Pour les propriétaires d'immeubles de rapport à Osaka City, le choix d'une société de gestion immobilière fiable est essentiel pour une gestion locative stable. Chaque quartier de la ville d'Osaka a des besoins locatifs et des caractéristiques de marché différents, et nécessite en conséquence des méthodes et des services de gestion différents. Ce rapport présente d'abord les tendances du marché locatif et les besoins en gestion immobilière dans les principaux quartiers de la ville d'Osaka (Kita, Chuo, Nishi et Naniwa). Ensuite, nous comparons les services offerts par plusieurs sociétés de gestion immobilière, qu'elles soient importantes ou communautaires. Les caractéristiques et les points forts des services d'INA&Associates (nombre de logements gérés, zones desservies, services aux personnes très fortunées, philosophie de l'entreprise, politique de développement des ressources humaines, etc.) seront ensuite expliqués et, enfin, les avantages d'une société de gestion immobilière communautaire seront discutés. Nous espérons que cela vous aidera à choisir le bon partenaire en matière de gestion locative.
Chaque quartier de la ville d'Osaka présente des types de biens, des groupes de locataires et des prix de location différents, et les besoins des propriétaires en matière de gestion diffèrent en conséquence. Voici un résumé des caractéristiques et des tendances des besoins en gestion pour les quartiers représentatifs de Kita, Chuo, Nishi et Naniwa.
Le quartier Kita de la ville d'Osaka est une zone d'affaires et commerciale centrée sur Umeda, avec des liaisons de transport extrêmement pratiques et une concentration d'installations commerciales et de restaurants, ce qui en fait un environnement très pratique et très animé. Les loyers sont parmi les plus élevés de la ville d'Osaka, avec des loyers pour des appartements de 1K dans des constructions récentes ou des appartements datant de 15 ans, qui se situent entre 70 000 et 130 000 yens par mois. Les propriétaires de ce quartier s'adressent souvent à des locataires de qualité, tels que des célibataires employés par des entreprises et des familles aisées, et exigent un niveau élevé d'équipements immobiliers et de services de gestion. Les sociétés de gestion doivent donc assurer un entretien méticuleux pour maintenir la valeur des biens immobiliers et répondre rapidement aux demandes et aux problèmes des locataires. Dans la zone d'Umeda, la demande locative est constamment élevée et le risque d'inoccupation tend à être faible, mais il y a également de nombreux biens immobiliers en concurrence. Il est donc important de fournir des conseils sur la fixation de loyers appropriés et d'aider à maintenir des taux d'occupation élevés par le biais d'activités de recrutement de locataires de qualité.
Chuo Ward est le centre commercial et de divertissement d' Osaka, avec Namba et Shinsaibashi, et c'est un quartier dynamique avec une très bonne gamme de restaurants et d'installations de divertissement et à proximité des attractions touristiques. Les loyers des appartements nouvellement construits ou datant de 15 ans sont légèrement plus élevés , de l'ordre de 60 000 à 120 000 yens par mois pour un appartement de 1K, mais il existe de nombreuses propriétés dotées d'équipements et d'intérieurs dernier cri, et les loyers tombent à 50 000-90 000 yens et deviennent plus abordables à mesure que l'âge de l'immeuble augmente. Le quartier a tendance à attirer une gamme variée de locataires, y compris des jeunes célibataires et des étrangers, et sa proximité avec le centre-ville a tendance à créer des problèmes de gestion particuliers tels que lesbesoins de logement à court terme et ledépannage nocturne. Afin de maintenir un taux d'occupation élevé, les propriétaires attendent de la société de gestion qu'elle effectue en leur nom des procédures fréquentes d'emménagement et de déménagement et qu' elle recrute rapidement des locataires en cas de vacance. En outre, les problèmes spécifiques aux centres-villes (par exemple le contrôle du bruit et la gestion de la sécurité publique) nécessitent des réponses appropriées de la part des sociétés de gestion qui connaissent bien la situation locale.
