Alors que l'intérêt pour l'investissement immobilier augmente, de nombreuses personnes nous disent qu'elles ne savent pas comment démarrer et qu'elles s'inquiètent du risque d'échec. En tant qu'INA & Associates Ltd, nous sommes impliqués dans le secteur de l'immobilier depuis de nombreuses années et nous avons soutenu de nombreux investisseurs. (INA&Associates), nous avons aidé de nombreux investisseurs.
Le marché de l'investissement immobilier en 2025 reste un véhicule d'investissement attractif, malgré l'impact de l'évolution des taux d'intérêt et des changements de régime fiscal. Cet article explique de manière systématique les bases de l'investissement immobilier, des connaissances de base à l'achat d'un bien immobilier, en passant par la gestion et l'exploitation, d'une manière que même les débutants peuvent comprendre.
L'investissement immobilier est une méthode d'investissement qui, avec les bonnes connaissances et en suivant les procédures appropriées, peut fournir un revenu stable. Dans cet article, nous vous fournirons des informations pratiques pour que vous puissiez commencer à investir dans l'immobilier en toute confiance.
L'investissement immobilier est une technique d'investissement qui consiste à acheter des biens immobiliers tels que des copropriétés, des appartements et des maisons afin de générer des revenus locatifs (gain en revenu) et des plus-values (gain en capital). Par rapport aux investissements en actions et en obligations, il est utilisé pour couvrir l'inflation et planifier les droits de succession, car il implique la détention d'actifs physiques.
La structure des revenus de l'investissement immobilier se divise en deux catégories principales
Les gains de revenus (revenus locatifs) sont les revenus continus provenant de la location de biens immobiliers à des tiers. Des revenus locatifs mensuels stables peuvent être attendus et conviennent à la constitution d'un patrimoine à long terme. Les gains en capital (gains sur la vente), quant à eux, sont les bénéfices réalisés lors de la vente d'un bien immobilier à un prix plus élevé qu'au moment de l'achat. Il est important de déterminer le bon moment, car il dépend en grande partie des tendances du marché et de la situation géographique.
Le marché de l'investissement immobilier en 2025 est un environnement où de multiples facteurs s'entremêlent de manière complexe. Alors que les taux d'intérêt sur les prêts à l'investissement immobilier sont en hausse en raison de la normalisation de la politique monétaire de la Banque du Japon, le montant des investissements atteindra 5 000 milliards de yens pour l'ensemble de l'année 2024, dépassant ainsi le niveau d'avant Corona de 2019.
Alors que les coûts de construction continuent d'augmenter, les rendements ont affiché une tendance stable ou légèrement décroissante en raison de la hausse des prix de l'immobilier, en particulier dans les centres-villes. Toutefois, la hausse des loyers a partiellement compensé l'augmentation des prix, et il est possible d'assurer la rentabilité en sélectionnant les biens de manière appropriée.
Pour mieux comprendre les caractéristiques de l'investissement immobilier, une comparaison avec les principales techniques d'investissement est proposée dans le tableau ci-dessous.
| Mode d'investissement | Investissement initial | Liquidité | Rentabilité | Risque | Effort de gestion |
|---|---|---|---|---|---|
| Investissement immobilier | Élevé (à partir de plusieurs millions de yens) | Faible | Moyen à élevé | Moyennement élevé | élevé |
| Investissement en actions | Faible (à partir de quelques dizaines de milliers de yens) | Élevée | Élevé | Élevée | Faible |
| Investissements en obligations | Moyen (à partir de centaines de milliers de yens) | Moyenne (à partir de centaines de milliers de yens) | Faible à moyen | Faible | Faible |
| J-REIT | Faible (à partir de quelques dizaines de milliers de yens) | Elevée | Moyen | Moyenne (à partir de dizaines de milliers de yens) | Faible (à partir de dizaines de milliers de yens) |
Bien que l'investissement immobilier présente les inconvénients d'un investissement initial élevé et d'une faible liquidité, la rentabilité stable et la sécurité liées à la possession d'un bien physique constituent des avantages majeurs. Une autre caractéristique est l'effet de levier, qui permet aux investisseurs d'investir plus que leurs propres fonds.
1. garantir une source de revenus stable
Le principal avantage de l'investissement immobilier est la stabilité des revenus locatifs mensuels. Contrairement aux dividendes d'actions, vous pouvez vous attendre à un revenu continu tant que vous avez des locataires. En choisissant le bon bien immobilier au bon endroit, il est possible de s'assurer un revenu stable pendant une longue période.
