Rédigé par 稲澤大輔 | 25 juin 2025 09:13:39
- L'investissement immobilier est considéré par de nombreux chefs d'entreprise comme un moyen de constituer un patrimoine à long terme. Parmi les différents types d'investissement immobilier, l'investissement dans un immeuble entier présente un attrait particulier en raison de la stabilité des flux de trésorerie et de la diversification des risques qu'il permet grâce à son économie d'échelle. L'acquisition d'un immeuble entier permet de percevoir les loyers de plusieurs logements et de réduire le risque de vacance par rapport à un investissement dans des logements individuels. Du point de vue du chef d'entreprise, l'investissement dans un immeuble entier est utile pour la gestion d'actifs à moyen et long terme et le renforcement du portefeuille d'activités. Principaux attraits de l'investissement dans un immeuble entier : Grâce à ces attraits, de plus en plus de chefs d'entreprise se lancent dans l'investissement dans un immeuble entier dans la région métropolitaine de Tokyo (Tokyo, Kanagawa, Chiba, Saitama) et dans la région du Kinki (Osaka, Hyogo, Kyoto). Ce rapport explique de manière systématique et pratique les étapes concrètes et les points à prendre en compte pour les débutants qui souhaitent se lancer dans l'investissement dans un immeuble entier.1. Notions de base sur l'investissement dans un immeuble entier Avant de se lancer dans l'investissement dans un immeuble entier, il est important de maîtriser les notions de base telles que la terminologie et la structure des revenus. La compréhension de ces notions permet de sélectionner les biens immobiliers appropriés et d'évaluer les risques. 1.1 Explication des termes Les principaux termes spécifiques à l'investissement immobilier sont résumés ci-dessous. 1.2 Types de biens immobiliers pouvant faire l'objet d'un investissement Outre les immeubles entiers, les appartements en copropriété et les immeubles d'habitation constituent des investissements similaires. Comparons leurs caractéristiques respectives.Objet d'investissement Caractéristiques/Aperçu Avantages InconvénientsAppartements en copropriété (studios, etc.) Investissement consistant à acheter un appartement dans un immeuble. L'investissement initial est faible et il est facile de se lancer. Possibilité de commencer avec un petit capital Facilité de diversification des biens immobiliersRevenu nul en cas de vacance Frais de gestion et provisions pour réparations à payer régulièrementImmeuble de plusieurs appartements Achat d'un immeuble de faible hauteur, en bois ou en ossature métallique légère. Prix généralement inférieur à celui d'un immeuble entier. Prix relativement bas Taux de rendement généralement élevé Durée de vie du bâtiment relativement courte Fréquence des réparations élevée Immeuble entier Achat d'un immeuble de plusieurs étages, par exemple en béton armé. Revenus importants. Revenus stables grâce à plusieurs loyers Valeur patrimoniale élevée Coût d'achat élevé Gestion fastidieuse
- Les immeubles entiers offrent une grande stabilité des revenus grâce à leur taille, mais leur coût d'achat est élevé.De plus, la responsabilité de gestion s'étend à l'ensemble du bâtiment, ce qui nécessite des connaissances spécialisées et le recours à des partenaires externes. 1.3 Structure des revenus et coûts d'exploitation La structure des revenus se divise en deux grandes catégories : les revenus locatifs (loyers) et les plus-values (bénéfices de la vente). D'autre part, les coûts d'exploitation liés à la gestion comprennent les éléments suivants : Compte tenu de ces coûts, la première étape vers la réussite consiste à déterminer avec soin si le bien immobilier est rentable sur la base du rendement réel.2. Erreurs courantes chez les débutants et comment les éviter L'investissement dans un immeuble entier présente de nombreux avantages, mais il existe également des erreurs courantes chez les débutants. Il est important de tirer les leçons des erreurs passées et de prendre des mesures préventives. Nous vous présentons ici cinq erreurs courantes et comment les éviter. 2.1 Manque de financement dû à un plan d'investissement trop optimiste Erreur courante n° 1 : une prévision de trésorerie trop optimiste entraîne un déficit mensuel.Concrètement, il s'agit d'un cas où la simulation n'a pas suffisamment pris en compte la baisse des loyers et l'augmentation des dépenses, et où le remboursement du prêt devient un fardeau. En outre, des frais de réparation imprévus ou une augmentation du taux d'inoccupation peuvent empêcher d'obtenir les revenus prévus. Solution : il est indispensable d'établir un plan de trésorerie détaillé. Avant l'achat, effectuez une simulation de trésorerie selon plusieurs scénarios (optimiste, neutre, pessimiste) et vérifiez les indicateurs tels que le DSCR (ratio de service de la dette).Il est également efficace d'augmenter la part de fonds propres et d'apporter une mise de fonds initiale aussi importante que possible afin de réduire la charge mensuelle de remboursement. 