Lorsque vous envisagez d'investir dans un studio, vous entendez souvent le terme "sous-location". Bien que ce terme soit souvent présenté avec des affirmations attrayantes telles que "loyer garanti" et "pas de tracas de gestion", il y a aussi des mises en garde telles que "la sous-location est dangereuse" et "les contrats dangereux".
Au cours des nombreuses années que j'ai passées dans le secteur immobilier et en discutant avec de nombreux investisseurs, j'ai constaté que les contrats de sous-location suscitaient beaucoup d'idées fausses et d'inquiétudes. Bien qu'il y ait certainement des points à prendre en compte, les contrats de sous-location peuvent être une option efficace pour les investisseurs s'ils sont bien compris et utilisés.
Dans cet article, en tant qu'expert en investissement immobilier, j'expliquerai en détail la structure, les avantages et les inconvénients des contrats de sous-location pour l'investissement dans un studio, ainsi que les points à noter lors de la signature. Il s'agit d'une aide à la décision pour ceux qui commencent à investir dans des studios et pour ceux qui ont déjà investi et qui envisagent de conclure un contrat de sous-location.
Un contrat de sous-location est un système dans lequel le propriétaire loue le bien à une société de sous-location (société de gestion) sur la base d'un montant forfaitaire, qui sous-loue ensuite le bien à des locataires. Cette forme de contrat est également appelée "contrat de sous-location" ou "contrat de sous-location".
Dans le cadre d'une gestion locative normale, le propriétaire signe un contrat de bail directement avec le locataire, mais dans un contrat de sous-location, la relation suivante est établie
1. entre le propriétaire et la société de sous-location: contrat de bail principal (contrat de bail spécifique)
2. entre la société de sous-location et le locataire: le contrat de sous-location (contrat de sous-location).
Dans ce cadre, le propriétaire reçoit un loyer fixe de la part de la société de sous-location, qu'il y ait ou non des locataires. Le loyer payé par le locataire est perçu par la société de sous-location, qui paie ensuite le propriétaire, moins une commission.
Le "contrat de gestion" est souvent confondu avec le contrat de sous-location. Il est important de bien comprendre les différences entre les deux.
| Article | Contrat de sous-location | Contrat de gestion |
|---|---|---|
| Parties au contrat de location | Propriétaire ⇔ Société de sous-location | Propriétaire ⇔ Locataire |
| Paiement du loyer | Société de sous-location Æ propriétaire | Locataire Æ propriétaire |
| Loyer en cas de vacance | Garanti (en fonction des conditions) | Pas de revenu |
| Frais de gestion | Environ 10-20% du loyer |
Environ 3-5% du loyer |
| Difficulté de résiliation du contrat | Difficile (la loi sur les baux fonciers et immobiliers s'applique) | Relativement facile |
Dans un contrat de gestion, le propriétaire signe un contrat directement avec le locataire et ne fait qu'externaliser les services de gestion. Dans un contrat de sous-location, en revanche, la société de sous-location loue le bien immobilier au propriétaire et devient le bailleur effectif.
La loi sur la gestion appropriée des logements locatifs (communément appelée nouvelle loi sur la sous-location), qui est entrée en vigueur en décembre 2020, a rendu l'industrie de la sous-location plus transparente et plus appropriée. La loi établit les réglementations suivantes
Principales réglementations
1 .Interdiction de la publicité exagérée: interdiction de la publicité qui fait paraître les conditions plus favorables qu'elles ne le sont en réalité.
Interdiction du démarchage déloyal: interdiction des fausses déclarations et de la non-divulgation délibérée d'éléments importants.
3 . obligation d'expliquer les questions importantes: obligation de fournir des documents écrits et des explications orales avant la conclusion d'un contrat
4. obligation de remettre les documents contractuels: remise de documents détaillés lors de la conclusion du contrat
5. obligation de consulter les documents : accès aux documents à la demande du propriétaire.
On espère que ces réglementations permettront d'améliorer les questions précédemment problématiques des annonces exagérées telles que la "garantie de loyer de 30 ans" et l'explication insuffisante du risque de réduction du loyer.
Dans un contrat de sous-location, le contrat de bail principal conclu entre le propriétaire et la société de sous-location est juridiquement un contrat de bail régi par la loi sur les baux fonciers et immobiliers. Cela crée un aspect distinctif des contrats de sous-location.
