Avenir de l'Immobilier : Stratégies et Prévisions pour 2025 et au-delà

Le marché de l'investissement immobilier est en constante évolution : prédire avec précision les tendances du marché au-delà de 2025 et développer des stratégies d'investissement appropriées sont les clés d'une construction d'actifs durable L'INA se concentre sur la gestion d'actifs dans une perspective à long terme, plutôt que sur la simple recherche de profits à court terme. Ce document analyse les tendances démographiques et de taux d'intérêt pour 2025 et au-delà, et discute des stratégies pour la phase de baisse des prix, ainsi que de l'impact de l'investissement ESG et de la demande de rénovation.

1. analyse des tendances démographiques et des taux d'intérêt pour 2025-2030

1-1. l'impact de la démographie sur le marché immobilier

Le déclin de la population japonaise est un défi inévitable pour l'investissement immobilier. Cependant, contrairement au déclin global de la population, on observe des phénomènes tels que l'évolution du nombre de ménages et la concentration de la population dans les zones urbaines.

La demande de logements pour les ménages individuels devrait rester forte dans le centre de Tokyo, car le nombre de personnes actives augmente parallèlement à la hausse des offres d'emploi due à l'augmentation des prix des actions. En tant qu'investisseur immobilier, il est important de noter que la demande locative est liée aux augmentations et aux diminutions du nombre de ménages plutôt qu'au nombre de personnes : le nombre total de ménages en 2040 devrait être estimé à 50,75 millions, il est donc important d'évaluer l'équilibre entre l'offre et la demande dans chaque région plutôt qu'un déclin uniforme de la population dans tout le pays.

Même en période de déclin démographique, les investissements dans des biens immobiliers de premier ordre, privilégiant l'emplacement et la qualité, sont susceptibles de conserver leur valeur à long terme. En investissant dans des biens de grande qualité plutôt qu'en se contentant de courir après les chiffres, il est possible de constituer un portefeuille d'investissement capable de faire face aux changements démographiques.

1-2. l'évolution des taux d'intérêt et leur impact sur l'investissement immobilier

Depuis la suppression de la politique de taux d'intérêt négatifs en mars 2024, la BOJ a augmenté les taux d'intérêt par étapes, avec une augmentation supplémentaire (0,25 %) en janvier 2025, ce qui a entraîné une augmentation du taux d'intérêt variable de référence pour de nombreuses institutions financières. Les taux d'intérêt à long terme (taux des obligations d'État à 10 ans) étaient tombés à près de moins 0,3 % à l'automne 2019, mais ont depuis suivi une tendance à la hausse, atteignant temporairement 1,2 % en janvier 2025, pour la première fois depuis 13 ans.

La hausse des taux d'intérêt a les effets suivants sur l'investissement immobilier.

1. Augmentation des coûts de financement: les investisseurs ayant contracté des emprunts à taux variable devront faire face à une charge de remboursement accrue.
2. Impact sur les taux de capitalisation: des taux d'intérêt plus élevés augmentent également les rendements attendus, ce qui exerce une pression à la baisse sur les prix de l'immobilier.
3. Diminution du nombre d'acheteurs : l'augmentation des coûts de financement peut réduire le nombre d'acheteurs sur le marché.

De notre point de vue d'investisseur en capital humain, il est important de se concentrer non seulement sur la rentabilité à court terme, mais aussi sur la valeur des actifs à long terme, même lorsque les taux d'intérêt augmentent. C'est précisément en période de fluctuations rapides des taux d'intérêt qu'il est nécessaire de faire preuve de calme et de prendre des décisions d'investissement fondées sur une perspective à long terme.

2. stratégies pour acheter davantage lorsque les prix baissent

2-1. comprendre les cycles du marché

Le marché immobilier est soumis à des fluctuations cycliques. En particulier, la hausse des taux d'intérêt et l'évolution de l'environnement social peuvent entraîner des phases d'ajustement des prix. Il est important de ne pas craindre les baisses de prix à court terme pendant ces phases, mais plutôt de les considérer comme des opportunités stratégiques pour acheter plus de biens.

Pour prendre des décisions sereines pendant les baisses de prix, vous devez vous concentrer sur les points suivants

1. Analyse approfondie des zones : identifier les zones à potentiel en analysant de manière exhaustive la démographie, le développement des infrastructures, les plans de réaménagement, etc.
2. Vérifier l'équilibre entre l'offre et la demande: éviter les zones où l'offre est excédentaire et donner la priorité aux zones où la demande est stable ou en hausse.
3. Déterminer le résultat net : comme il est difficile d'acheter avec un résultat net parfait, prendre des décisions d'investissement en se concentrant sur la valeur à moyen et long terme.

2-2. stratégies spécifiques pour acheter plus de biens immobiliers

Les approches suivantes peuvent être utilisées comme stratégies spécifiques pour augmenter les achats lorsque les prix baissent :

1. Diversifier les investissements: diversifier les risques en investissant en plusieurs fois plutôt qu'en une seule fois.
2. Se concentrer sur les biens à valeur ajoutée : se concentrer sur les biens qui peuvent être rénovés pour créer une valeur ajoutée.
3. Investir à long terme: privilégier les flux de trésorerie à long terme plutôt que les fluctuations de prix à court terme.
4. Renforcer sa position financière: planifier les remboursements avec un bilan confortable et laisser de la place pour des investissements supplémentaires.

D'après l'expérience de l'INA, c'est en période de baisse des prix que se présentent les véritables opportunités d'investissement. En agissant sans crainte de l'échec, vous avez plus de chances d'acquérir des biens de qualité à un moment où les autres investisseurs hésitent.