2.2 Dégradation des revenus due à la prolongation des périodes d'inoccupation Cas d'échec n° 2 : les logements restent inoccupés et les revenus locatifs ne peuvent être garantis. En raison d'un emplacement peu favorable ou d'un manque d'attractivité du bien (équipements et agencement ne correspondant pas au loyer), il peut être difficile de trouver des locataires, ce qui prolonge la période d'inoccupation au-delà des prévisions.Solution : lors de la sélection du bien immobilier, il est essentiel de choisir un quartier et un bien pour lesquels la demande est forte. Lors de la phase d'exploitation, il convient de réaliser des travaux de rénovation et des investissements en équipement adaptés aux besoins du public cible afin de se démarquer des biens concurrents. Afin de trouver rapidement un nouveau locataire en cas de vacance, il est efficace de collaborer avec la société de gestion pour mener une campagne publicitaire active et revoir les conditions de location (proposition de loyers gratuits, etc.).2.3 Effets fiscaux décevants Échec n° 3 : achat d'un immeuble dans le but de bénéficier d'avantages fiscaux liés à un amortissement élevé, mais avantages fiscaux inférieurs aux attentes. Après avoir acheté un bien immobilier en misant sur un rendement excessivement élevé par rapport à son prix, les dépenses s'avèrent plus importantes que prévu, ce qui réduit le bénéfice net et entraîne un déficit supérieur aux avantages fiscaux.Solution : lors de la prise de décision d'investissement, il est important de ne pas trop se fier aux avantages fiscaux, mais de se baser sur la rentabilité pure de l'investissement. Les économies d'impôt grâce à l'amortissement ne sont qu'une mesure temporaire d'amélioration de la trésorerie, et il faut également tenir compte de la possibilité d'une charge fiscale lors de la vente (imposition des plus-values de cession correspondant à l'amortissement cumulé). Les économies d'impôt doivent être considérées comme un avantage secondaire et s'inscrire dans une stratégie fiscale globale tenant compte des revenus de l'activité principale.2.4 Acheter un bien immobilier de mauvaise qualité en se fiant aveuglément au discours commercial Cas d'échec n° 4 : vous achetez un bien immobilier en vous fiant aveuglément au discours séduisant d'une agence immobilière ou aux recommandations d'une connaissance, sans effectuer vous-même de recherches suffisantes. Par exemple, vous signez un contrat en vous laissant convaincre par la « garantie de loyer (sous-location) », mais le loyer garanti est ensuite considérablement réduit ou vous vous retrouvez avec un bien immobilier situé dans un quartier peu demandé et acheté à un prix élevé.Un cas célèbre est celui d'une fraude à l'investissement dans des maisons partagées sous contrat de sous-location, qui est devenu un problème social. Comment éviter cela : il est indispensable de recueillir soi-même des informations et de vérifier sur place. Ne vous fiez pas uniquement aux discours des commerciaux, mais renseignez-vous sur le marché locatif dans les environs et vérifiez l'état du bien et l'absence de problèmes juridiques (construction illégale, impossibilité de reconstruction, etc.). Il est également utile de demander un deuxième avis à un autre expert immobilier ou à un investisseur expérimenté.De plus, lisez attentivement les clauses du contrat de sous-location (clauses de réduction de loyer, etc.) et ne vous fiez pas trop à ce type de contrat. 2.5 Se faire piéger par une transaction frauduleuse Cas n° 5 : arnaque à l'investissement immobilier. Il s'agit notamment de propositions d'investissement dans des biens immobiliers inexistants ou de ventes frauduleuses de biens immobiliers qui s'avèrent être des biens en location. Il faut être particulièrement vigilant lorsque le contenu du contrat est flou ou que le rendement est présenté de manière exagérée.Méthode pour éviter ces erreurs : le meilleur moyen de se prémunir est de choisir un prestataire fiable et d'examiner attentivement le contenu du contrat. Choisissez une société immobilière enregistrée auprès de l'Autorité des services financiers et ayant fait ses preuves, et adoptez une attitude ferme en ne vous précipitant pas pour signer si vous avez des doutes. Demandez l'avis d'un expert (consultant immobilier ou avocat) sur les documents importants tels que la déclaration des éléments essentiels et le contrat, et ne signez pas le contrat tant que vous n'avez pas obtenu de réponse satisfaisante à toutes vos questions. Les erreurs décrites ci-dessus peuvent être évitées grâce à une préparation préalable et à une réflexion approfondie.Dans les chapitres suivants, nous examinerons les étapes concrètes de l'investissement en tenant compte de ces points. 