2. effet de couverture de l'inflation
En période de hausse des prix, les prix de l'immobilier et les loyers ont tendance à augmenter en même temps. L'investissement immobilier permet de préserver la valeur des actifs qui, autrement, serait érodée par les liquidités ou les dépôts.
3. utilisation de l'effet de levier
En recourant à un crédit d'investissement immobilier, il est possible d'investir plusieurs fois le montant de ses fonds propres. Par exemple, vous pouvez acheter un bien immobilier de 20 millions de yens avec 5 millions de yens de vos fonds propres et viser un bénéfice plus important.
4. l'effet de substitution de l'assurance-vie
L'assurance-vie de crédit de groupe est liée au prêt d'investissement et, en cas d'urgence, le solde du prêt est remboursé. Les membres restants de la famille héritent d'un bien immobilier sans dettes et productif de revenus, ce qui leur assure une source de revenus continue.
5) Protection des droits de succession
Comme la valeur imposable des biens immobiliers au titre des droits de succession est inférieure à la valeur de marché, les droits de succession peuvent être réduits par rapport à la détention de liquidités. En particulier, dans le cas d'un bien immobilier locatif, la valeur imposable est encore réduite.
6. économies d'impôt sur le revenu et de taxe d'habitation
Les amortissements et les diverses dépenses liées à l'investissement immobilier peuvent être utilisés pour réduire l'impôt sur le revenu et la taxe d'habitation par le biais des bénéfices et des pertes avec les revenus du travail. En particulier, les personnes dont le revenu imposable est égal ou supérieur à 9 millions de JPY peuvent s'attendre à des économies d'impôt significatives.
7) Revenu en lieu et place de la pension
Face aux inquiétudes croissantes concernant le système public de retraite, les revenus locatifs issus de l'investissement immobilier peuvent faire office de pension privée. Ils garantissent une source de revenus continue, même après la retraite.
8. préservation de la valeur des actifs
Le terrain est une ressource limitée et l'on peut s'attendre à ce qu'il conserve sa valeur à long terme, en particulier dans les zones habitées. Bien que la partie bâtiment se déprécie, la valeur de l'actif peut être maintenue grâce à un entretien approprié.
9. évolutivité en tant qu'entreprise
En accumulant les expériences réussies, il est possible de posséder plusieurs biens immobiliers et d'étendre l'échelle de l'entreprise. Vous pouvez développer votre investissement immobilier en tant qu'entreprise et viser des rendements plus élevés.
1. risque d'inoccupation
Le risque le plus important est l'apparition de logements vacants. Sans locataires, il n'est pas possible de percevoir des revenus locatifs et la charge des remboursements d'emprunts et des frais de gestion perdure. Ce risque doit être minimisé par le choix de l'emplacement et la fixation d'un loyer approprié.
2. risque d'arriérés de loyer
Des arriérés de loyers peuvent survenir de la part des locataires. Si les arriérés se prolongent, une procédure judiciaire peut être nécessaire pour résoudre la situation, ce qui peut prendre du temps et coûter cher.
3. coûts de réparation et d'entretien
Au fur et à mesure que les bâtiments vieillissent, des réparations et un entretien réguliers sont nécessaires. Des sommes importantes peuvent être nécessaires pour remplacer les climatiseurs et les chauffe-eau, peindre les murs extérieurs, etc.
4. risque de hausse des taux d'intérêt
Si vous avez un prêt à taux d'intérêt variable, il existe un risque d'augmentation des remboursements en raison d'une hausse des taux d'intérêt, ce qui est particulièrement important dans l'environnement financier de 2025.
5. risque de baisse de la valeur des biens immobiliers
La valeur des biens immobiliers peut baisser en raison de la situation économique ou d'une diminution de la population locale. Le risque que le prix d'achat soit inférieur au prix d'achat au moment de la vente doit être pris en compte.
6. faible liquidité.
La vente d'un bien immobilier prend plus de temps que celle d'une action. Il est difficile de répondre à une demande soudaine de fonds et la conversion en liquidités peut prendre plusieurs mois.
7. risque de catastrophe
Les biens risquent d'être endommagés par des catastrophes naturelles telles que les tremblements de terre, les incendies ou les inondations. La couverture d'assurance offre un certain niveau d'indemnisation, mais la restauration complète peut s'avérer difficile.
