Ces dernières années, le boom des saunas a dépassé la simple conscience de la santé pour créer une nouvelle valeur sur le marché de l'immobilier.
L 'immobilier avec sauna attire l'attention en tant que bien innovant qui modifie considérablement le concept des installations de logement conventionnelles et qui a le potentiel d'améliorer la qualité de vie des résidents et d'augmenter la rentabilité des investisseurs.
Dans cet article, nous présentons une perspective détaillée et experte sur l'immobilier avec sauna, des connaissances de base à la valeur d'investissement, sur la base de nos nombreuses années d'expérience dans l'industrie immobilière en tant qu'INA&Associates Ltd.
Nous nous efforcerons de fournir des informations utiles à ceux qui envisagent d'acheter un bien immobilier avec sauna, à ceux qui s'intéressent à l'immobilier avec sauna en tant qu'objectif d'investissement et à ceux qui sont à la recherche d'une nouvelle forme d'habitation.
L'immobilier avec sauna désigne les biens immobiliers résidentiels et d'investissement équipés d'un sauna.
Ces biens immobiliers offrent un environnement dans lequel les résidents peuvent profiter de l'expérience du sauna dans leur propre maison en installant une salle de sauna ou une cabine de sauna en plus de la salle de bain traditionnelle.
Les caractéristiques des biens immobiliers équipés d'un sauna comprennent l'effet de relaxation dans un espace privé, la contribution à la promotion de la santé et la création d'une valeur ajoutée en différenciant le bien immobilier.
La demande de biens immobiliers avec sauna sur le marché de l'immobilier est en nette augmentation à partir de 2023.
Le nombre de demandes sur les portails spécialisés dans les saunas a été multiplié par 2,5 en deux ans, un chiffre qui indique clairement le niveau élevé d'intérêt pour le marché.
L'augmentation de la demande s'explique par l'augmentation du temps passé à la maison à la suite de la catastrophe de Corona, par la sensibilisation accrue à la santé et par l'évolution des besoins des consommateurs, qui souhaitent se ressourcer dans un espace privé.
En particulier, le besoin potentiel de biens immobiliers avec sauna devrait continuer à croître en raison de l'expansion d'un segment d'amateurs de sauna (sauniers).
Les biens immobiliers équipés de saunas peuvent être classés comme suit en fonction de leur forme
Dans les habitations unifamiliales, les salles de sauna peuvent être incorporées dans la conception dès le début de la construction, ou des saunas peuvent être ajoutés à des habitations existantes dans le cadre d'une rénovation.
Dans les copropriétés, il arrive que des cabines de sauna soient installées dans les parties privatives et que des saunas soient installés dans les parties communes.
De plus en plus, des saunas sont installés dans les immeubles locatifs dans le cadre d' une stratégie de différenciation visant à augmenter les loyers et les taux d'occupation.
En tant que bien d'investissement, les propriétés qui visent à augmenter la rentabilité en utilisant la valeur ajoutée apportée par les saunas attirent l'attention.
Le principal avantage d'opter pour une maison ou un appartement avec sauna à usage résidentiel est la possibilité de profiter d'un sauna dans un espace privé.
Avoir un sauna chez soi signifie que l'on n'a pas besoin de sortir et que l'on peut en profiter quand on veut.
Cela permet non seulement d'économiser du temps et de l'argent sur les déplacements vers les saunas, mais aussi de profiter de l'expérience du sauna dans un état de relaxation totale, sans avoir à se soucier des autres utilisateurs.
Les avantages pour la santé ne sont pas non plus à négliger.
L'utilisation régulière du sauna peut contribuer à améliorer la circulation sanguine, à réduire le stress et à améliorer la qualité du sommeil, ce qui en fait un moyen très efficace de gérer la santé à la maison, à une époque où de plus en plus de personnes travaillent à domicile.
En outre, un environnement où l'on peut se reposer immédiatement après le sauna est une condition idéale pour tirer le meilleur parti des bienfaits du sauna.
D'un autre côté, il y a quelques inconvénients à noter pour les propriétés équipées de saunas résidentiels.
Le plus grand défi est le coût initial élevé.
Les coûts d'installation d'un sauna vont de 500 000 à 1,5 million de yens pour une simple cabine de sauna, tandis que la construction d'une salle de sauna complète nécessite un investissement de 2 à 3 millions de yens, voire plus.
