Si l'investissement immobilier offre la perspective d'un revenu stable à l'avenir, c'est aussi un investissement qui comporte de nombreux pièges pour les débutants. Un "échec" en matière d'investissement immobilier signifie une perte totale au bout du compte; à l'inverse, il peut être considéré comme une réussite si vous parvenez à obtenir un rendement positif sur le long terme. Afin de protéger vos biens précieux et de réaliser des bénéfices, il est nécessaire de comprendre les schémas d'échec courants et les risques latents, et de prendre les mesures appropriées. Cet article présente des exemples d'échecs en matière d'investissement immobilier dans lesquels les débutants ont tendance à tomber, ainsi que les risques qui y sont associés (vacance, baisse de la valeur des actifs et augmentation des coûts de réparation), et explique les mesures spécifiques à prendre pour éviter les échecs. Il présente également le concept d'équilibre entre le risque et le rendement et les étapes de la prise de décision en matière d'investissement, de la sélection des biens à la planification financière et aux systèmes de gestion. Les informations sont expliquées d'une manière facile à comprendre, avec des exemples précis, de sorte que même les débutants peuvent facilement les mettre en pratique.
Tout d'abord, examinons les schémas d'échec typiques auxquels sont exposés les débutants en matière d'investissement immobilier. Les cas énumérés ci-dessous ne sont pas rares. Pour éviter de répéter les mêmes erreurs, gardez à l'esprit les causes et les leçons apprises.
C'est une erreur de se laisser abuser par le discours habile d'une société immobilière et d'acheter un logement tel qu'il est. Par exemple, "C'est un logement en bon état, seulement maintenant ! etc., et il arrive que l'on dise cela et que l'on signe un contrat sans enquête préalable suffisante. Un débutant, M. A, s'est vu recommander une "propriété de haute qualité qui apparaît rarement dans le centre ville", et il s'est empressé de l'acheter pour éviter que d'autres ne le devancent, malgré le fait qu'il s'agissait d'un logement ancien. Cependant, lorsqu'elle a ouvert la porte, elle s'est aperçue qu'elle n'avait que des réparations à payer et que son loyer ne lui rapportait presque rien. Ainsi, les sociétés immobilières peuvent ne fournir que de bonnes informations, d'où la nécessité d'être prudent. Pourquoi y a-t-il tant de bonnes propriétés sur le marché ? Il est important de réfléchir calmement et de ne pas croire les propos du représentant.
C'est également une erreur de croire à des scénarios trop optimistes tels que "le prix va bientôt augmenter en raison d'une demande spéciale comme les Jeux olympiques". En fait, M. B a acheté un bien immobilier en croyant à l'argument de vente selon lequel "il y a beaucoup de logements vacants en ce moment, mais la demande va certainement augmenter avec les Jeux olympiques", mais en fin de compte il n'a pas trouvé de locataires et n'a pas eu la demande spéciale qu'il attendait. Se fier uniquement à des prévisions commodes peut conduire à une mauvaise appréciation de la réalité. Une fois que l'on a commencé à investir dans l'immobilier, il n'est pas facile de revenir en arrière. Comme le prix d'achat est élevé et qu'un emprunt est contracté, il est essentiel d'étudier et de réfléchir soigneusement avant de commencer.
Nombreux sont ceux qui achètent un bien immobilier par hasard, sans avoir un objectif d'investissement clair et un plan de revenus et de dépenses. Si l'on achète un bien immobilier sans se fixer d'objectifs tels que "quel est le flux de trésorerie que je souhaite obtenir sur quelle période de temps", il sera impossible de corriger le cours du bien pendant son exploitation. Il est également arrivé que des acheteurs fassent des estimations naïves de leurs revenus et dépenses mensuels et qu'ils soient confrontés à des dépenses inattendues.