La loi sur les baux fonciers et immobiliers protège fortement les droits du locataire (dans ce cas, la société de sous-location), et la résiliation unilatérale du contrat par le bailleur (propriétaire) n'est en principe pas autorisée. C'est l'un des facteurs qui rendent difficile la résiliation du contrat par le propriétaire.
En outre, l'article 32 de la loi sur les baux fonciers et immobiliers donne à la société de sous-location le droit d'exiger une réduction du loyer en raison de changements dans les conditions économiques et d'autres facteurs. C'est la raison pour laquelle les loyers peuvent en fait être réduits même s'ils sont déclarés "à loyer garanti".
Bien que les contrats de sous-location comportent des risques, ils peuvent apporter des avantages significatifs aux investisseurs s'ils sont utilisés correctement. Cette section détaille les principaux avantages des contrats de sous-location dans le cadre d'un investissement dans un studio.
L'une des principales préoccupations des investisseurs dans les studios est le risque d'inoccupation. En particulier dans les immeubles destinés à un seul occupant, les locataires changent fréquemment et les revenus locatifs sont réduits à zéro pendant les périodes d'inoccupation.
Dans le cadre d'un contrat de sous-location, la société de sous-location loue le bien en pleine propriété et le propriétaire reçoit un loyer fixe, indépendamment de l'occupation réelle. Cette formule offre la tranquillité d'esprit suivante
Avantages spécifiques de la réduction du risque d'inoccupation.
Maintien des revenus pendant la période d'inoccupation après le départ des locataires.
Revenu stable, moins affecté par les périodes d'affluence et de calme.
Atténuation des effets des fluctuations de la demande locative locale.
La planification des revenus et des dépenses à long terme est plus facile.
Cependant, il faut comprendre que cette "garantie de loyer" n'est pas permanente et qu'elle peut être révisée en raison de changements dans les termes du contrat et les conditions du marché.
Le contrat de sous-location garantit au propriétaire un montant fixe de revenus locatifs chaque mois. Cette stabilité est particulièrement avantageuse pour les investisseurs qui
Les investisseurs qui peuvent bénéficier d'un revenu stable.
Ceux qui débutent dans l'investissement immobilier et souhaitent éviter les fluctuations de revenus.
Ceux qui veulent stabiliser leur portefeuille en le combinant avec d'autres investissements.
Ceux qui veulent utiliser leur bien immobilier comme source de revenus stable après leur retraite.
Ceux qui veulent faciliter les plans de remboursement des prêts des institutions financières.
Il est plus facile de prévoir les flux de trésorerie, car vous recevrez le loyer promis pendant toute la durée du contrat, même si le loyer réel du marché fluctue. Ceci est particulièrement important si vous investissez par le biais d'un financement.
Dans le cadre d'une gestion locative normale, le propriétaire doit s'impliquer dans les tâches de gestion suivantes
Tâches de gestion qui se présentent dans le cadre d'une gestion locative normale.
Recrutement et sélection des locataires
Signature des contrats de location
Collecte et rappel des loyers aux locataires
Traitement des plaintes des locataires
Accompagner les locataires lorsqu'ils déménagent et remettre le bien dans son état d'origine.
organiser les réparations et le remplacement des équipements et des installations.
Dans le cadre d'un contrat de sous-location, toutes ces tâches sont transférées à la société de sous-location. Le propriétaire reçoit des revenus locatifs sous une forme qui n'est pratiquement pas "gagnée", ce qui lui permet de se concentrer sur son activité principale.
L'effet de la réduction de la charge de travail de gestion est particulièrement important lorsque le propriétaire possède des biens dans des régions éloignées ou qu'il possède plusieurs biens.
Dans le cadre de contrats directs avec des locataires individuels, le risque d'arriérés de loyer est toujours présent. En cas d'arriérés, le propriétaire est contraint de faire face à ce qui suit
Tâches de gestion en cas d'arriérés de loyer, y compris
Contacter le locataire et négocier avec lui
Contacter le garant
Envisager et mettre en œuvre une procédure judiciaire
Introduction d'une action en justice en vue d'obtenir la remise du bien
Dépôt d'une demande d'exécution forcée
Ces procédures sont longues, coûteuses et éprouvantes sur le plan mental. Dans le cadre d'un contrat de sous-location, la société de sous-location est tenue de payer le loyer au propriétaire, ce qui évite tout risque d'impayés de la part des locataires.
