Dans l'investissement en studio, lechoix de la société degestion locativeestaussi important que le choix du bien.
En tant qu'INA & Associés, j'ai accompagné de nombreux investisseurs dans leurs investissements immobiliers. Cette expérience me permet d'affirmer que la collaboration avec une bonne société de gestion est un facteur décisif pour la réussite de votre investissement.
Le choix d'une société de gestion ne doit pas être basé uniquement sur des taux de commission bas. Il est nécessaire d'évaluer la société sous plusieurs angles, y compris sa capacité à recruter des locataires, à traiter les problèmes et à gérer les finances. En choisissant la bonne société de gestion, vous pouvez vous assurer un revenu locatif stable, maintenir et améliorer la valeur de votre bien et réduire la charge mentale des investisseurs.
Cet articlefournit systématiquement des connaissances pratiques sur l'importance duchoix d'une société de gestion pour l'investissement dans un studio,sur les critères de sélection spécifiques et même sur la procédure de changement de société de gestion. Nous espérons que ces informations seront utiles non seulement à ceux qui se lancent dans l'investissement immobilier, mais aussi aux investisseurs qui ne sont pas satisfaits de leur société de gestion actuelle.
Importance des sociétés de gestion dans l'investissement en studio
Le rôle de la société de gestion influence directement le rendement de l'investissement.
Le succès ou l'échec d'un investissement dans desstudiosdépend non seulement de l'emplacement et du prix du bien, mais aussi, dans une large mesure, de la capacité de la société de gestion. En effet, la société de gestion est un intermédiaire important entre les investisseurs et les locataires, et la qualité de son travail influe directement sur le rendement de l'investissement.
Les principales tâches d'une société de gestion sont les suivantes
Recrutement et sélection des locataires
La réduction des périodes d'inoccupation est essentielle pour maximiser les retours sur investissement. Une bonne société de gestion sera en mesure de trouver rapidement des locataires grâce à sa vaste base de données de clients et à une stratégie publicitaire efficace. Elle minimise également le risque d'arriérés de loyer en procédant à des vérifications de solvabilité et à une sélection des locataires.
Gestion quotidienne et services d'entretien
Une gestion quotidienne appropriée est essentielle pour maintenir la valeur d'un bien immobilier. Une gestion méticuleuse, comprenant un nettoyage régulier, des inspections des installations et une réponse rapide aux réparations mineures, prévient la détérioration du bien et préserve la valeur de l'actif à long terme.
Perception des loyers et traitement des arriérés
Un recouvrement fiable des loyers est la base d'un flux de trésorerie stable. Le savoir-faire de la société de gestion en matière de recouvrement des loyers et sa capacité à traiter les questions juridiques déterminent la stabilité des revenus des investisseurs.
Traitement des problèmes et des plaintes
Le traitement rapide et adéquat des plaintes des locataires et des problèmes de voisinage entraîne une plus grande satisfaction des locataires et favorise l'occupation à long terme.
Impact du choix de la société de gestion sur les résultats de l'investissement
Dans les cas des investisseurs que j'ai soutenus, la différence de résultats d'investissement entre les différentes sociétés de gestion est évidente.
Si vous choisissez une bonne société de gestion, vous pouvez vous attendre aux résultats suivants
Amélioration significative des taux d'inoccupation
La bonne société de gestion peut réduire les taux d'inoccupation moyens à moins de la moitié de la moyenne du marché. Par exemple, dans les zones où le taux d'inoccupation typique est de 10 %, une bonne société de gestion peut souvent maintenir un taux de 5 % ou moins.
Réduction des arriérés de loyer
Le taux d'arriérés de loyer peut être réduit à 1 % ou moins en améliorant la précision de la sélection des locataires. Il s'agit d'un facteur important directement lié à la stabilité des revenus annuels.
Entretien et amélioration de la valeur des biens immobiliers
Un entretien et une gestion appropriés peuvent prévenir la détérioration des biens immobiliers et, dans certains cas, permettre de fixer les loyers à un niveau supérieur à celui du marché environnant.
D'un autre côté, le choix d'une société de gestion inappropriée comporte des risques importants. Des périodes d'inoccupation prolongées, des arriérés de loyers fréquents et une détérioration rapide des biens immobiliers sont des facteurs qui peuvent nuire considérablement au rendement de l'investissement.
