L'exposition Osaka-Kansai 2025 (Exposition internationale du Japon) se tiendra sur Yumeshima, une île artificielle à Konohana-ku, Osaka, pendant environ six mois, du 13 avril au 13 octobre 2025. Le thème est "Concevoir une société future où la vie brille de mille feux ". Environ 150 pays participeront à l'exposition, qui présentera les dernières technologies et les échanges culturels, et devrait attirer quelque 28 millions de visiteurs. Elle devrait avoir un impact significatif sur l'économie japonaise et la région d'Osaka, le gouvernement estimant qu'elle aura un effet d'entraînement économique d'environ 2,9 trillions de yens.
L'accueil de l'Expo placera Osaka et la région du Kansai sous les projecteurs du monde entier et offrira une excellente occasion d'améliorer l'image de marque d' Osaka en tant que ville d'accueil.
À la suite de la décision d'accueillir l'Expo Osaka-Kansai, un développement à grande échelle des infrastructures est en cours à Yumeshima et dans les environs. Le point le plus important est l'extension de la ligne Chuo du métro d'Osaka jusqu'à Yumeshima. La ligne a été prolongée de la station Cosmosquare, le terminus actuel de la ligne Chuo, à la station Yumeshima, avec une nouvelle station, la station Yumeshima, qui ouvrira en janvier 2025. Cette extension souterraine permettra d'accéder au site de l'Expo depuis le centre d'Osaka (par exemple la station Hommachi) par un seul train, ce qui en fera une artère majeure pour le transport des visiteurs pendant l'Expo.
Le réseau de transport routier est également renforcé. Les voies d'accès au site sont élargies, notamment le pont Yumemai qui relie Yumeshima à l'île voisine de Maishima et le pont Konohana qui relie l'île au continent et qui a été élargi de deux à trois voies par côté. Sur l'île de Yumeshima, les routes principales ont été élargies pour renforcer la capacité de transport et réduire les embouteillages.
Outre les infrastructures, un certain nombre de projets de développement urbain sont en cours de réalisation dans la perspective de l'exposition universelle. La construction de Yumeshima elle-même (environ 155 hectares) est en cours, avec la construction de pavillons et de grandes installations de toit, et l'île entière est développée comme un terrain d'essai pour la ville de l'avenir. Il est également prévu de construire de nouveaux hôtels et d'ouvrir des installations commerciales à proximité du site de l'Expo, et des plans sont en cours pour développer les fonctions d'hébergement et de tourisme. Dans la ville d'Osaka, le réaménagement a également progressé dans différents quartiers de la ville, avec la fourniture de bureaux, de commerces et d'hôtels ultramodernes dans la perspective de l'Expo. Avec une telle infrastructure urbaine et un développement rapide, Osaka devrait connaître une amélioration majeure de ses fonctions urbaines à l'occasion de l'exposition universelle.
En outre, dans le cadre d'un grand projet post-Expo, un centre de villégiature intégré devrait ouvrir à Yumeshima en 2029, un centre de villégiature à grande échelle comprenant un casino, dans le cadre de l'utilisation prévue du site après la fin de l'Expo '70. L'IR devrait être un centre touristique majeur avec des hôtels, des installations de divertissement et un centre de conférence international, avec MGM Resorts (US) et ORIX comme principaux opérateurs. Le développement de l'infrastructure de l'Expo servira de base au développement futur d'Osaka.
Entre la décision d'accueillir l'Expo et l'événement, le marché immobilier d'Osaka a déjà commencé à ressentir un impact positif évident. Tout d'abord, en termes de transactions immobilières et de prix, les prix des terrains dans la ville d'Osaka ont connu une tendance à la hausse ces dernières années. Selon une étude du gouvernement préfectoral d'Osaka, en 2024, les prix officiels des terrains résidentiels dans la ville d'Osaka auront augmenté de manière significative de +5,8 % en glissement annuel, avec un taux d'augmentation supérieur à celui de l'année précédente (+3,7 %). La hausse des prix des terrains est particulièrement sensible dans la région de la baie d'Osaka, directement liée à l'organisation de l'exposition universelle, et dans la région de Minami (Namba et Shinsaibashi), très fréquentée par les visiteurs du Japon. En fait, les terrains commerciaux de Dotonbori (Chuo Ward) ont enregistré une augmentation de 22,6 % en glissement annuel, ce qui les place en tête de liste dans la préfecture d'Osaka. La combinaison d'une reprise rapide de la demande entrante et des attentes concernant l'exposition universelle montre que la valeur des zones touristiques et commerciales a grimpé en flèche.