La déclaration d'impôt sur les revenus fonciers nécessite des relevés détaillés des revenus et des dépenses. Les processus complexes suivants sont nécessaires pour une gestion locative normale
Traitement de la déclaration d'impôt pour une gestion locative normale
-Enregistrement des revenus locatifs par mois.
Traitement des revenus uniques tels que le pas-de-porte, les frais de renouvellement, etc.
Classification des dépenses telles que les frais de gestion et les coûts de réparation.
Calcul de l'amortissement
Ajustement des revenus pendant les périodes d'inoccupation.
Avec les contrats de sous-location, le processus de déclaration fiscale est grandement simplifié puisque seuls les paiements de la société de sous-location doivent être enregistrés. En outre, de nombreuses sociétés de sous-location émettent un relevé annuel des paiements, ce qui facilite le traitement des déclarations fiscales.
| Poste. | Gestion normale de la location | Contrats de sous-location |
|---|---|---|
| Type de revenus | Loyer, pas-de-porte, frais de renouvellement, etc. | Frais de sous-location uniquement |
| Fluctuation des revenus | Fluctue d'un mois à l'autre | Montant mensuel constant |
| Traitement des dépenses | Nécessite une catégorisation détaillée | Relativement simple |
| Documents nécessaires | Nombreux reçus, etc. | Fiches de paiement, etc. |
| Complexité de la déclaration | élevée | Faible |
Ces avantages font des contrats de sous-location une option intéressante, en particulier pour les débutants en investissement immobilier et les investisseurs qui n'ont pas le temps de s'occuper des tâches de gestion. Cependant, il est également important de comprendre qu'en échange de ces avantages, il existe certains risques et restrictions.
L'une des raisons pour lesquelles les contrats de sous-location sont qualifiés de "dangereux" et de "risqués" est qu'il existe de nombreux cas où les investisseurs concluent des contrats sans bien les comprendre, ce qui entraîne des problèmes par la suite. Nous expliquons ici en détail les principaux risques des contrats de sous-location et précisons pourquoi la prudence est de mise.
L'un des principaux risques des contrats de sous-location est la question de la continuité du contrat. De nombreux investisseurs interprètent à tort des affirmations telles que "garantie de loyer de 30 ans" comme signifiant que le contrat se poursuivra absolument pendant 30 ans.
La réalité de la résiliation du contrat
La loi sur les baux fonciers et immobiliers permet à la société de sous-location (le locataire) de résilier le contrat assez facilement. En revanche, il est pratiquement difficile pour le propriétaire (bailleur) de résilier le contrat, car il faut un "juste motif".
Les principales raisons pour lesquelles une société de sous-location demande la résiliation du contrat sont les suivantes
Baisse de la demande de location dans les environs.
Baisse de la compétitivité due à la vétusté du bien.
changement de la politique commerciale de la société de sous-location
Détérioration de la rentabilité.
Cas de problèmes réels
Les cas suivants ont été signalés à l'Agence des consommateurs.
J'ai signé un contrat de garantie de loyer de 10 ans, mais au cours de la troisième année, la société de sous-location m'a notifié unilatéralement la résiliation du contrat. J'ai dû me débrouiller seul pour trouver de nouveaux locataires, et mon plan de dépenses et de recettes prévu a été complètement bouleversé".
Pour éviter de telles situations, il est important de vérifier en détail la clause de résiliation du contrat et de comprendre à l'avance dans quelles circonstances le contrat peut être résilié.
Le terme "loyer garanti" tend à faire croire à de nombreux investisseurs que le loyer est fixé pour toute la durée du contrat. En réalité, l'article 32 de la loi sur les baux fonciers et immobiliers donne aux sociétés de sous-location le droit d'exiger une réduction du loyer.
Base juridique de la réduction de loyer
L'article 32 de la loi sur les baux fonciers et immobiliers stipule qu'il est possible de demander une réduction de loyer pour les raisons suivantes
1. baisse du prix du terrain ou du bâtiment
2. comparaison avec les loyers d'immeubles similaires situés dans le voisinage
3. changement de la situation économique
4. autres changements de circonstances.