Équilibrer les frais de gestion et le rendement de l'investissement
Lors du choix d'une société de gestion, de nombreux investisseurs pensent à tort que les frais de gestion les plus bas sont la priorité absolue. S'il est vrai que les frais de gestion ont un impact direct sur le rendement des investissements, un choix fondé uniquement sur des frais peu élevés peut entraîner des pertes importantes.
Taux de frais de gestion et détails
| Taux de frais de gestion |
Services |
Caractéristiques |
| 3-4%. |
Gestion de base uniquement |
Recrutement des locataires, collecte des loyers et liaison de base |
| 5-6% |
Gestion standard |
En plus des services ci-dessus, nettoyage régulier et petites réparations. |
Ce qui importe, c'est l'équilibre entre les frais de gestion et les services offerts. Même si vous choisissez une société de gestion dont les frais sont inférieurs de 1 %, l'impact sur votre revenu annuel sera bien plus important que la différence de frais de gestion si le bien est inoccupé un mois de plus.
Par exemple, pour un bien dont le loyer mensuel est de 100 000 yens, une réduction des frais de gestion de 5 % à 4 % se traduira par une économie annuelle de 12 000 yens, mais un mois d'inoccupation supplémentaire se traduira par une perte de 100 000 yens. Dans cette perspective, il est important de choisir une société de gestion qui maximise le rendement global de l'investissement.
Points essentiels pour la sélection d'une société de gestion locative
Évaluation des antécédents et de l'expertise de la société de gestion
La première étape dans le choix d'une société de gestionconsiste à évaluer avec précision ses antécédents et son expertise en matière de gestion. Il est nécessaire d'évaluer non seulement le nombre d'unités gérées, mais aussi le type de biens gérés, les caractéristiques régionales et, surtout, la qualité globale de la gestion.
Nombre d'unités gérées et zones gérées
Le nombre d'unités gérées est un indicateur important de la taille et de l'expérience d'une société de gestion. Cependant, il ne s'agit pas simplement d'avoir plus d'unités. Ce qui est important, c'est l'expérience de la gestion dans la région où se trouve l'immeuble de placement. Une société de gestion qui connaît bien la région sait quelles sont les tendances du marché locatif local, les besoins des locataires et la concurrence, et peut élaborer une stratégie de gestion plus efficace.
Spécialisation dans les différents types de biens immobiliers.
L'expertise en matière de gestion diffère grandement selon le type de bien, comme les studios, les appartements familiaux et les immeubles de bureaux.Les sociétés spécialisées dans la gestion decopropriétés d'investissementgèrent du point de vue de l'investisseur et font des propositions actives pour maximiser les revenus.
Taux d'occupation et durée moyenne de location
Le taux d'occupation est l'indicateur le plus évident de la compétence d'une société de gestion. Les meilleures sociétés de gestion maintiennent un taux d'occupation élevé de 95 % ou plus. La durée moyenne de location est également un indicateur important de la satisfaction des locataires.
| Élément d'évaluation |
Excellentes sociétés de gestion |
Société de gestion moyenne |
Sociétés de gestion nécessitant une attention particulière |
| Taux d'occupation |
95% et plus |
90-95% de locataires |
Moins de 90 |
| Durée moyenne de location |
Plus de 3 ans |
2 à 3 ans |
Moins de 2 ans |
| Période de vacance |
Moins d'un mois |
1 à 2 mois |
Plus de 2 mois |
Vérifier la santé financière et la fiabilité
La santé financière d'une société de gestion est un facteur extrêmement important pour un partenaire d'investissement à long terme. L'insolvabilité d'une société de gestion peut causer de graves préjudices aux investisseurs, notamment l'impossibilité de collecter les dépôts et l'interruption des opérations de gestion.
Comment vérifier la situation financière
Vérifiez la situation financière de la société à l'aide du rapport annuel sur les valeurs mobilières pour les sociétés cotées en bourse et, pour les sociétés non cotées, des états financiers et des rapports des agences d'évaluation du crédit. Une évaluation complète des ventes, de la marge bénéficiaire d'exploitation, du ratio des capitaux propres et des emprunts est effectuée.
Adhésion à des associations professionnelles
L'adhésion à des associations professionnelles telles que la National Association of Rental Property Managers et la All Japan Real Estate Association est un indicateur d'un certain niveau de fiabilité. Ces associations fixent certaines normes pour les entreprises membres et fournissent une formation et des informations continues.