Le marché de l'investissement immobilier à Osaka est également en plein essor depuis la décision d'organiser l'Expo : selon l'analyse de JLL, le loyer moyen des bureaux de catégorie A à Osaka était de 20 267 JPY par tsubo par mois en septembre 2018, avec une situation de l'offre et de la demande extrêmement serrée avec un taux de vacance de 1,1 %, et les loyers ont enregistré une augmentation à deux chiffres de +11 % en glissement annuel. Ceci est le résultat de l'investissement dans le groupe Mazda immédiatement après la décision sur l'Expo '70. Cela s'explique par le fait que le sentiment des investisseurs est devenu haussier immédiatement après la décision sur l'Expo et par une forte augmentation du nombre de transactions immobilières à grande échelle. Au cours du troisième trimestre de la même année, la valeur des transactions immobilières commerciales dans la région d'Osaka a atteint un niveau record, confirmant l'afflux de fonds d'investissement en prévision de l'Expo. Le marché des bureaux à Osaka est tendu, en partie à cause d'une pénurie chronique d'offres nouvelles, et il y a des indications que les loyers continueront à augmenter en raison de l'activité économique à l'approche de l'Expo '70.
À court terme, la demande de logements et de locaux commerciaux connaît également une forte augmentation. Des dizaines de millions de visiteurs nationaux et étrangers sont attendus dans la ville pendant l'Expo, et les taux d'occupation et les prix des chambres devraient augmenter dans les hôtels de la ville d'Osaka. On assiste déjà à une ruée vers la construction d'hôtels dans la ville en prévision de l'exposition, les ouvertures se succédant les unes après les autres. Cette vague de développement s'étend à des zones qui n'avaient pas attiré l'attention auparavant, ce qui indique que la demande de biens immobiliers augmente dans l'ensemble de la ville. En général, on peut dire que dans la phase à court terme, avant et pendant l'Expo, la situation tendue entre l'offre et la demande de biens immobiliers a entraîné une augmentation des prix et des loyers et un marché de l'investissement en plein essor.
L'impact de l'Expo d'Osaka devrait se prolonger au-delà de la durée de l'événement et entraîner des changements sur le marché immobilier d'Osaka à moyen et long terme. Tout d'abord, il est important de noter que les infrastructures et les installations développées à la suite de l'Expo resteront dans la région en tant qu'héritage. Yumeshima était un terrain "négatif" qui n'avait pas été utilisé pendant longtemps après l'effondrement de l'économie de bulle, mais la décision d'accueillir l'Expo a donné l'occasion de créer une nouvelle valeur pour toute la région de la baie d'Osaka. Après l'Expo, la construction de la station intégrée (IR) susmentionnée sur Yumeshima devrait démarrer sérieusement et transformer la zone en un centre touristique international représentant Osaka. L'IR devrait attirer quelque 20 millions de visiteurs par an et le casino, les grands hôtels et les installations MICE (centre de conférence international, etc.) devraient continuer à attirer des personnes et des investissements après l'Expo. L'exploitation des casinos, des grands hôtels et des installations MICE (centres de conférence internationaux, etc.) devrait continuer à attirer des personnes et des investissements après l'Expo. En d'autres termes, les investissements en infrastructures réalisés lors de l'exposition ne seront pas gaspillés, mais seront directement transférés vers le développement grâce à l'ouverture de la RI.
L'exposition d'Osaka a également été une excellente occasion de présenter au monde entier la marque de la ville d'Osaka. Cela renforcera le profil international d'Osaka et donnera un coup de pouce pour attirer les touristes étrangers et les entreprises internationales. À l'avenir, Osaka pourrait se positionner comme "l'une des principales zones métropolitaines d'Asie", et les investissements et les ressources humaines qui étaient auparavant concentrés à Tokyo pourraient être dispersés et affluer à Osaka et dans la région du Kansai.
En termes de tendances démographiques, l'impulsion économique donnée par l'exposition universelle pourrait également encourager un afflux de population à Osaka. Alors que le Japon dans son ensemble est confronté à un déclin démographique dû à la baisse du taux de natalité et au vieillissement de la population, la ville d'Osaka a connu une légère augmentation de sa population au cours des dernières années, les jeunes et les personnes élevant des enfants revenant dans le centre de la ville. Si les projets d'IR et de réaménagement continuent à créer des emplois après l'Expo, cela pourrait créer un flux de personnes d'autres régions vers Osaka, entraînant une augmentation de la population permanente et de la population d'employés de bureau. En particulier, si la région de la baie d'Osaka devient un centre majeur de divertissement et de tourisme, les besoins en logement des personnes qui y travaillent se feront sentir, ce qui créera une nouvelle demande sur le marché du logement dans la région de la baie et dans le centre de la ville.