L'espace d'installation est un autre élément important à prendre en considération.
Les saunas nécessitent une certaine surface et peuvent être difficiles à installer en fonction de l'agencement et de la structure de la maison.
En outre, le fonctionnement des saunas entraîne des coûts permanents d'électricité et d'entretien, qui doivent également être pris en compte.
En outre, les saunas peuvent être soumis à des réglementations légales telles que la loi sur les normes de construction et la loi sur les services d'incendie, et une confirmation légale suffisante est nécessaire avant l'installation.
Le principal avantage de l'exploitation d'un bien immobilier en tant qu'immeuble de rapport pour sauna est l'augmentation des loyers.
Selon une étude de marché, on peut s'attendre à une augmentation de 10 à 20 % du loyer avec l'installation d'un sauna, plus de 30 % des locataires potentiels se déclarant prêts à accepter une augmentation de loyer de 20 000 JPY ou plus, en particulier si le sauna se trouve dans la partie privée.
L'augmentation du taux d'occupation est un autre avantage important.
Les biens immobiliers dotés de saunas sont rares et constituent un facteur de différenciation très attrayant.
On peut s'attendre à ce que les périodes d'inoccupation soient plus courtes et que la gestion des loyers soit stable.
Ils sont également très attractifs pour un groupe cible spécifique d'amateurs de saunas, ce qui tend à favoriser une occupation à long terme.
Le principal inconvénient des immeubles de placement est la longue période d'amortissement de l'investissement initial.
Le coût initial de l'installation d'un sauna est élevé et, même en tenant compte de l'effet de l'augmentation des loyers, il faut plusieurs années, voire une décennie, pour récupérer l'investissement.
Les coûts d'entretien représentent également une charge permanente.
Les saunas sont utilisés dans des environnements chauds et humides et nécessitent des inspections régulières et le remplacement des pièces, ce qui peut faire grimper les coûts d'exploitation de l'immeuble.
Le risque de panne ou de dysfonctionnement de l'équipement du sauna doit également être pris en compte, car l'attractivité du bien sera considérablement réduite pendant la période de réparation.
Les offres de prix pour les maisons individuelles avec sauna diffèrent considérablement entre les propriétés neuves et les propriétés d'occasion.
Dans les nouvelles constructions, les salles de sauna peuvent être intégrées dès le stade de la conception afin de garantir un aménagement efficace et des spécifications optimales en matière d'équipement.
Le coût de l'installation d'un sauna dans une maison individuelle neuve est généralement plus avantageux que celui d'une installation autonome, car le sauna est intégré dans la conception générale du bâtiment.
Dans le cas de la rénovation de saunas dans des maisons existantes , les espaces de sauna sont créés en utilisant l'agencement et la structure existants.
Dans ce cas, la liberté de conception est plus limitée que dans le cas d'une nouvelle construction en raison des contraintes structurelles et de la nécessité de coordonner les installations existantes, mais l'investissement total, y compris les coûts d'acquisition de la propriété, peut être moins élevé.
Il existe deux approches pour l'installation de saunas dans les copropriétés équipées de sa unas: l'installation dans les parties privatives et l'installation dans les parties communes.
Pour l'installation dans les parties privatives, l'équipement de type cabine de sauna est le type d'installation le plus courant.
Ces équipements peuvent être installés dans des salles de bains existantes et des pièces de style occidental et peuvent être installés dans un délai relativement court.
Les prix vont de 500 000 JPY à 1,5 million JPY et varient considérablement en fonction de la zone d'installation et des fonctions.
Lorsque les saunas sont installés dans les parties communes, ils peuvent ajouter de la valeur à l'ensemble de la copropriété.
Dans ce cas, un consensus au sein de l'association de gestion et des travaux de construction à grande échelle sont nécessaires, mais l'attrait pour toutes les unités est très élevé.
La location de saunas attire l'attention en tant que stratégie de différenciation sur le marché de la location.
L'installation de saunas dans les immeubles locatifs est principalement une décision d'investissement de la part du propriétaire, dans le but d'augmenter à la fois les loyers et les taux d'occupation.
Le coût de l'installation d'un sauna dans un immeuble locatif est d'environ 2 millions de JPY par unité, et pour cet investissement, on peut s'attendre à une augmentation de loyer mensuel d'environ 20 000 JPY.
