Lorsqu'on se lance dans un investissement immobilier, il faut prévoir des frais initiaux en plus du prix d'achat du bien. Par exemple, un bien de 30 millions de yens nécessite environ 4,5 millions de yens, tandis qu'un bien de 70 millions de yens nécessite plus de 10 millions de yens. Dans certains cas, les coûts initiaux devraient représenter environ 20 à 30 % du prix du bien, en fonction de la disponibilité du financement et du montant des fonds personnels. En fait, pour un bien d'une valeur de 30 millions de yens, le coût initial peut être de 6 à 9 millions de yens, et pour un bien d'une valeur de 50 millions de yens, il peut être de 10 à 15 millions de yens. Ces coûts initiaux n'étant pas négligeables, il est important que les débutants aient une idée précise de la répartition et des prix du marché et qu'ils planifient leurs finances avec soin. Cet article explique la répartition des coûts initiaux, les prix du marché et les points spécifiques pour réduire les coûts, en partant de l'hypothèse que les biens immobiliers sont principalement destinés aux investisseurs individuels, tels que lescondominiums (appartements d'une pièce) et les appartements d'un seul bâtiment.
Les coûts initiaux d'un investissement immobilier comprennent différents éléments. En voici les principaux éléments, avec un aperçu de chacun d'entre eux et un prix de marché approximatif.
Dépôt de garantie (fonds propres): la partie du prix du bien immobilier qui ne peut être couverte par un prêt est versée sous forme de fonds propres. En général, 10 à 30 % du prix du bien sont préparés en tant qu'acompte dans la plupart des cas. Par exemple, un acompte de 20 % sur un bien de 50 millions de yens correspond à 10 millions de yens. Plus vous versez d'acompte, plus votre demande de prêt sera acceptée, mais vous risquez de réduire trop fortement vos réserves de liquidités si vous investissez trop de fonds propres. Ces dernières années, les prêts complets (avec un acompte de 0¥) sont devenus une option, mais la réalité est qu'il est de plus en plus difficile pour les débutants d'obtenir un prêt avec un acompte de 0¥.
Frais d'agence: il s'agit d'honoraires conditionnels versés à l'agence immobilière. Le montant maximum est fixé par la loi et est plafonné à "3% + 60.000 JPY" du prix de vente + la taxe de consommation (dans le cas d'un prix de vente supérieur à 4 millions de JPY). Par exemple, si le bien vaut 30 millions de yens, (30 millions de yens x 3% + 60.000 yens) x 1,1 = environ 1.056.000 yens TTC est le plafond des frais d'agence. Cette commission est payée lors de la conclusion d'un contrat de vente, et une commission de médiation n'est pas nécessaire lorsque le vendeur est une société immobilière (vente directe). En tant que prix du marché, elle représente environ 3 % ou plus du prix d'un logement, et s'il s'agit d'un logement de 70 millions de yens, environ 2,1 millions de yens sont nécessaires.
Droit de timbre (inkan fee): il s'agit du coût des timbres fiscaux à apposer sur un contrat de vente ou de prêt. Par exemple, si le montant du contrat est de 50 millions de yens, le droit de timbre est d'environ 60 000 y ens, et s'il est de 110 millions de yens, le droit de timbre est d'environ 90 000 yens (*Des mesures de réduction sont possibles en fonction de la date du contrat). Plus le montant du contrat est élevé, plus la taxe de timbre est importante, mais le rapport est plus faible que les autres coûts, allant de plusieurs dizaines de milliers à plusieurs centaines de milliers de yens.
Frais d'enregistrement (taxe d'enregistrement): cette taxe est perçue lors de l'enregistrement du transfert de propriété ou de l'hypothèque d'un bien immobilier. L'assiette de la taxe est constituée par la valeur imposable du bien (environ 70 % de la valeur réelle), multipliée par un taux d'imposition déterminé. Le taux d'impositionest fixé à2,0 % pour l'enregistrement du transfert de propriété des terrains et des bâtiments utilisés, à0,4 % pour l'enregistrement de la conservation des bâtiments résidentiels , à0,4 % pour l' enregistrement des hypothèques, etc. Par exemple, si un bien immobilier (terrain + bâtiment) d'une valeur de 70 millions de yens est acheté et financé, la taxe d'enregistrement est estimée à environ 600 000-700 000 yens dans certains cas. En outre, une taxe de greffier judiciaire est exigée si vous demandez à un greffier judiciaire d'effectuer la procédure d'enregistrement. Si vous ne demandez pas de greffier judiciaire, aucun frais n'est facturé, mais comme l'enregistrement nécessite des connaissances spécialisées, il est généralement conseillé de le confier à un greffier judiciaire. Le tarif standard des greffiers judiciaires est d'environ 100 000 à 150 000 yens.