Certaines personnes oublient les dépenses régulières telles que les remboursements d'emprunt, la taxe foncière et les frais de réparation, et dépensent trop parce qu'elles sont prises au dépourvu par les revenus locatifs. En cas de dépenses imprévues, telles que des pannes d'équipement, les fonds disponibles risquent d'être insuffisants et de paralyser l'activité. Par exemple, le coût du remplacement d'un climatiseur ou d'un chauffe-eau, ou le coût de la remise en état d'un bien immobilier lors d'un déménagement, sont des dépenses qui peuvent survenir soudainement. L'investissement immobilier est aussi une activité commerciale. Il est essentiel d'être attentif aux dépenses qui peuvent survenir ultérieurement et d'opérer systématiquement dans une perspective à long terme.
En outre, il existe des exemples de personnes qui ont contracté des emprunts déraisonnables sans simulation préalable suffisante. La souscription d'un prêt important ou d'un prêt à taux d'intérêt élevé sans simulation augmente le risque d'un déficit mensuel qui ne pourra pas être couvert par les revenus locatifs. Les débutants en particulier doivent savoir que le montant, la durée et le taux d'intérêt du prêt doivent être fixés de manière appropriée et que les conditions du prêt doivent être telles que le flux de trésorerie soit positif. Il est plus facile de faire face à des dépenses soudaines si l'on procède à une simulation approfondie avant l'achat et si l'on prévoit de faire face aux vacances ou aux frais de réparation qui pourraient survenir.
L'attrait de l'investissement immobilier réside dans le fait que vous pouvez utiliser l'effet de levier d'un prêt pour déplacer des actifs importants avec peu de fonds personnels, mais un emprunt excessif peut conduire à l'échec. Si vous contractez un prêt complet avec peu ou pas de fonds personnels, le moindre écart par rapport à votre plan de revenus et de dépenses peut rapidement entraîner des difficultés de remboursement du prêt. Par exemple, si vous achetez un nouveau studio coûteux avec un prêt complet alors que vos revenus annuels ne sont pas très élevés, le montant du remboursement du prêt sera supérieur à celui du loyer et vous devrez sortir de l'argent tous les mois. En fait, il serait vraiment regrettable que vous commenciez à investir dans l'immobilier pour "gagner un revenu supplémentaire" et que vous vous retrouviez dans le rouge tous les mois. Dans le cas des studios neufs, le rendement (taux de rentabilité) est faible car le prix de l'immobilier est élevé et, dans la plupart des cas, il ne reste pas d'argent après le remboursement du prêt.
Un ratio prêt/valeur trop élevé vous rend également vulnérable au risque de hausse des taux d'intérêt. Au Japon, les taux d'intérêt sont sujets à des fluctuations et, s'ils augmentent à l'avenir, la charge de remboursement du prêt s'alourdira. Lorsque l'on utilise l'effet de levier, il est nécessaire de prendre des mesures telles que la mise en place d'un plan de remboursement pouvant supporter un certain niveau de hausse des taux d'intérêt ou la garantie d'une sécurité avec un taux d'intérêt fixe. Vous pouvez limiter votre risque en gardant à l'esprit qu'il faut "investir en fonction de ses moyens et ne pas trop recourir à l'emprunt" et en conservant un ratio d'autofinancement élevé. L'effet de levier est une arme puissante, mais sachez qu'il peut vous étrangler s'il est mal utilisé.
L'achat d'un bien immobilier n'est pas la fin du processus ; la gestion locative ultérieure est également une clé majeure de la réussite ou de l'échec d'un investissement. Si le système de gestion est inadéquat, non seulement vous ne serez pas en mesure de générer des revenus suffisants, même si vous avez acquis un bon bien, mais cela entraînera également une détérioration de la valeur de l'actif. Une tendance courante consiste à "faire des économies avec une vision optimiste de la gestion".