3. Comment se lancer concrètement dans l'investissement dans un immeuble entier Nous expliquons lesétapes concrètes à suivre par les débutants qui souhaitent se lancer dans l'investissement dans un immeuble entier. Comprenez le processus, de lasélection du bien à l'obtention d'un prêt, et vérifiez les points à prendre en compte à chaque étape. 3.1 Clarifier l'objectif et la politique d'investissement Avant de vous lancer dans l'investissement dans un immeuble entier, vous devez d'abord définir clairement l'objectif et lesbuts de votre investissement.Souhaitez-vous obtenir un revenu mensuel stable en mettant l'accent sur les flux de trésorerie, ou privilégiez-vous l'augmentation de votre patrimoine et la réduction d'impôts, ou encore visez-vous des plus-values à la revente ? Cette orientation déterminera le type de bien immobilier à choisir, la zone géographique et le plan de financement. 3.2 Définir vos critères de sélection des biens immobiliers Définissez ensuite vos propres critères de sélection des biens immobiliers. Tenez compte des points suivants pour établir vos critères. 3.3 Les critères liés à l'emplacement En matière d'investissement immobilier, l'emplacement est considéré comme le facteur le plus important.Dans le cas d'un immeuble entier, il n'est pas exagéré de dire que le choix de l'emplacement équivaut à la gestion du risque de vacance. Les points à prendre en compte lors de l'examen de l'emplacement sont les suivants. 3.4 Élaboration d'un plan financier L'investissement dans un immeuble entier nécessite des fonds importants, c'est pourquoi un plan financier minutieux est la clé du succès. 3.5 Points importants pour l'obtention d'un prêt Il est important de comprendre les points importants pour obtenir un prêt sans difficulté. Une fois que vous avez suivi les étapes 3.1 à 3.5 et que vous avez acheté un bien immobilier et obtenu un prêt, vous êtes prêt à vous lancer dans l'investissement.Dans le chapitre suivant, nous expliquerons les caractéristiques et les stratégies de chaque région, du point de vue de la région métropolitaine de Tokyo et de la région du Kinki. 4. Caractéristiques et stratégies de chaque zone d'investissement (région métropolitaine de Tokyo et région du Kinki) L'un des facteurs déterminants pour la réussite d'un investissement dans un immeuble entier est la zone d'investissement. La région métropolitaine de Tokyo et la région du Kinki présentent des différences en termes de marché immobilier, de demande locative et de taux de rendement.Nous vous présentons ici les caractéristiques et les stratégies de la région métropolitaine de Tokyo et de la région du Kinki afin de vous aider à choisir votre zone d'investissement. 4.1 Région métropolitaine de Tokyo (Tokyo, Kanagawa, Chiba, Saitama) Caractéristiques : la région métropolitaine de Tokyo est la zone la plus peuplée du Japon et la demande locative y est extrêmement forte. Les 23 arrondissements de Tokyo constituent notamment un marché stable recommandé aux investisseurs immobiliers débutants.Les rendements sont plus faibles que dans d'autres régions, mais le risque de vacance est faible et la stabilité est excellente. 4.2 Région du Kinki (Osaka, Hyogo, Kyoto) Caractéristiques : La région du Kinki, dont le centre est Osaka, est la deuxième économie du Japon. La demande locative est forte à Osaka, dans la région de Hanshin (Kobe, etc.) et à Kyoto. Les rendements sont légèrement supérieurs à ceux de la région métropolienne de Tokyo et les prix de l'immobilier ont tendance à être relativement bas.Que ce soit dans la région de Tokyo ou dans la région du Kinki, les critères de sélection d'un quartier sont les suivants : « S'agit-il d'une zone en croissance démographique ? » et « La demande future est-elle prévisible ? ». Les grandes villes de province (Nagoya, Fukuoka, etc.) sont également intéressantes en raison de l'équilibre entre les rendements et la demande, mais 5. Points à prendre en compte dans la gestion et l'administration Une fois l'immeuble acheté, vous entrez dans la phase de gestion locative. La gestion et l'administration d'un immeuble entier exigent souvent des compétences spécialisées et une grande capacité d'exécution.Nous expliquons ici les points importants de l'exploitation, tels que le choix de la société de gestion, les mesures contre les vacances et le plan de réparation. 5.1 Choix de la société de gestion Les propriétaires d'immeubles individuels confient généralement la gestion à une société de gestion sans entrer en contact direct avec les locataires. Il est important de choisir une société de gestion fiable afin de transformer l'investissement immobilier en revenu passif et de pouvoir se concentrer sur son activité principale. 