Garantie et couverture d'assurance
La couverture d'assurance fournie par la société de gestion est un autre facteur important à vérifier. Vérifiez si la société a mis en place un système de garantie pour les éventualités, telles que l'assurance responsabilité civile, la garantie des dépôts et l'assurance contre les fautes professionnelles des employés.
Utilisation de la technologie et efficacité opérationnelle
Dans lesservices de gestion locativemodernes, l'utilisation de la technologie est un facteur important pour améliorer l'efficacité opérationnelle et la qualité de la gestion. Les sociétés de gestion qui utilisent davantage le numérique sont en mesure de fournir des services de gestion plus rapides et plus précis.
Adéquation des systèmes de gestion
Les meilleures sociétés de gestion disposent de systèmes centralisés pour la gestion des locataires, la gestion des loyers, l'historique des réparations et la gestion des recettes et des dépenses. Cela permet un partage des informations en temps réel et une prise de décision rapide.
Services en ligne.
La mise à disposition d'un portail en ligne pour les investisseurs est une condition préalable pour une société de gestion moderne. Cela se traduit directement par une plus grande commodité pour les investisseurs, puisqu'ils peuvent consulter les rapports sur les recettes et les dépenses, vérifier l'historique des réparations et effectuer diverses procédures en ligne.
Services numériques pour les locataires
La mise à disposition d'apps et de services web pour les locataires permet à la fois d'améliorer la satisfaction des locataires et d'accroître l'efficacité des opérations de gestion. La numérisation du paiement des loyers, des demandes de réparation et de diverses communications réduit la charge de travail des sociétés de gestion et améliore le confort des locataires.
Communication et réactivité
Les compétences en matière de communication sont essentielles dans le cadre d'un partenariat à long terme avec une société de gestion. Le choix d'une société de gestion qui comprend bien les besoins de l'investisseur et qui est capable de faire des propositions et des rapports appropriés est la clé du succès.
Degré de reporting
Outre les rapports réguliers sur les recettes et les dépenses, il convient de vérifier si la société dispose d'un système d'information très transparent, notamment en ce qui concerne la communication rapide des questions importantes et les explications détaillées sur les propositions de réparation. Une bonne société de gestion fournira à l'avance aux investisseurs les informations qu'ils recherchent.
Capacité à faire des propositions et prise de conscience des améliorations à apporter
Il est important de choisir une société de gestion qui ne se contente pas de maintenir le statu quo, mais qui fait également des propositions proactives pour améliorer les revenus et la valeur des biens immobiliers. La capacité à faire des propositions du point de vue de l'investisseur est nécessaire, telles que des propositions de révision des loyers basées sur les tendances du marché, des propositions de rénovation efficaces et des propositions de mesures visant à améliorer les taux d'occupation.
Système de réponse aux urgences
Le système de gestion des urgences, telles que les pannes d'équipement et les problèmes des locataires, est également un point d'évaluation important ; il est nécessaire de vérifier à l'avance s'il existe un système d'intervention 24 heures sur 24, la rapidité de l'intervention et la qualité de l'intervention.
Étude comparative des frais de gestion et du contenu des services
Comprendre la structure des frais et déterminer le prix approprié
Les honoraires de gestion locativesont très variables d'une société de gestion à l'autre et leur contenu est très variable. En tant qu'investisseur, il est important d'évaluer avec précision la rentabilité des services offerts, et pas seulement la modicité des frais.
Structure de base des commissions
Les frais de gestion sont généralement fixés en pourcentage du loyer, mais il peut y avoir une série d'autres coûts.
| Éléments de coût |
Taux généraux du marché |
Contenu |
| Frais de gestion |
3-8% du loyer |
Services de gestion de base mensuels |
| Frais de recrutement des locataires |
0,5-1% du loyer |
Frais de publicité, services d'information, traitement des contrats |
| Frais de renouvellement de contrat |
0,5 % du loyer |
Préparation et traitement du contrat de renouvellement |
| Frais de déménagement |
10 à 30 000 yens |
Présence au moment du déménagement, évaluation de la restauration. |
Différences de commissions en fonction du contenu des services
Les différences dans les commissions de gestion reflètent les différences dans les services offerts. Les sociétés de gestion dont les commissions sont les plus basses ont tendance à n'offrir que des services de base, tandis que celles dont les commissions sont les plus élevées ont tendance à offrir des services plus complets.
