en matériaux de construction.
Lors de l'estimation des coûts derénovation, les travaux et les coûts de construction nécessaires sont calculés en détail sur la base des résultats d'une étude de l'état actuel du bâtiment.
Les agents d'achat et de revente expérimentés utilisent les données des projets de construction précédents pour fournir des estimations de coûts très précises.
Les frais générauxcomprennent les éléments suivants
| Éléments de coût |
Contenu |
| Coûts fixes pendant la période de détention |
Taxe foncière, taxe d'urbanisme, frais de gestion, fonds de réserve pour les réparations |
| Frais financiers |
Frais d'acquisition des fonds d'achat, frais d'intérêt |
| Frais de vente |
Frais de publicité, frais de courtage, frais d'enregistrement |
| Autres frais |
Primes d'assurance, honoraires des comptables-fiscalistes, frais de procédure divers |
Stratégies de fixation du prix de revente
Lors de la fixation du prix de revente, ilest important de trouver un équilibre entre lacompétitivité du marchéet larentabilité.
L'analyse concurrentielle des biens immobiliers impliqueune étude détaillée des ventes, de l'évolution des prix et des périodes de vente de biens similaires dans la même zone.
Cette analyse permet d'identifier la fourchette de prix appropriée et les points de différenciation.
L'identification desclients ciblespermet d'identifier les groupes de clients les plus attrayants en fonction des caractéristiques de l'emplacement, des caractéristiques du bien et des détails de la rénovation.
L'efficacité des ventes est obtenue en fixant des prix adaptés aux besoins et au pouvoir d'achat des clients cibles.
Rôle stratégique de la rénovation et du remodelage
Dans le secteur de l'achat et de la revente, la rénovation et l'aménagement sontconsidérés comme un moyen important de créer de lavaleur ajoutée, plutôt que desimplementrestaurer le bien dans son état d'origine.
Répondre aux modes de vie modernes
Afin d'atteindre la fonctionnalité et le confort exigés par les acheteurs de maisons modernes, les rénovations suivantes sont mises en avant
Les cuisines ouvertesfavorisent la communication au sein de la famille et créent un sentiment d'ouverture dans l'espace de vie.
Le passage d'une cuisine traditionnelle indépendante à un agencement intégré au salon/salle à manger a été particulièrement bien accueilli par les familles.
En ce qui concerne l'amélioration de l'espace de rangement, nous élaborons des plans de rangement qui peuvent s'adapter aux divers produits de style de vie d'aujourd'hui.
Les garde-robes, les garde-manger et les rangements de la salle de séjour sont agencés de manière efficace pour créer un environnement de vie propre et ordonné.
L'aménagement d'un espace de travail adapté au télétravail est également un facteur important.
Des espaces doivent être créés pour s'adapter aux nouvelles méthodes de travail, par exemple en prévoyant un bureau indépendant ou un coin de travail dans le coin de la salle de séjour.
Conservation de l'énergie et considérations environnementales
Une meilleure isolationaméliore le confort de vie et réduit les coûts des services publics.
Le double vitrage des fenêtres, une isolation supplémentaire et une meilleure étanchéité à l'air assurent un environnement intérieur confortable tout au long de l'année.
Leséquipements économes en énergieréduiront les coûts de fonctionnement grâce à l'utilisation d'un éclairage LED, de chauffe-eau à haut rendement et de climatiseurs économes en énergie.
Ces investissements offrent des avantages à long terme aux acheteurs et contribuent ainsi à améliorer la compétitivité du bien.
Combiner design et fonctionnalité
L'adoption d'un designcontemporainpermet de créer des espaces de vie attrayants qui ne trahissent pas l'âge du bâtiment.
Il est important de choisir des designs qui intègrent les tendances, mais qui ne deviendront pas ennuyeux à long terme.
Nous adoptons le concept de conceptionuniversellepour créer des environnements de vie faciles à utiliser, quel que soit l'âge ou la capacité physique.
En éliminant les marches, en installant des mains courantes et en veillant à ce que les couloirs soient larges, nous créons des logements qui pourront être habités en toute sérénité à l'avenir.