5.2 Mesures contre les vacances Les vacances sont le plus grand ennemi de la gestion locative, car elles pèsent directement sur les revenus.Dans un immeuble, comme plusieurs logements sont gérés en même temps, il est rare que toutes les chambres soient vacantes, mais il est essentiel de maintenir le taux de vacance à un niveau bas pour garantir la rentabilité. Mesures efficaces contre les vacances : 5.3 Plan de réparation et entretien Pour assurer la stabilité à long terme d'un immeuble, un entretien planifié est indispensable. 5.4 Gestion des problèmes Divers problèmes peuvent survenir pendant l'exploitation. Il est important de connaître les problèmes potentiels et les mesures à prendre.La gestion opérationnelle est le fruit d'un travail minutieux, mais il ne faut pas oublier qu'il s'agit d'une activité commerciale et que la clé du succès réside dans une attitude visant à s'améliorer en permanence grâce au cycle PDCA. 6. Conclusion (importance de la constitution d'un patrimoine à long terme et de la gestion des risques) L'investissement dans un immeuble entier est un moyen de gestion de patrimoine attrayant pour les entrepreneurs et, s'il est réalisé de manière appropriée, il permet d'espérer des revenus stables à long terme et une augmentation du patrimoine. Cependant, une vision à long terme et une gestion minutieuse des risques sont indispensables pour réussir.Importance d'une vision à long terme : l'investissement immobilier n'est pas un moyen d'obtenir des rendements importants à court terme, mais un investissement qui met le temps de son côté. Ne vous laissez pas influencer par les fluctuations du marché, mais imaginez plutôt comment vous allez développer votre bien immobilier dans 10 ou 20 ans. C'est précisément parce que vous envisagez de le conserver à long terme que la gestion quotidienne et les réparations planifiées prennent tout leur sens et permettent d'augmenter la valeur de votre patrimoine de manière exponentielle.Importance de la gestion des risques : l'investissement immobilier comporte divers risques (vacance, baisse des loyers, catastrophes naturelles, hausse des taux d'intérêt, risque de liquidité, etc.). En comprenant ces risques et en vous y préparant à l'avance, vous pouvez éviter de nombreux échecs. Voici les principes de base de la gestion des risques : Enfin, ce que nous souhaitons souligner dans ce rapport, c'est l'importance de ne pas oublier vos débuts.En conservant l'enthousiasme et la prudence qui vous animaient lorsque vous avez commencé à investir, en ne vous reposant pas sur vos lauriers et en tirant les leçons de vos échecs, l'investissement dans un immeuble entier deviendra un outil puissant pour constituer votre patrimoine. Nous espérons que tous ceux qui se lancent dans l'investissement dans un immeuble entier réussiront à gérer leur bien immobilier comme une entreprise grâce à une préparation minutieuse et à des décisions judicieuses, et qu'ils se constitueront un patrimoine à long terme.Grâce à l'activité de gestion locative, vous élargirez votre horizon en tant que gestionnaire et améliorerez vos compétences en matière de constitution d'un patrimoine solide et de gestion des risques. Nous avons présenté de manière exhaustive les étapes à suivre pour se lancer dans l'investissement dans un immeuble entier, ainsi que les clés de la réussite. Cet article est certes long, mais nous espérons qu'il vous servira de guide pour vos futures activités d'investissement. Nous vous souhaitons bonne chance.
- Diversification : au-delà d'un seul immeuble, envisagez à l'avenir de diversifier vos biens (en combinant des biens situés dans différentes zones, de différents types et de différentes années de construction) afin de réduire l'impact d'un éventuel problème sur un seul bien.
- Assurance : il est indispensable de souscrire une assurance incendie et une assurance tremblement de terre. Envisagez également de souscrire une assurance loyers garantis pour les propriétaires et une assurance responsabilité civile individuelle.
- Planification du capital : veillez à toujours conserver une certaine liquidité afin de pouvoir rembourser vos prêts et faire face aux urgences.
- Connaissance de la réglementation : familiarisez-vous avec les lois et règlements applicables, tels que le code de la construction et la loi sur les baux commerciaux, et restez attentif aux évolutions législatives. Récemment, des changements ont eu lieu, tels que la réglementation des locations saisonnières et la dématérialisation des contrats de location. Il est donc important de vous tenir informé.
- Stratégie de sortie : l'élaboration d'une stratégie de sortie avant d'investir fait également partie de la gestion des risques. Même si vous avez l'intention de conserver votre bien à long terme, prévoyez plusieurs scénarios afin de pouvoir prendre des décisions flexibles en fonction de la situation, par exemple vendre si le marché s'emballe et que vous pouvez vendre à un prix plus élevé que prévu, ou vendre ou reconstruire si le bien se détériore et que le rendement diminue.