Par exemple, il y a des cas d'inoccupation prolongée parce que le recrutement des locataires et la gestion de l'après-déménagement sont effectués trop tard. Bien qu'il y ait des emménagements et des déménagements dans tout bien immobilier populaire, si vous ne remettez pas immédiatement le bien dans son état d'origine et ne le nettoyez pas lorsqu'un locataire quitte les lieux, et si vous ne commencez pas à recruter de nouveaux locataires rapidement, vos revenus seront interrompus pendant toute la durée de l'inoccupation. Même si vous disposez d'un choix de biens en demande de location, une mauvaise gestion augmentera le risque de vacance. À l'inverse, pour minimiser la vacance, il est important de "sélectionner un bien à forte demande" et d'"effectuer une gestion appropriée".
L'absence de réponse aux locataires peut également entraîner des problèmes. Une réponse lente aux pannes et aux plaintes réduira la satisfaction des locataires et conduira à des expulsions, ou pire, à la propagation des plaintes, ce qui peut entraver l'arrivée de nouveaux locataires. L'absence de rappel et de traitement des arriérés de loyer peut entraîner des arriérés prolongés et des pertes. En outre, il ne faut pas tomber dans l'extrême, par exemple en insistant trop sur l'autogestion et en perdant le contrôle du bien ou, à l'inverse, en laissant la société de gestion s'en charger et en ne vérifiant pas les rapports. Il est important de choisir une société de gestion locative fiable et de contrôler correctement l'état des opérations. Si vous choisissez la mauvaise société de gestion, il y a un risque que, dans le pire des cas, la société de gestion elle-même fasse faillite, ce qui plongerait le propriétaire dans la confusion. Lorsque vous signez un contrat de gestion, vérifiez les antécédents et les garanties de la société, et choisissez une société disposant d'un système solide de rapports réguliers et de dépannage.
L'un des points communs des personnes qui échouent dans l'investissement immobilier est qu'elles ne visent que des profits à court terme. Il s'agit d'une tendance à sauter sur les avantages fiscaux à court terme ou les modes passagères et à perdre de vue l'essentiel, à savoir la constitution d'un patrimoine et d'un revenu stable, ce qui est l'objectif initial.
Les cas typiques sont ceux où les gens sont trompés par la publicité qui prétend qu'il s'agit d'une mesure fiscale. Bien que l'investissement immobilier permette de réduire l'impôt sur le revenu grâce à l'amortissement et à d'autres moyens, s'il n'y a pas de bénéfice au départ, c'est comme si l'on prenait délibérément une perte pour le bien de l'impôt. En fait, M. G, dont le revenu annuel est de 5 millions de yens, a commencé à investir dans un studio à Tokyo parce qu'il avait entendu dire qu'il s'agissait d'une mesure fiscale, et a reçu un remboursement d'impôt sur le revenu de 50 000 yens la première année. Cependant, à partir de l'année suivante, ses revenus immobiliers sont devenus excédentaires et il a fini par devoir payer l'impôt. Dans ce cas, l'investissement immobilier lui-même n'a pas entraîné de perte, mais le fait qu'il ait sauté sur le mot "planification fiscale " et se soit lancé sans comprendre le mécanisme est en soi un échec. En réalité, à moins d'appartenir à une tranche de revenus élevés et d'être imposé à un taux élevé, la "planification fiscale par le biais d'un investissement immobilier" a peu de chances de constituer un avantage majeur. Il est essentiel de ne pas considérer les mesures fiscales comme un effet secondaire et de choisir un bien immobilier capable de garantir correctement la rentabilité.
De même, s'il est important de choisir un bien immobilier avec un rendement élevé en apparence, tel que "rendement de plus de X% ! etc., il est également dangereux de juger un bien uniquement sur la base de son rendement élevé en surface. En général, plus le risque est élevé, plus le rendement tend à l'être, et un bien à haut rendement n'est pas nécessairement un excellent bien. Les biens immobiliers aux rendements extrêmement élevés présentent souvent des risques cachés qui peuvent nuire aux bénéfices, par exemple : "mauvais emplacement dans une zone rurale", "bâtiment ancien présentant un fort potentiel de réparations majeures", "faible demande d'occupation et baisse des prix des loyers", etc. En fait, une société immobilière étant une entreprise, il y a de bonnes raisons d'obtenir des rendements élevés. On dit que la plus importante est le risque d'inoccupation. En d'autres termes, il faut garder à l'esprit que "rechercher des biens à haut rendement" revient à "rechercher des biens à haut risque". Ne vous laissez pas prendre par l'attrait des chiffres à court terme, mais évaluez les biens immobiliers en vous demandant s'ils peuvent générer des bénéfices stables sur le long terme.