Avantages et inconvénients de l'achat et de la revente
Avantages du point de vue du vendeur
Les vendeurs qui font appel à une agence d'achat et de revente de biens immobiliersbénéficient d'avantagesindéniables, notamment
Une conversion rapide en liquidités.
Le plus grand avantageest le court délai entre la vente et l'encaissement.
Dans le cadre d'une vente classique par intermédiaire, il s'écoule généralement de trois à six mois entre la recherche d'un acheteur, la signature du contrat, l'approbation du prêt hypothécaire et le règlement de la transaction.
En revanche, si l'on fait appel à une société d'achat et de revente, le processus, de l'évaluation au règlement,peut être achevé enune ou deux semaines, ce qui permet de répondre à des besoins financiers urgents.
Cette rapidité est particulièrement appréciable pour les vendeurs dans les situations suivantes
En cas d'acquisition d'un bien immobilier par héritage, une conversion anticipée en liquidités peut être nécessaire en raison des délais de paiement des droits de succession ou de la nécessité de partager la succession.
Le recours à un agent d'achat et de revente peut faciliter le processus de succession.
En cas de changement de résidence à la suite d'unemutation ou d'un changement d'emploi, il est urgent d'obtenir des fonds pour l'achat d'une nouvelle résidence et les frais de déménagement.
Le raccourcissement du délai de vente permet un changement de résidence planifié.
Si vous avez besoin de lever des fonds pour votre entreprise, vous pouvez rapidement convertir un bien immobilier en liquidités et lever des fonds sans manquer d'opportunités commerciales.
Réduction des charges liées à la vente
La suppression des visitesest un avantage majeur, en particulier lors de la vente d'un bien immobilier habité.
Dans le cas d'une vente par intermédiaire, de multiples visites sont nécessaires, principalement le week-end, ce qui a un impact important sur la vie quotidienne.
Dans le cas des agents d'achat et de revente, cette charge est éliminée car la vente n'est conclue que par une évaluation de l'agent.
L'exonération de responsabilité en cas de non-conformité contractuelleévite le risque de problèmes après la vente.
Dans les ventes classiques, le vendeur est responsable pendant un certain temps des vices cachés du bien, mais dans les transactions avec les agents d'achat et de revente, cette responsabilité est souvent exonérée, ce qui assure la tranquillité d'esprit après la vente.
L'absence de frais de courtageréduit le coût de la vente.
La commission d'intermédiation étant égale à "prix de vente x 3 % + 60 000 JPY + taxe à la consommation", plus le bien est cher, plus l'effet d'économie est important.
Transaction avec un haut degré de certitude
Le risque d'examen de l'hypothèque de l'acheteurpeut êtreévité.
Dans le cas d'une vente par un intermédiaire, il existe un risque que l'examen de l'hypothèque de l'acheteur soit refusé après la conclusion du contrat, mais un agent d'achat et de revente achète le bien en espèces ou avec ses propres fonds commerciaux, de sorte que ce risque n'existe pas.
Elle se caractérise également par safaible sensibilité aux tendances du marché.
Dans le cas d'une vente par intermédiaire, il existe un risque de baisse du prix du marché pendant la période de vente, alors que dans le cas d'un achat, le prix est fixé au moment de l'évaluation et n'est donc pas affecté par les fluctuations du marché.
Inconvénients du point de vue du vendeur
Par ailleurs, lerecours à des agents d'achat et de reventeprésentelesinconvénientssuivants
Restrictions sur le prix de vente
Le principal inconvénientest que le prix de vente est inférieur au prix du marché.
En général, le prix d'achatest fixé à70-85% duprix du marché.
Cette différence de prix est fixée pour compenser les risques et les coûts commerciaux supportés par la société d'achat et de revente.
Une analyse détaillée des facteurs contribuant à la différence de prix comprend les éléments suivants
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Poste
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Pourcentage du prix du marché
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Coût de la remise à neuf/rénovation
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10-15% du total
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Frais généraux pendant la période de détention
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2 - 3 % de la valeur marchande
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Coûts de l'activité de vente
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2 à 3 % du total
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Risques commerciaux et bénéfices raisonnables
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5-10%.
