La première étape d'un investissement immobilier réussi consiste à choisir un partenaire - une société d'investissement immobilier fiable. Il n'est pas exagéré de dire que la société que vous choisissez déterminera le succès ou l'échec de votre investissement. En fait, il a été souligné que "le choix d'une mauvaise société partenaire peut s'avérer très pénible". Cet article explique comment identifier une société d'investissement immobilier fiable à laquelle les investisseurs novices peuvent confier la gestion de leurs actifs en toute sérénité. L'article fournit également une "liste de contrôle en 19 points pour trouver le meilleur partenaire", en organisant les perspectives clés et en couvrant des exemples d'erreurs courantes et une comparaison des différents types de sociétés. À la fin de l'article, vous aurez acquis les connaissances nécessaires pour choisir une société d'investissement immobilier en toute confiance.
Il existe différents types de sociétés d'investissement immobilier, mais avant tout, il est important de vérifier si la société est fiable. Vous trouverez ci-dessous une liste de contrôle en 19 points que les débutants doivent garder à l'esprit. Vérifiez-les un par un pour identifier la société d'investissement immobilier qui sera le meilleur partenaire pour vous.
La première étape dans le choix d'une société immobilière consiste à vérifier si elle dispose d'une licence de lot de construction et de transaction immobilière. Une licence délivrée par le gouverneur de la préfecture ou le ministre de l'aménagement du territoire, de l'infrastructure et des transports est nécessaire pour exploiter une entreprise immobilière, et vous pouvez vérifier le numéro de la licence sur le site web officiel ou au bureau. Le nombre entre parenthèses ( ) dans le numéro de licence indique le nombre de renouvellements ; plus le nombre est élevé, plus l'activité est ancienne. Par exemple, "(3)" signifie que la licence a été renouvelée deux fois (pour une durée d'environ 10 ans). Les entreprises qui sont en activité depuis plus longtemps ont tendance à avoir plus d'expérience et de meilleurs antécédents. Soyez prudent si le numéro de licence n'est pas clair ou s'il a expiré.
Le capital d' une entreprise est un indicateur de la taille et de la stabilité de ses activités. En règle générale, plus le capital d'une société est important, plus son activité est étendue et plus ses opérations et ses services sont stables. En particulier, l'investissement immobilier étant basé sur des opérations à long terme, une entreprise disposant d'une base financière solide est une valeur sûre. Si une jeune entreprise dispose d'un capital trop faible, elle risque de ne pas pouvoir continuer à fournir un soutien adéquat à l'avenir ; il convient donc de vérifier la situation financière (ratio d'adéquation des fonds propres et montant du capital) si possible.
Le nombre de salariés est un autre facteur important pour déterminer la taille de l'entreprise. Plus une entreprise compte d'employés, plus elle a effectué de transactions, plus elle est rentable et plus elle a de chances d'être considérée comme une entreprise prête à investir dans le personnel pour améliorer ses services. La majorité des sociétés immobilières au Japon sont de petite taille, avec moins de 20 employés, et très peu en ont plus de 100. Alors qu'une entreprise comptant un grand nombre d'employés est censée disposer d'une gestion et d'une organisation solides, une entreprise trop petite risque d'avoir une charge de travail importante par personne et d'offrir un soutien insuffisant. Vérifiez le nombre d'employés ainsi que le capital et choisissez une entreprise de la bonne taille. 4.
Le nombre d'années d'activité et l'ancienneté de l'entreprise sont également des indicateurs de fiabilité : une entreprise qui existe depuis 10 ou 20 ans prouve qu'elle a été soutenue par de nombreux clients et qu'elle a accumulé un savoir-faire au cours de cette période. L'investissement immobilier est un jeu à long terme, et l'on peut donc s'attendre à ce qu'une entreprise qui existe depuis longtemps dispose d'un grand savoir-faire en matière de gestion et d'exploitation, et que ses activités soient stables. Bien entendu, ce n'est pas parce qu'une entreprise est ancienne qu'elle est nécessairement bonne, mais une entreprise établie ayant fait ses preuves est plus rassurante qu'une entreprise établie depuis peu de temps. L'histoire de l'entreprise et l'année de sa création sont également des points à vérifier.
Il est également important de savoir ce que l'entreprise a réalisé jusqu'à présent et dans quelle mesure elle le divulgue (transparence). Les indicateurs de performance spécifiques comprennent, par exemple
Taux d' occupation : un taux d'occupation élevé dans les immeubles gérés témoigne de la capacité de l'entreprise à pourvoir rapidement les postes vacants. Les entreprises qui publient régulièrement des taux d'occupation élevés sont considérées comme offrant des biens immobiliers répondant à la demande et disposant du savoir-faire approprié en matière de gestion.