La période d'amortissement est d'environ 8 à 10 ans, mais si l'on tient compte de l'effet de l'amélioration du taux d'occupation, l'amortissement peut être réalisé dans un délai plus court.
| Type de bien | Coûts d'installation | Effet escompté | Période d'amortissement |
|---|---|---|---|
| Maison individuelle neuve | 1,5-3 millions de yens | Augmentation de la valeur de la propriété | -1,5 million de yens |
| Maisons individuelles d'occasion | 1,0-2,5 millions de yens | Amélioration du niveau de satisfaction des occupants | -Uniquement |
| Utilisation exclusive de condominiums | 500 000 JPY - 1,5 million JPY | Amélioration de la qualité de vie | -Résidentiel |
| Location d'un bien immobilier | Environ 2 millions ¥ | Augmentation du loyer de 20 000 ¥ | 8-10 ans |
| Immeuble de rapport | 2 - 3 millions de yens | Augmentation du rendement | 10-15 ans |
L'indicateur le plus important pour évaluer la valeur d'investissement d'un bien immobilier avec sauna est l'effet d'augmentation des loyers.
Selon des études de marché, l'installation d'un sauna peut entraîner une augmentation des loyers de 10 à 20 % par rapport aux loyers conventionnels.
Cet effet tend à être plus prononcé sur le marché locatif haut de gamme, en particulier dans les zones urbaines.
À titre d'exemple, si un sauna est installé dans un logement dont le loyer mensuel est de 100 000 yens, le loyer peut être fixé entre 120 000 et 140 000 yens.
Il s'agit d'un chiffre très intéressant en tant qu'effet d'investissement, puisqu'il augmentera les revenus de 240 000 à 480 000 yens par an.
Toutefois, cet effet varie considérablement en fonction de l'emplacement, de la qualité du bien et du groupe cible, d'où l'importance d'une analyse individuelle du marché.
Les immeubles équipés de saunas ont tendance à maintenir des taux d'occupation élevés en raison de leur rareté.
Alors que le taux d'inoccupation moyen d'un bien locatif typique se situe entre 5 et 15 % selon la zone, les biens immobiliers dotés de saunas ont le potentiel de réduire de manière significative les taux d'inoccupation.
Cela s'explique par l'attrait qu'ils exercent sur un groupe cible spécifique d'amateurs de saunas.
En outre, les résidents qui emménagent pour profiter du sauna sont plus susceptibles de vouloir rester plus longtemps, ce qui réduit les coûts de rotation des locataires.
L'occupation à long terme apporte un double avantage au propriétaire en termes de garantie d'un revenu stable et de réduction des coûts de gestion.
La décision d'investir dans un bien immobilier équipé d'un sauna nécessite une évaluation complète de l'investissement initial, du rendement attendu et de la période de récupération.
Dans un modèle d'investissement standard, en supposant une augmentation mensuelle du loyer de 20 000 yens (240 000 yens par an) et un coût d'installation du sauna de 2 millions de yens, un simple calcul montre une période d'amortissement de l'investissement d'environ 8,3 ans.
Cependant, les décisions d'investissement réelles doivent également prendre en compte les effets de l'amélioration des taux d'occupation, de la réduction des coûts de gestion en raison de l'occupation à long terme et de l'augmentation de la valeur de la propriété.
Si l'on tient compte de ces effets secondaires, la période d'amortissement peut être ramenée à six ou sept ans.
Les saunas offrent également un avantage concurrentiel à long terme en tant qu'élément de différenciation des biens immobiliers et peuvent donc augmenter la valeur du bien lors d'une vente future.
L'investissement dans un bien immobilier équipé d'un sauna comporte également des facteurs de risque spécifiques.
Les coûts de réparation dus aux pannes et au vieillissement de l'équipement ont tendance à être plus élevés que pour un équipement résidentiel normal.
Les équipements de sauna étant utilisés dans des environnements chauds et humides, un entretien régulier est essentiel et ces coûts doivent être pris en compte dans la planification à l'avance.
La durabilité de l'essor des saunas doit également être examinée avec soin.
Il n'est pas certain que la forte demande actuelle se maintienne à l'avenir, et il existe un risque que les changements dans les conditions du marché réduisent le retour sur investissement.
Le choix d'un équipement fiable, des contrats d'entretien réguliers et la combinaison de plusieurs facteurs de différenciation sont autant d'éléments qui permettent de se prémunir contre ces risques.