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Réduction totale
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19-31%.
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Il est important d'évaluercette différence de prixen termes deretour sur investissement.
La différence de prix doit être évaluée de manière exhaustive par rapport aux avantages d'une conversion rapide en liquidités, de procédures simplifiées et de l'évitement des risques, afin de faire le meilleur choix pour le vendeur.
Limiter les options.
Un autre inconvénient est le choix limité desacheteurspar rapport aux intermédiaires.
Toutes les sociétés immobilières ne sont pas actives dans l'achat et la revente, de sorte qu'il n'y a pas beaucoup d'options dans certaines régions.
Il existeégalementdesrestrictions en fonction du type de bien.
Les agences d'achat et de revente se concentrent sur les biens présentant de bonnes perspectives de revente. En fonction de l'emplacement et de l'état de l'immeuble, elles peuvent donc refuser d'acheter le bien.
Avantages pour l'acheteur
L'achat et la revente présentent égalementdes avantages pour l'acheteur, notamment
Acquisition d'un bien rénové
La possibilité d'acquérir un bien immobilierprêt à être emménagéest un avantage majeur pour les acheteurs.
Les installations hydrauliques, l'intérieur et les équipements ayant été remis à neuf ou dans un état similaire, l'acheteur peut profiter d'un cadre de vie confortable immédiatement après l'achat.
Vous bénéficiez d'uncadre de vie moderne.
Même les biens immobiliers anciens peuvent être aussi agréables à vivre que les biens immobiliers récents, car ils sont dotés des équipements les plus récents et d'un design contemporain.
Les économies réalisées sur les coûts de rénovation constituent un autreavantage important.
Par rapport aux rénovations effectuées par des particuliers, les agents d'achat et de reventeutilisent des économies d'échellepour effectuer des rénovations efficaces, ce qui réduit la charge pour l'acheteur.
L'assurance de la qualité.
La construction par des entrepreneurs spécialisésgarantit un certain niveau de qualité.
La société d'achat et de revente, soucieuse de sa propre crédibilité, exerce un contrôle approfondi sur la qualité de la construction, ce qui lui confère une plus grande tranquillité d'esprit par rapport à des rénovations effectuées par des particuliers.
Un service après-ventepeut également être attendu.
De nombreux revendeurs proposent des services de traitement des défauts et d'entretien après la vente, ce qui permet d'avoir l'esprit tranquille après l'achat.
Inconvénients du point de vue de l'acheteur
En revanche,les inconvénientssuivants pour l'acheteurdoivent être pris en compte
Restrictions en matière de personnalisation
L'inconvénient est qu'il est difficile depersonnaliser le produit en fonction des préférences personnelles.
Les acheteurs-revendeurs apportent des modifications pour répondre aux préférences générales afin d'attirer un plus grand nombre d'acheteurs potentiels.
Par conséquent, ils peuvent ne pas répondre aux besoins et préférences particuliers des individus.
Le coût desmodifications futuresdoit également être pris en compte.
Si vous souhaitez modifier l'agencement ou les installations après l'achat, vous devrez peut-être démonter les nouvelles installations et les reconstruire, ce qui peut s'avérer plus coûteux.
Prime de prix
Ladifférence deprixpar rapport àun bien immobilier neufpeut ne pas être aussi importante que prévu.
Pour les biens mieux situés, la différence de prix avec les biens neufs peut être plus faible en raison des coûts de rénovation supplémentaires.
La comparaison avec le prix du marché environnant est égalementimportante.
Par rapport à des biens similaires dans la même zone, il est nécessaire d'évaluer soigneusement si l'augmentation de prix pour les coûts de rénovation est appropriée.
Évaluation globale des avantages et des inconvénients
Lorsque l'on envisage de recourir à l'achat et à la revente, il est important de prendre une décision globale sur la base descritères d'évaluationsuivants
Évaluation de la valeur temporelle
Évaluer les avantagestemporelsen termes de valeur monétaire.
L'avantage d'opportunité résultant d'une conversion anticipée en espèces, l'effet de la réduction des coûts liés au temps, tels que la gestion des visites, et l'effet de la réduction de la charge psychologique sont évalués de manière exhaustive et comparés à la différence de prix.