Comme le montrent clairement les exemples d'échec cités ci-dessus, l'investissement immobilier comporte différents risques. Cette section fournit une liste des risques typiques et des contre-mesures spécifiques. Comprendre les risques et s'y préparer correctement est la première étape de la protection de votre patrimoine et de l'obtention d'un revenu stable. Il est important d'identifier les risques qui peuvent être évités et ceux qui sont difficilement évitables, et de s'assurer que vous prenez toutes les contre-mesures possibles.
| Risques | Description et impact | Exemples de contre-mesures principales |
|---|---|---|
| Risque de vacance | Le risque qu'un bien immobilier devienne vacant parce qu'aucun locataire n'est trouvé. Le bien ne produira plus de loyers comme source de revenus, ne laissant que des remboursements de prêts et des charges. Ce risque est particulièrement élevé dans les zones où la demande est faible et où les efforts de gestion locative sont insuffisants. | La première priorité est de sélectionner une zone et un bien à forte demande. En outre, une gestion locative appropriée (par exemple, un recrutement rapide des locataires, l'embellissement du bien pendant la période d'inoccupation) minimisera la période d'inoccupation. Vous pouvez également confier cette tâche à une société de gestion offrant un service de garantie d'inoccupation. |
| Risque de baisse des loyers | Risque de baisse des loyers en raison d'une concurrence accrue dans le voisinage ou de fluctuations de l'économie et du marché. Il peut devenir impossible d'occuper le bien à l'avenir sans baisser les loyers en raison de l'ancienneté de l'immeuble ou de la construction de nouveaux bâtiments dans le voisinage. Une diminution des revenus locatifs entraînera directement une détérioration des revenus et des dépenses. | Il est important de sélectionner les biens immobiliers en tenant compte des tendances du marché. Étudiez les loyers du marché dans les environs et les perspectives de l'offre et de la demande au moment de l'achat afin d'éviter d'acquérir un bien à un prix élevé qui est loin d'être celui du marché. Essayez également de maintenir la compétitivité du bien en modernisant et en rénovant les installations et en évitant les réductions de loyer faciles. |
| Risque de baisse de la valeur des biens immobiliers | Il s'agit du risque que la valeur du bien acheté diminue en raison de l'évolution des conditions du marché ou de l'environnement. Lorsque l'on envisage de vendre le bien comme stratégie de sortie, on subit une perte totale si le bien ne peut être vendu qu'à un prix nettement inférieur au prix d'achat. Les pertes non réalisées au cours d'une détention à long terme sont également une source d'anxiété psychologique. | L'achat d'un bien à un prix raisonnable est la meilleure défense. Lors de la sélection d'un bien immobilier, vérifiez les évaluations multiples et les cas de transactions environnantes afin d'éviter de l'acheter à un prix surévalué. Effectuez également des réparations et des rénovations régulières, ainsi qu'un entretien et une gestion systématiques, afin de maintenir et d'améliorer la valeur de l'actif. Il est important de prendre en compte le développement futur et la liquidité (facilité de vente) au stade de la sélection de l'emplacement. |
| Risques liés aux réparations. | Il s'agit du risque d'encourir des coûts de réparation importants en raison de la vétusté du bâtiment ou d'une défaillance de l'équipement. Les réparations à grande échelle, telles que la peinture des murs extérieurs, l'imperméabilisation des toits et la rénovation des ascenseurs, peuvent coûter des millions de yens. L'augmentation inattendue des coûts de réparation peut peser sur la trésorerie. | Il est important de constituer un fonds de réserve pour les réparations et un fonds de réserve à l'avance. Mettez en commun une partie de vos revenus pour les réparations futures, plutôt que de dépenser trop "juste parce que vous avez des revenus". Il est également utile de procéder à un audit du bâtiment avant l'achat afin de vérifier son âge, sa solidité structurelle et l'historique des réparations. Vous pouvez également souscrire des garanties sur les équipements et une couverture d'assurance si nécessaire. |