- Retard de paiement du loyer : cas où le locataire ne paie pas son loyer. Si le locataire ne paie pas malgré les rappels de la société de gestion, vous pouvez obtenir le paiement de la somme due par la société de garantie si vous avez souscrit une telle assurance. La souscription d'une assurance de garantie est de plus en plus indispensable de nos jours. Dans le pire des cas, une procédure judiciaire peut être engagée pour obtenir la restitution du bien. Il est donc recommandé de faire appel à un avocat spécialisé dans les procédures judiciaires.
- Problèmes de voisinage : bruit entre locataires, non-respect des règles de sortie des ordures, plaintes des voisins, etc. La société de gestion se charge de l'arbitrage et des avertissements.Si nécessaire, nous distribuons et affichons des règles afin d'informer les locataires. Si la situation ne s'améliore pas, nous envisageons de demander au locataire de quitter les lieux pour violation du contrat.
- Pannes d'équipements : en cas de panne d'un chauffe-eau ou d'un climatiseur, il est essentiel d'organiser rapidement une réparation. Le propriétaire est tenu de réparer les équipements dans le cadre du contrat de location. Nous prenons donc rapidement les dispositions nécessaires et envisageons, si possible, la mise à disposition d'équipements de remplacement temporaires (par exemple, la location d'un chauffe-eau).
- Réaction en cas de catastrophe : en cas de catastrophe naturelle telle qu'un tremblement de terre ou un typhon, nous vérifions rapidement l'étendue des dégâts et contactons la compagnie d'assurance. Il peut également être nécessaire de vérifier la sécurité des locataires et de leur donner des instructions d'évacuation. Il est recommandé de communiquer aux locataires les informations relatives aux équipements d'évacuation en cas d'incendie et de sensibiliser tout le monde à la prévention des catastrophes.
- Plan de réparation à long terme : les copropriétés font l'objet d'un plan de réparation à long terme, mais il est également recommandé d'établir un plan volontaire pour les immeubles investis dans leur intégralité.En fonction de l'âge du bâtiment, nous prévoyons les réparations importantes qui seront nécessaires à l'avenir, telles que la rénovation des façades (environ tous les 10 ans), l'étanchéité du toit (tous les 10 à 15 ans) et la rénovation des canalisations d'eau (tous les 20 à 30 ans), et nous constituons une réserve pour couvrir ces frais. En établissant un plan, il est possible de préparer les fonds et d'effectuer les travaux au moment opportun.
- Entretien quotidien : nous effectuons sans exception les inspections légales requises pour les ascenseurs, les réservoirs d'eau, les équipements de sécurité incendie, etc.Les contrats d'entretien des ascenseurs et le nettoyage des réservoirs d'eau doivent être intégrés dans le plan annuel par l'intermédiaire de la société de gestion. De plus, il ne faut pas négliger les petits travaux d'entretien quotidiens tels que le nettoyage, le remplacement des ampoules et l'entretien des plantations afin de maintenir la valeur patrimoniale du bâtiment.
- Maintenance préventive : il est important d'avoir conscience de la nécessité de prévenir les pannes et les accidents plutôt que de réparer après coup. Par exemple, il est trop tard d'attendre qu'une fuite apparaisse pour réparer l'étanchéité du toit. Il faut donc la refaire dès que des signes de détérioration apparaissent.Renforcement parasismique : il doit également être envisagé pour les bâtiments construits avant 1981, qui ne répondent pas aux normes antisismiques actuelles.
- Approche de type syndicat de copropriété : le propriétaire d'un immeuble est en quelque sorte le président du syndicat de copropriété de ce bâtiment. Il convient d'investir non seulement dans les loyers, mais aussi dans le maintien et l'amélioration de la valeur du bâtiment, dans une optique d'optimisation globale. À long terme, un bâtiment propre et dont les équipements ont été rénovés est plus facile à louer et sa valeur de revente est plus élevée.
- Révision des loyers : vérifiez régulièrement que les loyers ne sont pas trop élevés par rapport aux prix du marché dans le quartier et ajustez-les si nécessaire. En cas de vacance prolongée, il peut être nécessaire de prendre la décision difficile de baisser le loyer (tout en tenant compte de l'équilibre avec les autres locataires).
- Renforcement de la publicité : ne vous contentez pas de laisser la gestion à la société de gestion, mais augmentez la visibilité de votre bien en communiquant les informations à plusieurs agences immobilières et en publiant des photos et des slogans attrayants sur Internet.Si les logements restent vacants, demandez à la société de gestion de vous fournir un rapport sur l'état des locations afin de connaître le nombre de réponses et de visites.