Évaluation de la tolérance au risque
Évaluation appropriée de la valeur de l'aversion au risque.
La valeur de l'exonération de la responsabilité pour non-conformité contractuelle, de l'évitement du risque de sélection hypothécaire de l'acheteur et de l'évitement du risque de fluctuation du prix du marché est évaluée en fonction de la tolérance au risque du vendeur.
Prise en compte des circonstances individuelles
Les circonstances individuelles du vendeurdoivent être pleinement prises en compte dans la décision.
L'urgence du besoin de financement, la charge d'entretien et de gestion du bien, les considérations fiscales et d'autres facteurs sont entièrement pris en compte pour choisir la méthode de vente la plus appropriée.
Comment choisir un agent d'achat et de revente
Comment identifier un vendeur fiable ?
Le choix d'un agent d'achat et de revente est un facteur important dans la réussite d'une transaction.
Lescritères d'évaluationsuivantsdoivent être utilisés pour sélectionner soigneusement un vendeur
Évaluation des résultats et de l'expérience de l'entreprise
La vérification des antécédents de l'entrepriseest fondamentale pour la sélection d'un contractant.
Sélectionnez des fournisseurs ayant une base commerciale stable en vérifiant leurs antécédents quantitatifs, tels que le nombre d'achats par an, le montant des fonds gérés et le nombre d'années d'activité.
Pour l'évaluation de l'expertise, un jugement global est porté sur l'expérience du fournisseur en matière de transactions dans la zone cible, ses antécédents dans le traitement des types de biens et ses compétences techniques en matière de rénovation.
Il est important de choisir un entrepreneur qui comprend les caractéristiques locales et peut élaborer des plans de rénovation appropriés.
En vérifiant lestransactions passées,vous pouvez vous faire une idée concrète des compétences d'un constructeur.
Des informations telles que des photos avant/après, des détails de rénovation et des registres de vente permettent d'évaluer les compétences techniques et le flair de l'entrepreneur.
Vérifier la solidité financière
La stabilité du constructeur est évaluée en vérifiant soncapital et sasituationfinancière.
Un achat nécessite une grande solidité financière et un constructeur dont l'assise financière est faible risque de se retrouver à court de fonds au milieu d'une transaction.
Les relations avec les institutions financières constituent un autrefacteur d'évaluation important.
La fiabilité d'un constructeur peut être déterminée en vérifiant sa solvabilité et ses antécédents en matière de prêts auprès des principales institutions financières.
La couverture d'assurancedoit également être vérifiée.
Le choix d'un constructeur disposant d'une assurance appropriée, telle qu'une assurance responsabilité civile professionnelle et une assurance construction, peut confirmer que le constructeur est prêt à faire face à des accidents et à des problèmes s'ils surviennent.
Vérifiez la conformité juridique.
Il est essentiel de vérifier lalicence de l'entrepreneur.
Vérifiez le numéro de la licence, le nombre de renouvellements, l'historique des sanctions administratives, etc. à l'aide du système de recherche d'informations négatives du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme, et choisissez un constructeur qui applique des pratiques commerciales correctes.
L'existence d'une licence d'entreprise de constructionest également importante.
Pour les rénovations de grande envergure, une licence de l'industrie de la construction est requise, il est donc plus sûr de choisir un entrepreneur disposant d'une licence.
Vous pouvez évaluer la fiabilité d'un constructeur en vérifiant s'il estmembre d'une association professionnelle.
L'appartenance à des associations importantes telles que la National Federation of Building Lots and Building Traders Associations et la Real Estate Distribution Management Association est la preuve d'un certain niveau de fiabilité.
Évaluation du prix Évaluation de la validité
Évaluation comparative par plusieurs fournisseurs
Obtenez des évaluations de la part detrois à cinqcontractants afin d'évaluer l'adéquation du prix.
Pour les fournisseurs qui proposent des évaluations extrêmement élevées ou basses, il convient de vérifier en détail sur quoi elles reposent.
En demandant une explication de labase de l'évaluation, vous pouvez évaluer l'expertise du vendeur.