| Risque de hausse des taux d'intérêt | Si vous avez contracté un prêt à taux d'intérêt variable, vous courez le risque qu'une hausse future des taux d'intérêt alourdisse votre charge de remboursement. Même une hausse de 1 à 2 % des taux d'intérêt peut augmenter vos remboursements mensuels et dégrader votre trésorerie. | Il existe des moyens de réduire le capital en effectuant des remboursements anticipés lorsque les taux d'intérêt sont bas, ou en refinançant à un taux fixe pour vous protéger des effets des fluctuations des taux d'intérêt. Il est également utile d'être prudent lors de la mise en place du prêt et de s'assurer que le plan de remboursement dispose d'une marge de manœuvre suffisante pour résister à toute augmentation des taux d'intérêt. |
| Risque d'arriérés de loyer | Il s'agit du risque que le locataire ne paie pas son loyer à temps et ne perçoive pas les revenus qu'il avait prévus. Si l'impayé persiste, le propriétaire subit une perte et une procédure judiciaire est nécessaire pour obliger le locataire à quitter le logement, ce qui prend du temps. | Le recours à une société de garantie des loyers est une mesure courante. En faisant signer aux locataires un contrat avec une société de garantie lors de leur emménagement, un système est mis en place pour que le loyer soit payé par la société de garantie même en cas d'arriérés. En outre, il est important de vérifier les revenus et la profession des locataires au cours de la procédure de sélection des locataires afin de s'assurer qu'ils sont fiables. En cas d'arriérés, il convient de les rappeler rapidement aux locataires et de prendre rapidement des mesures pour éviter que les impayés ne se prolongent. |
| Risques liés à la gestion | Il s'agit des risques liés à la société immobilière ou à la société de gestion. Il s'agit notamment des cas où l'aide ne peut être reçue en raison de la faillite de la société de vente ou de gestion de l'immeuble, ou lorsque la négligence ou la mauvaise conduite de la société de gestion interfère avec le fonctionnement de l'immeuble. | La meilleure solution consiste à choisir une société fiable. Examinez les antécédents, la solidité financière et la réputation de la société et comparez-en plusieurs. Examinez également attentivement le contenu du contrat de gestion et vérifiez qu'il n'y a pas d'incertitudes. Il est également judicieux de prévoir des mesures de gestion alternatives (par exemple, le recours à une autre société) en cas d'urgence, afin de ne pas être pris de panique si la société externalisée fait faillite. Les propriétaires doivent également s'acquitter de leurs propres responsabilités en matière de gestion et de contrôle en vérifiant régulièrement les rapports sur les recettes et les dépenses et en posant des questions dès que possible en cas de points suspects. |
| Risque de catastrophe naturelle | Il s'agit du risque de dommages causés au bien immobilier par des catastrophes naturelles telles que les tremblements de terre et les incendies. Si un bâtiment s'effondre lors d'un tremblement de terre majeur ou est détruit par un incendie, il y a un risque d'encourir d'importants coûts de réparation et de reconstruction et, dans le pire des cas, le bien peut devenir impropre à la location. | Il est essentiel de souscrire une assurance contre les incendies et les tremblements de terre pour couvrir les pertes financières. L'assurance contre les tremblements de terre, en particulier, offre une couverture limitée. Vous devez donc être suffisamment solide pour couvrir ces pertes avec vos propres fonds et ne pas compter uniquement sur le produit de l'assurance. Le choix d'un bâtiment hautement résistant aux tremblements de terre lors de la sélection de la propriété et la vérification du risque de catastrophe sur les cartes des dangers sont également des mesures efficaces d'atténuation des risques. En outre, il faut toujours disposer d'un fonds de réserve pour faire face aux dépenses imprévues en cas d'urgence. |
En plus de ce qui précède, il existe également le risque de perdre des locataires en raison d'une atteinte à la réputation causée par des incidents ou des accidents soudains (par exemple, des incidents ou des suicides dans le bien immobilier). Bien que cela soit extrêmement rare, on a rapporté des cas où, suite à un meurtre dans un appartement, tous les autres locataires ont déménagé et toutes les chambres sont restées vacantes pendant environ deux ans. Ces risques imprévisibles et difficiles à éviter n'étant pas nuls, il convient de toujours garder à l'esprit la planification financière pour les situations "au cas où".