Un impact à moyen et long terme sur le marché immobilier qui ne peut être négligé est l'effet d'entraînement des projets de développement à grande échelle. Le réaménagement des centres-villes d'Umeda et de Namba et la construction d'infrastructures de transport (par exemple le projet de la ligne Naniwa-suji), qui ont progressé parallèlement aux préparatifs de l'Expo, seront achevés successivement après l'Expo, ce qui augmentera le niveau de commodité dans la ville. En outre, de vastes zones de terrain sur la côte de la baie d'Osaka, telles que Yumeshima, Sakishima et Maishima, pourraient être utilisées pour attirer davantage d'entreprises et développer des centres logistiques, en utilisant l'Expo et l'IR comme tremplin. L'initiative "Osaka Remodelling" déclenchée par l'Expo offrira des possibilités de croissance durable à la structure urbaine et au marché immobilier d'Osaka au cours des 10 à 20 prochaines années.
L'accueil de l'Expo et le développement qui l'accompagne affecteront chaque zone d'Osaka de manière différente. Voici un résumé des caractéristiques de chacune des principales zones.
Yumeshima et ses environs (Konohana Ward) sont les zones qui bénéficieront le plus directement de l'Expo. Comme indiqué plus haut, le développement du site de l'Expo et les investissements dans les infrastructures seront concentrés sur l'île de Yumeshima, qui sera la scène que visiteront les gens du monde entier pendant les Jeux. Par conséquent, la valeur des biens immobiliers dans la région de la baie, y compris Konohana-ku et les quartiers voisins de Minato et Suminoe (Nanko), devrait augmenter fortement. En fait, dans la région de Yumeshima, où l'Expo et l'IR doivent avoir lieu, le développement d'infrastructures à grande échelle et la construction de nouvelles installations résidentielles et commerciales sont en cours, et la demande de terrains augmente rapidement. En particulier dans les catégories d'actifs telles que les immeubles de bureaux, les condominiums de luxe et les hôtels, des investissements préalables ont déjà été réalisés en prévision des Jeux.
La zone de Yumeshima devrait continuer à se développer après l'Expo avec l'ouverture de l'IR, qui offrira également des fonctions de conférence et d'exposition internationales (MICE), créant une demande commerciale et entraînant potentiellement une augmentation de la demande d'espaces de bureaux dans la Bay Area. Si les développements résidentiels pour les employés et l'ouverture d'installations commerciales connexes se poursuivent à l'intérieur et autour du site de l'IR, le marché immobilier de Konohana-ku restera ferme à moyen et long terme.
La demande de biens immobiliers dans le centre d'Osaka, dans la zone de Kita (Kita-ku, centrée sur Umeda), est également robuste, bénéficiant du vent arrière de l'Expo 70. Les travaux de réaménagement, notamment l'achèvement de la deuxième phase de développement d'Umekita (Gran Green Osaka) au nord de la gare d'Osaka, ont encore renforcé la concentration de bureaux à Umeda. En outre, l'afflux de fonds d'expansion et d'investissement des entreprises déclenché par l'Expo devrait continuer à faire grimper les loyers des bureaux et les faibles taux d'inoccupation dans la zone d'Umeda. En fait, après la décision sur l'Expo, le taux d'inoccupation des espaces de bureaux de catégorie A à Osaka est tombé à 1 % et les loyers sont en hausse. Umeda devrait continuer à connaître une croissance stable en tant que centre de l'économie du Kansai et est une zone qui attire l'attention des investisseurs immobiliers.
Minami (zones de Namba et de Shinsaibashi centrées sur le quartier de Chuo) est le centre du tourisme entrant, où les effets de l'Expo sont évidents. L'augmentation du nombre de visiteurs au Japon a entraîné une hausse des loyers des magasins à Dotonbori et Shinsaibashi, Dotonbori enregistrant la plus forte croissance de la préfecture d'Osaka avec une augmentation de 22,6 % en glissement annuel du prix officiel des terrains en 2024. Pendant l'exposition, les hôtels et les installations commerciales de Namba et de Shinsaibashi devraient être pleins et toute la ville sera en plein essor. Toutefois, une fois l'exposition terminée, il pourrait y avoir un ralentissement temporaire si la demande touristique revient à des niveaux normaux. Pour les propriétaires immobiliers de la région de Minami, il sera important de lier la demande spéciale de l'Expo à des améliorations à long terme de l'attractivité de la ville et de maintenir des revenus stables après l'Expo.