Un constructeur qui peut fournir des preuves concrètes, telles que des exemples de biens similaires sous contrat, des plans de rénovation et des prix de revente supposés, peut être considéré comme très fiable.
Vérifiez lerapport d'évaluationen détail.
Un rapport d'évaluation qui indique clairement les points d'évaluation du bien, les zones de rénovation prévues et les problèmes anticipés témoigne du haut niveau d'expertise du constructeur.
Analyse comparative avec les prix du marché
Une étude indépendante dumarché environnantest réalisée pour vérifier la validité de la valeur estimée.
Nous utilisons des informations accessibles au public, telles que les portails immobiliers, les prix publics des terrains et les prix des terrains en bordure de route, afin de déterminer des niveaux de prix objectifs.
Nous étudions lescas de contrats portant sur des biens similaireset vérifions la cohérence avec la valeur estimée.
L'adéquation de la valeur estimée peut être jugée en la comparant au prix contractuel de biens immobiliers d'âge, de surface et d'emplacement similaires.
Confirmation des conditions contractuelles détaillées
Prix d'achat et conditions de paiement
Confirmation ducaractère définitif du prix.
Préciser si le prix évalué est un prix fixe ou s'il est susceptible d'être modifié au moment de la conclusion du contrat.
Confirmez également les conditions spécifiques, le cas échéant, dans lesquelles le prix peut être modifié.
Confirmer les détails relatifs à ladate etaux modalités depaiement.
Précisez le montant de l'acompte, s'il y a un paiement intermédiaire et quand le reste du paiement est dû, et assurez-vous qu'il n'y a pas d'obstacles à votre planification financière.
Clarifiez lescatégories de dépenses à prendre en charge.
Confirmez à l'avance la répartition des charges pour les droits d'enregistrement, les droits de timbre, le remboursement de l'impôt foncier, etc. afin d'éviter les charges imprévues.
Conditions de résiliation du contrat et étendue de la responsabilité
Vérifier en détail les conditions derésiliation du contrat.
Clarifiez les conditions d'annulation pour des raisons liées à l'acheteur, le droit du vendeur d'annuler le contrat et la date limite de libération de l'acompte, et comprenez les droits et les obligations des deux parties.
Confirmer l'étendue de la responsabilité en cas denon-conformité au contrat.
Clarifier l'étendue de l'indemnisation, les éléments non indemnisés, la période de responsabilité, etc. et évaluer correctement les risques après la vente.
Convenir en détail des conditions delivraison.
Clarifiez le moment de la livraison, l'état actuel du bien, l'élimination des objets restants, les modalités de remise des clés, etc. pour garantir le bon déroulement de la transaction.
Liste de contrôle pour la sélection d'un constructeur
La liste de contrôle suivante permet de procéder à une évaluation complète du fournisseur.
| Éléments d'évaluation |
Liste de contrôle |
Évaluation |
| Antécédents commerciaux |
Nombre d'achats par an, nombre d'années d'activité. |
○/△/× |
| Solidité financière |
Capital, relations avec les institutions financières |
○/△/× |
| Conformité juridique |
Licences/permis obtenus |
○/△/× |
| Validité de l'évaluation |
Clarté de la base d'évaluation |
○/△/× |
| Conditions du contrat |
Clarté du prix et des conditions de paiement |
○/△/× |
| Qualité de la réponse |
Politesse de l'explication, de la réponse |
○/△/× |
| Service après-vente |
Système d'assistance après-vente |
○/△/× |
Caractéristiques des commerçants à connaître
Caractéristiques des fournisseurs à éviter
Se méfier des négociants qui proposent des prix d'évaluation extrêmement élevés.
Ils peuvent baisser le prix après la signature du contrat ou annuler unilatéralement le contrat.
Un négociant quine peut pas expliquer clairement la base de l'évaluationest douteux en termes d'expertise.
Il est possible qu'il procède à une évaluation appropriée et qu'il y ait un problème de sécurité de la transaction.
Méfiez-vous des commerçantsqui vous pressent de conclure un contrat.
Ils peuvent insister pour conclure un contrat à des conditions défavorables sans vous laisser suffisamment de temps pour y réfléchir.
