En matière d'investissement immobilier, l'achat d'un bien est le "point d'entrée" et la vente est le "point de sortie". Si de nombreux investisseurs se concentrent sur la sélection et l'achat de biens immobiliers, ils ont tendance à négliger l'importance des stratégies de sortie. Or, c'est en fait le moment et la méthode de vente qui déterminent le succès d'un investissement.
Une stratégie de sortie consiste à planifier à l'avance quand, comment et à quel prix vous vendrez votre bien d'investissement. Une stratégie de sortie appropriée permet de maximiser le rendement de l'investissement et de minimiser la charge fiscale.
Cet article présente une vue d'ensemble des stratégies de sortie pour les investissements immobiliers, sur la base de la vaste expérience et de l'expertise d'INA & Associates Ltd. De la détermination du moment de la vente aux techniques spécifiques et aux considérations fiscales, nous détaillons les points clés que les investisseurs doivent connaître.
Une stratégie de sortie en matière d'investissement immobilier est une stratégie visant à maximiser la récupération du capital investi par la vente de biens immobiliers. Cette stratégie doit être soigneusement planifiée dès l'achat du bien. En effet, le moment et la méthode de vente peuvent faire une différence significative sur le retour sur investissement.
La raison pour laquelle les stratégies de sortie sont si importantes est que la vente au moment optimal peut maximiser les retours sur investissement. Si vous vendez au mauvais moment, vous risquez de ne pouvoir vendre qu'à un prix inférieur à celui escompté, ce qui se traduira par une perte supérieure aux revenus locatifs que vous avez perçus précédemment.
Il existe trois grands types de stratégies de sortie en matière d'investissement immobilier
| Méthode de vente | Caractéristiques | Cas applicables | Avantages |
|---|---|---|---|
| Vente en tant que bien générateur de revenus | Vendu en tant que bien générateur de revenus locatifs | Bien très rentable et stable | Peut faire l'objet d'une rentabilité élevée |
| Vendu comme résidence principale | Vendu en tant que bien destiné à être habité par l'acquéreur | Bien bien situé et bien agencé | Peut être vendu à un prix plus élevé que les biens immobiliers productifs |
| Vendu en tant que terrain défriché | Vendu comme terrain avec des bâtiments démolis | Propriété ancienne et délabrée | Peut maximiser la valeur du terrain |
La vente en tant que bien immobilier productif de revenus est une façon de vendre le bien immobilier en tant que bien immobilier productif de revenus dans le but d'obtenir des revenus locatifs. S'il y a des locataires, le bien est vendu comme un bien occupé par son propriétaire.
Cette méthode convient dans les cas où le bien est très rentable et où l'on s'attend à ce qu'il génère des revenus stables sur une base continue. Les biens immobiliers présentant un faible taux d'inoccupation, un accès facile aux gares et des liaisons de transport pratiques, par exemple à moins de 15 minutes à pied de la gare la plus proche, sont susceptibles de générer des revenus locatifs stables à l'avenir.
Lors de la vente d'un bien immobilier générant des revenus, l'obtention de locataires au loyer le plus élevé possible et le maintien d'un faible taux d'inoccupation se traduiront par un prix de vente élevé. Il est également important de procéder à un entretien régulier des bâtiments et des équipements afin de maintenir la valeur du bien.
La vente en tant que bien indépendant est un cas où l'acheteur vend le bien pour sa propre résidence. Cette méthode convient aux cas où l'occupant souhaite acheter le bien ou répond à une offre d'achat.
Si le bien correspond à l'emplacement, à l'agencement et à la taille souhaités par le locataire, il peut se vendre à un prix plus élevé qu'une vente en tant qu'immeuble de rapport. Il convient toutefois de noter que la vente d'un bien immobilier autonome à un non-locataire est limitée au moment où le bien devient vacant.
La vente en tant que terrain dégagé est une méthode qui consiste à démolir le bâtiment et à le vendre en tant que terrain. Cette méthode convient aux cas où le bâtiment est vieux et obsolète et peut être vendu à un prix plus élevé s'il est vendu en tant que terrain dégagé.
Il en va de même lorsque le bâtiment s'est considérablement dégradé et qu'il est difficile de trouver un acquéreur, comme les bâtiments illégaux, les bâtiments qui penchent ou qui ont été endommagés par des fourmis blanches. Cependant, le cas de la dépollution du terrain et de la vente du bien est soumis à l'hypothèse de l'absence de locataires, ce qui est un obstacle qui demande beaucoup de temps et d'argent.
L'un des facteurs les plus importants de la réussite d'un investissement immobilier est la détermination du meilleur moment pour vendre. Vendre au bon moment permet de maximiser le rendement de l'investissement et de minimiser la charge fiscale.