Si le marché immobilier est en plein essor grâce à l'Expo, il est également nécessaire d'examiner les inquiétudes et les risques. La première préoccupation est la surchauffe du marché immobilier due à l'augmentation de la demande liée à l'Expo. Il existe un risque de bulle dépassant la demande réelle en raison de la flambée des prix des terrains et des transactions spéculatives en prévision d'une demande spéciale au moment des Jeux. L'offre excédentaire d' hôtels et d'appartements en copropriété est un autre sujet de préoccupation. L'offre importante de biens immobiliers fournis pour coïncider avec l'Expo pourrait conduire à une augmentation des taux d'inoccupation en raison de l'intensification de la concurrence après l'événement. En fait, l'exposition universelle d'Aichi de 2005 a également connu une détérioration de la performance commerciale en raison d'une concurrence excessive, alors que la demande d'hébergement revenait à des niveaux normaux après les Jeux.
Un autre facteur de risque est l'évolution de l'environnement financier mondial. Certains craignent que la récente hausse des taux d'intérêt ne réduise le flux de fonds d'investissement immobilier, et il a été souligné que les développements qui dépendent de l'économie de l'Expo pourraient rencontrer des difficultés financières. L'Expo est un événement temporaire, et une analyse attentive du marché est nécessaire pour éviter un optimisme excessif face à des problèmes structurels tels que le déclin de la population.
Potentiel de croissance de la région de la baie d'Osaka: la région de la baie centrée sur Yumeshima devrait connaître un grand essor à l'avenir grâce à deux projets majeurs, l'Expo et l'IR. Il reste une grande quantité de terrains non aménagés dans la région, ce qui signifie qu'il y a beaucoup de place pour la croissance et que l'on peut s'attendre à des rendements élevés si la région surfe sur la vague. La zone de la baie, qui comprend les quartiers de Konohana et de Minato, a le potentiel de se transformer par le biais d'un réaménagement et est considérée comme un futur centre commercial et touristique important et prometteur.
Opportunités d'investissement dans les bureaux et le commerce de détail en centre-ville : la demande des locataires devrait rester ferme dans les zones du centre-ville telles qu'Umeda et Namba en raison de l'effet de l'Expo. Les taux d'inoccupation des bureaux dans la ville d'Osaka restent faibles et les loyers continuent d'augmenter dans un contexte d'offre limitée. Les investissements dans des immeubles de bureaux et des commerces de premier ordre devraient constituer une source de revenus stable. En outre, les prix de l'immobilier au Japon sont considérés comme sous-évalués par rapport aux grandes villes étrangères, et l'on s'attend à ce que les investissements étrangers affluent à Osaka grâce à l'Expo.
Stratégies pour la période post-Expo: malgré le boom économique, il est important de gérer les risques dans la perspective de la période post-Expo. Si l'on part du principe que les conditions du marché changeront une fois que la demande spéciale aura fait son œuvre, il convient d'être prudent dans le choix du moment de la prise de bénéfices à court terme et de la sélection des biens à conserver à long terme. Il sera essentiel pour les particuliers fortunés et les investisseurs d'identifier les emplacements et les utilisations (par exemple, les installations qui bénéficieront de l'ouverture d'un IR) susceptibles de conserver leur valeur après Expo 2025, et d'adopter une stratégie saine, en évitant par exemple d'emprunter de manière excessive pendant la période de surchauffe.
Ce qui précède est une vue d'ensemble à multiples facettes de l'impact de l'Expo 2025 Osaka-Kansai sur le marché immobilier d'Osaka, à court, moyen et long terme. L'Expo est un événement unique pour une ville et son impact économique sera énorme. Osaka profite de cette occasion pour réaliser une croissance urbaine durable et augmenter la valeur de ses biens immobiliers. Pour les investisseurs aussi, l'exposition universelle d'Osaka est un moment important de risques et d'opportunités. Il est important de suivre la transformation dynamique de la ville d'Osaka et du marché immobilier, tout en gardant un œil calme sur le marché et en évitant de se laisser emporter par la fièvre.