8. difficultés de gestion
Une quantité raisonnable de temps et d'efforts est nécessaire pour traiter avec les locataires et gérer le bien. Il est possible de réduire ces efforts en confiant la gestion à une société de gestion, mais cela entraîne des frais d'externalisation.
| Éléments de risque | Principales contre-mesures | Efficacité |
|---|---|---|
| Risque d'inoccupation | Priorité à la localisation et à la fixation de loyers appropriés | Risque de vacance |
| Arriérés de loyers | Renforcer la sélection des locataires/utiliser une société de garantie | Moyen |
| Frais de réparation | Réserve pour les réparations, sélection de nouveaux bâtiments | Moyenne |
| Hausse des taux d'intérêt | Sélection d'un taux d'intérêt fixe/paiement anticipé | Moyenne |
| Baisse de valeur | Concentration sur l'emplacement et les perspectives d'avenir | Élevée |
| Risque de catastrophe | Couverture d'assurance/résistance aux séismes | Moyen |
Une gestion appropriée des risques peut minimiser les inconvénients de l'investissement immobilier tout en assurant un revenu stable.
Avant de commencer à investir dans l'immobilier, il est important de fixer des objectifs clairs et un budget. Les objectifs d'investissement varient d'une personne à l'autre : "remplacer une pension à la retraite", "préparer les droits de succession", "s'assurer un revenu supplémentaire", etc. La stratégie d'investissement appropriée et le type de bien dépendent de vos objectifs et doivent être clarifiés dès le départ.
Lors de l'établissement du budget, évaluez avec précision vos fonds propres et le montant que vous pouvez emprunter. En général, 20 à 30 % du prix du bien sont nécessaires comme fonds personnels, et il est possible d'emprunter 7 à 10 fois votre revenu annuel. Il est toutefois recommandé de consulter au préalable un établissement financier, car cela varie fortement en fonction de vos caractéristiques (revenu annuel, lieu de travail, âge, etc.).
Un investissement immobilier réussi nécessite l'acquisition de connaissances adéquates. Utilisez des livres, des séminaires et l'internet pour acquérir des connaissances de base. Il est particulièrement important d'approfondir votre compréhension des domaines suivants
Un large éventail de connaissances est nécessaire, notamment les tendances du marché immobilier, la fiscalité et la législation, les systèmes de financement, les méthodes d'évaluation des biens immobiliers et les pratiques de gestion locative. En outre, les expériences et les erreurs d'investisseurs réels peuvent vous aider à comprendre les risques à l'avance.
Il existe plusieurs styles d'investissement immobilier, qu'il convient de choisir en fonction de ses ressources financières, de son temps et de sa tolérance au risque. Les principaux styles d'investissement sont les suivants
L'investissement dans un studio convient aux débutants, car il peut être entrepris avec des sommes relativement modestes et nécessite peu de gestion. En revanche, les investissements dans des appartements ou des condominiums d'un seul immeuble peuvent générer des rendements plus élevés, mais nécessitent un investissement initial plus important et une charge de gestion plus lourde.
Les investissements dans des maisons individuelles ont une valeur d'actif stable, car ils sont accompagnés d'un terrain et s'adressent à des familles, ce qui permet d'espérer une occupation à long terme. Les investissements dans l'immobilier commercial permettent d'escompter des rendements élevés, mais ils se caractérisent par le risque lié au locataire et la sensibilité aux fluctuations du marché.
La sélection d'un bien immobilier est le facteur le plus important d'un investissement immobilier réussi. Il convient de l'évaluer de manière exhaustive sous les angles suivants
En termes d'emplacement, vérifiez la distance par rapport à la gare la plus proche, l'environnement immédiat et les plans de développement futurs. Parmi les facteurs importants, citons une distance de 10 minutes à pied de la gare, de bonnes infrastructures commerciales et médicales, ainsi que la sécurité publique.
L'état du bien est examiné en détail en ce qui concerne l'âge du bâtiment, la structure et les installations. Les immeubles récents sont appréciés des locataires en raison de leurs nouvelles installations, mais ils sont généralement plus chers et offrent des rendements plus faibles. Les biens de seconde main sont moins chers et peuvent générer des rendements élevés, mais il y a un risque de frais de réparation.
Pour évaluer la rentabilité, il convient de calculer non seulement le rendement en surface, mais aussi le rendement réel et de le comparer au prix du marché environnant. Notez que les biens dont les rendements en surface sont nettement supérieurs au prix du marché peuvent présenter des problèmes.