Le quartier de Nishi, qui comprend Honmachi, Awaza et Horie, se caractérise par un environnement relativement calme avec un mélange de bureaux et de zones résidentielles. Les loyers ne sont pas aussi élevés qu'à Kita-ku, mais restent raisonnables, allant d'environ60 000-110 000 yens par mois pour un appartement de 1K à 50 000-80 000 yens pour un immeuble de 15 ans ou plus. Le quartier de Horie, très prisé pour ses boutiques de mode et ses cafés, accueille également un large éventail de locataires, des jeunes célibataires aux familles. Les propriétaires de ce quartier ont tendance à vouloir des locataires stables et à long terme, et les sociétés de gestion sont censées maintenir les propriétés en bon état et accroître la satisfaction des locataires en effectuant régulièrement des rondes dans les immeubles, en inspectant les installations vétustes et en proposant des réparations. En outre, comme Nishi Ward est relativement sûr et offre un bon cadre de vie, les sociétés de gestion devraient mener des activités régulières d'acquisition de clients (par exemple en proposant des logements de fonction aux grandes entreprises) en promouvant les avantages de la zone et en traitant soigneusement avec les locataires afin de gagner leur confiance.
Le quartier de Naniwa, qui comprend les zones de Namba et de Shinsekai (Emisu-machi), est populaire auprès des personnes qui recherchent un mode de vie actif. Avec de nombreuses attractions touristiques et des restaurants bon marché, le quartier possède un dynamisme unique au sein d'Osaka. Les prix des loyers sont légèrement inférieurs à ceux de Chuo Ward, les appartements neufs ou âgés de 15 ans coûtant environ 60 000 à 100 000 yens par mois pour un 1K et 50 000 à 80 000 yens pour les propriétés plus anciennes, ce qui en fait un quartier très abordable pour vivre. De nombreuses propriétés dans le quartier de Naniwa sont également louées à des étudiants, de jeunes travailleurs et des touristes étrangers, et ont tendance à avoir une période de location relativement courte et une rotation rapide. Les propriétaires accordent donc une grande importance à la réduction des périodes d'inoccupation, et les sociétés de gestion sont censées avoir de fortes capacités d'acquisition de clients et des réponses rapides en matière de location. En outre, comme de nombreux biens immobiliers sont anciens, les sociétés de gestion doivent être en mesure de donner des conseils sur les propositions de rénovation et les révisions de loyer appropriées. Naniwa-ku étant situé à proximité d'une zone commerciale très fréquentée, il est parfois nécessaire de disposer d'une gestion dotée de solides compétences sur le terrain afin de résoudre rapidement les problèmes des locataires et de traiter les questions de voisinage. Une société de gestion qui s'appuie sur la communauté et qui a les pieds sur terre sera en mesure de répondre rapidement à ces situations inattendues et d'assurer la tranquillité d'esprit des propriétaires.
Comme décrit ci-dessus, les caractéristiques du marché locatif et lesbesoins des propriétaires diffèrent dans chacun des principaux quartiers de la ville d'Osaka. Il est important que les propriétaires choisissent une société de gestion ayant la réactivité appropriée en fonction des tendances dans leur propre quartier.
Ensuite, nous comparons les principales sociétés de gestion locative utilisées par les propriétaires d'immeubles de placement à Osaka en termes de frais de gestion (commissions), de taux d'occupation (performance) et de systèmes d'assistance. La section suivante examine les points forts et les différences dans le contenu des services des principales sociétés de gestion immobilière et des sociétés de gestion communautaires qui opèrent principalement à Osaka.
La société fournit une gamme complète de services allant de la planification et de la construction à la gestion de logements locatifs.
La société supporte entièrement les risques de vacance, d'arriérés de loyers et de gestion des locataires par le biais d'un service de sous-location en bloc.
La société fournit un revenu mensuel stable (loyer garanti) au propriétaire, réduisant ainsi la complexité de la gestion locative.
La société dispose d'un système d'inspection régulière des bâtiments et de gestion de l'entretien par un personnel spécialisé afin de maintenir la valeur de l'actif.
Un service d'intervention d'urgence 24 heures sur 24.
La propriété a une grande capacité à attirer les clients et à réduire le risque de vacance grâce à la coopération avec les principaux intermédiaires.
Les loyers garantis représentent généralement environ 90 % des loyers du marché.
La société est impliquée dans la gestion des biens immobiliers depuis la phase de planification jusqu'à l'exploitation et la gestion.