Situation réelle de la réduction de loyer
Dans les contrats de sous-location actuels, les réductions de loyer sont souvent effectuées aux moments suivants
| Moment de la réduction du loyer | Raison de la réduction | Fourchette approximative de réduction |
|---|---|---|
| Au moment du renouvellement du contrat (tous les deux ans) | Baisse des loyers du marché | 5-15% (dans le cas d'une réparation importante) |
| Après des réparations importantes | Taux d'inoccupation pendant la période de construction | 10-20% (tous les 2 ans) |
| Pendant la durée de vie du bâtiment | Baisse de la compétitivité du bien | 10-25% (en cas de changement du climat économique) |
| Lorsque les conditions économiques changent | Baisse de la demande locale | 15-30 |
Réalité de la négociation d'une réduction
Bien qu'il soit théoriquement possible pour un propriétaire de refuser une demande de réduction de la part d'une société de sous-location, dans la pratique, les propriétaires sont souvent contraints d'accepter une telle demande pour les raisons suivantes
Charge de temps et de coûts en cas de litiges juridiques.
Le risque de résiliation du contrat par la société de sous-location.
Difficulté à trouver une autre société de gestion.
La réalité de l'écart entre le loyer et le loyer du marché.
Dans le cadre d'un contrat de sous-location, le propriétaire est propriétaire du bien, de sorte que les coûts des réparations importantes et de la modernisation des installations sont en principe supportés par le propriétaire. À cet égard, il existe un risque de dépenses imprévues.
Principaux coûts à la charge du propriétaire
Frais de grosses réparations: peinture des murs extérieurs, imperméabilisation des toits, renouvellement des équipements d'alimentation et d'évacuation d'eau, etc.
Frais de remplacement des équipements: remplacement des climatiseurs, des chauffe-eau, des interphones, etc.
Frais de remise en état: nettoyage et réparations intérieures en cas de départ.
Coûts de rénovation: mise à niveau des installations pour maintenir la compétitivité.
Problèmes liés à la charge des coûts
Les problèmes suivants peuvent survenir dans les contrats de sous-location.
1. manque de transparence des coûts de réparation: les coûts peuvent être relativement élevés en raison de la condition selon laquelle les travaux sont effectués par un entrepreneur désigné par la société de sous-location.
2. demandes de réparations excessives: demandes de réparations inutiles au nom du maintien de la compétitivité sur le marché
3. acceptation ultérieure de réparations urgentes: des coûts élevés sont exigés en raison de l'acceptation ultérieure pour cause d'urgence.
Exemples de charges réelles
Voici un exemple de coûts de réparation annuels réels pour un studio vieux de 10 ans.
| Postes de réparation | Fréquence | Coût approximatif | Coût annuel |
|---|---|---|---|
| Remplacement du climatiseur | 8-10 ans | 150 000 yens | 1,5-19 000 yens |
| Remplacement du chauffe-eau | 10-12 ans | 120 000 yens | 1,0-12 000 yens |
| Nettoyage des pièces | Chaque fois que vous déménagez | 50 000 yens | 10 000 à 25 000 yens |
| Réparation de l'équipement | En cas de besoin | 30 000 yens par an | 30 000 yens |
| Total | - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Maintenance | - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Total | 6,5-86 000 yens |
Dans le cadre d'une gestion locative normale, des revenus tels que le pas-de-porte et les frais de renouvellement peuvent être perçus en plus du loyer. Toutefois, dans le cadre d'un contrat de sous-location, ces revenus deviennent ceux de la société de sous-location et ne peuvent être perçus par le propriétaire.
Types et montants des pertes de revenus
| Poste de revenu | Montant normal | Fréquence de l'événement | Impact sur le revenu annuel |
|---|---|---|---|
| Argent de poche | 1-2 mois de loyer | Lors de l'emménagement | 10 à 20 % du loyer |
| Frais de renouvellement | 1 mois de loyer | Tous les 2 ans | 6 % du loyer |
| Frais de changement de clé | 15 000 à 20 000 yens | Lors de l'emménagement | 20 000 à 50 000 yens par an |
Impact de la perte d'opportunités de revenus
Par exemple, un studio dont le loyer mensuel est de 80 000 yens perdra les revenus suivants par an
Revenu du pas-de-porte : environ 80 000-160 000 yens par an (en supposant un taux d'occupation de 50 %)
Frais de renouvellement : environ 48 000 yens par an
Total : environ 128 000-208 000 yens par an d'opportunités de revenus perdues.
Ce montant équivaut souvent à 15-25% de la redevance de sous-location et a un impact significatif sur la rentabilité réelle.