Nombre d'unités gérées: combien de propriétés sont gérées. Une société qui gère un grand nombre de logements signifie qu'elle a été choisie par de nombreux propriétaires.
Nombre de propriétés développées et vendues sous sa propre marque: le nombre de copropriétés développées et vendues par l'entreprise est également un facteur de confiance. Les entreprises qui vendent leur propre marque depuis de nombreuses années ont tendance à avoir la confiance des institutions financières.
Les entreprises qui publient ces chiffres et ces résultats de manière transparente sur leurs sites web officiels et leurs brochures peuvent être considérées comme très dignes de confiance. Les entreprises qui présentent des données spécifiques, telles que "Réalisations : 00 cas" ou "Classé XXème en termes de satisfaction de la clientèle pendant X années consécutives", prouvent qu'elles ont confiance en leurs propres résultats. Inversement, les entreprises qui ne sont pas claires sur leurs résultats ou qui ne mettent l'accent que sur des chiffres exagérés doivent être prudentes.
Chaque société d'investissement immobilier se spécialise dans un certain type de biens. Par exemple, les condominiums plutôt que les maisons, les condominiums spécialisés dans les bâtiments individuels ou les unités (chambres individuelles), ou encore le fait qu'ils se concentrent sur les biens neufs ou de seconde main. Il est important de choisir une société qui s'occupe du type de bien dans lequel vous souhaitez investir. Par exemple, si vous êtes débutant, une société qui s'occupe de "condominiums nouvellement construits" est considérée comme un bon point de départ. Assurez-vous que le type de bien géré par la société correspond à vos objectifs (par exemple, revenu stable à long terme, rendement élevé, etc.)
Certaines sociétés immobilières sont présentes à l'échelle nationale et traitent un large éventail de domaines, tandis que d'autres se concentrent sur des régions spécifiques. Vérifiez les zones couvertes par le vaste réseau d'information de chaque société et déterminez si elles correspondent à la zone dans laquelle vous souhaitez investir. En général, les sociétés qui s'occupent de biens immobiliers dans les zones urbaines ont l'avantage de réduire le risque d'inoccupation, tandis que les sociétés qui possèdent de nombreux biens immobiliers dans le centre de Tokyo et dans les grandes villes sont adaptées à une gestion stable. À l'inverse, les sociétés spécialisées dans les zones rurales ou les zones spécifiques ont l'avantage de connaître les tendances détaillées du marché et les réseaux de propriétaires fonciers dans ces zones. Si vous avez une zone précise à l'esprit, le choix d'une société bien implantée dans cette région augmentera vos chances d'être mis en contact avec des biens proches de votre idéal.
Vérifiez combien de personnes qualifiées et spécialisées sont employées par l'entreprise. Si l'entreprise dispose d'un entrepreneur en bâtiment agréé ainsi que d'une variété d'autres employés qualifiés dans le domaine de l'investissement immobilier (par exemple, un gestionnaire de biens locatifs, un planificateur financier, un conseiller en hypothèques, un conseiller en succession), on peut dire que l'entreprise est bien équipée pour fournir un large éventail de conseils. L'expertise du personnel est un critère important, car certaines entreprises ont peu de personnel qualifié et se concentrent uniquement sur la vente... Une entreprise disposant d'un personnel qualifié et nombreux sera probablement en mesure de fournir un soutien complet, y compris l'examen de plans de remboursement complets et des conseils en matière de fiscalité et de succession, ce qui en fait un partenaire rassurant pour les débutants.
Il est important que la société ne se limite pas à l'achat du bien, mais qu'elle fournisse également des services de gestion locative par la suite. Il existe deux grands types de sociétés d'investissement immobilier : celles qui s'occupent uniquement de l'achat, de la vente et du courtage, et celles qui fournissent des services complets allant jusqu'à la gestion locative après l'achat. Ce dernier type de société à guichet unique est recommandé aux débutants. En effet, il est difficile pour les propriétaires de recruter eux-mêmes des locataires, de gérer les loyers et de traiter les plaintes après l'achat d'un bien immobilier, et il est plus sûr de confier ces tâches à des professionnels. Si une société propose une gestion locative, vous pouvez vous attendre à recevoir des propositions de gestion future au moment de l'achat, ce qui vous évitera d'avoir à rechercher une société de gestion distincte. Vérifiez si le site web officiel comporte une mention telle que "gestion locative de 00 unités" ou "agence de recrutement de locataires disponible", ou demandez au vendeur si vous pouvez également lui demander de gérer le bien.
