Ces dernières années, l'investissement immobilier a attiré l'attention en tant que moyen de générer des revenus stables et de se constituer un patrimoine, avec un nombre croissant de débutants sur le marché. Dans un contexte de taux d'intérêt bas et d'insécurité des retraites, de nombreuses personnes peuvent penser que si elles parviennent à générer un revenu supplémentaire durable... Cependant, l'investissement immobilier n'est pas une voie facile. Il existe de nombreux cas où les débutants échouent par manque de connaissances et de préparation.
En effet, selon une enquête réalisée par un site d'information sur l'immobilier, le nombre de personnes ayant "échoué dans l'investissement immobilier" est d'environ 40,7 % du total. En outre, si l'on examine les principales raisons de l'échec, on constate qu'il s'agit en premier lieu de "logements vacants non pourvus" (environ 36 %) et de "dépenses imprévues telles que les coûts de réparation et d'entretien" (environ 31 %), suivis par des prix trop élevés (environ 30 %) et l'achat d'un bien dans une zone peu demandée (environ 16 %). En d'autres termes, de nombreux débutants sont déconcertés par le risque d'inoccupation, la gestion des coûts et la sélection des biens immobiliers.
Si vous échouez dans l'investissement immobilier, vous risquez de vous retrouver dans une situation irrémédiable, avec un déficit de trésorerie mensuel que vous devrez combler avec votre propre portefeuille, ou avec un bien que personne ne peut se permettre d'acheter et dont vous devrez assumer la gestion. Pour éviter de tels risques, il est important de connaître à l'avance les schémas typiques d'échec et de prendre des contre-mesures. Cet article présente des exemples précis d'erreurs courantes commises par des investisseurs immobiliers débutants et six points clés à connaître pour éviter qu'elles ne se produisent. En apprenant avec intégrité et dans une perspective à long terme, vous pouvez faire un premier pas sûr vers une croissance durable.
Il existe plusieurs types d'erreurs courantes commises par les débutants en matière d'investissement immobilier. Des exemples typiques sont énumérés ci-dessous.
Mauvaise trésorerie due à une mauvaise planification des revenus et des dépenses : contracter un prêt en se basant uniquement sur des revenus locatifs optimistes, ce qui entraîne une perte mensuelle due à l'inoccupation et à des dépenses imprévues. Par exemple, l'emprunteur estime commodément qu'il n'y aura pas de période d'inoccupation et qu'il n'y aura pas de frais de réparation dans un avenir prévisible, alors qu'en fait l'inoccupation et les réparations obligeront l'emprunteur à payer de sa poche.....
Risque d' inoccupation dû à un manque d'attention portée à l'emplacement : cas où les locataires ne sont pas en mesure de trouver des locataires et où l'inoccupation se prolonge en raison de l'achat de propriétés dans des zones à faible demande ou loin des gares, attirées par les rendements élevés en surface. Des cas extrêmes d'échec ont été signalés, où des locataires ont sauté sur des chiffres extrêmement élevés, tels que des rendements de 60 %, mais ne se sont jamais manifestés.
Mauvaise compréhension des contrats de sous-location : il arrive que des locataires achètent facilement un bien dans le cadre d'un contrat de sous-location, pensant qu'ils peuvent être rassurés parce qu'il est assorti d'une garantie de loyer, mais qu'ils soient informés après la signature du contrat que le loyer garanti sera réduit ou résilié. La sous-location est considérée par les débutants comme "facile" et sans risque d'inoccupation, mais comme nous le verrons plus loin, elle peut vous nuire si vous ne comprenez pas les précautions à prendre.
Croire ce que dit l'agent immobilier : il arrive que vous achetiez un bien immobilier sur recommandation de l'agent, par exemple "c'est un bien avec de bonnes conditions pour le moment seulement", pour découvrir plus tard qu'il y a des risques dont vous n'avez pas été informé. Si vous signez un contrat sans avoir examiné vous-même les défauts et les risques futurs du bien, vous devrez faire face à des dépenses imprévues. En fait, les sociétés immobilières peuvent ne fournir de bonnes informations que dans un but lucratif, par exemple pour toucher la commission de l'agent de vente, et vous devez donc vous demander "Pourquoi un si bon bien est-il sur le marché ? Il est important d'adopter une attitude interrogative et de prendre une décision en toute sérénité.
Des objectifs et une stratégie d'investissement peu clairs : même si l'achat initial a un objectif déclaré, tel que "remplacer une pension de retraite", le profit immédiat ou les discussions sur les ventes peuvent conduire à l'achat d'un bien qui ne correspond pas à la politique initiale. Investir sans stratégie peut vous égarer et vous risquez de vous séparer du bien sans avoir obtenu les résultats escomptés.