Une fois que vous avez trouvé un bien qui vous intéresse, n'oubliez pas de procéder à une visite des lieux. Il est important de vérifier directement les informations qui ne peuvent pas être trouvées sur l'internet ou dans les seuls documents.
Lors de l'état des lieux, vérifiez l'état de l'extérieur et des parties communes du bien, l'environnement immédiat, l'accès aux transports et les installations commerciales. Une visite à différents moments de la journée permet également d'évaluer les conditions de bruit et de sécurité.
L'évaluation du bien implique une analyse comparative avec des biens similaires afin de déterminer un prix juste. Il est important de procéder à une évaluation objective non seulement à partir des données fournies par l'agence immobilière, mais aussi en enquêtant vous-même sur le marché de la location et les cas de vente dans les environs.
Une fois que vous avez choisi un bien immobilier, vous devez préparer le financement. Les taux d'intérêt des prêts à l'investissement immobilier se situent entre 1,5 et 4 % par an à partir de 2025 et varient considérablement en fonction de l'institution financière et des conditions d'emprunt.
Effectuez une présélection auprès de plusieurs institutions financières et choisissez celle qui offre les conditions les plus favorables. Les banques municipales, les banques régionales, les coopératives de crédit et les établissements non bancaires présentent tous des caractéristiques différentes, d'où l'importance des comparaisons.
Les documents requis pour l'examen comprennent les certificats d'impôt à la source, les déclarations d'impôts, les documents relatifs à la propriété et les justificatifs de fonds personnels. La période d'examen est généralement d'une à deux semaines, mais elle varie en fonction du bien et des conditions du prêt.
Une fois le financement mis en place, une demande d'achat est adressée au vendeur. Dans la demande d'achat, il convient d'indiquer le prix d'achat souhaité, les conditions de financement et la date de livraison souhaitée.
Lors de la négociation du prix, un prix approprié est proposé en fonction de l'état du bien et du prix du marché. Il est important de recueillir des informations auprès de l'agence immobilière, car la marge de négociation dépend des motifs de vente du vendeur et du degré d'urgence.
D'autres conditions peuvent faire l'objet de négociations, comme les réparations et le nettoyage des installations, ainsi que la reprise des conditions contractuelles de l'occupant actuel.
Si l'offre d'achat est acceptée, un contrat d'achat est conclu. Avant de signer le contrat, le locataire reçoit des explications sur les points importants et confirme pleinement les informations détaillées concernant le bien et les conditions du contrat.
Un acompte (généralement de 5 à 10 % du prix d'achat) est versé au moment de la signature du contrat. L'annulation du contrat après sa conclusion nécessite la renonciation à l'acompte ou le paiement d'une pénalité, qui doit être soigneusement étudiée.
Le contrat contient des informations importantes telles que le prix d'achat, la date de livraison, les clauses de financement et la responsabilité en cas de défauts.
Après avoir conclu le contrat de vente et d'achat, une demande officielle de prêt est déposée auprès de l'institution financière. Des documents supplémentaires, tels que le contrat et la déclaration de questions importantes, seront exigés pour la demande principale.
Une fois le prêt approuvé, la date de règlement est fixée. Lors du règlement, le paiement du solde, l'enregistrement du transfert de propriété et la remise des clés ont lieu en même temps. Un greffier judiciaire sera présent pour veiller au bon déroulement des procédures légales.
Une fois le règlement effectué, le logement est remis au locataire. S'il y a un locataire en place, le contrat de location, la caution et le trousseau de clés sont remis.
Après la remise du bien, il convient d'entamer les procédures de mise en exploitation, telles que l'obtention d'une assurance incendie, la signature d'un contrat avec une société de gestion et la préparation des déclarations d'impôts.
En suivant régulièrement les dix étapes ci-dessus, vous pouvez commencer à investir dans l'immobilier en toute sécurité. Il est recommandé de s'appuyer sur les conseils d'un expert à chaque étape.
La réussite de l'achat d'un bien immobilier dépend d'une bonne gestion locative. Les tâches de gestion locative peuvent être classées en deux grandes catégories : la gestion des locataires et la gestion de l'immeuble.
La gestion des locataires comprend le recrutement et la sélection des locataires, les procédures contractuelles, la perception des loyers et les procédures de déménagement. Le maintien d'une bonne relation avec les locataires favorise la location à long terme et garantit des revenus stables.