Il convient également de vérifier si l'entreprise dispose d'un bon système de suivi après l 'achat d'un bien immobilier. Après l'achat d'un bien immobilier auprès d'une société d'investissement immobilier, il est courant de confier le bien à la gestion locative et à la gestion de l'immeuble, mais il s'agit là d'un minimum. Pour une gestion à long terme plus sûre, un soutien supplémentaire est indispensable. Par exemple, vous pouvez être assuré que la société offre un soutien généreux, tel que
Propositions de réajustement ou de révision des loyers: la société révisera les loyers en fonction du marché environnant et des tendances du marché afin de maximiser les revenus.
Entretien régulier des biens immobiliers: la société effectuera des inspections régulières pour maintenir la valeur des biens, notamment en s'attaquant aux détériorations liées à l'âge et en proposant des rénovations.
Consultation sur la vente: lorsque la vente d'un bien immobilier est envisagée comme stratégie de sortie, l'entreprise fournit des conseils appropriés et des services d'intermédiation.
Service de consultation pour les propriétaires: un point de contact dédié et le site web des membres sont disponibles pour faciliter la consultation, même après l'achat.
Soutien spécialisé: la société offre des services de dépannage et des conseils fiscaux en collaboration avec des avocats et des comptables fiscaux.
Une entreprise offrant un tel soutien peut réduire considérablement l'anxiété et les tracas après l'achat. Il est conseillé de vérifier les services sur le site web ou de poser des questions spécifiques sur le "soutien après l'achat" lors d'un séminaire.
Les débutants apprécieront les séminaires gratuits et les consultations individuelles organisés par l'entreprise. Les entreprises qui organisent régulièrement des séminaires au cours desquels vous pouvez apprendre les bases et les dernières informations sur l'investissement immobilier peuvent être considérées comme enthousiastes et soucieuses du développement de leur clientèle. En fait, assister à un séminaire est aussi l'occasion d'évaluer la qualité des employés et de se faire une idée de l'entreprise. Les consultations individuelles vous permettent de parler directement avec le responsable, ce qui est une occasion précieuse de confirmer la position de l'entreprise et le soutien spécifique qu'elle offre. Une entreprise qui a organisé de nombreux séminaires ou qui propose activement des consultations en ligne sera probablement un bon allié pour les débutants.
Déterminez si l'entreprise a une attitude axée sur le client, c'est-à-dire si elle écoute attentivement la situation et les souhaits du client, et si elle propose des biens immobiliers qui répondent à ses besoins. Une bonne société d'investissement immobilier ne se contentera pas de proposer un bien qu'elle souhaite vendre, mais présentera le bien le mieux adapté à la situation patrimoniale et aux objectifs de chaque client. Par exemple, veillez à ce que la société ne vous recommande pas de force des biens coûteux qui ne correspondent pas à votre patrimoine ou à vos revenus annuels, et à ce qu'elle écoute vos besoins en détail. Dans le passé, des cas malveillants ont été signalés, dans lesquels des clients se sont vu accorder des prêts excessifs qui ne correspondaient pas à leur revenu annuel (par exemple, une offre de prêt de plus de 50 millions de yens pour un revenu annuel de 5 millions de yens). Une entreprise qui conseille avec bienveillance et fait des propositions en tenant compte du point de vue du client est un bon partenaire avec lequel vous pouvez entretenir une relation durable.
Méfiez-vous des entreprises qui se contentent de souligner les avantages de l' investissement immobilier, par exemple "l'investissement immobilier est absolument rentable", mais qui n'expliquent pas les risques. Tout investissement comporte des risques et des inconvénients, et dans le cas de l'investissement immobilier, il existe différents facteurs de risque tels que le risque de vacance, le risque d'arriérés de loyers, les coûts de réparation et le risque de hausse des taux d'intérêt. Une société fiable vous expliquera ces risques avant que vous ne signiez un contrat et vous fournira même des mesures spécifiques pour y faire face. Par exemple, assurez-vous que l'entreprise ne dissimule pas d'informations négatives, telles que "Cette zone est proche d'une université, le risque de vacance est donc faible, mais si l'université déménage, la demande peut diminuer". Vous ne pouvez pas faire confiance à une entreprise qui n'explique aucun risque lors de séminaires ou d'entretiens, ou qui vous assure facilement que tout ira bien. Une entreprise qui explique honnêtement les risques et propose des contre-mesures est digne de confiance.
En fin de compte, la relation de confiance avec la personne responsable est également importante. Outre la question de savoir si l'entreprise est digne de confiance en tant que société d'investissement immobilier, il convient de déterminer si le vendeur responsable est digne de confiance. Plus précisément, vérifiez les points suivants
Le responsable possède-t-il une qualification dans le domaine de l'immobilier (par exemple, agent immobilier) ? Une qualification garantit un certain niveau de connaissances.