Services de gestion de base (commission de 3 à 4 %)
Services minimaux tels que la collecte des loyers, le traitement des demandes de renseignements des locataires et l'organisation de réparations simples. Les investisseurs doivent s'impliquer activement et sont censés effectuer eux-mêmes certaines tâches de gestion.
Service de gestion standard (5-6 % de commission)
Outre la gestion de base, ce service comprend le nettoyage régulier, l'inspection des installations, la prise en charge rapide des petites réparations et des initiatives visant à améliorer la satisfaction des locataires. Ce niveau de service offre un équilibre optimal pour de nombreux investisseurs.
Comprendre les coûts cachés
Outre les frais de gestion, un certain nombre d'autres coûts peuvent survenir, et il est important de comprendre ces coûts cachés à l'avance.
Frais de réparation et d'entretien
Certaines sociétés de gestion peuvent ajouter une marge aux travaux de réparation. Les sociétés de gestion les plus transparentes facturent les coûts réels ou indiquent clairement le taux de commission à l'avance.
Frais de publicité et de recrutement
La manière dont les frais de publicité pour le recrutement des locataires sont pris en charge varie également d'une société de gestion à l'autre. Il existe différents modèles, tels que l'inclusion dans les frais de gestion, la facturation séparée ou la facturation en fonction des résultats.
Frais d'administration et autres coûts
Les frais de préparation des contrats, de changement de serrures, de délivrance de divers certificats et d'autres frais administratifs mineurs peuvent représenter un montant considérable.
Évaluation globale du rapport coût-efficacité
Le facteur le plus important dans le choix d'une société de gestion est l'évaluation globale de la valeur que vous obtenez pour l'argent que vous payez. Plutôt qu'une simple comparaison des frais, la décision doit tenir compte de l'impact sur le rendement global de l'investissement.
Quantifier l'effet de l'amélioration des rendements
En évaluant quantitativement les effets d'augmentation des revenus d'une bonne société de gestion, il est possible de déterminer une commission de gestion appropriée.
Par exemple, pour un bien immobilier dont les revenus locatifs annuels s'élèvent à 1,2 million de yens :
- Société de gestion A avec une commission de gestion de 5 % : 60 000 JPY par an.
- Société de gestion B avec une commission de gestion de 7 % : 84 000 JPY par an.
Si la société de gestion B peut réduire la période d'inoccupation d'un mois par rapport à la société de gestion A, l'effet est de 100 000 yens (loyer mensuel), ce qui dépasse largement la différence de commission de 24 000 yens.
Evaluation de l'effet de réduction des risques
Une bonne société de gestion réduit efficacement les risques tels que les arriérés de loyer, les pannes d'équipement et les problèmes des locataires. Ces effets de réduction des risques doivent également être pris en compte dans l'évaluation du rapport coût-efficacité.
Prise en compte du coût du temps
Le coût du temps de l'investisseur est un autre facteur important. Si la valeur du temps économisé par l'externalisation à une société de gestion peut être utilisée dans d'autres activités d'investissement ou dans l'activité principale est prise en compte, même une commission de gestion légèrement plus élevée peut être un choix raisonnable.
Vérifier les conditions détaillées du contrat
Les termes du contrat de gestion ont un impact significatif sur la performance de l'investissement à long terme. Il est important de vérifier en détail non seulement la commission, mais aussi la durée du contrat, les conditions de résiliation et l'étendue des travaux.
Durée du contrat et conditions de résiliation
Les contrats de gestion sont généralement conclus pour une période de 1 à 3 ans, mais il est important de vérifier à l'avance les clauses de renouvellement automatique et les conditions de résiliation à mi-parcours. Il est également important de clarifier les procédures et les charges financières en cas de changement de société de gestion.
Clarifier l'étendue des tâches
Une définition claire de l'étendue des tâches de gestion dans le contrat peut éviter des problèmes ultérieurs. En particulier, il convient de définir précisément l'autorité chargée d'approuver les travaux de réparation, la portée des interventions d'urgence et les détails des obligations en matière d'établissement de rapports.
Indicateurs de résultats et clauses d'amélioration
Inclure dans le contrat des indicateurs de performance tels que le taux d'occupation, le taux de recouvrement des loyers et la satisfaction des locataires, et prévoir des mesures d'amélioration et des clauses de révision du contrat si le taux d'occupation tombe en dessous d'une certaine norme, afin de maintenir et d'améliorer la qualité de la gestion.