La gestion de l'immeuble comprend le nettoyage quotidien, l'inspection des installations, la gestion des réparations et les inspections légales. Un entretien approprié permet de maintenir la valeur du bien et d'accroître la satisfaction des locataires.
Ces opérations peuvent être réalisées de deux manières : l'autogestion ou la gestion externalisée. L'autogestion est moins coûteuse mais demande plus de temps et d'efforts. La gestion externalisée est plus coûteuse, mais elle fournit des services professionnels et réduit la charge du propriétaire.
Si vous choisissez d'externaliser la gestion, il est important de sélectionner la bonne société de gestion. Procédez à une évaluation complète en tenant compte des points suivants
Le service à la clientèle est le facteur le plus important. Choisissez une société qui maintient un taux d'occupation d'au moins 95 % pour les biens gérés. Il est important de choisir une société qui a fait ses preuves, car des périodes d'inoccupation plus courtes sont directement liées à la rentabilité.
Le nombre d'unités gérées est un autre indicateur important : une société qui a géré plus de 10 000 unités est considérée comme ayant accumulé un savoir-faire et une structure organisationnelle en place. Toutefois, il convient de prendre en considération non seulement les grandes entreprises, mais aussi les entreprises communautaires.
Vérifiez la réaction de la personne responsable. Évaluez sa rapidité de réponse, sa capacité à faire des propositions et son expertise en matière d'entretiens. Comme il s'agit d'une relation à long terme, il est important de choisir une entreprise dont la personne de contact est fiable.
Le taux de marché pour les frais de gestion est d'environ 5 % des revenus locatifs. Une société trop bon marché peut avoir des problèmes de qualité de service, tandis qu'une société trop chère exercera une pression sur la rentabilité. Comparez les services offerts à un prix raisonnable.
Pour minimiser le risque de vacance, il convient de mettre en œuvre une politique efficace en la matière.
La fixation d'un loyer approprié est d'une importance capitale. Si le loyer est trop élevé par rapport au prix du marché environnant, les locataires n'emménageront pas, et s'il est trop bas, la rentabilité se détériorera. Réalisez régulièrement des études de marché et fixez des loyers adaptés au marché.
L 'amélioration de l'attractivité du bien est également efficace. Différenciez votre propriété des propriétés concurrentes en rénovant les pièces, en modernisant les installations et en améliorant l'environnement Internet. Il est important de mettre en œuvre ces mesures de manière rentable.
Renforcez les activités de recrutement en sollicitant plusieurs agences immobilières, en améliorant les listes sur Internet et en améliorant le traitement des avant-premières. Des présentations attrayantes des biens immobiliers à l'aide de photos et de vidéos sont également efficaces.
Envisagez également de revoir les conditions d'occupation. L'assouplissement des conditions, comme l'autorisation des animaux de compagnie, des instruments de musique ou des étrangers, peut permettre d'élargir la base de locataires. Il convient toutefois de trouver un équilibre entre ces conditions et les risques encourus.
Pour maintenir la valeur de l'actif du bâtiment, des réparations et un entretien systématiques sont nécessaires.
L'entretien courant consiste à nettoyer les parties communes, à inspecter les équipements et à effectuer régulièrement des réparations mineures. La détection précoce des problèmes permet d'éviter des réparations plus importantes.
Les réparations importantes comprennent la peinture des murs extérieurs, l'imperméabilisation des toits et le renouvellement des systèmes d'approvisionnement en eau et d'évacuation des eaux usées. Dans le cas des copropriétés, les réparations sont prises en charge par le fonds de réserve pour les réparations, mais dans le cas des propriétés individuelles, c'est le propriétaire qui paie les réparations. Il est important d'établir un plan de réparation en fonction de l'âge du bâtiment et de préparer des fonds.
Pour le renouvellement des équipements, il faut savoir quand remplacer les climatiseurs, les chauffe-eau, les interphones, etc. et le faire systématiquement. Le remplacement préventif minimise l'impact sur les locataires, plutôt que de traiter les problèmes une fois qu'ils sont tombés en panne.
Les coûts de réparation sont estimés à environ 5-10% du revenu locatif annuel. Les coûts de réparation ont tendance à augmenter avec l'ancienneté des biens et doivent être pris en compte dès l'achat.
Il est important de comprendre précisément les revenus et les dépenses de votre investissement immobilier et de gérer la fiscalité de manière appropriée.