Le contrat est-il trop rapide ? Méfiez-vous si la personne vous dit que vous perdrez de l'argent si vous ne vous décidez pas immédiatement.
Est-elle prête à répondre aux questions et aux doutes en toute bonne foi? L'entreprise semble-t-elle vague ou fastidieuse ?
Dans les entreprises où la philosophie de gestion de l'entreprise est omniprésente sur le lieu de travail, les responsables sont généralement bien formés et sincères. L'impression qui se dégage des premiers entretiens et des séminaires est également importante. Vous confiez la gestion de votre patrimoine à une personne avec laquelle vous serez amené à traiter pendant longtemps. Si vous avez l'impression de ne pas être d'accord avec la personne en charge, n'hésitez pas à demander un changement de contact.
Malheureusement, certaines entreprises du secteur immobilier utilisent des méthodes illégales ou malhonnêtes. Pour déterminer si une entreprise est digne de confiance, vérifiez également son attitude à l'égard du respect des règles. Par exemple, les entreprises qui utilisent le "bait and switch" (publicité illégale pour attirer les clients avec des conditions favorables qui n'existent pas en réalité) dans leurs annonces immobilières sont hors de question. Un exemple typique de publicité trompeuse est le cas où, à la suite d'une demande de renseignements, l'entreprise propose un autre bien en disant que "le bien a déjà été vendu", ce qui est contraire à la loi et constitue le modus operandi d'une entreprise malveillante. Par ailleurs, le fait que l'entreprise ait fait l'objet de sanctions administratives dans le passé ou qu'elle soit membre d'une association professionnelle (telle que la All-Japan Real Estate Association ou le Real Estate Fair Trade Council) est également un facteur de confiance. En effet, les entreprises membres sont tenues de respecter certaines règles, telles que celles qu'elles se sont imposées en matière d'affichage publicitaire et de formation. Un autre indicateur d'honnêteté est la volonté de l'entreprise d'écouter ce que le client a à dire lors des visites de vente. Il est important de choisir une entreprise très sensibilisée au respect des règles, qui ne se livre pas à une sollicitation agressive ou à d'autres actes contraires à la loi.
Lors de l'achat d'un bien immobilier, il y a toujours une explication des points importants et la remise d'un contrat. À ce moment-là, il est également important de ne pas négliger le fait que l'entreprise expliquera les détails du contrat en détail. Si l'entreprise est digne de confiance, elle expliquera les termes techniques un par un, en s'efforçant de s'assurer que le client les comprend et les accepte. Bien que le document explicatif sur les questions importantes et le contrat contiennent de nombreuses exigences juridiques, assurez-vous que l'entreprise est en mesure de répondre à toutes vos questions. Si l'explication est vague ou si le responsable se contente de dire que "les détails sont bons", soyez prudent. Pour éviter tout problème après la signature d'un contrat, choisissez une entreprise qui clarifie les points obscurs. Par exemple, vérifiez que les conditions relatives aux acomptes et aux pénalités, ainsi que l'existence ou non d'un délai de réflexion, sont également bien expliquées. Des documents contractuels inadéquats et un manque d'explications auront une incidence directe sur la fiabilité.
Les avis et la réputation des utilisateurs qui ont effectivement acheté et géré des biens d'investissement avec l'entreprise peuvent également être utiles. De nos jours, diverses informations sur le bouche-à-oreille peuvent être recueillies sur l'internet et les sites de réseautage social ; essayez donc de faire une recherche sur "réputation de l'entreprise 00", "00 impressions d'investissement", etc. Bien sûr, le bouche-à-oreille est subjectif et mitigé, mais une entreprise ayant de nombreux clients satisfaits est un facteur relativement rassurant. En particulier, les entreprises qui affichent de nombreux "témoignages de clients" et interviews sur leur site web témoignent d'une grande satisfaction et d'une grande confiance de la part de leurs clients. Inversement, il est prudent d'éviter les entreprises qui ont une mauvaise réputation en ligne. Certaines d'entre elles peuvent être rancunières des erreurs commises en raison du manque d'étude d'un débutant, mais vous ne devriez pas choisir une entreprise qui n'a pas d'antécédents remarquables et qui n'a que de mauvaises critiques. Le bouche-à-oreille n'est qu'une information complémentaire, mais il doit être jugé de manière globale en fonction de la taille de l'entreprise et de ses antécédents.