- Rénovation et modernisation des équipements : pour les logements anciens, la rénovation intérieure peut permettre de réduire le nombre de logements vacants. Par exemple, vous pouvez remplacer le sol des pièces japonaises par du parquet, changer les équipements sanitaires de la cuisine et de la salle de bain, installer le Wi-Fi gratuit et la climatisation. Étudiez les mesures d'amélioration qui permettent d'augmenter le loyer et le taux de location par rapport à l'investissement.
- Cibler le public : nous définissons clairement le type de locataires correspondant à l'emplacement et aux caractéristiques du bien, puis élaborons une stratégie de location adaptée à ce public. Par exemple, si le bien est situé à proximité d'une université, nous mettrons en avant les avantages suivants : « Étudiants bienvenus, possibilité de louer meublé ». Si le bien est destiné à des familles, nous soulignerons plutôt : « Zone offrant de nombreux services pour les familles, à quelques minutes à pied des écoles ».
- Répondre aux besoins des locataires : dans les zones où la demande pour les animaux de compagnie est forte, nous transformons les logements en logements acceptant les animaux, et si la sécurité est une priorité, nous installons des serrures automatiques et des caméras de sécurité. Il est également efficace de répondre aux besoins actuels. Parmi les petites améliorations, nous pouvons par exemple remplacer les boîtes aux lettres par des boîtes plus grandes adaptées aux colis livrés par les sites de vente en ligne.
- Améliorer la satisfaction des locataires : si les locataires actuels restent longtemps, le nombre de logements vacants diminue. Nous effectuons régulièrement le nettoyage et l'inspection des équipements afin de maintenir la propreté et l'esthétique du bâtiment et des parties communes.Répondez rapidement aux demandes des locataires (mesures contre le bruit, demandes de réparation, etc.) et ne laissez pas les réclamations sans suite afin d'éviter les départs.
- Rôle de la société de gestion : la gestion comprend de nombreuses tâches, telles que la recherche de locataires (publicité), les procédures contractuelles, la collecte des loyers, le traitement des réclamations, la visite des bâtiments, le nettoyage, la présence lors des départs et l'organisation des travaux de remise en état. Comparez également les services proposés, par exemple la disponibilité d'un centre d'appel 24 heures sur 24.
- Critères de sélection :
- Expérience : il est préférable de choisir une société qui gère un grand nombre de biens et qui est bien implantée dans la région. Les sociétés qui gèrent de nombreux biens de taille similaire dans la même zone connaissent bien le marché locatif local.
- Frais : comme mentionné ci-dessus, les frais de gestion locative s'élèvent généralement à environ 3 à 5 % du loyer. Il est possible de négocier, il est donc conseillé de demander des devis à plusieurs sociétés et de comparer le rapport qualité-prix. Il ne faut pas se contenter du prix le plus bas, mais tenir compte également du contenu des services et de la qualité de la réponse.
- Qualité des interlocuteurs : communiquez avec eux par téléphone ou lors d'une visite afin de vérifier s'ils répondent rapidement et vous fournissent des explications claires. Les compétences des interlocuteurs ont une incidence sur la rapidité avec laquelle ils parviennent à remplir les logements vacants et à résoudre les problèmes.
- Plan de gestion : vérifiez également les services supplémentaires proposés, tels que la fréquence des nettoyages, la réalisation d'inspections régulières et la capacité à proposer des rénovations. Un contrat de gestion globale, qui inclut la gestion du bâtiment (inspection des équipements, inspections légales), permet de réduire la charge de travail du propriétaire.
- Type de contrat : il existe deux types de contrats : le contrat de gestion (contrat de gestion générale) et le contrat de sous-location (contrat de location globale). Dans le cas de la gestion générale, le propriétaire supporte le risque de vacance, mais il perçoit le loyer total du marché. Dans le cas de la sous-location, le loyer est garanti, mais les frais sont élevés et il existe un risque de baisse du loyer à l'avenir. Pour les débutants, il est recommandé de commencer par la gestion générale en collaboration avec une société de gestion afin d'acquérir de l'expérience.
- Rendement moyen : le rendement moyen des immeubles dans la région du Kinki est d'environ 8,3 %. Il est supérieur d'un peu plus d'un point à celui de la région métropolitaine de Tokyo, ce qui facilite les stratégies d'investissement axées sur les flux de trésorerie. Toutefois, même au sein de la région, le rendement est relativement faible dans le centre de la ville d'Osaka (environ 6 %) et plus élevé dans les banlieues et les autres villes (environ 8 %).