Les périodes suivantes sont recommandées pour la vente d'un immeuble de placement ou d'un appartement en copropriété.
| Moment | Raison | Avantages fiscaux | Conditions du marché |
|---|---|---|---|
| Lorsque les taux d'intérêt sont bas | Augmentation du nombre d'acheteurs potentiels | -Lorsque | Marché des vendeurs |
| Avant des réparations importantes | Éviter le fardeau des coûts de réparation | - Marché du vendeur | Réduire la charge de l'acheteur |
| Avant la fin de l'amortissement | Réduction de la charge fiscale | La dépréciation peut être enregistrée | - En cas d'augmentation du prix |
| Lorsque le prix du marché augmente | Possibilité de vendre à un prix plus élevé | Possibilité de vendre à un prix plus élevé - Possibilité de vendre à un prix plus élevé - Possibilité de vendre à un prix plus élevé | Marché des vendeurs |
| Période de détention supérieure à 5 ans | Revenu de transfert à long terme applicable | Taux d'imposition de 20 % (39 % à court terme) | - lorsque les taux d'intérêt sont bas |
Les périodes de taux d'intérêt bas sont un excellent moment pour vendre un bien d'investissement. Des taux d'intérêt bas signifient des remboursements de prêts moins élevés, ce qui augmente le nombre d'acheteurs potentiels et rend le marché favorable aux vendeurs.
En juillet 2023, la Banque du Japon a annoncé qu'elle autorisait les taux d'intérêt à long terme à augmenter jusqu'à 1 %. Les mesures d'assouplissement monétaire pouvant être modifiées, il est important de tenir compte de l'évolution future des taux d'intérêt lors du choix du moment de la vente.
Avant les gros travaux de réparation, qui ont lieu tous les 10 à 15 ans, c'est le bon moment pour vendre un appartement en copropriété. Les grosses réparations sont des travaux effectués au fur et à mesure que l'immeuble se détériore avec le temps.
La raison pour laquelle il s'agit d'un bon moment pour vendre est qu'avant et après les grosses réparations, le fonds de réserve pour les réparations peut être augmenté et des frais uniques peuvent être prélevés. Étant donné que les acheteurs potentiels achètent un bien immobilier en tenant compte non seulement du remboursement du prêt, mais aussi du montant des frais de gestion et des versements au fonds de réserve pour les réparations, ils risquent de dépasser leur budget.
Pour réduire ce risque, il est recommandé de vendre le bien avant d'envisager des travaux de réparation importants.
Vendre avant la fin de l'amortissement est le meilleur moment pour vendre, car cela permet de réduire les impôts. L'amortissement d'un bien immobilier signifie que le coût d'achat du bien est comptabilisé en charges sur sa durée de vie légale.
La durée légale d'utilisation fait référence à la période légalement définie pendant laquelle le bien peut être utilisé. La durée légale d'utilisation est déterminée par le type de bâtiment comme suit
La période d'amortissement est limitée à la durée légale d'utilisation. Si l'amortissement ne peut être pratiqué, le montant de l'impôt dû sera plus élevé, il est donc préférable de vendre avant cette période.
Lorsque le marché des prix est en hausse, il est facile de vendre à un prix plus élevé. L'indice national des prix de l'immobilier, qui sert d'indicateur des prix du marché, est en hausse constante depuis 2010.
L'indice des prix de l'immobilier est un indice des prix de l'immobilier basé sur des informations sur les prix de transaction d'environ 300 000 biens immobiliers par an. Il est important de surveiller les tendances du marché et d'envisager de vendre lorsque les prix sont à la hausse.
Si la période de détention du bien immobilier dépasse cinq ans, le taux d'imposition des revenus de transfert à long terme s'applique. Il s'agit d'un moment important où la charge fiscale est considérablement réduite par rapport aux revenus de transfert à court terme.
| Période de détention | Taux d'imposition sur le revenu | Taux d'imposition des résidents | Taux d'imposition total |
|---|---|---|---|
| Moins de 5 ans (court terme) | 30 | 9 % (court terme) | 39% |
| Plus de 5 ans (long terme) | 15% 15 | 5% | 20% |
Le taux d'imposition des mutations à long terme de plus de cinq ans est de 15 % pour l'impôt sur le revenu et de 5 % pour la taxe d'habitation, soit un total de 20 %, tandis que le taux d'imposition des mutations à court terme de cinq ans ou moins est de 30 % pour l'impôt sur le revenu et de 9 % pour la taxe d'habitation, soit un total de 39 %. Cette différence de 19 % a un impact significatif sur le rendement de l'investissement, d'où l'importance d'envisager, dans la mesure du possible, une vente à plus de cinq ans.