Les erreurs susmentionnées ne sont pas des exemples uniques, et toute personne débutante peut y tomber. En revanche, si vous connaissez à l'avance ces facteurs d'échec typiques et que vous prenez des mesures, vous pouvez réduire considérablement la probabilité d'échec. Dans le chapitre suivant, les six points que les débutants doivent garder à l'esprit pour éviter ces échecs sont expliqués en détail un par un.
En matière d'investissement immobilier, une mauvaise planification des recettes et des dépenses (calcul des flux de trésorerie) peut être fatale. Il est nécessaire d'appréhender avec précision le montant de l'argent restant à disposition après avoir déduit les remboursements d'emprunts, les frais de gestion et les impôts des revenus locatifs mensuels. Au prix du bien immobilier s'ajoutent diverses dépenses telles que les droits d'enregistrement, les frais d'agence et les primes d'assurance. En outre, vous devez prendre en compte le risque qu'en cas de vacance ou d'arriérés de loyers, vos revenus soient réduits à zéro et que vous soyez responsable de la totalité du remboursement du prêt.
Par exemple, si un bien immobilier est acheté avec un revenu locatif escompté de 65 000 yens par mois, mais qu'une vacance survient six mois plus tard et qu'il faut sept mois pour trouver un autre locataire, le rendement réel pour cette année-là passera des 7,8 % prévus à l'origine à 2,6 % et vous devrez compenser le manque à gagner avec votre salaire. Préparez un plan qui simule ces pires scénarios et qui tient également compte des périodes d'inoccupation, des coûts de réparation et de l'augmentation des taux d'intérêt. Il est important de préparer une simulation des revenus et des dépenses avec un excédent, plutôt qu'un plan avec juste assez de liquidités. En outre, assurez-vous toujours que vous disposez de suffisamment de liquidités pour couvrir plusieurs mois de remboursements d'emprunts et de dépenses, et que vous disposez d'une base financière capable de faire face à des événements inattendus.
Dans le domaine de l'immobilier, on dit que "l'emplacement est primordial". Il est donc important d'étudier l'emplacement et la demande environnante. Les débutants ont tendance à se concentrer sur le chiffre élevé du "rendement de X %" ou sur le faible prix du bien, mais il y a une raison à ce rendement élevé. Dans de nombreux cas, c'est parce que le bien est loin de la gare, dans une zone où la demande est faible, ou parce qu'il est ancien et présente un risque élevé d'inoccupation. En fait, la principale raison d'échec est l'"inoccupation prolongée", ce qui signifie que vous avez choisi un bien difficile à louer.
Comme indiqué précédemment, dans le cas d'un studio acheté à 20 minutes à pied d'une gare à la frontière d'une préfecture, le locataire a eu du mal à emménager, ce qui a entraîné une vacance prolongée et une baisse significative des revenus par rapport aux attentes initiales. Dans l'enquête, "l'achat d'un endroit où la demande est faible "** a également été cité comme raison de l'échec. Ainsi, posséder un bien immobilier dans un endroit où les perspectives de demande locative sont faibles constitue un risque majeur.
Pour éviter cela, il convient de mener une enquête approfondie sur la demande locative dans les environs lors de la sélection d'un bien immobilier. Vérifiez la distance par rapport à la gare la plus proche, la popularité de la ligne de chemin de fer, les tendances démographiques et les plans de développement dans la région, ainsi que les taux d'inoccupation des biens immobiliers concurrents. Évaluez également l'emplacement en vous demandant si vous aimeriez y vivre en tant que locataire. Il est également utile d'évaluer l'emplacement du point de vue "Est-ce que je voudrais y vivre si j'étais le locataire ? Si l'emplacement est mauvais, quelle que soit la qualité du bien lui-même, il ne sera pas performant. Ne pas faire de compromis sur l'emplacement et la demande est un raccourci vers une gestion stable à long terme. 3.
Les contrats de sous-location (garantie de loyer) sont populaires auprès des débutants, mais il est dangereux de ne croire qu'en leurs mérites. Un contrat de sous-location est une forme de contrat dans lequel la société de gestion immobilière loue en gros le bien immobilier au propriétaire et lui verse un loyer fixe. À première vue, ce contrat peut sembler "sûr et sans risque d'inoccupation", mais en réalité, il comporte les risques suivants
Risque de réduction du loyer garanti : le loyer promis au moment du contrat peut être réduit unilatéralement à l'avenir.
Risque de résiliation du contrat : le contrat lui-même peut ne pas être renouvelé à la convenance de la société de sous-location, ce qui entraîne une perte soudaine de revenus locatifs.
Risque de se voir vendre un bien surévalué : si vous n'êtes pas vigilant, vous pouvez vous voir vendre un bien à un prix plus élevé que le prix réel.