- Prix des biens immobiliers : dans le centre-ville d'Osaka, les prix varient entre 100 millions et plusieurs centaines de millions de yens, et sont similaires ou légèrement inférieurs dans la région de Hanshin (Nishinomiya, Ashiya, Kobe) et dans la ville de Kyoto. Dans les banlieues et pour les biens anciens, il est possible de trouver des biens à moins de 100 millions de yens, ce qui rend le marché plus accessible que dans la région de Tokyo.
- Demande :
- À Osaka, la demande provient principalement des célibataires. Les quartiers proches des quartiers d'affaires (Umeda, Yodoyabashi, etc.) et des quartiers animés (Namba, Shinsaibashi) sont populaires auprès des célibataires actifs. De plus, dans les quartiers où la demande touristique est forte (notamment autour de Minami), on observe depuis quelques années une tendance à la location saisonnière, mais il est nécessaire de respecter la réglementation en vigueur.
- À Kyoto, la demande est forte de la part des étudiants et du secteur touristique. Kyoto compte notamment de nombreuses universités, ce qui garantit une demande stable pour les studios destinés aux étudiants. Cependant, il existe de nombreuses zones soumises à des restrictions de développement liées à la préservation du paysage et du patrimoine historique, il est donc important de bien connaître la réglementation.
- Kobe (préfecture de Hyogo) bénéficie de la demande des personnes travaillant à Osaka et des entreprises locales. La région Hanshin est très prisée des familles, il est donc nécessaire de proposer des logements avec des agencements variés.
- Stratégie : La stratégie dans la région du Kinki consiste à trouver un équilibre entre le rendement et le potentiel d'avenir. La ville d'Osaka bénéficie de nombreuses perspectives encourageantes, telles que l'Exposition universelle de 2025 et la deuxième phase du projet de réaménagement de l'Umeda, ce qui laisse présager une augmentation de la demande locative et une hausse des prix fonciers à moyen et long terme. Dans la ville d'Osaka, nous recommandons les quartiers d'Umeda (Kita-ku), Namba et Shinsaibashi (Chuo-ku), ainsi que les quartiers de Tennoji et Abeno, qui font l'objet d'un important réaménagement.Ces quartiers bénéficient à la fois d'une forte demande et d'un fort potentiel. À Kyoto, outre le centre-ville, les biens immobiliers situés à proximité des universités (université de Kyoto, université Doshisha, etc.) sont très prisés par les étudiants. De plus, Kyoto bénéficie d'une demande locative soutenue par le tourisme (conversion d'hôtels, etc.), il est donc nécessaire de tenir compte de l'emplacement et de la flexibilité d'utilisation des biens immobiliers.À Kobe, le centre-ville entre Sannomiya et Motomachi et Nishinomiya-Kitaguchi, qui sont des nœuds de communication, sont des emplacements intéressants, mais il faut également tenir compte du degré de dépendance à l'économie locale et rester attentif aux tendances des grandes entreprises.
- Exemple concret :
- Quartier d'Umeda à Osaka : le projet de réaménagement « Umekita » devrait entraîner une augmentation de la valeur des biens immobiliers.C'est un quartier d'affaires qui attire une population à revenus élevés. Le rendement brut se situe entre 4 et 6 %, mais la stabilité est excellente.
- Quartier Minami d'Osaka (Namba, Shinsaibashi) : forte demande des célibataires en raison de la concentration des commerces. Situé dans un quartier touristique, il offre des possibilités de changement d'affectation (conversion en magasins ou en hébergements simples). Rendement d'environ 6 à 7 %.
- Sakyo-ku, Kyoto : la zone de l'université de Kyoto et de l'université Doshisha est très prisée des étudiants, ce qui rend les investissements dans les studios très courants. Les risques de vacance sont faibles pour les immeubles récents, mais il faut faire attention aux restrictions de reconstruction imposées par les règlements d'urbanisme. Le rendement peut atteindre environ 7 %.
- Environs de Sannomiya, Kobe : la gare de Sannomiya fait l'objet d'un projet de réaménagement et connaît un regain de population. La zone portuaire de Kobe est très prisée des résidents et la demande est stable, y compris pour les logements familiaux. De nombreux immeubles offrent un rendement de 6 à 8 %.
- Rendement moyen : le rendement moyen des immeubles individuels dans la région métropolitaine de Tokyo est d'environ 7,5 %, ce qui est faible par rapport aux autres régions. Cependant, cela s'explique par le prix élevé des biens immobiliers et la forte demande. Le rendement réel se situe généralement entre 4,5 % et 6 %.
- Prix des biens immobiliers : dans les quartiers populaires tels que les 23 arrondissements de Tokyo, Yokohama et Kawasaki, le prix d'un immeuble individuel s'élève généralement à plusieurs centaines de millions de yens.Il est donc indispensable de recourir à un financement et d'élaborer un plan d'affaires détaillé.