La gestion des revenus et des dépenses implique l'enregistrement mensuel des revenus locatifs, des frais de gestion, des coûts de réparation, des remboursements d'emprunts et des impôts. Des logiciels et applications comptables spécialisés peuvent être utilisés pour une gestion efficace.
La déclaration d'impôt permet de calculer les revenus fonciers. Le montant des revenus immobiliers est calculé en déduisant les dépenses nécessaires des revenus locatifs, qui sont ensuite combinés avec les revenus d'emploi pour calculer le montant de l'impôt.
Les dépenses nécessaires comprennent les frais de gestion, les frais de réparation, l'amortissement, les intérêts d'emprunt, les impôts et les primes d'assurance. Une comptabilisation appropriée des dépenses peut réduire la charge fiscale.
L'amortissement est calculé en divisant le coût d'acquisition de la partie du bâtiment par sa durée de vie légale. La durée légale d'utilisation est de 22 ans pour les structures en bois, de 34 ans pour les structures en acier et de 47 ans pour les structures en béton armé. Pour les biens de seconde main, le calcul est basé sur la durée d'utilisation restante.
Si le traitement fiscal est complexe, il est conseillé de consulter un conseiller fiscal. Un traitement fiscal approprié peut se traduire par des économies d'impôt légitimes.
Pour évaluer avec précision la rentabilité d'un investissement immobilier, il est nécessaire de calculer correctement le rendement. Il existe plusieurs types de rendements, chacun ayant une signification différente.
Le rendement surfacique est l'indicateur le plus basique et se calcule en divisant le revenu locatif annuel par le prix du bien. Il est facile à calculer et utile pour comparer les biens, mais il ne tient pas compte des charges et diffère donc de la rentabilité réelle.
Le rendement réel est calculé en divisant le revenu locatif annuel moins les dépenses annuelles par le prix du bien immobilier plus les frais d'achat. Il s'agit d'un indicateur important pour les décisions d'investissement, car il donne une image plus réaliste de la rentabilité.
Le rendement estimé est calculé sur la base des revenus locatifs lorsque le bien est entièrement occupé. Il est utilisé pour évaluer la rentabilité potentielle des biens vacants, mais le taux d'occupation réel doit être pris en compte.
| Types de rendements | Formule de calcul | Caractéristiques | Situations d'utilisation |
|---|---|---|---|
| Rendement surfacique | Revenu locatif annuel ÷ prix du bien × 100 | Simple et facile à comparer | Sélection initiale des biens |
| Rendement réel | (revenus locatifs annuels - dépenses annuelles) ÷ (prix du bien + frais d'acquisition) x 100 | Proche de la réalité | Décisions d'investissement et planification des revenus et des dépenses |
| Rendement estimé | (Revenu locatif annuel en cas d'occupation complète ÷ prix du bien × 100) | Rentabilité potentielle | Évaluation des biens vacants |
Le rendement du cash-flow est un autre indicateur important. Il est calculé en divisant le flux de trésorerie annuel (revenus locatifs - toutes les dépenses) par le montant de l'investissement propre et permet d'évaluer le revenu résiduel réel.
L'emplacement est le facteur le plus important de l'investissement immobilier. Il est tellement essentiel à la réussite que l'on parle souvent de "l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement".
En termes d'accès aux transports, la distance de la gare la plus proche et la commodité des lignes ferroviaires sont importantes. L'idéal est d'avoir une gare à moins de 10 minutes de marche, et les gares donnant accès à plusieurs lignes sont particulièrement intéressantes. Vérifiez les projets d'extension des lignes et d'ouverture de nouvelles gares.
La qualité de l'environnement immédiat est également importante. La satisfaction des locataires est renforcée par la présence d'installations pratiques telles que des supermarchés, des magasins de proximité, des hôpitaux et des écoles accessibles à pied. Une bonne sécurité publique est également un facteur important dans la sélection des locataires.
Il est important de choisir un emplacement qui tienne compte du potentiel futur. Les tendances démographiques, les plans de réaménagement et l'attraction des entreprises peuvent aider à prévoir l'évolution future de la demande. Évitez les zones où la population ou les industries sont en déclin et choisissez des lieux où l'on peut s'attendre à une croissance.
Il est également important de choisir un lieu qui convienne au groupe cible. Pour les célibataires, la proximité d'une gare est un facteur de commodité ; pour les familles, la proximité des écoles et des parcs est un facteur de commodité. Pour les personnes âgées, la présence de services médicaux et de commerces est importante.