Frais d'administration d'un prêt: il s'agit de frais payés lors d'une demande de prêt auprès d'une banque ou d'un autre établissement de crédit. Selon l'institution financière, il existe des frais fixes (par exemple 100 000-200 000 yens) et des frais à taux fixe (par exemple 2 % du montant du prêt), et récemment des frais à taux fixe tels que "montant du prêt x 2,2 % (taxes comprises)" sont parfois adoptés. Par exemple, si le montant emprunté est de 30 millions JPY et que le taux de commission est de 2,2 %, les frais de dossier s'élèveront à 660 000 JPY. Plus le montant emprunté est élevé, plus les frais sont importants. Il convient donc de vérifier le montant et la méthode de calcul des frais de dossier lors du choix du prêteur. Le taux du marché est d'environ 1 à 3 % du montant du prêt, mais les frais peuvent être réduits à environ 100 000 ¥ pour les prêts à montant fixe.
Commission de garantie du prêt: il s'agit d'une commission versée à la société de garantie en cas de retard dans le remboursement du prêt. De nombreux prêts à l'investissement nécessitent le recours à une société de garantie, ce qui entraîne une commission de garantie. Il existe deux méthodes de paiement : une avance forfaitaire de 1 à 2 % du montant du prêt au début (méthode externe) ou un paiement indirect d'environ 0,2 % par an en plus du taux d'intérêt (méthode interne). Dans la première méthode, par exemple, si l'emprunt est de 50 millions de yens, la commission de garantie est d'environ 500 000 à 1 million de yens. Certaines institutions financières ne facturent pas de commission de garantie (aucune société de garantie n'est requise). Si la commission de garantie est payée à l'avance, une partie de la commission peut être remboursée si la durée du prêt est raccourcie par un remboursement anticipé. En général, le total des frais liés au prêt, y compris la commission de garantie, s'élève à environ 2 % du montant du prêt dans de nombreux cas, et doit être calculé en même temps que les frais de gestion du prêt mentionnés ci-dessus.
Primes d'assurance contre les incendies et les tremblements de terre: il s'agit du coût de l'assurance du bien immobilier. L'assurance incendie est presque obligatoire pour les immeubles de placement et est parfois exigée comme condition de financement. L'assurance incendie couvre les dommages causés aux bâtiments et aux biens ménagers par le feu, la foudre, le vent et les dégâts des eaux et, le cas échéant, l'assurance contre les tremblements de terre (indemnisation des dommages causés par les tremblements de terre, les éruptions et les tsunamis). Les primes d'assurance varient considérablement en fonction de la structure du bien (ignifugé ou non), de la localisation, de la couverture et de la période d'assurance. Par exemple, l'assurance incendie est relativement peu coûteuse pour un appartement en copropriété dans un immeuble en béton armé, avec des primes d'environ 70 000-80 000 yens pour cinq ans pour un appartement d'environ 25 m2. En revanche, les primes d'assurance incendie pour un immeuble d'habitation en bois sont plus élevées et peuvent s'élever à plusieurs centaines de milliers de yens, en fonction de la valeur estimée du bâtiment et de son âge. Le gouvernement fixe le taux de prime de l'assurance contre les tremblements de terre en fonction de la structure et de l'emplacement du bâtiment, et il n'y a pas de différence selon la compagnie à laquelle vous adhérez. En général, les primes d'assurance incendie et tremblement de terre varient de quelques dizaines de milliers de yens à quelques centaines de milliers de yens, mais il est conseillé d'obtenir des devis et de comparer plusieurs compagnies lors de l'achat d'un bien immobilier.
Règlements (règlement de la taxe foncière, de la taxe d'urbanisme, des frais de gestion et du fonds de réserve pour les réparations): dans les transactions immobilières, la taxe foncière et d'autres règlements sont dus lorsque le propriétaire change au milieu de l'année. La taxe foncière et la taxe d'urbanisme sont perçues par le propriétaire au 1er janvier de chaque année pour une durée d'un an, de sorte que le vendeur a déjà payé l'intégralité de la taxe pour cette année au moment de la livraison. Le montant de la taxe correspondant à la période postérieure à la date de livraison est alors calculé au prorata et généralement réglé par l'acheteur sous la forme d'un paiement au vendeur. Par exemple, si un bien immobilier dont la taxe foncière annuelle s'élève à environ 200 000 yens (en fonction de la valeur estimée) est remis à la fin du mois de juin, l'acheteur paie environ 100 000 yens pour les six mois restants. En outre, dans les copropriétés, les frais de gestion et le fonds de réserve pour les réparations sont également réglés au prorata si le propriétaire change au milieu du mois. Ces règlements varient en fonction du bien et du moment de la livraison, mais on peut s'attendre à un coût initial de plusieurs dizaines de milliers de yens à plusieurs centaines de milliers de yens.