Il est important de trouver le bon équilibre entre le risque et le rendement dans l'investissement immobilier. Les débutants, en particulier, doivent toujours se demander s'ils ne prennent pas des risques excessifs parce qu'ils ne recherchent qu'un rendement élevé. En général, dans le monde de l'investissement, il existe une relation "risque élevé, rendement élevé". L'investissement immobilier ne fait pas exception à la règle et les biens immobiliers à haut rendement s'accompagnent toujours d'un risque élevé. Inversement, les biens immobiliers offrant une grande sécurité ont tendance à avoir de faibles rendements. C'est pourquoi il est important de prendre une décision en vérifiant de manière approfondie les conditions du bien et les facteurs de risque, plutôt que de déclarer de manière générale que vous n'investirez pas si le rendement n'est pas d'au moins X %.
Par exemple, même s'il existe un projet d'appartement d'occasion dans une zone rurale avec un rendement très élevé, cela n'a aucun sens si la demande locative est faible et si le bien est plein de logements vacants. De même, si le bâtiment est ancien et nécessite des réparations coûteuses dans un avenir proche, le bénéfice réel ne sera pas aussi élevé que le rendement en surface. Il est donc important d'identifier les risques qui se cachent derrière les rendements et de prendre l'habitude de se poser les questions suivantes : "Les risques sont-ils proportionnels aux rendements ?" et "Le risque est-il proportionnel au rendement ? et "Le risque est-il proportionnel au rendement ? Au moment de prendre une décision d'investissement, il est important de vérifier des conditions autres que le rendement (emplacement, état de l'immeuble, tendances de la demande, etc.) et d'évaluer calmement si le bien convient à vos objectifs d'investissement.
Si vous êtes débutant, il est recommandé d'acquérir d' abord de l'expérience par le biais d'un investissement solide. Si vous souhaitez minimiser les risques et garantir un investissement stable, il est efficace de choisir des biens sûrs sans se laisser abuser par des rendements élevés, ou de diversifier vos actifs dans plusieurs investissements, y compris des investissements non immobiliers, afin de réduire les risques. Par exemple, si vous choisissez un appartement en copropriété très demandé en centre-ville, même si le rendement est modeste (environ 5 %), le risque d'inoccupation est faible et la valeur de l'actif ne risque pas de s'effondrer. À l'inverse, un simple appartement local avec un rendement de plus de 10 % peut souffrir d'inoccupation et de difficultés de vente. La clé du succès à long terme en matière d'investissement immobilier réside donc dans l'équilibre entre le rendement et la tolérance au risque.
Enfin, nous organisons les procédures de prise de décision de base en matière d'investissement que les débutants doivent suivre pour éviter les échecs et s'assurer un investissement immobilier solide. Comprenez l'enchaînement des étapes, de la sélection du bien à la gestion post-achat, et procédez aux préparatifs de manière ordonnée.