L'investissement à long terme est la base de l'investissement immobilier. Il est plus important de viser un revenu stable à long terme que de rechercher des profits à court terme.
Comprenez le cycle du marché et prenez vos décisions d'investissement au bon moment. Le marché de l'immobilier fluctue selon des cycles d'environ 10 ans, il est donc important de déterminer quand acheter et quand vendre.
Investissez en tenant compte du potentiel de croissance du bien. Les loyers baissent avec l'âge du bien, mais un bien bien situé aura une baisse moins importante et maintiendra sa rentabilité à long terme.
Envisagez un investissement diversifié dans plusieurs biens immobiliers dans l'optique d'un portefeuille. La diversification par région et par type de bien peut garantir des revenus stables tout en réduisant les risques.
Les stratégies de sortie sont également un facteur important. Dans l'hypothèse d'une date et d'un prix de vente futurs, élaborez une stratégie visant à maximiser le rendement total. Une planification à long terme est également nécessaire, en tenant compte de la planification de l'héritage et de la recombinaison des actifs.
Diverses incitations fiscales sont disponibles pour les investissements immobiliers. Une utilisation appropriée peut augmenter la rentabilité réelle.
La réduction de l'impôt sur le revenu et de l'impôt sur les habitants grâce à l'amortissement est un avantage majeur. En particulier, les biens immobiliers anciens peuvent être amortis de manière importante en peu de temps, ce qui permet de réaliser d'importantes économies d'impôts.
Les pertes de revenus immobiliers peuvent être compensées par les revenus de l'emploi grâce à la participation aux bénéfices et aux pertes. La première année, le bien est souvent déficitaire en raison des frais d'achat, ce qui peut entraîner des économies d'impôt considérables.
Les mesures relatives aux droits de succession s'appuient sur le fait que la valeur imposable d'un bien immobilier au titre des droits de succession est d'environ 70 à 80 % de la valeur marchande. Dans le cas des biens locatifs, une réduction supplémentaire de l'évaluation est appliquée, qui prend en compte le pourcentage de droits de location (30 %) et le pourcentage de propriété foncière.
Des réductions d'évaluation significatives s'appliquent aux terrains utilisés à des fins résidentielles et commerciales en raison d'exceptions spéciales pour les petites propriétés résidentielles. Investir dans un bien immobilier qui répond aux exigences applicables peut réduire de manière significative les droits de succession.
Toutefois, le système fiscal étant soumis à de fréquentes révisions, il est conseillé de vérifier les informations les plus récentes et de consulter un conseiller fiscal si nécessaire.
Avec les connaissances et la stratégie adéquates, l'investissement immobilier est une technique d'investissement attrayante qui peut fournir des revenus stables. Dans cet article, nous avons expliqué systématiquement tout ce qui va des connaissances de base aux méthodes d'investissement pratiques, de manière à ce que même les débutants puissent comprendre.
Nous rappelons les points clés. Tout d'abord, des objectifs d'investissement clairs et une budgétisation appropriée sont les fondements de la réussite. Il est important de commencer à investir après avoir compris les risques grâce à une étude et une collecte d'informations adéquates.
Lors de la sélection d'un bien immobilier, il faut accorder une importance primordiale à l'emplacement et prendre une décision basée sur un équilibre entre la rentabilité et le risque. Lors de la gestion et de l'exploitation du bien après l'achat, la valeur à long terme de l'actif peut être maintenue grâce à la sélection d'une société de gestion appropriée et à un entretien planifié.
Nous vous recommandons d'abord d'approfondir vos connaissances de base en matière d'investissement immobilier et d'acquérir une expérience pratique en visitant des biens immobiliers et en rencontrant des agents immobiliers. Il est également important de comprendre votre potentiel d'investissement en consultant des établissements financiers pour obtenir un prêt.
L'investissement immobilier ne se fait pas du jour au lendemain. Il est nécessaire de s'adapter à l'évolution de l'environnement par un apprentissage continu et une compréhension des tendances du marché. Tous les investisseurs qui réussissent ont une attitude d'apprentissage permanent.
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Chez INA&Associates Ltd., nous vous aidons à trouver l'investissement immobilier le mieux adapté à votre situation personnelle. N'hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions ou des interrogations. Nous sommes là pour vous aider à développer votre patrimoine.