Les entrepreneurs qui se livrent à des activités devente excessivespeuvent avoir des problèmes de performance.
Les appels téléphoniques fréquents et les visites de vente insistantes soulèvent des questions quant à la solidité des opérations commerciales.
Mesures pour éviter les problèmes
Vérifiez toujours lesdétails du contrat.
Si certaines clauses ne sont pas claires, vérifiez-les toujours avant de signer le contrat et évitez de signer un contrat dont vous ne comprenez pas les termes.
Il est également utile de demander l'avis d'untiers.
Consultez un expert tel qu'une connaissance, un comptable fiscaliste ou un avocat qui s'y connaît en immobilier et référez-vous à son avis objectif.
Veillez à ce que la période deprise de décision soit sereine.
Même si l'on vous demande de prendre une décision immédiate, accordez-vous au moins quelques jours de réflexion et prenez une décision dans le calme.
Points clés pour identifier les bons entrepreneurs
Caractéristiques des entrepreneurs qui devraient être proactifs dans leur choix
Un constructeur qui fournit des explicationstransparentesest digne de confiance.
Un engagement à comprendre le client, avec une explication ouverte et honnête de la base de l'évaluation, du plan d'affaires et des facteurs de risque, est la marque d'un bon constructeur.
Les entrepreneurs qui opèrentau niveau localont une connaissance approfondie des caractéristiques locales et sont en mesure d'établir des évaluations et des plans de rénovation appropriés.
La continuité de l'activité au sein de la communauté sur une longue période est un gage de fiabilité.
Un bon service après-vente est un autrepoint d'évaluation important.
Les agents qui fournissent des services complets, tels que des conseils fiscaux après la vente et une assistance dans la recherche de la prochaine maison, ont tendance à avoir un niveau élevé de satisfaction de la clientèle.
Choisissez un constructeur qui fait preuve d'un haut niveau de compétence technique.
Les entrepreneurs disposant de ressources humaines spécialisées, telles que des architectes et des coordinateurs d'intérieur, capables de fournir des rénovations de haute qualité, sont censés améliorer les prix de revente et, par conséquent, les prix d'achat.
Conclusion.
Les revendeurs de biens immobiliersjouent un rôle important sur le marché de l'immobilier en tant quenouvelle alternativeaux ventes intermédiaires traditionnelles.
Les points clés suivants sont rappelés sur la base des informations expliquées dans cet article.
Points clés du recours aux agents d'achat et de revente
La rapidité dela conversion desliquiditéset lasimplification des procéduressont les principaux avantages.
Il ne s'écoule qu'une à deux semaines entre l'évaluation et le règlement, ce qui évite le fardeau des visites et de la responsabilité contractuelle en cas de non-conformité.
D'un autre côté, le prix de vente sera de 70 à 85 % du prix du marché, il est doncimportant d'évaluer correctement lecompromis par rapport à la valeur temporelle de l'argent.
La sélection d'un vendeur est extrêmement importante et un vendeur fiable doit être sélectionné sur la base d'une évaluation complète des performances de l'entreprise, de sa solidité financière, de sa conformité légale et de l'adéquation de l'évaluation.
L'obtention d'évaluations de la part de plusieurs fournisseurs et des comparaisons détaillées peuvent aider à obtenir les meilleures conditions de transaction possibles.
La prise en compte des circonstances individuellesest la clé du succès.
Un examen approfondi de l'urgence des besoins de financement, des caractéristiques du bien, des considérations fiscales, des projets futurs, etc. et une comparaison avec une vente par le biais d'un intermédiaire vous aideront à choisir la méthode de vente la plus appropriée.
Perspectives d'avenir du marché
Le marché de l'achat et de la revente de biens immobiliersdevrait continuer à se développer dans un contexte d'utilisation efficace du parc immobilieret dediversification des besoins des consommateurs.
En particulier, l'expertise des agents chargés de l'achat et de la revente devrait être démontrée dans des domaines tels que l'augmentation de la valeur des propriétés anciennes, l'adaptation aux modes de vie modernes et l'amélioration des performances en matière d'économie d'énergie.