Clarifiez vos objectifs d'investissement et votre plan financier - Commencez par clarifier les raisons pour lesquelles vous investissez dans l'immobilier et le type de rendement que vous souhaitez obtenir en fin de compte. Votre stratégie sera différente selon que vous souhaitez générer un revenu stable à la place d'une pension à la retraite ou que vous voulez réaliser un profit sur la vente de votre bien immobilier dans un court laps de temps. Visualisez votre période cible et le montant de vos revenus, et calculez le montant des fonds personnels et des prêts dont vous avez besoin pour y parvenir. Il n'est pas réaliste de commencer avec un acompte nul, car les fonds personnels sont nécessaires non seulement pour une partie du prix du bien, mais aussi pour d'autres dépenses au moment de l'achat (par exemple, les droits d'enregistrement et les frais de courtage). Établissez un budget raisonnable et utilisez des simulations de revenus et de dépenses pour envisager les revenus et les dépenses annuels et même les stratégies de sortie. Il est particulièrement important de maintenir les remboursements d'emprunt à un niveau qui puisse être raisonnablement couvert par les revenus locatifs. Déterminez les conditions dans lesquelles le flux de trésorerie ne deviendra pas négatif et discutez des conditions de financement avec votre institution financière.
Sélectionner les zones et les biens immobiliers cibles - Ensuite, il convient de limiter les zones et les types de biens immobiliers dans lesquels investir. Comme on dit que l'immobilier est une question d'emplacement, le choix de la zone est extrêmement important. La règle de base est de choisir une zone où la demande locative est forte. Visez les zones où le risque d'inoccupation est faible, telles que les zones urbaines proches des gares et les zones où se trouvent des universités et des entreprises. D'un autre côté, si la zone est bonne, les rendements ont tendance à être plus faibles, il faut donc trouver un équilibre avec le rendement visé. Tenez également compte du type de bien (neuf ou d'occasion, studio ou chambre individuelle, maison individuelle, etc.) Les immeubles neufs sont généralement moins sujets à des réparations initiales, mais leur prix est plus élevé et leur rendement plus faible, tandis que les immeubles d'occasion ont un rendement plus élevé mais présentent des risques de réparation. Les copropriétés sont faciles à démarrer avec une petite somme d'argent, mais elles sont grevées de frais de gestion et de fonds de réserve pour les réparations, tandis que les maisons individuelles sont plus chères, avec une autogestion discrétionnaire. Après avoir compris les avantages et les inconvénients de chacun, choisissez le type de propriété qui correspond le mieux à vos objectifs. Lors de la collecte d'informations sur les biens immobiliers, veillez à vérifier si le prix est approprié (c'est-à-dire s'il n'est pas surévalué par rapport au prix du marché). Si vous ne tenez pas compte du prix du marché et que vous choisissez un prix élevé, comme le montre le tableau suivant, vous risquez davantage de subir une perte lors de la vente future. Comparez les prix et les rendements de biens immobiliers similaires proposés par plusieurs sociétés immobilières et sites web, et optez pour des biens situés dans une fourchette raisonnable. Si vous trouvez un bien qui vous intéresse, il est également important de vous rendre sur place et de vérifier de vos propres yeux l'environnement, l'état de l'immeuble et la situation en matière de gestion.
Consultez un agent immobilier ou un spécialiste fiable - l'investissement immobilier est une guerre de l'information. Il est difficile pour un débutant de prendre toutes les décisions seul, c'est pourquoi il est conseillé de trouver un partenaire fiable. Contactez plusieurs sociétés immobilières et comparez leurs réponses et leurs propositions. Une bonne société et un bon représentant vous expliqueront non seulement les avantages, mais aussi les inconvénients et les risques. De plus, si la personne responsable a elle-même une expérience de l'investissement immobilier, elle pourra vous donner des conseils du point de vue du propriétaire. Il est important d'évaluer la fiabilité de plusieurs entreprises afin d'éviter les entreprises peu scrupuleuses. Une fois que vous avez trouvé un partenaire de confiance, il est conseillé de le consulter pour tout ce qui concerne la procédure d'achat, la négociation du financement et le choix d'une société de gestion. En outre, si vous avez des doutes, il est également utile de demander un deuxième avis à un comptable fiscaliste ou à un planificateur financier. Choisissez soigneusement votre société de gestion immobilière en même temps que votre société immobilière. Dans certains cas, si la société de vente s'occupe également de la gestion du bien, vous pouvez lui confier cette tâche, mais vérifiez ses antécédents et sa réputation pour vous assurer qu'il n'y a pas de problèmes. Si vous recherchez une société de gestion distincte, choisissez une société dont la réputation est établie pour sa capacité à attirer des locataires et à répondre à leurs besoins dans la région. Trouver un partenaire à long terme est un raccourci vers une gestion stable.