La société participe à l'exploitation et à la gestion des biens immobiliers dès le stade de la planification, ce qui permet de maximiser les profits à long terme.
L'entreprise propose également des services de sous-location afin de garantir des revenus stables.
La société fournit une gamme complète de services après-vente, y compris l'entretien et les rénovations orientées vers l'avenir.
des services de conseil en gestion d'actifs, tels que la planification de la succession des actifs et des droits de succession.
La société maintient des taux d'occupation élevés pour les propriétés de haute qualité et dispose d'un système solide de recrutement de locataires par le biais de ses propres canaux.
En général, les frais de gestion s'élèvent à environ 5 % du loyer.
Fournit des services de gestion flexibles et détaillés, adaptés aux caractéristiques locales.
De plus en plus, les entreprises utilisent des technologies informatiques et d'IA exclusives pour améliorer l'efficacité et atteindre des taux d'occupation élevés.
Le nombre d'entreprises qui fournissent des services de haute qualité à des taux de commission de gestion peu élevés est en augmentation.
Expertise dans la gestion des logements vacants dans des propriétés plus ou moins anciennes.
Certaines entreprises ont introduit des plans originaux avec des frais de gestion mensuels faibles ou nuls.
Le système propre à la société permet une gestion centralisée pour une plus grande efficacité opérationnelle et un dépannage plus rapide.
Les sociétés utilisent également leurs réseaux locaux pour maintenir une forte capacité de recrutement de locataires.
La comparaison ci-dessus montre que les grandes sociétés de gestion, soutenues par leur grande puissance financière et organisationnelle, offrent une gamme complète de services, y compris la "couverture des risques par la sous-location", des "points de contact 24 heures sur 24" et des "patrouilles régulières par un personnel nombreux", et ont généralement des taux d'occupation élevés. D'autre part, on peut constater que les entreprises communautaires maintiennent également des taux d'occupation élevés (95-98%+) en fonction de leurs innovations, tout en réalisant des plans de commission à faible coût et despropositions flexibles du point de vue du propriétaire. En tant que propriétaire, il est important de choisir une société qui offre des services adaptés à vos politiques de gestion et aux caractéristiques de votre propriété.
INA&Associates K.K., basée à Osaka et opérant à l'échelle nationale, est une société de gestion technique de propriétés qui a attiré l'attention ces dernières années. Bien qu'il s'agisse d'une nouvelle société fondée en 2020, elle développe ses activités sous de multiples angles, y compris l'exploitation du site web d'agence de location "Town Map" et le conseil en propriété pour les personnes fortunées.
L'une des principales caractéristiques d'INA&Associates est son expertise dans les services destinés aux personnes très fortunées. La société a d'abord développé son expérience dans le courtage de biens immobiliers productifs de revenus pour des clients fortunés, et a appliqué le savoir-faire et le réseau qu'elle a développés dans ce domaine à la gestion locative. Par exemple, les connaissances acquises pour répondre aux besoins de gestion d'actifs de clients très fortunés, telles que la "stratégie immobilière dans une perspective à long terme" et l'"attention méticuleuse portée à la vie privée", sont optimisées et proposées dans le cadre de services destinés aux propriétaires ordinaires. Nous avons mis en place un système capable de fournir un soutien cohérent, depuis les propositions immobilières jusqu'à la gestion et aux stratégies de sortie (vente), et nous visons à être un partenaire fiable pour un large éventail de clients, des propriétaires novices aux propriétaires fortunés.
En outre, l'utilisation de la technologie est un autre point fort d'INA&Associates. Nous avons mis en place un système de gestion locative développé en interne, qui nous permet de tout faire en ligne, depuis les procédures de contrat et de renouvellement jusqu'à la gestion du paiement des loyers et l'établissement de rapports sur les recettes et les dépenses. Ce système permet à un petit nombre d'employés de gérer efficacement un grand nombre de propriétés, ce qui se traduit par un plan de gestion dont le coût est le plus bas du secteur (1 000 yens/unité/mois). Nous avons également mis en place un centre d'appel 24 heures sur 24 pour répondre aux demandes des locataires et aux appels d'urgence à tout moment. Les propriétaires et les locataires peuvent être assurés que même en cas de problème tel qu'une fuite d'eau pendant la nuit, le centre d'appel répondra d'abord au problème initial et du personnel spécialisé arrivera rapidement si nécessaire. Ce modèle de gestion hybride, qui combine l'informatique et les services à la personne, permet à INA&Associates d'atteindre à la fois des coûts bas et une qualité de service élevée.