De nombreux contrats de sous-location prévoient une "période d'indemnisation". Il s'agit d'une période pendant laquelle la société de sous-location ne paie pas de loyer au propriétaire pendant une certaine période après le départ du locataire ou après la livraison du nouveau bien.
Exemples de périodes d'exemption
Nouveaux bâtiments: 1 à 3 mois après la livraison.
Après le départ du locataire : 1 à 2 mois à compter de la date de départ du locataire.
Après de grosses réparations: 1 mois après l'achèvement des travaux.
Problèmes liés à la période d'exemption
Pendant la période d'exonération, les charges suivantes continuent à peser sur le propriétaire
1. les remboursements d'emprunts: les remboursements aux institutions financières se poursuivent
2. les frais de gestion et les fonds de réserve pour les réparations: les frais de gestion et les autres dépenses liées à la copropriété sont maintenus
3. l'impôt foncier: le paiement des impôts se poursuit
4. primes d'assurance contre l'incendie: les primes d'assurance continuent d'être payées.
Incidence sur les recettes et les dépenses pendant la période d'exemption
Pour un bien immobilier dont le remboursement mensuel du prêt s'élève à 70.000 JPY et les frais de gestion, etc. à 20.000 JPY, la période d'exemption de deux mois entraînera une sortie de 180.000 JPY. Sur l'ensemble de l'année, cette période d'exonération est un facteur qui peut avoir un impact significatif sur le retour sur investissement.
Signer un contrat de sous-location sans comprendre ces risques est la principale raison pour laquelle les gens disent que la sous-location est une mauvaise idée. Cependant, en comprenant bien ces risques et en prenant des mesures appropriées, il est possible d'utiliser efficacement les contrats de sous-location.
Si vous comprenez les risques d'un contrat de sous-location et que vous envisagez malgré tout d'en signer un, il est important de veiller à prendre les précautions suivantes. En tant qu'expert en investissement immobilier, voici quelques-uns des points importants que nous avons partagés avec de nombreux investisseurs.
Les contrats de sous-location sont généralement longs de plusieurs dizaines de pages et détaillés. Avant de signer le contrat, vérifiez les points suivants.
Liste des points importants à vérifier
| Éléments à vérifier | Points à vérifier | Contenu à noter |
|---|---|---|
| Durée du contrat | Période de garantie effective | Réalité de la "garantie trentenaire |
| Clauses de révision du loyer | Période et conditions de révision | Possibilité et étendue des réductions |
| Clauses de résiliation | Motifs et procédures de résiliation | Conditions de résiliation unilatérale |
| Période d'exemption | Période et conditions d'application | Durée de la période de carence |
| Charge des réparations | Étendue du partage des coûts | Limite de la participation du propriétaire aux coûts |
| Remise en état d'origine | Charge en cas de déménagement | Existence ou non de conditions particulières |
Points à prendre en compte lors de la vérification du contrat
1 . confirmation par un spécialiste: étant donné que de nombreuses parties du contrat requièrent une expertise juridique, il est conseillé de demander à un avocat ou à un scribe judiciaire connaissant bien l'immobilier de confirmer le contenu du contrat.
2. enregistrement des explications sur les points importants: bien que les explications sur les points importants soient obligatoires en vertu de la nouvelle loi sur la sous-location, il est efficace d'enregistrer les explications afin d'éviter tout problème ultérieur.
3 . préparer les questions à l'avance: dresser une liste de questions avant la signature du contrat et les résoudre toutes avant la signature du contrat.
La fiabilité de la société de sous-location avec laquelle vous signez le contrat est extrêmement importante dans un contrat de sous-location. Procédez à une évaluation complète sous les angles suivants
Confirmation de la situation financière
Pour les sociétés cotées en bourse, vérifiez le rapport annuel sur les valeurs mobilières ; pour les sociétés non cotées en bourse, vérifiez l'avis public sur les résultats financiers.
∙ Ratio d'adéquation des fonds propres: il est souhaitable qu'il soit égal ou supérieur à 30 %.
Chiffre d'affaires: vérifier le potentiel de croissance au cours des trois dernières années.
Situation de l'endettement: vérifier la dépendance excessive à l'égard de l'endettement.
Vérifier les performances de l'entreprise
Nombre d'unités gérées: la société a-t-elle géré plus d'un certain nombre d'unités?
Nombre d'années d'activité: au moins cinq années d'expérience professionnelle continue.
Antécédents de problèmes: y a-t-il eu des poursuites judiciaires ou des sanctions administratives dans le passé ?