Une impasse est une situation dans laquelle le remboursement du capital d'un emprunt est supérieur à l'amortissement. Dans ce cas, l'entreprise peut être dans les chiffres noirs sur le plan comptable, mais son flux de trésorerie réel est dans le rouge, ce qui entraîne une lourde charge fiscale.
Le moment où se produit un croisement mort est un autre indicateur important du moment où il faut envisager de vendre. En particulier, les croisements morts sont plus susceptibles de se produire dans les propriétés plus anciennes, car les remboursements du principal du prêt restent les mêmes alors que la dépréciation diminue.
Les points clés suivants doivent être pris en compte pour garantir la réussite de la stratégie de sortie d'un investissement immobilier. La compréhension et la mise en œuvre de ces points permettront de maximiser les retours sur investissement.
Il est important de déterminer le moment de la vente sur la base d'une évaluation complète de multiples facteurs, y compris les conditions du marché, les tendances des taux d'intérêt et les incitations fiscales. En particulier, reportez-vous aux cinq meilleurs moments mentionnés ci-dessus pour déterminer le moment optimal à la lumière de votre propre stratégie d'investissement.
La fixation du prix de l'offre est un facteur clé de la réussite de la vente. Vous devez fixer un prix approprié en vous basant sur une compréhension précise du taux du marché et sur une évaluation complète de la rentabilité du bien, de son emplacement et de l'état de l'immeuble.
Si le prix est trop élevé, les acheteurs ne seront pas attirés, et s'il est trop bas, les bénéfices seront perdus. Il est important de fixer le prix de manière stratégique, en se référant aux évaluations de plusieurs sociétés immobilières.
La stratégie de sortie commence au moment de l'achat. En choisissant un bien dont la valeur n'est pas susceptible de baisser à l'avenir, vous pouvez élargir vos options lors de la vente. Choisissez un bien en tenant compte de son emplacement, de sa facilité de transport et de l'évolution de son environnement.
L'achat d'un bien immobilier avec un ratio d'autofinancement approprié peut augmenter vos options au moment de la vente. Plus votre ratio d'autofinancement est élevé, plus il est facile de réagir aux changements des conditions du marché et plus vous pouvez être flexible dans le choix du moment de la vente.
Il est important de maintenir la valeur de votre bien immobilier par un entretien régulier et une bonne gestion. Si les bâtiments et les installations sont en bon état, on peut s'attendre à ce qu'ils atteignent un prix plus élevé lors de la vente.
La vente d'un immeuble de placement à un prix plus élevé nécessite une approche stratégique. Les trois stratégies suivantes peuvent être mises en œuvre pour maximiser le prix de vente
Demandez toujours à plusieurs sociétés immobilières d'évaluer la vente de votre bien. En effet, une grande différence apparaît dans la valeur estimée par une société immobilière ; dans l'évaluation d'une seule société, il n'est pas possible de juger si le prix est élevé ou bon marché.
Il est important de demander une évaluation à au moins trois sociétés ou plus et d'appréhender le prix du marché avec précision. En outre, le contenu des services de chaque entreprise et l'affinité avec la personne responsable sont également des éléments de décision importants.
| Points clés de l'évaluation | Points à vérifier | Importance |
|---|---|---|
| Base de l'évaluation | Exemples de transactions de biens similaires, évaluation de la rentabilité | ★★★★ |
| Stratégie de vente proposée | Méthodes de commercialisation, délai de vente estimé | ★★★★ |
| Frais et coûts | Frais de courtage et autres coûts | ★★★★ |
| Expertise de la personne responsable | Antécédents en matière de transactions d'immeubles d'investissement, connaissance du marché | ★★★★ |
Lors de la vente d'un immeuble de placement, il est important de choisir une société immobilière spécialisée dans la négociation d'immeubles de placement. En effet, les transactions portant sur des immeubles de placement requièrent une expertise différente de celle de l'immobilier général, notamment en ce qui concerne le calcul des revenus et des dépenses, les impôts et la succession des contrats de location.
Une société immobilière ayant une grande expérience de l'achat et de la vente d'immeubles de placement sera en mesure de vous conseiller sur le meilleur moment pour vendre votre investissement immobilier, y compris sur les tendances du marché. Comme elle dispose d'un grand savoir-faire, vous pouvez lui demander de l'aide en toute tranquillité.
En outre, une société immobilière locale n'est pas nécessairement supérieure lorsqu'il s'agit d'acheter ou de vendre des immeubles de placement. En effet, les immeubles de placement sont achetés non seulement par des clients locaux, mais aussi par des investisseurs de tout le pays.