Calendrier et procédure de changement de société de gestion
Quand envisager de changer de société de gestion ?
Le changement desociété de gestionest une décision importante pour les investisseurs. Même si vous n'êtes pas satisfait de votre société de gestion actuelle, vous devez prendre la bonne décision au bon moment, car le changement implique des coûts et des tracas.
Critères quantitatifs
Il est important d'établir et de suivre régulièrement des indicateurs pour évaluer objectivement les performances de la société de gestion.
| Indicateurs d'évaluation |
Excellent |
Normal |
Amélioration nécessaire |
| Taux d'occupation |
95 % et plus |
90-95% (dans le cas du taux d'occupation le plus élevé) |
Moins de 90 |
| Période moyenne d'inoccupation |
Moins d'un mois |
1 à 2 mois |
Plus de 2 mois |
| Taux d'arriérés de loyer |
Moins de 1 |
1-3% des arriérés de loyer |
Plus de 3 % des loyers impayés |
| Satisfaction des locataires |
4,5 et plus (sur une échelle de 5 points) |
3.5-4.5 |
Moins de 3,5 |
Si ces indicateurs se situent régulièrement au niveau "nécessite une amélioration", il est temps d'envisager sérieusement de changer de société de gestion.
Facteurs qualitatifs de prise de décision
Les facteurs qui ne peuvent pas être mesurés numériquement sont également des facteurs importants dans la décision de changer de société de gestion.
Problèmes de communication.
S'il existe des problèmes de communication permanents, tels que des retards dans les rapports, une mauvaise communication et des explications inadéquates, il est difficile d'établir des relations de confiance à long terme.
Manque de capacité à faire des propositions
En cas d'absence de propositions en réponse aux changements de l'environnement de marché et d'initiatives proactives visant à améliorer la rentabilité, vous devriez envisager de passer à une société de gestion plus proactive.
Lenteur de la réponse.
Si la société est lente à répondre aux plaintes des locataires, à organiser les travaux de réparation et à traiter les différentes procédures, cela peut entraîner une baisse de la satisfaction des locataires et une détérioration de la valeur du bien.
Flux spécifiques des procédures de changement
Les changements de société de gestion doivent être planifiés. En suivant les étapes appropriées, il est possible de minimiser les interruptions d'activité et d'assurer une transition en douceur.
Phase préparatoire (2 à 3 mois avant la décision de changement)
Sélectionner une nouvelle société de gestion et négocier les termes et conditions. Comparer plusieurs candidats et sélectionner celui qui peut offrir de meilleurs services que la société de gestion actuelle.
Confirmation du contrat actuel et avis de résiliation (1 à 2 mois avant)
Examinez en détail le contrat de gestion actuel pour vérifier les conditions de résiliation, les délais de préavis et les éventuelles pénalités. La plupart des contrats prévoient un préavis de résiliation de 1 à 3 mois.
Préparer le transfert des activités (1 mois à l'avance)
Établissez un plan de transfert des activités entre la nouvelle et l'ancienne société de gestion. Organisez les éléments détaillés de la transmission, tels que les informations sur les locataires, les documents contractuels, l'historique des réparations, le transfert des dépôts, etc.
Informer les locataires (un mois avant le changement).
Informer les locataires de manière appropriée du changement de société de gestion. Envoyer des informations détaillées, y compris les modifications de l'adresse de transfert des loyers, les coordonnées et une présentation de la nouvelle société de gestion.
Précautions et gestion des risques en cas de changement
Le changement de société de gestion comporte un certain nombre de risques. Il est important de comprendre ces risques à l'avance et de prendre les mesures appropriées.
Éviter les lacunes dans les opérations
Une interruption des opérations de gestion peut entraîner des problèmes tels que des retards dans les relations avec les locataires ou une réponse inadéquate aux situations d'urgence. La fixation d'une date précise pour la transition entre l'ancienne et la nouvelle société de gestion, ainsi que l'établissement d'une période de chevauchement, réduisent le risque.
Transfert approprié des dépôts et des cautions
Le transfert des dépôts de garantie et des cautions détenues par les locataires est la procédure qui requiert le plus d'attention. Confirmez le montant, convenez en détail des modalités et de la date du transfert et conservez une trace écrite.