L'investissement immobilier impliquant souvent des emprunts auprès d' institutions financières, il convient également de vérifier dans quelle mesure l'entreprise a des partenariats avec des institutions financières. Une société qui a plusieurs (trois à cinq ou plus) fournisseurs de prêts affiliés est la preuve d'une bonne réputation auprès des institutions financières. L'avantage d'avoir un grand nombre de partenaires est que vous avez un plus grand choix de conditions de prêt et qu'il est plus facile de choisir le taux d'intérêt et le crédit de groupe (par exemple, l'avenant de protection contre le cancer) qui vous conviennent le mieux. Certaines grandes sociétés d'investissement immobilier peuvent également proposer des prêts à taux préférentiel auprès de banques partenaires. Lors de l'entretien, demandez : "Avec quels établissements financiers travaillez-vous pour les prêts ?" et si plusieurs noms reviennent, vous pouvez être certain d'être entre de bonnes mains. À l'inverse, s'il y a très peu de partenaires, les conditions de prêt peuvent être limitées et les projets peuvent devenir déraisonnables. Une société disposant d'un large éventail de canaux de financement est recommandée car elle permet une plus grande flexibilité dans la planification financière.
Enfin, il est important de ne pas prendre une décision rapide avec une seule société, mais de comparer plusieurs sociétés. Comme indiqué dans l'article, "Avant tout, vous devez choisir plusieurs sociétés immobilières et comparer minutieusement leurs domaines de spécialisation", de sorte que vous puissiez voir les forces et les faiblesses de chaque société en vous adressant à plusieurs candidats. Vous constaterez peut-être qu'une société dispose d'une mine d'informations sur les biens immobiliers mais d'un support médiocre, tandis qu'une autre dispose d'un excellent support mais ne gère qu'un nombre limité de biens immobiliers... Vous verrez la différence. En contactant plusieurs entreprises, vous aurez une idée plus claire de l'entreprise qui vous convient le mieux. Vous pouvez également bénéficier d'une évaluation plus objective en demandant à la deuxième société ce que vous avez entendu de la première. Consultez plusieurs entreprises comme si vous demandiez un deuxième avis et essayez de choisir le meilleur partenaire dans l'ensemble.
Voici quelques-unes des erreurs que les débutants en investissement immobilier ont tendance à commettre lorsqu'ils choisissent un partenaire, et comment y remédier. En les connaissant à l'avance, vous éviterez de commettre les mêmes erreurs.
Erreur n° 1 : croire aux discours des vendeurs.
Croire des mots doux tels que "Seulement maintenant" ou "C'est le seul bien avec de bonnes conditions !" et d'autres mots doux de ce genre sont crus et le contrat est signé sans contrepartie suffisante. Par exemple, il a été rapporté que certains acheteurs se précipitent pour acheter une propriété parce qu'on leur a dit qu'il s'agissait d'une excellente propriété difficile à trouver dans le centre ville.
À éviter : ne croyez pas les vendeurs sur parole, faites vos propres recherches sur le bien et le marché. Méfiez-vous des discours commerciaux qui vous poussent à signer un contrat. Si vous avez la moindre inquiétude, dites-leur que vous allez rentrer chez vous et y réfléchir, et demandez l'avis d'autres experts ou d'une autre agence immobilière.
Deuxième erreur : se laisser séduire par des arguments de vente insistants ou des annonces-appâts.
Il s'agit ici de se laisser piéger par des démarchages téléphoniques insistants et des "annonces-appâts" qui n'existent pas en réalité. Méfiez-vous des représentants qui n'organisent pas d'entretien téléphonique et qui vous poussent unilatéralement à signer un contrat, ou des annonces qui recommandent un autre bien, comme "Le bien sur lequel vous vous êtes renseigné a déjà fait l'objet d'un contrat, mais il y a de meilleurs biens ailleurs...". Il s'agit d'une astuce typique des marchands malveillants, qui est également illégale.
À éviter : si vous recevez une offre insistante, ayez le courage de la refuser fermement. Ne vous fiez pas uniquement à une annonce, mais vérifiez au préalable le numéro de licence et la réputation de l'entreprise. Si vous avez l'impression qu'on vous en dit trop, arrêtez-vous et ayez la présence d'esprit de consulter une tierce personne.
Défaut 3 : Ne croire qu'aux avantages et négliger les risques.
Dans ce cas, on ne vous parle que des avantages du rendement et de l'emplacement lors de l'entretien de vente et vous pensez que vous réussirez à coup sûr. Plus tard, des risques inattendus tels que l'inoccupation et la baisse des loyers apparaissent et vous regrettez d'avoir dit "on ne m'a pas dit...". Par exemple, si l'on vous dit qu'il y a peu de logements vacants à proximité d'une université, vous achetez un bien, mais vous découvrez quelques années plus tard que la demande a fortement chuté en raison du déménagement de l'université.