Taxe d'acquisition immobilière: Taxe locale prélevée une seule fois lors de l'acquisition d'un bien immobilier. Le taux d'imposition est en principe de 3 % pour les terrains et les logements ( 4 % pour les biens non résidentiels), mais l'assiette de l'impôt est calculée sur la valeur imposable de la taxe foncière, et il existe également diverses mesures d'allègement, telles que des exceptions spéciales pour les biens résidentiels. Les avis de paiement de la taxe sur l'acquisition de biens immobiliers arrivent généralement quelque temps après l'acquisition et ne sont pas payables immédiatement lors de l'achat. Toutefois, comme le montant peut être élevé dans certains cas, il est conseillé de l'intégrer à l'avance dans les coûts initiaux lors de la planification financière.
Frais de réparation et de rénovation (frais d'entretien initiaux): les frais mentionnés ci-dessus étaient des "frais divers" liés au contrat et à l'enregistrement, mais vous devez également tenir compte des frais de réparation et de rénovation qui peuvent survenir immédiatement après l'achat du bien immobilier. En particulier dans le cas de biens immobiliers de seconde main, des réparations d'équipement et des rénovations intérieures peuvent être nécessaires immédiatement après l'achat. Dans le cas des copropriétés, il suffit souvent de nettoyer les pièces et d'inspecter les installations avant de recruter des locataires, mais dans le cas d'un immeuble à appartements, il est possible qu'un grand nombre de frais de réparation, tels que la réparation du toit et des murs extérieurs et l'entretien des parties communes, soient encourus dans les premiers temps. Alors qu'il est peu probable que des réparations importantes soient effectuées dans l'immédiat dans un immeuble nouvellement construit, dans un immeuble de seconde main, des coûts de réparation précoces peuvent survenir en fonction de l'âge de l'immeuble. C'est pourquoi il est important soit de prévoir quelques % du prix du bien comme réserve de réparation, soit de vérifier soigneusement l'état du bien à l'avance et de calculer les coûts de réparation initiaux nécessaires.
Le tableau ci-dessus présente une ventilation des principaux coûts initiaux. Bien qu'il puisse y avoir des augmentations ou des diminutions en fonction des circonstances individuelles, il est plus facile de planifier si vous faites une estimation sous la forme de "xx% du prix du bien". En général, le rapport entre les coûts initiaux et le prix du bien immobilier varie en fonction des conditions de financement et d'autres facteurs. Si vous pouvez acheter un bien à des conditions proches d'un prêt complet, le coût initial sera d'environ 15 % du prix du bien, et si vous augmentez la part de vos fonds propres, il peut dépasser 20 à 30 %. Nous vous invitons à faire des simulations en fonction de vos propres plans d'investissement et à envisager des formules raisonnables d'autofinancement et d'emprunt.
Il existe plusieurs astuces et techniques de négociation pour réduire autant que possible le poids des coûts initiaux. Les points suivants sont faciles à mettre en pratique, même pour les débutants en matière d'investissement immobilier.
Obtenir le soutien d'une agence offrant de bonnes conditions de financement: si vous n'avez pas de relations avec les institutions financières, vous pouvez demander à une agence immobilière spécialisée dans l'obtention de prêts de jouer le rôle d'intermédiaire. Le nombre d'institutions financières partenaires et leurs antécédents diffèrent d'une agence immobilière à l'autre, et une société qui a de bonnes compétences en matière de montage de prêts peut être en mesure d'obtenir des conditions favorables , telles qu'un prêt avec un acompte de XX %. En fait, les sociétés qui ont de bons antécédents en matière de financement entretiennent de solides relations commerciales avec les banques, de sorte que, dans certains cas, même les débutants peuvent obtenir un prêt à des conditions avantageuses. Il est conseillé de choisir une société fiable en se référant à des informations telles que des exemples de prêts sur le site web de la société immobilière.