L'immobilier avec sauna offre une opportunité d'investissement intéressante sur le marché immobilier actuel.
La demande dans ce secteur devrait continuer à croître à l'avenir en raison de la prise de conscience croissante des problèmes de santé et de l'évolution des besoins des consommateurs en matière de soins dans les espaces privés.
En tant qu'opportunité d'investissement, une rentabilité attrayante peut être obtenue grâce à une analyse correcte du marché et à des décisions d'investissement prudentes.
En particulier, avec le bon emplacement et les données démographiques ciblées, le secteur peut surpasser les investissements immobiliers traditionnels.
Les facteurs suivants sont importants pour le succès de l'immobilier des saunas.
Premièrement, une analyse détaillée du marché cible afin d'évaluer avec précision la qualité et la quantité de la demande.
Deuxièmement, lors du choix de l'équipement, il convient d'examiner attentivement l'équilibre entre les coûts initiaux et les coûts d'exploitation et de prendre des décisions fondées sur la rentabilité à long terme.
Il est également essentiel d'assurer un fonctionnement stable en se conformant de manière appropriée aux réglementations légales et en établissant un régime d'entretien régulier.
Si vous envisagez d'acheter une propriété avec sauna, nous vous recommandons de commencer par fixer des objectifs d'investissement spécifiques et un budget.
Il est ensuite important de procéder à une analyse professionnelle du marché et à une évaluation de la propriété afin de vérifier objectivement la pertinence de l'investissement.
INA&Associates K.K. propose des services de conseil professionnel sur l'immobilier des saunas et peut vous aider à sélectionner le bien le plus adapté à vos objectifs d'investissement et à élaborer une stratégie d'investissement.
Grâce à la nouvelle opportunité d'investissement que représente l'immobilier de sauna, nous ferons de notre mieux pour vous aider à développer votre patrimoine et à améliorer votre qualité de vie.
R1 : La nécessité de demander un permis de construire pour l'installation d'un sauna dépend de la taille et de l'utilisation de l'installation.
Pour les saunas domestiques, un permis de construire n'est généralement pas nécessaire si la surface de l'extension est inférieure à 10 m2, mais une demande peut être requise si des modifications structurelles sont impliquées ou si la propriété est utilisée à des fins commerciales.
Nous vous recommandons de toujours consulter un architecte ou un bureau administratif avant de procéder à l'installation.
R2: Les frais d'entretien des saunas varient considérablement en fonction du type d'appareil et de la fréquence d'utilisation.
En général, il faut compter entre 100 000 et 300 000 yens par an pour l'entretien.
Cette somme comprend le coût des inspections régulières, le remplacement des consommables et l'électricité.
Un entretien approprié peut prolonger la durée de vie de l'équipement et permettre de maîtriser les coûts à long terme.
R3: Les locataires des immeubles équipés de saunas sont généralement soucieux de leur santé et disposent de revenus relativement élevés.
La tranche d'âge se situe principalement entre 30 et 50 ans, et le sauna est particulièrement populaire parmi les personnes qui travaillent à domicile, en free-lance ou qui ont d'autres activités qui les obligent à passer beaucoup de temps à la maison.
La demande est également très forte de la part d'un segment de la population connu sous le nom d'amateurs de saunas, et ces personnes se caractérisent par une forte préférence pour les locations à long terme.
A4 : Les rendements d'un sauna d' investissement varient fortement en fonction de l'emplacement et de la qualité du bien.
En général, on peut s'attendre à ce que l'installation d'un sauna augmente les rendements de 1 à 3 % par rapport aux rendements conventionnels.
Sur le marché locatif haut de gamme des zones urbaines, on peut s'attendre à une amélioration plus importante des rendements.
Cependant, comme l'investissement initial est élevé, il est important de prendre des décisions d'investissement dans une perspective à long terme.
R5: La valeur de l'actif d'un bien immobilier avec sauna lors de sa vente dépend des tendances de la demande sur le marché.
Tant que le boom actuel des saunas se poursuit, on peut s'attendre à une certaine valeur ajoutée en tant que facteur de différenciation.
Toutefois, les valeurs futures peuvent fluctuer en raison du vieillissement des équipements et de l'évolution des tendances du marché.
Lorsque l'on envisage de vendre un sauna, il est important de fixer un prix approprié en fonction des tendances du marché.