Transfert complet des documents contractuels
Tous les documents pertinents, tels que le contrat de location, la fiche d'information importante, l'historique des réparations et les informations sur le locataire, doivent être transférés sans omission. Veillez à ce que les informations numérisées soient également transférées dans le format approprié.
Minimiser l'impact sur les locataires
Il faut veiller à ce que les locataires ne soient pas gênés par le changement de société de gestion. Obtenez la compréhension et la coopération des locataires en leur expliquant les raisons du changement, en leur présentant la nouvelle société de gestion et en répondant poliment à leurs questions.
Mesurer les effets du changement et apporter des améliorations
Après un changement de société de gestion, il est important de mesurer régulièrement l'efficacité du changement pour s'assurer que les améliorations attendues ont été réalisées.
Mesure de l'efficacité à court terme (3 à 6 mois après le changement)
Évaluez l'achèvement de la transition opérationnelle, la réaction des locataires et la qualité de la réponse de la nouvelle société de gestion. En cas de problème, cherchez à améliorer la situation dès que possible.
Mesure de l'efficacité à moyen et long terme (1 à 2 ans après le changement)
Évaluer les résultats quantitatifs, tels que l'amélioration des taux d'occupation, la réduction des périodes d'inoccupation, la diminution des arriérés de loyer, l'amélioration de la valeur des biens immobiliers, etc. Si les effets escomptés ne sont pas atteints, d'autres mesures d'amélioration seront envisagées.
Renforcement continu des relations
Nous établissons de bonnes relations avec les nouvelles sociétés de gestion afin de garantir une amélioration continue. Nous approfondissons le partenariat par des réunions régulières, en partageant les résultats et en examinant de nouvelles propositions.
Comment identifier une bonne société de gestion
Confirmation de la qualité de la gestion par des inspections sur place
Pour identifier une bonne société de gestion, il est important de vérifier non seulement les informations écrites, mais aussi le site de gestion lui-même.Lorsque l'on compare dessociétés de gestion, il est toujours conseillé d'effectuer une visite du site et de vérifier directement la qualité de la gestion.
Inspection sur place des biens gérés
Visitez les biens immobiliers gérés par la société de gestion potentielle et vérifiez les points suivants
Propreté des parties communes
Vérifiez que les entrées, les couloirs, les escaliers et les zones d'élimination des déchets sont bien nettoyés. Les bonnes sociétés de gestion respectent scrupuleusement un programme de nettoyage régulier et maintiennent le bien dans un état de propreté permanent.
État d'entretien des installations
Vérifiez l'état de fonctionnement des ascenseurs, des serrures automatiques, des systèmes d'éclairage, etc. La réparation rapide des pièces défectueuses et l'état des inspections régulières sont également des points d'évaluation importants.
Gestion des panneaux d'affichage
L'attitude de la société de gestion peut être lue à travers les conditions de gestion détaillées, telles que l'ordre des panneaux d'affichage, l'enlèvement des vieilles affiches et l'affichage approprié des communications importantes.
État des locataires
Si possible, observez également l'état des locataires. Les locataires qui sont très satisfaits de la gestion ont tendance à s'attacher au bien et à l'utiliser avec soin.
Évaluation par le biais d'entretiens avec le personnel de gestion
La compétence d'une société de gestion dépend en fin de compte de la compétence de la personne qui en est responsable. Il est important de s'entretenir avec la personne qui sera en charge du bien et d'évaluer ses compétences et son attitude.
Vérification de l'expertise et de l'expérience
Des questions seront posées pour vérifier l'expertise en matière de gestion immobilière, la compréhension des lois et règlements et l'expérience passée en matière de gestion. Il est également utile de connaître le statut des qualifications détenues, telles que négociant en lots de construction, administrateur en chef, etc.
Évaluation des compétences en matière de communication
Les compétences en matière de communication sont évaluées en fonction de la clarté des explications, de la précision des réponses aux questions et de la capacité à faire des propositions. Ce facteur est crucial pour la mise en place de partenariats à long terme.
Vérification des compétences en matière de résolution de problèmes
Nous vous demandons comment vous traiteriez une étude de cas spécifique. Vous pouvez évaluer leurs compétences en matière de résolution de problèmes en vérifiant leur politique de gestion des situations telles que les problèmes des locataires, les pannes d'équipement et les retards de paiement des loyers.
Enquête de réputation auprès de clients existants
La véritable compétence d'une société de gestion se reflète le plus directement dans la réputation de ses clients existants. Dans la mesure du possible, il est conseillé de saisir l'occasion d'entendre directement les clients investisseurs existants.