Risque d'insolvabilité de la société : si la société de sous-location connaît des difficultés financières ou fait faillite, la garantie locative n'est plus qu'un détail.
En particulier, il existe de nombreux cas où des débutants signent facilement un contrat de sous-location sans bien comprendre les risques susmentionnés et se retrouvent en difficulté parce qu'ils n'ont pas été informés de ces risques. En fait, il est souligné que les débutants ont tendance à échouer en établissant un plan naïf de revenus et de dépenses sans bien connaître les inconvénients de la sous-location , ou à se voir imposer un bien relativement cher par un contractant malveillant.
La sous-location n'est pas nécessairement mauvaise en soi, mais il est important de comprendre les détails du contrat et de simuler les risques avant de prendre une décision. Vérifiez le montant du loyer garanti, les clauses de révision, les conditions de résiliation du contrat, etc. et n'hésitez pas à poser des questions si quelque chose n'est pas clair. Nous vous recommandons d'examiner également les risques liés à la "réduction du risque de vacance" et, le cas échéant, de les comparer avec d'autres options, y compris la gestion externalisée régulière. Ne vous lancez pas dans un projet simplement parce qu'il est facile, mais comprenez calmement les avantages et les inconvénients avant de prendre une décision. 4.
L'investissement immobilier est un investissement** qui nécessite "un œil pour juger des mérites et des inconvénients des biens immobiliers pour soi-même". Certains débutants trouvent la terminologie et le système juridique difficiles et négligent les recherches détaillées, pensant qu'ils peuvent laisser les professionnels s'en charger. Cependant, le manque de collecte d'informations et de diligence raisonnable avant l'achat d'un bien immobilier est la cause de nombreux échecs. Toutes les personnes qui réussissent font des recherches approfondies et identifient les risques avant d'acheter.
Tout d'abord, si vous êtes intéressé par un bien immobilier, visitez le site vous-même. Vérifiez les facteurs environnementaux (par exemple l'atmosphère des environs, le bruit et les odeurs, le volume du trafic, l'état des installations voisines, etc.) qui ne peuvent pas être déterminés à partir des annonces ou des déclarations de la personne responsable. L'âge et la structure du bien ainsi que l'historique des réparations sont également importants. Si possible, demandez à un spécialiste de diagnostiquer le bâtiment et d'avoir une idée des besoins et des coûts de réparation futurs.
Vérifiez également les réglementations et les droits auprès du bureau municipal. Les risques juridiques tels que le zonage, la possibilité ou non de reconstruire le bien, l'existence d'ajouts ou de modifications non enregistrés et l'existence ou non d'un droit de bail ou d'un droit hypothécaire doivent également être examinés. En outre, si le bien est loué, il convient de vérifier la situation des locataires actuels (historique des arriérés de loyer et détails contractuels) afin d'évaluer le risque de reprise.
La collecte d'informations ne se fait pas du jour au lendemain, mais il existe aujourd'hui de nombreuses possibilités d'apprentissage : livres, sites web spécialisés et séminaires. Il est important d'acquérir progressivement des connaissances de base auprès de sources fiables et d'apprendre à prendre ses propres décisions. De nombreux débutants disent qu'ils ne savent pas par où commencer, mais avant tout, faire ses propres recherches, même s'il s'agit d'une petite chose, et avoir l'attitude d'écarter tous les doutes que l'on peut avoir, vous évitera de commettre de grosses erreurs plus tard.
L'investissement immobilier est une entreprise autonome, mais le fait d'avoir un partenaire de confiance peut considérablement augmenter votre taux de réussite. Plus vous êtes novice, plus il est difficile de comprendre les tenants et les aboutissants du secteur, d'où l'intérêt d'obtenir le soutien d'un professionnel honnête. Malheureusement, le secteur de l'immobilier compte également un certain nombre d'entreprises peu scrupuleuses. Si vous tombez sur une entreprise qui privilégie le profit et fait passer l'intérêt du client au second plan, vous ne manquerez pas d'être contraint d'accepter sans broncher des biens immobiliers surévalués et défectueux. On peut donc dire que "à qui acheter" est plus important que "quoi acheter".
Tout d'abord, consultez plusieurs sociétés immobilières et faites une étude comparative. Vous pouvez juger objectivement si la propriété et la simulation qui vous sont présentées sont raisonnables ou non en ne croyant pas l'histoire d'une seule société, mais en visitant également d'autres sociétés. Si, en visitant d'autres entreprises, vous trouvez un interlocuteur qui écoute attentivement votre politique d'investissement et vos souhaits et qui vous fait une proposition amicale, il s'agit d'un partenaire potentiel précieux.
Pour identifier un entrepreneur fiable, il convient de vérifier, par exemple, les points suivants
La simulation des recettes et des dépenses proposée est-elle réaliste (pas trop indulgente) ?