À éviter : posez toujours vous-même des questions sur les inconvénients. Posez des questions approfondies telles que "Quel est le scénario le plus défavorable ?" et "Quels sont les risques de baisse des loyers et de réparations ?" Posez des questions approfondies telles que "Que se passe-t-il dans le pire des cas ? Une entreprise honnête sera en mesure de répondre avec des données concrètes. Prenez l'habitude de comprendre les avantages et les risques avant de prendre une décision.
Erreur n° 4 : ne pas comparer suffisamment les choix de l'entreprise.
Il s'agit du cas suivant : "J'ai signé un contrat avec une seule entreprise à laquelle j'ai demandé des informations par hasard" ou "Je n'ai pas comparé avec d'autres entreprises et je me suis contenté de suivre les conseils du vendeur...". Parce qu'ils n'ont pas écouté plusieurs entreprises, ils ont signé un contrat sans connaître les faiblesses de l'entreprise (manque de soutien, frais élevés, etc.) et ont regretté plus tard qu'une autre entreprise leur ait offert de meilleures conditions.
Comment éviter cela : prenez toujours l'habitude de comparer plusieurs entreprises. Interrogez au moins deux ou trois entreprises et comparez leurs propositions, leurs tarifs et l'étendue de leur assistance. L'astuce pour éviter les erreurs consiste à comparer les entreprises jusqu'à ce que vous soyez satisfait, tout en faisant bon usage des services de demande d'informations groupées.
Il existe plusieurs types de sociétés d'investissement immobilier, en fonction de leur taille et de leur type d'activité. Cette section compare les différences entre les sociétés "régionales et nationales" et les sociétés "de courtage et de développement", et explique les caractéristiques de chacune d'entre elles. Elle vous servira de référence pour choisir le type de société qui vous convient le mieux.
Les caractéristiques suivantes se retrouvent entre le type localisé (beaucoup de petites et moyennes entreprises) et le type national (beaucoup de grandes entreprises) :
Avantages des sociétés locales : elles disposent d'un grand nombre d'informations sur les biens immobiliers dans leur zone d'activité et connaissent en détail la demande locative et les prix du marché dans la région. Lorsque vous recherchez un bien à haut rendement dans une zone limitée, par exemple, il est possible que l'on vous présente un bien proche de votre idéal, car elles disposent d'une grande quantité d'informations locales. Les vendeurs ont également tendance à faire preuve d'une grande discrétion et sont flexibles pour négocier des réductions sur les frais d'agence. Dans certains cas, il est également possible d'obtenir des délais très courts, par exemple en se rendant à votre domicile au moment de la signature du contrat.
Inconvénients d'une société communautaire : la zone pouvant être traitée est limitée, de sorte qu'il n'est pas possible de s'occuper de biens situés dans d'autres zones. Par exemple, si une société est spécialisée dans les 23 quartiers de Tokyo, il est difficile d'introduire des biens dans d'autres préfectures, et une autre société est nécessaire pour rechercher des biens dans plusieurs villes. En outre, en raison de sa petite taille, l'entreprise peut être inférieure à des entreprises plus importantes en termes de puissance de la marque et de solidité financière.
Avantages d'une société nationale : le principal avantage d'une société nationale est qu'elle dispose d'un réseau national de succursales, ce qui lui permet de sélectionner des biens d'investissement dans un large éventail de régions. Par exemple, lorsqu'un investisseur de Tokyo recherche un bien immobilier à Osaka, il peut être présenté à l'agence d'Osaka en coopération avec l'agence locale alors qu'il se trouve encore dans la région, ce qui facilite les choses même lorsqu'il s'agit d'investir dans des régions éloignées. En outre, la clientèle nationale permet de recruter des investisseurs de tout le pays lors de la vente d'un bien immobilier, et les biens se vendent généralement plus facilement. Les procédures contractuelles peuvent également être gérées dans des agences situées dans différentes régions, et même les biens immobiliers éloignés peuvent être contractés dans une agence proche, ce qui est très pratique. Comme la société est importante et jouit d'une grande crédibilité sociale, il existe un sentiment de sécurité, même si c'est la première fois que l'on fait appel à elle.
Inconvénients d'une entreprise nationale : plus l'organisation est grande, plus elle peut être uniforme et rigide. Par exemple, il est difficile pour le responsable de décider d'une réduction sur les frais d'agence, et dans de nombreux cas, cela n'est "pas possible en raison de la réglementation". En outre, la profondeur de l'information dans un domaine peut être inférieure à celle d'une entreprise locale, car la zone à traiter est vaste. Certains affirment que le suivi a tendance à s'uniformiser lorsqu'il y a un changement de personnel de vente. Comme les biens immobiliers traités sont dispersés dans tout le pays, il peut être difficile de se faire présenter des biens immobiliers de niche à haut rendement spécialisés dans une zone particulière.