Vérifier le niveau de satisfaction des clients.
Vérifiez le niveau de satisfaction à l'égard du service de gestion, la réponse aux demandes d'amélioration et la volonté de poursuivre la relation à long terme. Les sociétés de gestion qui maintiennent un niveau élevé de satisfaction de la clientèle sont susceptibles d'être excellentes.
Écouter des exemples précis de résultats.
Nous poserons des questions sur des résultats spécifiques, tels que la réduction des périodes d'inoccupation, l'augmentation des loyers et la hausse de la valeur des biens immobiliers. Les sociétés de gestion qui peuvent démontrer des résultats chiffrés sont très fiables.
Confirmation d'exemples concrets de traitement des problèmes
Nous vérifions les exemples de réponses aux problèmes et aux questions qui se sont posés dans le passé. Les sociétés de gestion qui réagissent rapidement et de manière appropriée sont dignes de confiance pour l'avenir.
État de la réponse à la numérisation
Dans la gestion immobilière moderne, la numérisation conduit directement à une amélioration de l'efficacité de la gestion et de la satisfaction des clients. Les sociétés de gestion progressistes utilisent activement la technologie.
Systèmes de gestion avancés.
Choisissez des sociétés de gestion dont les systèmes de gestion utilisent les dernières technologies, telles que les systèmes de gestion basés sur le cloud, les mises à jour d'informations en temps réel et la compatibilité mobile.
Disponibilité des services en ligne
Vérifiez la qualité des services numériques, tels que les portails en ligne pour les investisseurs, les services d'applications pour les locataires et les systèmes de contrats en ligne.
Capacité d'analyse des données
Nous vérifions si la société de gestion a la capacité de fournir des services de gestion avancés axés sur les données, tels que l'analyse des données du marché, la proposition de recommandations d'optimisation des revenus et l'utilisation d'analyses prédictives.
Mise en place de partenariats à long terme
Il est important que la relation avec une bonne société de gestion se développe comme un partenariat stratégique qui va au-delà de la simple externalisation.
Partager des stratégies de croissance
Choisir une société de gestion qui comprend la stratégie d'investissement à long terme de l'investisseur et qui peut proposer une politique de gestion en accord avec celle-ci. Idéalement, le partenaire devrait viser une augmentation active de la valeur, plutôt qu'un simple maintien du statu quo.
Engagement en faveur de l'amélioration continue
Veillez à ce que la société s'engage à s'améliorer en permanence, par exemple en améliorant ses pratiques de gestion en fonction de l'évolution du marché, en introduisant de nouveaux services et en promouvant l'efficacité.
Établissement de relations transparentes
Le choix d'une société de gestion capable d'établir des relations très transparentes, notamment en ce qui concerne les recettes et les dépenses, des processus décisionnels clairs, des rapports et des consultations réguliers, garantira le succès à long terme.
Conclusion.
Choisir une société de gestion pour un investissement réussi dans un studio
Le choix d'une société de gestion pour l'investissement dans un studioest une décision importante qui constitue la base d'un investissement réussi. Pour résumer les informations fournies dans cet article, les points suivants sont particulièrement importants
L'importance d'une évaluation complète
Outre des frais de gestion peu élevés, il convient de procéder à une évaluation complète sous plusieurs angles, notamment les performances de gestion, la solidité financière, la qualité des services et le degré d'utilisation de la technologie. Faites votre choix en mettant l'accent sur la maximisation du retour sur investissement à long terme plutôt que sur les économies à court terme.
Définir des indicateurs de performance quantitatifs.
Il est important de mettre en place un système d'évaluation objective des performances de la société de gestion en fixant des indicateurs quantitatifs tels que les taux d'occupation, les périodes de vacance et les taux d'arriérés de loyers. Cela vous permettra de déterminer le moment opportun pour changer de société de gestion.
Amélioration continue de la relation
La relation avec la société de gestion ne s'arrête pas à la conclusion du contrat. La clé du succès est de construire un meilleur partenariat grâce à une amélioration continue de la relation, y compris une communication régulière, le partage des résultats et la prise en compte des suggestions d'amélioration.
Prochaines étapes.