Exécution de l'achat et gestion opérationnelle à long terme - Une fois que vous disposez d'informations fiables et d'un plan, il est temps de prendre la décision d'acheter. Le processus, du contrat au règlement et à la remise du bien, doit se dérouler sans délai avec l'aide de l'agence immobilière. Après l'achat, la gestion locative commence immédiatement. Mettre en œuvre des mesures de gestion des risques pour une gestion stable à long terme. Concrètement, il est important de s'appuyer sur des actions de base telles que le recrutement rapide de nouveaux locataires en cas de vacance, l'inspection régulière des installations afin de prévenir les pannes majeures et l'établissement d'une relation de confiance en répondant sincèrement aux demandes des locataires. En outre, des mesures d'atténuation des risques peuvent être prises en fonction de la situation, telles que la révision des assurances, l'utilisation de garanties locatives et la révision des conditions de prêt (remboursement anticipé ou refinancement) en fonction de l'évolution des taux d'intérêt. La clé du succès réside dans l'attitude consistant à réévaluer régulièrement les risques et à prendre les mesures nécessaires, comme décrit à la section 3.1. L'immobilier n'est pas liquide et une fois acheté, il ne peut pas être revendu facilement. C'est pourquoi il est nécessaire de gérer le bien de manière persistante et selon un plan après l'achat. Vérifiez vos revenus et vos dépenses sur une base mensuelle et annuelle pour vous assurer qu'il n'y a pas d'écart par rapport au plan. À moins de changements majeurs sur le marché ou de modifications inhabituelles du bien, il est conseillé de maximiser la valeur de l'actif et les bénéfices dans une perspective à moyen et long terme, plutôt que de les jeter de manière pessimiste à court terme.
Telles sont les étapes de base à suivre pour démarrer un investissement immobilier. En procédant progressivement, une à une, il est plus facile d'éviter les erreurs majeures.
Nous avons expliqué les schémas d'échec typiques, les risques et la manière de les éviter pour les débutants en matière d'investissement immobilier. Une fois de plus, nous souhaitons insister sur le principe selon lequel "l'investissement doit être rentable". Il ne peut y avoir d'investissement basé sur l'hypothèse de pertes dès le départ, et vous ne devez pas négliger votre bénéfice initial en vous laissant abuser par des avantages secondaires tels que les mesures fiscales. Un investissement immobilier réussi est un jeu à long terme qui consiste à obtenir des revenus et des dépenses positifs au total, de l'achat à la vente en passant par la gestion.
Pour y parvenir, il est essentiel de recueillir suffisamment d'informations, de planifier longtemps à l'avance et de prendre des décisions d'investissement fondées sur une évaluation de l'équilibre entre le risque et le rendement. Ne vous précipitez pas dans votre choix de propriété et votre planification financière, mais étudiez soigneusement vos options et demandez l'aide d'experts de confiance. Après l'achat, ne baissez pas la garde et continuez à gérer correctement le bien et à effectuer des contrôles réguliers.
On dit que l'investissement immobilier consiste souvent à "apprendre de ses erreurs". Tirez les leçons des exemples d'échec et des contre-mesures présentés ici et utilisez-les dans vos propres plans d'investissement, en veillant à ne pas commettre les mêmes erreurs. Même les débutants peuvent se constituer un patrimoine grâce à l'investissement immobilier s'ils gardent à l'esprit l'idée d'un investissement solide. Avancez à pas sûrs vers votre objectif de revenus stables à l'avenir.