La meilleure solution dépend de votre politique d'investissement. Pour ceux qui souhaitent rechercher un large éventail de biens sans limiter la zone et pour ceux qui s'intéressent aux nouveaux biens, les grandes sociétés disposant d'un réseau national conviennent. En revanche, pour ceux qui ont une zone d'investissement fixe et qui souhaitent rechercher des biens de seconde main à haut rendement, une société basée dans la communauté sera plus appropriée, car il est plus facile de recueillir des informations. L'essentiel est de choisir celle qui correspond à votre stratégie.
Les sociétés d'investissement immobilier peuvent être classées en deux grandes catégories : les sociétés de courtage et lessociétés de développement et de vente (promoteurs), en fonction de leur modèle d'entreprise.
Sociétés de courtage : il s'agit de sociétés qui agissent en tant qu'intermédiaires (médiateurs) entre le vendeur et l'acheteur d'un bien immobilier. Elles n'ont pas de stock propre, mais proposent des biens neufs et de seconde main qui sont largement disponibles sur le marché et qui correspondent aux souhaits de leurs clients. Comme la société d'intermédiation peut traiter des biens de différents types et de différentes gammes de prix, elle a l'avantage de pouvoir recevoir un large éventail de propositions, allant de biens d'occasion à haut rendement à des appartements abordables, avec de nombreuses options. En revanche, dans de nombreux cas, elles ne s'occupent pas en interne de la gestion locative après l'achat (ou sont renvoyées vers une société de gestion distincte), de sorte qu'elles ne peuvent pas offrir un service complet. Dans le cas des sociétés spécialisées dans le courtage, il est également nécessaire d'examiner comment elles géreront le bien après l'achat.
Sociétés de développement/promoteurs : ces sociétés planifient et développent leurs propres biens d'investissement (principalement des condominiums et des appartements) et les vendent. Comme elles s'occupent de nouveaux biens immobiliers développés en interne, elles se distinguent par la qualité de leurs produits et les spécifications de leurs équipements. Les sociétés affiliées à des promoteurs se distinguent non seulement par leurs ventes, mais aussi par le fait que nombre d'entre elles disposent de leur propre service de gestion locative au sein du groupe et sont en mesure de s'occuper de tout, du développement à la vente et à la gestion. Les propriétés nouvellement construites ont tendance à être moins sujettes aux réparations initiales et, comme elles appartiennent à la société, l'assistance après l'achat a tendance à être plus généreuse. D'autre part, comme les biens gérés se limitent à ceux développés par la société, le choix est plus restreint qu'avec les sociétés intermédiaires. La gamme de prix est également centrée sur les propriétés nouvellement construites, de sorte que les coûts initiaux tendent à être plus élevés que pour les propriétés de seconde main. Toutefois, les sociétés qui ont plus d'expérience dans leur propre développement jouissent d'une plus grande confiance de la part du monde extérieur et peuvent être en mesure d'offrir des conditions plus favorables, telles qu'un prêt avec un partenaire.
En ce qui concerne le choix, on dit que pour les débutants, les sociétés de développement (sociétés vendant leurs propres biens) auxquelles on peut confier la gestion d'un guichet unique sont réputées plus sûres. D'autre part, une fois que vous êtes familiarisé avec le marché de l'immobilier, la stratégie consistant à rechercher des biens de seconde main par le biais de sociétés intermédiaires est également efficace. Lors de l'évaluation de nouvelles sociétés de promotion immobilière, il est conseillé d'examiner le "nombre de bâtiments et d'unités développés dans le passé", les taux d'occupation et les antécédents en matière de gestion. Pour les sociétés de courtage d'occasion, le "nombre annuel d'opérations de courtage" et le "nombre de biens immobiliers gérés" sont de bons indicateurs de compétence. Déterminez si la société est forte dans le type de biens que vous recherchez et faites votre choix.
Cette section fournit des explications faciles à comprendre pour les débutants sur les termes techniques liés à l'investissement immobilier et à la sélection des sociétés immobilières qui apparaissent dans le texte.
Numéro de licence de transaction de lots et de bâtiments : il s'agit du numéro de la licence qu'une société immobilière obtient pour exercer une activité de transaction de lots et de bâtiments. Il est délivré par le gouverneur de la préfecture ou le ministre de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports, et s'écrit "Gouverneur de Tokyo (3) n° XX". Le chiffre entre parenthèses correspond au nombre de fois où la licence a été renouvelée, (3) signifiant qu'elle a été renouvelée deux fois (la première acquisition étant considérée comme la première). Plus ce nombre est élevé, plus la preuve est faite que l'entreprise est en activité depuis de nombreuses années. Le numéro de licence peut être trouvé sur le site web de l'entreprise ou sur un panneau affiché au bureau.