Lorsque vous vendez des immeubles de placement, pensez à les vendre à des investisseurs étrangers. En particulier, les investisseurs asiatiques de Chine, de Taïwan et d'autres pays asiatiques tiennent le Japon en haute estime et peuvent être disposés à l'acheter à un prix élevé.
En effet, les rendements des biens immobiliers productifs en Chine et à Taïwan ont tendance à être inférieurs à ceux du Japon. En particulier, les biens immobiliers situés à Tokyo sont très prisés par les investisseurs asiatiques. Il est donc préférable d'inclure les investisseurs étrangers plutôt que de se concentrer uniquement sur les investisseurs japonais.
Il est essentiel de comprendre les aspects fiscaux des stratégies de sortie des investissements immobiliers. Une planification fiscale appropriée peut vous permettre de maximiser vos revenus.
Le taux de l'impôt sur les revenus de transfert lors de la vente d'un bien immobilier varie considérablement en fonction de la période de détention. La compréhension de ce mécanisme vous aidera à déterminer le moment optimal de la vente.
Revenus de mutation = prix de vente - (frais d'acquisition + frais de mutation)
Pour la partie bâtiment, un montant équivalent à l'amortissement pendant la période de détention doit être déduit des frais d'acquisition. Cela augmente le revenu de transfert réel et peut entraîner une charge fiscale plus lourde.
Des déductions spéciales peuvent être déduites des revenus de transfert si certaines conditions sont remplies. Les principales déductions spéciales sont les suivantes
| Type de déduction spéciale | Montant de la déduction | Conditions d'application |
|---|---|---|
| Déduction spéciale pour les biens résidentiels | 30 millions de yens | Utilisé pour sa propre résidence |
| Exonération spéciale pour le remplacement d'un bien résidentiel spécifié | -1,000,000 | Si les conditions de remplacement sont remplies |
| Exonération spéciale en cas d'expropriation, etc. | 50 millions de yens | Expropriation pour cause de travaux publics |
Si une perte résulte de la vente d'un bien immobilier, elle peut être cumulée avec d'autres revenus sous certaines conditions. Les pertes qui ne peuvent être entièrement déduites peuvent être reportées sur les trois années suivantes.
La stratégie de sortie d' un investissement immobilier est un élément clé d'un investissement réussi. Sur la base des informations présentées dans cet article, les points clés suivants sont reconfirmés
Une préparation préalable et un soutien professionnel sont essentiels pour une stratégie de sortie réussie. INA & Associates Ltd offre un soutien complet pour votre investissement immobilier grâce à sa vaste expérience et à son expertise.
Avec le capital humain et laconfiance au cœur de notre gestion, nous offrons la meilleure stratégie de sortie pour répondre aux objectifs d'investissement individuels de chaque client. Si vous souhaitez discuter des stratégies de sortie pour votre investissement immobilier, n'hésitez pas à nous contacter.
R1 : Une stratégie de sortie doit être envisagée dès l'achat d'un bien immobilier. Il est trop tard pour élaborer une stratégie après l'achat. Au stade de la sélection du bien, il est important d'évaluer de manière exhaustive les possibilités de vente et la rentabilité futures du bien et d'envisager plusieurs scénarios de sortie.
R2 : Il est important de procéder à une évaluation globale de plusieurs facteurs plutôt que de se limiter à un seul indicateur. La durée de détention (application du taux de l'impôt sur le revenu des mutations à long terme au-delà de cinq ans), l'évolution des prix du marché, l'environnement des taux d'intérêt, la rentabilité du bien (existence ou non de points morts) et la durée d'amortissement restante revêtent une importance particulière.
R3 : L'évaluation des immeubles de placement nécessite une perspective spécialisée qui diffère de l'évaluation générale des biens immobiliers. Il est important de choisir une société immobilière capable d'évaluer le bien de manière complète en utilisant la méthode de capitalisation des revenus, de comparer les loyers actuels avec les loyers du marché, d'analyser les taux de vacance et les taux d'occupation, et de prévoir les revenus futurs.
R4 : Lors de la vente à des investisseurs étrangers, il est important d'être conscient de la complexité des procédures juridiques, des barrières linguistiques, des risques de change et des différences entre les systèmes fiscaux. Il est important de choisir une société immobilière qui a une grande expérience des relations avec les investisseurs étrangers, qui est capable de traiter en anglais et qui fournit une assistance appropriée.
R5 : En cas d'impasse, plusieurs mesures peuvent être prises, comme la vente du bien, la révision des conditions de remboursement par le biais d'un refinancement ou la révision du loyer. Il est important de procéder à une évaluation complète du potentiel futur du bien et des conditions du marché et de choisir l'option la plus appropriée. Les conseils d'un expert sont recommandés.