Le capital initial varie considérablement en fonction du prix de l'immobilier et du style d'investissement. Dans le cas d'un investissement dans un studio, vous devez disposer d'un capital personnel de 20 à 30 % du prix du bien, soit environ 4 à 6 millions de yens pour un bien de 20 millions de yens. À cela s'ajoutent les frais de courtage, les droits d'enregistrement, les primes d'assurance incendie et d'autres frais représentant environ 7 à 10 % du prix du bien.
Pour les investissements dans des appartements d'un seul bâtiment, davantage de fonds personnels sont nécessaires. Pour une propriété d'une valeur de 100 millions de yens, vous devrez préparer des fonds personnels d'environ 20 à 30 millions de yens. Cependant, les conditions de prêt varient en fonction des caractéristiques et du bien, il est donc conseillé de consulter une institution financière au préalable.
Nous recommandons aux débutants d'investir dans des condominiums d'occasion. Les raisons en sont qu'ils peuvent commencer avec un montant relativement faible, qu'ils nécessitent moins d'efforts de gestion et qu'ils disposent d'une grande liquidité.
L'emplacement idéal se situe à moins de 10 minutes à pied d'une gare et l'immeuble a entre 10 et 20 ans. Les biens nouvellement construits ont tendance à être plus chers et à offrir des rendements plus faibles, tandis que les biens trop anciens présentent un risque plus élevé de réparations. Les biens de seconde main présentent un bon équilibre entre prix et rendement et se caractérisent par la facilité avec laquelle même les débutants peuvent s'assurer un revenu.
Cependant, le type de bien le plus approprié dépend de la capacité financière et des objectifs d'investissement de l'individu, il est donc conseillé de consulter un expert pour prendre une décision.
Le taux de marché pour les frais de gestion externalisée est d'environ 5 % des revenus locatifs. Par exemple, pour un bien dont le loyer mensuel est de 100.000 JPY, les frais de gestion mensuels s'élèvent à environ 5.000 JPY.
Les services inclus dans les frais de gestion varient d'une société à l'autre, mais comprennent généralement le recrutement des locataires, les procédures contractuelles, la collecte des loyers, le traitement des plaintes et les procédures de déménagement. La gestion du bâtiment et le nettoyage peuvent entraîner des frais supplémentaires.
Les sociétés dont les frais de gestion sont trop bas peuvent avoir des problèmes de qualité de service, tandis que celles qui sont trop chères peuvent mettre la pression sur la rentabilité. Il est important de choisir une société sur la base d'une évaluation complète du contenu et de la performance des services, et pas seulement sur la base des coûts.
Le moyen le plus efficace de minimiser le risque d'inoccupation est le choix de l'emplacement. Les immeubles proches des gares, bien desservis par les transports et entourés de lieux de vie agréables auront des périodes d'inoccupation plus courtes.
Le deuxième facteur le plus important est la fixation d'un loyer approprié. Si le loyer est trop élevé par rapport au marché environnant, les locataires n'emménageront pas, et des études de marché régulières sont nécessaires pour fixer un loyer adapté au marché.
L 'amélioration de l'attractivité du bien est également efficace. Différenciez votre bien des biens concurrents en rénovant les pièces, en modernisant les installations et en améliorant l'environnement Internet. Il est important de mettre en œuvre ces mesures de manière rentable.
La capacité de la société de gestion à attirer des clients est également un facteur important. Choisissez une société de gestion qui a fait ses preuves en maintenant un taux d'occupation de 95 % ou plus.
Diverses économies d'impôts peuvent être attendues de l'investissement immobilier. Les principaux sont les suivants
L'effet le plus important est la réduction de l'impôt sur le revenu et de l'impôt sur le logement en raison de l'amortissement. Le montant obtenu en divisant le prix d'acquisition de la partie du bâtiment par la durée d'utilisation légale peut être passé en charges chaque année, ce qui a un effet d'économie d'impôt significatif, en particulier pour les personnes dont le revenu imposable est supérieur à 9 millions de yens.
Les pertes sur les revenus fonciers peuvent être compensées par les revenus de l'emploi grâce au partage des profits et des pertes. La première année, le bien est souvent déficitaire en raison des frais d'achat, ce qui peut avoir un effet d'économie d'impôt important.
Pour les droits de succession, la valeur imposable du bien immobilier est inférieure à sa valeur marchande, ce qui réduit les droits de succession par rapport aux liquidités.
Toutefois, investir dans le seul but de réaliser des économies d'impôt est une erreur. Il est important de se concentrer avant tout sur la rentabilité, avec l'idée que des économies d'impôts peuvent en résulter.