3. l'impact de l'investissement ESG et la demande de rénovation

3-1. l'importance de l'investissement ESG dans l'immobilier

Les considérations environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) prennent de plus en plus d'importance dans l'investissement immobilier. Le marché japonais de l'investissement ESG dans l'immobilier est estimé à environ 12 000 milliards de yens en 2021 et devrait continuer à croître.

Les avantages de l'investissement immobilier ESG sont les suivants

1. Le maintien et l'amélioration à long terme de la valeur des actifs: les biens immobiliers à haute performance environnementale ont un risque réduit de perte de valeur future.
2. Augmentation de la demande de la part des locataires et des occupants: augmentation de la demande de biens immobiliers respectueux de l'environnement et de la santé.
3. Réduction des coûts d'exploitation : réduction des coûts d'exploitation grâce à l'amélioration de l'efficacité énergétique
4. Amélioration des conditions de financement: conditions de financement potentiellement favorables liées à l'ESG

Le marché de l'investissement immobilier ESG au Japon a quelques défis à relever, tels que l'établissement de méthodes d'évaluation et la normalisation de la divulgation d'informations, mais il s'agit d'un domaine où l'on s'attend à une croissance future.

3-2 Demande croissante de rénovation

Le marché de la rénovation est en constante expansion. Selon les prévisions de l'Institut de recherche Yano, le marché de l'achat et de la revente de maisons d'occasion devrait atteindre 50 000 unités en 2030, soit une augmentation de 22,0 % par rapport à 2022. Le ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme a également pour objectif de faire passer la taille du marché combiné de la rénovation et de la distribution de maisons d'occasion de 12 000 milliards de yens entre 2018 et 2030.

Les facteurs suivants expliquent la croissance de la demande de rénovation

1. Diversification des modes de vie: besoin d'espaces de vie personnalisés plutôt que de nouvelles constructions standardisées
2. Impact de la catastrophe de Corona: réévaluation du cadre de vie en raison de l'augmentation du temps passé à la maison
3. Réévaluation des logements de seconde main: plus d'options pour rénover des propriétés de seconde main bien situées
4. Sensibilisation croissante à l'environnement: utilisation du parc existant plutôt que la démolition et la construction.

Du point de vue de l'investissement immobilier, l'achat de biens immobiliers dans l'optique d'une rénovation attire l'attention en tant que nouvelle stratégie d'investissement. Une rénovation appropriée peut ajouter de la valeur à un bien et augmenter le loyer escompté.

4. stratégies d'investissement pour 2025 et au-delà

Le marché de l'investissement immobilier après 2025 devrait évoluer vers un marché plus sélectif à mesure que la tendance à la hausse des prix s'arrêtera. Les points suivants sont proposés comme stratégies d'investissement dans un tel environnement :

4-1. restructuration des stratégies de zone

1. Investissements sélectifs dans les zones urbaines: il ne s'agit pas d'un simple retour dans les centres-villes, mais d'investissements dans des zones à forte commodité en réponse à l'évolution des modes de travail.
2. Investissement stratégique dans les banlieues: investissement sélectif dans les zones suburbaines offrant un cadre de vie de haute qualité, à mesure que le télétravail se généralise.
3. Prise en compte des villes-centres régionales : propriétés de premier ordre dans les villes-centres régionales qui peuvent maintenir une certaine échelle économique même en cas de déclin de la population.

4-2. sélection des types de biens immobiliers

1. Propriétés pour célibataires : la demande de propriétés pour célibataires restera forte en raison de la séparation continue des ménages.
2. Propriétés de haute qualité pour les familles: demande croissante de propriétés de haute qualité en raison de la prise de conscience de l'environnement de vie par la génération qui élève les enfants.
3. Immeubles pour personnes âgées: demande d'immeubles sans obstacles et d'immeubles offrant un bon accès aux installations médicales en raison du vieillissement de la population.

4-3. révision de la stratégie financière

1. Repenser la stratégie d'emprunt: équilibre entre les taux d'intérêt variables et fixes, conception prudente des plans de remboursement.
2. Réexaminer le ratio de fonds propres : dans un contexte de hausse des taux d'intérêt, envisager d'augmenter le ratio de fonds propres.
3. Assurer un volant de trésorerie: garantir des fonds suffisants pour faire face au risque de vacance et à l'augmentation des coûts de réparation.

4-4. améliorer la gestion opérationnelle

1. Renforcer la gestion immobilière: promouvoir l'occupation à long terme en améliorant la satisfaction des locataires.
2. Investissement approprié de valorisation: maintenir la valeur de l'actif par des réparations et des rénovations planifiées.
3. Utilisation de la technologie: gestion efficace des biens immobiliers grâce à l'IoT et à l'IA.

Conclusion : vers un investissement immobilier durable

Le marché de l'investissement immobilier en 2025 et au-delà aura un aspect différent du passé en raison de divers facteurs, notamment les changements démographiques, les fluctuations de l'environnement des taux d'intérêt, l'expansion de l'investissement ESG et la hausse de la demande de rénovations. Cet environnement exige des stratégies d'investissement durables basées sur une perspective à long terme, plutôt que sur la recherche de profits à court terme.

Je pense qu'une stratégie d'investissement qui n'a pas peur de l'échec, qui a une vision claire et qui vise à créer de la valeur sociale et économique est la clé pour surmonter l'environnement incertain du marché en 2025 et au-delà.