Réputation dans le secteur: réputation parmi les pairs et les associations du secteur.
Confirmation de l'enregistrement ou de l'autorisation
Vérifiez si l'entreprise est enregistrée ou autorisée en vertu de la nouvelle loi sur la sous-location.
Enregistrement en tant que société de gestion de logements locatifs: enregistrement auprès du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme.
Licence en tant qu'opérateur de lot de construction et de transaction immobilière: licence délivrée par le gouverneur de la préfecture ou le ministre de l'aménagement du territoire, de l'infrastructure et des transports.
Adhésion à des associations professionnelles: adhésion à la National Association of Rental Property Managers, etc.
Lorsque vous envisagez de conclure un contrat de sous-location, il est important de planifier non seulement les recettes et les dépenses à court terme, mais aussi à long terme.
Préparer une simulation des recettes et des dépenses
Préparez une simulation détaillée qui tienne compte des facteurs suivants
1. réduction supposée du loyer: supposer une réduction du loyer de 5 à 10 % tous les cinq ans
2. provision pour frais de réparation : 10 à 15 % des revenus locatifs annuels doivent être mis de côté pour les réparations.
Impact de la période d'indemnisation: on suppose une période d'indemnisation annuelle de 1 à 2 mois.
Impact de l'inflation: examiner comment les loyers suivent l'augmentation des prix.
Réaliser une étude comparative
Une étude comparative des contrats de sous-location et d'autres méthodes de gestion peut vous aider à trouver la meilleure option.
| Mode de gestion | Taux de rendement initial | Taux de rendement après 10 ans | Charge de gestion | Risque |
|---|---|---|---|---|
| Autogestion | Élevé | Moyennement élevé | Important | Élevé |
| Gestion externalisée | Moyenne | Moyenne | Petite | Moyenne |
| Sous-location | Faible | Faible | Minime | Faible |
Il est important d'effectuer un contrôle régulier après la conclusion d'un contrat de sous-location.
Points à vérifier régulièrement
État du paiement des loyers: y a-t-il des signes de retard ou de réduction ?
Entretien du bien: le bien est-il correctement géré ?
Comparaison avec les loyers du marché: les loyers de sous-location sont-ils sensiblement différents de ceux du marché ?
Gestion du sous-bailleur: y a-t-il des changements dans la situation financière du sous-bailleur ?
Préparation aux problèmes
En cas de problème, il est recommandé de se préparer comme suit
Liaison avec les spécialistes: mettre en place un système de liaison avec les avocats et les conseillers immobiliers.
▪ So ciétés de gestion alternatives potentielles: alternatives en cas de résiliation du contrat de sous-location.
▪ Sécuriser les fonds d'urgence: sécuriser les fonds pour couvrir les périodes d'indemnisation et les coûts de réparation.
En examinant les contrats de sous-location avec ces précautions à l'esprit, il est possible de minimiser les risques tout en récoltant les bénéfices. L'essentiel est de bien comprendre le contrat et d'avoir une vision à long terme.
Les contrats de sous-location dans le cadre d'un investissement dans un studio peuvent être une option efficace pour les investisseurs s'ils sont bien compris et utilisés. Toutefois, il existe des raisons pour lesquelles il s'agit d'une "mauvaise idée", et il convient donc d'y réfléchir attentivement.
Avantages.
Revenu stable grâce à un risque d'inoccupation réduit.
Absence de tâches de gestion
Eviter le risque d'arriérés de loyers
Simplification des déclarations fiscales.
Risques majeurs
Le sous-bailleur a le droit de décider de la résiliation du contrat.
Possibilité de réduction du loyer
Charge des coûts de réparation
Perte de pas-de-porte et de revenus de renouvellement
Absence de revenus en raison de la période d'indemnisation
Lorsque vous envisagez de conclure un contrat de sous-location, prenez une décision globale en tenant compte des points suivants
1. clarifier les objectifs d'investissement: préciser si l'accent est mis sur la stabilité ou la rentabilité
2 . vérifiez votre tolérance au risque: quelle quantité de travail de gestion et quel risque de vacance pouvez-vous tolérer ?
3. une vision à long terme: planifier les revenus et les dépenses dans 10 ou 20 ans.
4. comparaison avec d'autres solutions: comparaisons détaillées avec d'autres méthodes de gestion.