L'utilisation de la technologiedevrait permettre d'améliorer la précision des évaluations, de normaliser la qualité de la construction et d'accroître l'efficacité des activités de vente.
En outre, d'un point de vueESG (environnemental, social et de gouvernance), l'activité gagne également en importance sur le plan social, car elle contribue à la création d'un parc de logements durables.
Prochaines étapes
Si vous envisagez de vendre votre propriété, nous vous recommandons de prendre les mesures suivantes
1.déterminer la valeur marchande actuelle - vérifier la valeur de la propriété en utilisant plusieurs méthodes d'évaluation
2.clarifier les objectifs et les priorités de la vente - équilibrer l'évaluation du temps, du prix et de l'effort
3.obtenir des évaluations de plusieurs fournisseurs - comparer le prix d'achat et le prix attendu de l'agence
4.décision globale - décision finale basée sur les avantages et les inconvénients.
INA&Associates Ltd. propose la méthode de vente la plus appropriée en fonction des circonstances individuelles du client.
Nous pouvons répondre à un large éventail de besoins, de la consultation sur l'achat et la revente à la vente par intermédiaire.
Si vous avez des questions concernant la vente de votre propriété, n'hésitez pas à nous contacter.
Questions fréquemment posées
Q1 : Comment le prix d'achat est-il déterminé ?
R1 : Leprix d'achat est calculé en déduisant les coûts de rénovation, les frais généraux et un bénéfice raisonnable du prix de revente estimé.
Plus précisément, le prix d'achat est déterminé en supposant un prix de revente basé sur les ventes contractuelles de biens immobiliers similaires dans les environs et en prenant en compte les coûts estimés des travaux de rénovation nécessaires, les coûts fixes pendant la période de détention et les coûts des activités de vente.
En général, le prix se situe entre 70 et 85 % du prix du marché, mais cela varie en fonction de l'état du bien et de son emplacement.
Q2 : Un achat peut-il être refusé ?
R2 :Oui, l'achat peut être refusé dans les cas suivants
Propriétés extrêmement mal situées, propriétés dont le bâtiment est gravement endommagé et dont les coûts de rénovation sont excessifs, propriétés difficiles à revendre en raison de restrictions légales, propriétés spéciales pour lesquelles on ne peut s'attendre à une demande du marché, etc.
Toutefois, comme les critères varient d'un vendeur à l'autre, il est conseillé de consulter plusieurs vendeurs.
Q3 : Le prix peut-il être modifié après la signature du contrat ?
R3 :Si le contractant est un vendeur en bonne et due forme, il n'y aura pas de modification unilatérale des prix après la signature du contrat.
Toutefois, des modifications de prix peuvent être discutées si une clause de modification de prix est incluse dans le contrat ou si l'inspection du bien immobilier révèle des défauts graves qui n'avaient pas été prévus initialement.
Il est important de toujours vérifier le caractère définitif du prix et les conditions de modification avant de signer le contrat.
Q4 : Que dois-je choisir, l'achat ou la médiation ?
Les critères de sélection sont les suivants
Si l'achat convient: une conversion rapide en espèces est nécessaire, vous voulez éviter les tracas des visites, etc., vous ne voulez pas être responsable en cas de non-conformité contractuelle et vous attachez de l'importance à une vente sûre.
Quand l'intermédiation est appropriée: vous voulez vendre au prix le plus élevé possible, vous disposez de suffisamment de temps pour vendre, vous voulez maximiser l'attrait du bien.
Il est important de prendre en considération les circonstances individuelles afin de prendre une décision complète.
Q5 : Y a-t-il des considérations fiscales ?
R5 :Des droits de mutation peuvent être perçus sur la vente d'un bien immobilier.
Le traitement fiscal est le même pour l'achat et le courtage, mais le montant de la taxe peut varier en fonction du prix de vente.
Il est également important de vérifier si le bien remplit les conditions d'application de l'exonération spéciale de 30 millions de yens pour les biens résidentiels et de l'exception spéciale pour le remplacement d'un bien.
Il est conseillé de consulter un conseiller fiscal ou un autre spécialiste en matière de fiscalité.