Pourquoi des générations de personnes fortunées continuent-elles d'investir dans l'immobilier ainsi que dans des actifs financiers tels que les actions et les obligations, alors que tant d'autres cherchent à se constituer un patrimoine ? C'est qu'il existe une "philosophie immobilière" unique, qui va au-delà de la simple recherche du profit et vise la protection des actifs à long terme et la création de valeur.
L'investissement immobilier est une méthode de gestion d'actifs extrêmement bien équilibrée qui permet à la fois des gains de revenus stables (revenus locatifs) et des gains en capital (bénéfices à la vente) provenant de futures augmentations de valeur. En particulier, sa résistance à l'inflation et ses avantages fiscaux dans le cadre d'une planification successorale sont des attraits majeurs que les actifs financiers n'offrent pas. Cependant, tous les biens immobiliers ne peuvent pas être la "poule aux œufs d'or". Comment les propriétaires d'actifs peuvent-ils identifier les "vrais actifs" parmi les nombreux biens qui continueront à créer de la valeur à l'avenir ?
Dans cet article, nous expliquons en termes simples, d'un point de vue professionnel, la philosophie de l'immobilier et les stratégies d'investissement spécifiques sur lesquelles se concentrent des générations de propriétaires d'actifs, sur la base de l'expérience que nous avons acquise en aidant de nombreux clients fortunés à constituer leur patrimoine en tant qu'INA & Associates Ltd. Nous espérons qu'il aidera tout le monde, des débutants en matière d'investissement immobilier à ceux qui possèdent déjà plusieurs biens, à développer leur patrimoine.
Les investisseurs immobiliers qui réussissent ont plusieurs philosophies en commun. Ils ne se préoccupent pas des gains à court terme, mais plutôt du long terme et de la situation dans son ensemble.
Les investissements immobiliers des investisseurs se distinguent de la spéculation à court terme, qui consiste à vendre pour réaliser un profit après quelques années. Ils visent à construire des actifs qui conserveront et augmenteront leur valeur et continueront à générer des revenus stables sur 10, 20 ans, voire sur plusieurs générations. Sur la base de cette philosophie, ils ne se laissent pas influencer par les modes ou les frénésies temporaires du marché, mais évaluent calmement la valeur intrinsèque du bien - son emplacement, son potentiel futur et sa rentabilité.
Comme le dit le célèbre investisseur Robert Kiyosaki dans son livre Rich Dad, Poor Dad : "Les actifs mettent de l'argent dans votre poche, les passifs enlèvent de l'argent de votre poche". Les personnes fortunées veillent à ce que cette définition s'applique également à l'investissement immobilier. Même si un bien immobilier semble en bon état, s'il présente un risque élevé d'inoccupation ou si l'on s'attend à ce qu'il entraîne d'importants frais de réparation à l'avenir, il est considéré comme un "passif" qui pèse sur le flux de trésorerie. Ils recherchent de "véritables actifs" qui génèrent un flux de trésorerie continu et augmentent la valeur globale de l'actif.
L'une des principales caractéristiques de l'investissement immobilier est l'"effet de levier", qui permet d'obtenir des prêts auprès d'institutions financières. Par rapport à un investissement réalisé uniquement avec ses propres fonds, l'effet de levier permet d'investir dans des actifs de plus grande taille et à des rendements plus élevés. Les propriétaires d'actifs augmentent considérablement l'efficacité de l'investissement de leurs propres fonds en tirant le meilleur parti de leur propre solvabilité et en obtenant des prêts à des conditions favorables. Bien sûr, l'emprunt excessif comporte des risques, mais ils pratiquent une utilisation sûre et efficace de l'effet de levier sur la base de simulations élaborées.
Les rendements de l'investissement immobilier peuvent être divisés en deux grandes catégories : les gains en revenus et les gains en capital. Les propriétaires immobiliers construisent des portefeuilles en tenant compte de l'équilibre entre les deux, plutôt que de privilégier l'un ou l'autre. En comprenant les caractéristiques de chaque type de bien et en les combinant en fonction de leurs propres objectifs d'investissement, ils cherchent à diversifier les risques et à maximiser les rendements. C'est une façon de diversifier les risques et de maximiser les rendements.
Comment les propriétaires d'actifs immobiliers traduisent-ils ces philosophies en stratégies d'investissement concrètes ? Nous expliquons ici les stratégies typiques qu'ils mettent en œuvre, données à l'appui.
Les propriétaires d'actifs privilégient les zones à forte concentration de population et d'activité économique, telles que le centre de Tokyo, comme cibles d'investissement. Ces zones ont non seulement une demande locative stable et un faible risque d'inoccupation, mais elles offrent également un grand potentiel d'augmentation de la valeur des actifs. Le tableau ci-dessous compare le taux de variation des prix des terrains dans les centres-villes et les zones suburbaines.
| Zone | Prix de base des terrains en 2025 (variation annuelle) |
|---|---|
| Tokyo 23 wards (terrains commerciaux) | +13,2 % (en glissement annuel) |
| Région de Tama (terrains commerciaux) | +5.5 |
Source : Gouvernement métropolitain de Tokyo, "Summary of Reference Land Prices in Tokyo in 2025".
Comme on peut le constater, les prix des terrains dans le centre-ville ont connu un taux de croissance plus élevé que ceux de la banlieue, ce qui indique qu'il s'agit d'un marché extrêmement prometteur pour viser des gains en capital à long terme. Les propriétaires d'actifs analysent ces données macroéconomiques et concentrent leurs fonds dans les zones à potentiel.