Les investisseursqui ne sont pas satisfaits de leur société de gestion actuelle ouqui recherchent une société de gestion pour externaliser la gestion de leursinvestissements immobilierssont invités à prendre les mesures suivantes
1.évaluer la situation actuelle : évaluer objectivement la situation actuelle en matière de gestion sur la base des critères d'évaluation présentés dans cet article
2.sélectionner une société candidate : sélectionner une société candidate parmi un certain nombre de sociétés de gestion et procéder à une étude comparative.
Mener une enquête sur place : visiter les biens immobiliers gérés par les sociétés candidates et vérifier la qualité de la gestion.
Mener des entretiens : évaluer les compétences et la compatibilité par le biais d'entretiens avec la personne responsable.
Négociation des conditions : Négocier des conditions qui équilibrent le contenu du service et les honoraires.
Chez INA & Associates, notre objectif est de maximiser la valeur des actifs de nos investisseurs et de leur fournir les meilleures solutions de gestion.Si vous avez des difficultés à choisir unesociété de gestion locative, n'hésitez pas à nous contacter. Grâce à notre expérience et à notre expertise, nous vous aiderons à réussir en tant qu'investisseur.
Questions fréquemment posées
Q1 : Quel est le taux de marché pour les frais de gestion ?
R1: Le taux du marché pour les frais de gestion est d'environ 3-8% du loyer. Pour les services de gestion de base uniquement, il est généralement de 3 à 4 % ; pour les services standard, de 5 à 6 % ; et pour les services complets, de 7 à 8 %. Ce n'est pas le faible taux de commission qui est important, mais la rentabilité du service fourni. Par exemple, si vous choisissez une société de gestion dont la commission est inférieure de 1 %, mais que la période d'inoccupation augmente d'un mois, la perte sera bien supérieure à l'économie réalisée sur la commission.
Q2 : Quel est le coût d'un changement de société de gestion ?
R2: Les coûts directs associés au changement de société de gestion sont généralement les suivants Frais de résiliation du contrat en cours (variables selon le contrat), frais initiaux de la nouvelle société de gestion (environ 0,5 à 1 mois de loyer) et frais de préparation et de transfert de divers documents (environ 10 000 à 30 000 JPY). Toutefois, ces coûts peuvent souvent être récupérés en peu de temps grâce aux effets d'amélioration des revenus d'une bonne société de gestion. Il est important d'évaluer de manière exhaustive les avantages à long terme du changement.
Q3 : Quelle est la durée appropriée d'un contrat de gestion ?
R3: La durée d'un contrat de gestion est généralement de 1 à 3 ans. Il est recommandé que le contrat initial soit de courte durée, environ un an, et qu'un renouvellement soit envisagé après évaluation des capacités de la société de gestion. Si la société de gestion est jugée compétente, un contrat à long terme de 2 à 3 ans peut permettre d'établir une relation stable. Toutefois, il est important de veiller à ce qu'une clause de résiliation à mi-parcours soit prévue, afin de disposer d'un plan pour faire face à tout problème éventuel.
Q4 : Que dois-je faire en cas de problème avec la société de gestion ?
R4: En cas de problème avec la société de gestion, il convient de prendre les mesures suivantes. Tout d'abord, réglez le problème par écrit et demandez à la société de gestion de s'améliorer. S'il n'y a pas d'amélioration, vérifiez le contenu du contrat et examinez s'il y a eu rupture de contrat. Si nécessaire, nous consulterons les associations professionnelles ou envisagerons des poursuites judiciaires. L'essentiel est de consigner toutes les interactions et de conserver les preuves. Par mesure de précaution, il est conseillé d'inclure dans le contrat des normes de pratique et des clauses d'amélioration claires.
Q5 : Si je possède plusieurs biens immobiliers, dois-je faire appel à une seule société de gestion ?
R5: Il y a des avantages et des inconvénients à unifier les sociétés de gestion de plusieurs biens immobiliers. Parmi les avantages, citons l'amélioration de l'efficacité de la gestion, un meilleur pouvoir de négociation pour les commissions et une réduction de la charge due à la gestion centralisée. Les inconvénients sont le manque de réactivité par rapport aux caractéristiques locales, la concentration des risques et les options limitées. Le principe de base consiste à sélectionner la société de gestion la mieux adaptée à chaque région, en tenant compte de l'emplacement, du type et de la taille du bien. Cependant, pour des biens similaires dans la même région, l'unification des sociétés de gestion peut accroître l'efficacité et réduire les coûts.