Enfin, nous examinons les avantages que présente le choix d'une société de gestion immobilière communautaire. Comme nous l'avons mentionné plus haut, alors que les grandes sociétés de gestion excellent en termes de marque et de force globale, les sociétés communautaires ont leurs propres atouts, qui sont enracinés dans leur région. Voici quelques-uns de leurs avantages spécifiques
Connaissance du marché local: les sociétés de gestion locales ont une meilleure compréhension des caractéristiques de la zone dont elles sont responsables, de la concurrence et de la clientèle des locataires que les grands acteurs. Par exemple, elles sont plus susceptibles de proposer des mesures efficaces d'amélioration de l'inoccupation basées sur des exemples réussis de propriétés similaires dans le quartier, et les propriétaires peuvent obtenir des conseils concrets sur la manière d'améliorer les taux d'occupation. En conséquence, il est généralement plus facile de trouver des locataires de qualité qui s'installeront plus longtemps dans le logement et maintiendront un taux d'occupation élevé et stable. En fait, certaines entreprises communautaires ont atteint des taux d'occupation de plus de 95-98%, ce qui montre qu'il est possible d'atteindre un taux d'occupation élevé grâce à un marketing local minutieux et à de l'ingéniosité.
Rapidité et qualité de la réponse aux locataires: dans de nombreux cas, les entreprises communautaires sont en mesure de prendre des décisions sur place sans devoir passer par le processus d'approbation du siège ou des succursales, ce qui présente l'avantage d'une réponse initiale rapide aux plaintes des locataires et aux problèmes liés aux installations. Comme la personne responsable travaille souvent à proximité du bien, on peut s'attendre à une réponse et à une action rapides en cas de problèmes urgents. Un autre avantage réside dans le fait que le personnel responsable peut assurer une sélection méticuleuse des locataires et des services, par exemple en s'entretenant personnellement avec les locataires potentiels au moment de l'emménagement afin de déterminer leur personnalité. Ce type de soutien généreux crée un sentiment de confiance parmi les locataires, ce qui conduit à une plus grande satisfaction des locataires et à des locations à long terme.
Proximité avec les propriétaires et souplesse d'intervention: les entreprises de proximité ont tendance à réduire les transferts de personnel et ont souvent le même personnel qui suit un bien immobilier pendant une longue période, ce qui facilite l'établissement d'une relation de confiance permanente avec le propriétaire. Les propriétaires sont plus enclins à discuter de leurs problèmes et de leurs souhaits directement avec la direction et la personne responsable, et dans de nombreux cas, ils sont en mesure de répondre à des demandes de personnalisation détaillées. Par exemple, ils sont en mesure de prendre des mesures flexibles pour répondre aux souhaits du propriétaire, comme l'organisation de travaux de rénovation ou l'ajustement du calendrier des changements de loyer, ce qui donne au propriétaire la tranquillité d'esprit de savoir que son bien est géré avec soin. La réponse qui tend à être uniforme dans les grandes entreprises peut être complétée par l'approche à petite échelle, basée sur la communauté, que seule une entreprise basée sur la communauté peut fournir.
Comme décrit ci-dessus, les sociétés de gestion immobilière de proximité présentent les avantages majeurs d'une " information de proximité " et d'une " réponse mobile et conviviale ". Bien entendu, la qualité des services de toutes les sociétés locales n'est pas uniforme et chaque société a ses propres domaines d'expertise et de compétence. Il est donc important que les propriétaires comprennent bien les avantages et les inconvénients de chaque société de gestion potentielle avant de choisir le bon partenaire pour leur propriété. Que vous choisissiez une grande société ou une société locale, la clé d'une gestion locative stable est de vérifier à l'avance les détails des services offerts, leurs antécédents et leur système d'assistance, et de signer un contrat avec une société de gestion digne de confiance.