La "qualité" d'un bien immobilier est un facteur extrêmement important pour les propriétaires d'actifs qui cherchent à créer de la valeur à long terme. Ils ne choisissent pas un bien uniquement en raison de son rendement élevé. Ils s'intéressent à la structure du bâtiment, à la qualité des installations, à l'état de la gestion et, surtout, à la "rareté de l'emplacement". Ce sont en effet ces facteurs qui permettent de maintenir la valeur de l'actif à long terme et d'assurer la stabilité de la demande locative.
| Âge du bâtiment | Valeur de l'actif (avec une valeur de construction neuve de 100) |
|---|---|
| 5 ans | 90-95 |
| 10 ans | 80-85 ans |
| 20 ans | 60 à 70 ans |
| 30 ans et plus | 40-50 ans (mais varie fortement en fonction de l'emplacement) |
Note : Les données ci-dessus sont des tendances générales et varient en fonction de l'état de gestion du bien et de sa localisation.
Comme le montre le tableau ci-dessus, la valeur des bâtiments diminue avec le temps, mais pour les biens ayant une valeur foncière élevée, comme ceux situés dans des zones urbaines de premier plan, l'augmentation de la valeur foncière l'emporte sur la diminution de la valeur des bâtiments, ce qui augmente la probabilité que la valeur totale de l'actif soit maintenue, voire augmentée.
Pour les personnes fortunées, l'immobilier n'est pas seulement un investissement, mais aussi un outil de "planification successorale" extrêmement efficace pour assurer un transfert harmonieux des actifs à la génération suivante. Par rapport aux actions et aux liquidités, les biens immobiliers présentent le grand avantage de réduire considérablement la valeur imposable aux fins de l'impôt sur les successions.
L'investissement immobilier requiert un large éventail de compétences, notamment juridiques, fiscales, financières et architecturales. Les propriétaires qui réussissent ne se fient pas uniquement à leurs connaissances et à leur expérience, mais ont constitué un réseau étroit d'experts dans leur domaine, tels que des avocats, des comptables-fiscalistes et des conseillers immobiliers. En prenant activement connaissance des conseils objectifs des experts, ils améliorent la précision de leurs décisions d'investissement et évitent les risques potentiels. Trouver un partenaire fiable est en soi l'un des facteurs clés de succès de l'investissement immobilier.
Cet article a décrit la philosophie de l'investissement immobilier telle qu'elle est pratiquée par des générations de personnes fortunées et leurs stratégies spécifiques. Leur approche repose sur la création de valeur des actifs dans une perspective à long terme, plutôt que sur la recherche d'un profit à court terme. Ils considèrent l'immobilier non pas comme une simple "marchandise", mais comme une "entreprise" qui continue à créer de la valeur pour les générations à venir et, grâce à des stratégies précises et à des connaissances spécialisées, ils augmentent régulièrement leur patrimoine.
Les points clés sont résumés ci-dessous.
L'investissement immobilier n'est pas une voie facile. Cependant, en suivant la bonne philosophie et la bonne stratégie, étape par étape, vous pouvez atteindre la liberté financière et la sécurité pour l'avenir. Nous serions ravis que cet article vous permette d'approfondir votre compréhension de l'investissement immobilier et vous aide à faire les premiers pas vers la réussite.
Si vous souhaitez discuter de vos besoins en matière d'investissement immobilier ou en savoir plus sur des stratégies spécifiques, n'hésitez pas à contacter INA & Associates Ltd. Nous nous ferons un plaisir de vous proposer la solution la mieux adaptée à votre situation.
Q1 : De combien de fonds personnels ai-je besoin pour commencer à investir dans l'immobilier ?
R1 : C'est difficile à dire, mais il est plus facile d'obtenir un prêt auprès d'une institution financière si vous pouvez apporter 10 à 20 % du prix du bien comme fonds personnels. Par exemple, pour un bien d'une valeur de 50 millions de JPY, on peut estimer qu'il faut entre 5 et 10 millions de JPY. Toutefois, les conditions varient en fonction des caractéristiques personnelles et de la rentabilité du bien, c'est pourquoi nous vous invitons à consulter un spécialiste au préalable.
Q2 : Y a-t-il des avantages à investir dans des propriétés rurales ?
R2 : Les prix de l'immobilier dans les zones rurales ont tendance à être plus bas et les rendements plus élevés que dans les centres-villes. Cependant, vous devez également prendre en compte le risque de vacance dû au déclin de la population et le risque de baisse de la valeur des biens immobiliers. Dans une perspective à long terme, on considère généralement que les risques sont moindres dans les centres-villes, où la demande locative est plus stable.
Q3.Quels sont les risques les plus importants en matière d'investissement immobilier ?
R3 : Le risque le plus important est le risque d'inoccupation. Si les revenus locatifs cessent, les remboursements d'emprunts et les dépenses sont prélevés sur les fonds propres et la trésorerie se dégrade. Pour éviter ce risque, il est essentiel de choisir un bien compétitif dans une zone où la demande locative est stable.
Q4 : Que recommandez-vous, le neuf ou l'occasion ?
R4 : Chacun a ses avantages et ses inconvénients. Les immeubles neufs disposent de nouvelles installations et n'ont pas de coûts de réparation immédiats, mais les prix sont élevés et les rendements faibles. Les immeubles de seconde main sont moins chers et ont des rendements plus élevés, mais le risque de réparations et la vétusté des installations sont des inconvénients. Il est important de faire un choix en fonction de vos objectifs d'investissement et de votre tolérance au risque.
Q5 : Comment choisir une société de gestion ?
R5 : Le choix d'une société de gestion fiable est un facteur important pour la réussite de votre investissement immobilier. Comparez de manière approfondie les résultats de la société en termes d'acquisition de clients (recrutement de locataires), le nombre de logements gérés, la réactivité de son personnel et son système de réparation et de dépannage. Il est important de s'adresser à plusieurs sociétés pour trouver le partenaire adapté à votre style d'investissement.