Spécialiste des transactions immobilières (宅地建物取引士) : professionnel agréé par l'État et spécialisé dans les transactions immobilières. Les entrepreneurs en bâtiment sont qualifiés pour expliquer les points importants lors de la signature d'un contrat immobilier et chaque société immobilière est tenue par la loi de disposer d'un certain nombre d'entrepreneurs en bâtiment dans chacun de ses bureaux. On peut dire qu'un représentant commercial ayant une qualification d'entrepreneur en bâtiment possède des connaissances spécialisées en matière de transactions immobilières.
Gestionnaire de biens locatifs : gestionnaire qualifié possédant une expertise dans la gestion et l'exploitation de biens locatifs. Cette qualification est spécialisée dans les opérations de gestion des biens locatifs (contrôle des loyers, entretien des bâtiments, traitement des plaintes, etc.) et est une qualification nationale depuis 2021. Si une société d'investissement immobilier dispose d'un personnel possédant cette qualification, on peut s'attendre à ce qu'il fournisse des conseils d'expert sur la gestion locative après l'achat d'un bien immobilier.
Contrats de sous-location : il s'agit d'un système par lequel une société immobilière loue en gros le bien au propriétaire et le sous-loue à un tiers. Dans ce système dit de "garantie de loyer", la société immobilière (société de sous-location) perçoit des revenus locatifs des locataires effectifs en échange de la garantie d'un certain loyer pour le propriétaire. L'avantage est que le risque d'inoccupation peut être réduit, mais le loyer garanti est souvent révisé (réduit) toutes les quelques années, et il y a généralement une clause dans le contrat pour réviser le loyer, même si le contrat revendique une "garantie de loyer de 30 ans". Lorsque vous utilisez un contrat de sous-location, veillez à vérifier les exemples antérieurs de révisions de loyer et de conditions.
Explication des questions importantes : il s'agit de l'explication des questions importantes concernant le bien immobilier et les conditions de la transaction par le maître d'œuvre aux parties au contrat (acheteur et locataire) avant le contrat de vente et d'achat ou le contrat de location du bien immobilier, ainsi que de l'explication écrite de ces questions (document d'explication des questions importantes). Dans les transactions immobilières, le contrat n'est conclu qu'après que les parties ont reçu des explications en personne avant de conclure le contrat et qu'elles sont satisfaites du contenu. L'explication des questions importantes porte sur un large éventail de sujets tels que les droits de propriété, les restrictions légales, l'état des installations et l'accord sur les dépôts et les pénalités. Il est important d'écouter attentivement ces explications et de poser des questions si quelque chose n'est pas clair.
Annonces-appâts : il s'agit de méthodes publicitaires illégales qui attirent les clients avec des informations fictives sur des biens immobiliers qui ne peuvent pas être contractés. Il s'agit d'une fausse déclaration interdite dans le secteur de l'immobilier, qui comprend les mots "Nous sommes inondés de demandes ! Rendement garanti de X% !" Il s'agit d'une tactique frauduleuse typique qui consiste à attirer les clients avec des phrases attrayantes telles que "Les demandes affluent ! Comme on ne peut pas faire confiance à un commerçant qui publie une annonce-appât, ne prenez pas de décision immédiate en vous basant uniquement sur le contenu de l'annonce et vérifiez l'existence d'une licence et le statut réel de l'entreprise.
Pour les débutants en investissement immobilier, le choix d'une société d'investissement immobilier fiable est le premier et le plus grand obstacle, mais si vous utilisez la liste de contrôle de cet article, vous devriez être en mesure d'identifier votre partenaire en toute confiance. En évaluant tous les éléments, depuis les indicateurs objectifs tels que le capital et les antécédents jusqu'à la personnalité du responsable et au système d'assistance après-vente, vous serez en mesure de trouver la société en laquelle vous pouvez avoir confiance. En fait, le choix d'un partenaire est si important que l'on dit que "le choix d'une société d'investissement immobilier fiable est plus important que le choix d'un bien immobilier". Ne comparez pas hâtivement plusieurs sociétés, vérifiez toutes les questions que vous vous posez et trouvez la société d'investissement immobilier qui sera le meilleur partenaire pour vous. Si vous collaborez avec la bonne société, vous serez beaucoup plus proche d'un investissement immobilier réussi. Nous espérons que vos premiers pas porteront leurs fruits sous la forme d'un revenu stable à l'avenir.