Réduire l'acompte/utiliser un prêt pour d'autres dépenses: si vous pouvez réduire l'acompte, qui représente la plus grande partie des coûts initiaux, vous pouvez réduire le montant des fonds personnels que vous devez emprunter. Vous pouvez réduire l'acompte en choisissant un bien facile à évaluer, comme mentionné ci-dessus, et en recherchant un prêt avec un ratio prêt/valeur (LTV) aussi élevé que possible auprès de plusieurs institutions financières. Il faut toutefois noter que si l'acompte est réduit, le montant emprunté augmentera et la charge de remboursement mensuel s'alourdira. Pensez à faire la part des choses avec un plan de remboursement raisonnable. Une autre option consiste à contracter un prêt dédié à d'autres dépenses séparément du prêt pour le prix de l'immobilier. Certaines banques proposent des produits de prêt qui couvrent les frais initiaux tels que les droits d'enregistrement et les primes d'assurance, ce qui permet de démarrer avec un apport personnel proche de zéro. Toutefois, même dans ce cas, le prêt reste un prêt et des intérêts sont facturés. Lorsque vous utilisez un acompte ou un prêt pour couvrir des dépenses, simulez le flux de trésorerie après le prêt et assurez-vous que l'investissement est financièrement viable.
Examiner les primes d' assurance incendie : les primes d'assurance incendie varient en fonction de la couverture et de la compagnie d'assurance ; comparer les devis peut donc aider à réduire la charge de la prime. Demandez des devis à plusieurs compagnies après avoir choisi une couverture et évitez les couvertures excessives ou les polices trop chères. Par exemple, il est possible de réduire les primes en supprimant la couverture des dégâts des eaux si le risque d'inondation est faible, ou en fixant une évaluation raisonnable du bâtiment. Dans certains cas, vous pouvez également obtenir une réduction en profitant des remises sur les polices à long terme et en souscrivant une police d'assurance forfaitaire. S'il est difficile de prendre une décision seul, il est conseillé de consulter un agent d'assurance ou un PF. Dans certains cas, il peut être nécessaire de souscrire une assurance spécifique dans le cadre du prêt. Il est donc conseillé de comparer les conditions, y compris les primes d'assurance, dans ce cas.
Négocier le prix du bien et les frais annexes: si vous parvenez à réduire le prix du bien lui-même, la commission du courtier et les autres frais proportionnels au prix baisseront également de manière générale. Négocier le prix avec le vendeur n'est pas facile, mais vous pouvez essayer de cibler les biens qui sont invendus depuis longtemps ou qui peuvent faire l'objet d'un prix limite (réduction). Même une réduction de prix de quelques pour cent peut permettre de réaliser des économies importantes au total.
En mettant en œuvre les points ci-dessus, il est possible de réduire la charge financière initiale. Attention toutefois à ne pas faire de la réduction du coût initial une fin en soi. Si vous réduisez l'acompte à l'extrême et que votre trésorerie mensuelle en pâtit, ou si le bien que vous avez choisi pour son faible prix est continuellement vacant, vous vous retrouverez au mauvais endroit. Ce qui importe, c'est l'équilibre entre les coûts initiaux et le rendement/risque de l'investissement. Par exemple, il est possible de commettre l'erreur d'acheter un studio à faible rendement parce que l'on dispose de peu de fonds personnels et que l'on doit sortir de l'argent tous les mois. Tout en réduisant autant que possible les coûts initiaux, une réflexion approfondie sur la rentabilité du bien et sur les projets d'investissement futurs constitue un raccourci vers le succès.
Le coût initial d'un investissement immobilier varie en fonction du prix du bien et des conditions du prêt, mais on peut estimer qu'il représente environ 15 à 20 % du prix du bien. Dans certains cas, si le ratio d'autofinancement est élevé, il peut être proche de 30 %, mais, en revanche, selon les conditions, il peut être réduit à une fourchette basse de 10 %. Les principaux coûts initiaux comprennent les frais d'agence, les taxes diverses, les coûts liés au prêt et les primes d'assurance, et il est important de se préparer à chacun d'entre eux en tenant compte du marché. Même les investissements de petite taille, tels que les condominiums et les appartements d'un seul bâtiment, nécessitent des coûts initiaux de l'ordre de plusieurs millions de yens.
Cependant, vous pouvez judicieusement réduire les coûts initiaux en suivant les points de réduction des coûts présentés ci-dessus. Prenez des mesures positives telles que la négociation des frais de courtage, le choix d'un bien immobilier approprié et la possibilité de bénéficier de conditions de financement favorables en sélectionnant la bonne institution financière. Il est également efficace de demander l'avis d'un expert. En consultant votre agent immobilier, votre institution financière ou votre planificateur financier, vous pouvez établir un plan financier détaillé, y compris les coûts qui sont souvent négligés.
Une bonne compréhension et un contrôle des coûts initiaux constituent la première étape d'un investissement immobilier réussi. Commencez par un budget raisonnable et prenez des décisions d'investissement judicieuses tout en laissant des réserves de liquidités suffisantes pour les opérations futures. Utilisez les informations contenues dans cet article pour commencer à investir dans l'immobilier en toute sérénité.