L'entreprise fournit-elle des informations transparentes sur le bien, y compris ses inconvénients ?
L'entreprise n'utilise-t-elle pas un argumentaire de vente insistant et ne vous presse-t-elle pas de signer un contrat ?
Donne-t-elle des réponses honnêtes et professionnelles à vos questions ?
Si vous examinez l'attitude de la personne ou de l'entreprise sous ces angles, vous saurez naturellement si vous pouvez lui faire confiance ou non. S'il vous est difficile de prendre une décision seul, il est également utile de demander l'avis d'un tiers expert , tel qu'un conseiller immobilier ou un planificateur financier. La constitution d'un patrimoine est importante, alors faites bon usage des connaissances de professionnels de confiance et évaluez les risques de manière objective.
Enfin, nous conseillons vivement aux débutants d'adopter une attitude d'investissement intègre et à long terme. L'investissement immobilier ne consiste pas à réaliser de gros bénéfices à court terme, mais à faire fructifier des actifs de manière régulière sur le long terme dans le but d'obtenir une croissance durable. Plutôt que de sauter sur l'occasion de profits immédiats ou d'économies d'impôts, développez une stratégie qui se projette sur 10 ou 20 ans.
Par exemple, l'achat d'un studio nouvellement construit pour économiser des impôts sera complètement inutile s'il ne génère pas de flux de trésorerie à terme en raison de la baisse des loyers et du risque d'inoccupation. Les mesures fiscales ne sont qu'un avantage secondaire ; le but de l'investissement est de générer des revenus locatifs stables (cash-flow). Même si vous pouvez temporairement économiser des impôts grâce à l'amortissement, cela ne sert à rien s'il ne reste pas d'argent dans votre poche. Prenez toujours vos décisions dans la perspective du "bénéfice réel" (le flux de trésorerie augmentera-t-il ?).
Avoir une perspective à long terme signifie également être honnête avec le bien et les locataires. Les locataires sont des "clients" importants pour le propriétaire. Si vous leur offrez un cadre de vie confortable et que vous leur répondez avec sincérité, vous augmentez la probabilité qu'ils restent longtemps dans votre bien, ce qui se traduit par un revenu stable. Ne négligez pas l'entretien des installations du bien et effectuez les réparations et rénovations nécessaires de manière appropriée. Les loyers ne doivent pas être fixés de manière trop agressive, mais rester à un niveau correspondant à celui du marché. L'accumulation d' une telle attitude de gestion saine crée une relation de confiance et conduit à une réduction du risque d'inoccupation et au maintien de la valeur de l'actif.
En outre, l'investissement immobilier implique des relations avec de nombreuses personnes, notamment les banques, les sociétés de gestion et les locataires. Il va de soi que vous devez rembourser les institutions financières à temps et remplir vos responsabilités contractuelles, mais vous devez aussi garder à l'esprit une communication sincère dans toutes les situations. La confiance ne se construit pas du jour au lendemain, mais au quotidien. L'établissement de relations de confiance à long terme avec intégrité constituera une base solide pour votre activité d'investissement immobilier et réduira les problèmes futurs.
La clé du succès en matière d'investissement immobilier réside dans une préparation préalable, une perspective à long terme et une attitude de base inébranlable. En tant que débutant, il se peut que vous ne compreniez pas grand-chose. Toutefois, si vous connaissez les facteurs d'échec typiques décrits dans cet article et que vous agissez en tenant compte des six points clés (planification détaillée, accent mis sur l'emplacement, compréhension des contrats, recherche approfondie, choix de partenaires fiables, perspective à long terme et intégrité), vous devriez être en mesure d'éviter les erreurs fatales avec une forte probabilité.
En particulier, il est essentiel, pour réaliser un investissement durable, d'avoir une perspective qui privilégie la stabilité à long terme plutôt que de se laisser influencer par les gains et les pertes à court terme, et de s'engager à faire confiance aux personnes impliquées (comme les locataires en tant que clients et partenaires commerciaux). En développant progressivement vos connaissances et votre expérience, sans vous laisser distraire par les emballements et les coups d'éclat à court terme, l'investissement immobilier portera ses fruits au cours des 10 à 20 prochaines années.
En tant que débutant, il est temps d'avancer prudemment , avec intégrité et volonté d'apprendre. Ainsi, vous n'aurez jamais à craindre d'investir dans l'immobilier, qui est un actif important. Si vous relevez le défi avec la bonne préparation, l'investissement immobilier peut être une stratégie de gestion d'actifs solide qui vous permet d' éviter les échecs et d'augmenter votre taux de réussite. Nous espérons que les informations contenues dans cet article vous aideront à faire les premiers pas vers un investissement immobilier durable qui vous permettra de vous enrichir et de vous développer à l'avenir.