Pour un investissement réussi dans un studio, il est important non seulement d'envisager des contrats de sous-location, mais aussi d'adopter une approche globale, comprenant les éléments suivants
L'importance de la sélection des biens immobiliers: examen minutieux de l'emplacement, de l'âge et de la qualité des installations.
∙ Planification financière: planification appropriée de l'acompte, des conditions d'emprunt et des fonds d'exploitation.
Prise en compte de la planification fiscale: optimisation de l'amortissement et de la comptabilité analytique.
Prise en compte des stratégies de sortie: examen préliminaire du calendrier et des conditions de vente.
Une perspective à long terme est importante en matière d'investissement immobilier. La clé du succès consiste à élaborer une stratégie d'investissement durable sans se laisser distraire par les gains à court terme.
R1 : La résiliation d'un contrat de sous-location est régie par les termes du contrat. En général, l'annulation par le propriétaire nécessite une "raison justifiable" et est limitée aux cas suivants.
Non-paiement des arriérés de loyer par la société de sous-location.
Violation continue du contrat.
∙ Nécessité de reconstruire ou d'effectuer des réparations importantes sur le bien.
Toutefois, il faut savoir que la résiliation effective nécessite souvent une procédure judiciaire, qui peut être longue et coûteuse. Il est conseillé de vérifier en détail les clauses de résiliation avant de conclure le contrat et de consulter un spécialiste si nécessaire.
R2 : Si la société de sous-location fait faillite, les situations suivantes peuvent se produire
Relation avec les locataires.
Le contrat de bail avec le locataire se poursuit (il est protégé par la loi sur les baux fonciers et immobiliers).
Le propriétaire reprend les droits et obligations du bailleur direct.
L'obligation de restituer le dépôt de garantie est transférée au propriétaire.
Conséquences pour le propriétaire
Le paiement des redevances de sous-location cesse.
Les propriétaires devront reprendre la gestion du bien eux-mêmes ou trouver une nouvelle société de gestion.
Les propriétaires acquièrent le droit de percevoir le loyer directement des locataires.
Pour réduire ce risque, il est important de vérifier régulièrement la situation financière de la société de sous-location et de choisir une société fiable.
R3 : La solution la plus appropriée dépend de la situation et des objectifs de l'investisseur.
Si la sous-location convient à.
Les débutants en investissement immobilier qui ne sont pas sûrs de leur gestion.
Ils sont trop occupés par leur travail pour consacrer du temps à la gestion.
Ils recherchent des revenus stables et peuvent tolérer une légère baisse de rentabilité.
Possèdent des biens immobiliers dans des régions éloignées.
Si la gestion externalisée vous convient
Vous avez de l'expérience dans l'investissement immobilier
Vous souhaitez vous concentrer sur la rentabilité
Vous voulez savoir comment le bien est géré
Vous voulez vous assurer des revenus provenant du pas-de-porte, des frais de renouvellement, etc.
En général, la gestion déléguée convient lorsque la rentabilité est importante, et la sous-location lorsque la stabilité est importante.
R4 : Le taux de garantie des loyers pour les contrats de sous-location est généralement fixé à environ 80-90% du loyer du marché.
Les facteurs qui déterminent le taux garanti sont les suivants
L'emplacement du bien
L'âge et la qualité de l'équipement
Demande de location dans la région
Politique commerciale de la société de sous-location.
Fluctuations des taux de garantie
Souvent revus au moment du renouvellement du contrat
Peut être réduit en raison de l'évolution des conditions du marché.
Peut être réduit par étapes au fur et à mesure que la compétitivité du bien diminue.
Il est important de comprendre non seulement le taux de garantie initial, mais aussi le potentiel de fluctuation à long terme.
R5. Les biens immobiliers adaptés aux contrats de sous-location présentent les caractéristiques suivantes
Emplacement.
Un bon emplacement à moins de 10 minutes à pied d'une gare.
Zones où la demande d'occupation individuelle est stable.
∙ Zones avec des plans de développement futurs
Conditions de l'immeuble
Immeubles récents ou correctement entretenus.
Immeubles dotés d'équipements standard.
Appartements avec de bonnes conditions de gestion
Conditions d'investissement
Prix d'achat raisonnable.
Fonds propres suffisants.
Investissement basé sur la prémisse d'une propriété à long terme.
À l'inverse, les sociétés de sous-location peuvent refuser les contrats portant sur des biens anciens ou mal situés, ou le taux de garantie peut être considérablement réduit.