- Demande : dans les 23 arrondissements de Tokyo, la demande est variée, allant des jeunes célibataires (étudiants et jeunes actifs) aux classes aisées (locations haut de gamme). À Chiba, Saitama et Kanagawa, la demande des célibataires est forte dans les zones proches du centre-ville, tandis que la demande des familles est présente dans les banlieues.
- Stratégie : dans le cadre d'un investissement dans la région métropolitaine de Tokyo, il est important de « ne pas faire de compromis sur l'emplacement ».Même si le rendement est légèrement inférieur, privilégier les biens immobiliers situés à proximité d'une gare ou dans un quartier populaire permet d'assurer une stabilité à long terme. De plus, en ciblant les zones de réaménagement (par exemple, Nihonbashi et Shibuya à Tokyo, Minato Mirai à Yokohama, etc.), il est possible d'espérer des plus-values futures. Si vous êtes débutant, il est particulièrement recommandé de commencer par les cinq quartiers centraux les plus populaires des 23 arrondissements de Tokyo (Chiyoda, Chuo, Minato, Shibuya et Shinjuku) et les environs des principales gares.
- Exemples concrets :
- Centre de Tokyo : Shibuya et Shinjuku, par exemple, ont des loyers élevés et une demande toujours forte. Cependant, les prix de l'immobilier sont également élevés, et le rendement peut se stabiliser autour de 3 à 5 %. Ces quartiers conviennent à une stratégie d'investissement axée sur les marques.
- Quartiers de Joto et Jonan : les appartements situés à proximité des gares sont très prisés, tant par les célibataires que par les familles. De nombreux projets de développement urbain sont prévus dans ces quartiers, ce qui laisse présager une augmentation de leur valeur à moyen et long terme.
- Yokohama et Kawasaki (Kanagawa) : ces villes sont les deuxièmes plus grandes métropoles et zones commerciales après Tokyo, et la demande locative y est forte car elles font partie de la zone de banlieue de Tokyo. Le rendement brut peut être légèrement supérieur à celui des 23 arrondissements de Tokyo, mais la solidité de la demande est garantie.
- Chiba et Saitama : les villes de Chiba, Funabashi et Saitama, bien desservies par Tokyo, bénéficient d'une demande stable en raison de leur situation de banlieue résidentielle.Les prix de l'immobilier y sont moins élevés qu'au centre-ville et le rendement apparent est comparable à la moyenne de la région métropolitaine (environ 6,5 %).
- Classification des caractéristiques : préparez des documents présentant votre situation financière et votre plan d'affaires (états financiers, certificats fiscaux, plan d'affaires, etc.). Si vous êtes chef d'entreprise, les résultats de votre société et la rémunération de ses dirigeants peuvent également influencer la décision de prêt. Il est donc recommandé de préparer des documents explicatifs.
- Évaluation du bien immobilier : les établissements financiers accordent une grande importance à la rentabilité et à la valeur de garantie du bien immobilier lui-même. Ils vérifient que le bien est rentable selon la méthode de capitalisation et que la durée de vie utile restante est en adéquation avec la durée du prêt. Préparez un état locatif (liste des loyers de chaque pièce) et des données sur les loyers pratiqués dans le quartier afin de démontrer la pertinence du bien immobilier.
- Disposer de fonds propres suffisants : comme mentionné précédemment, il est préférable de disposer de fonds propres importants. Les prêts intégraux sont particulièrement déconseillés aux débutants. Afin de donner une image d'investisseur solide au responsable des prêts, il est important de montrer que vous êtes prêt à investir votre propre argent.
- Négociation des taux d'intérêt : si vous disposez de certains atouts ou d'une certaine expérience, vous pouvez négocier les taux d'intérêt et les frais de prêt. Il est également important de choisir entre un taux fixe à long terme et un taux variable, en fonction de l'évolution des taux d'intérêt du marché et de votre tolérance au risque.
- Réponse aux explications sur les risques : les institutions financières vous poseront des questions sur les risques. Par exemple : « Que ferez-vous si le nombre de logements vacants augmente ? » « Que ferez-vous si les taux d'intérêt augmentent ? » Préparez des mesures concrètes (par exemple, mesures pour encourager les locations par ajustement des loyers, plan de remboursement anticipé) pour répondre à ces questions.
- Fonds propres et prêt : déterminez le montant des fonds propres que vous allez investir et le montant du prêt.Plus le ratio de fonds propres est élevé, plus la charge de remboursement est réduite, mais une réduction excessive des liquidités constitue un risque pour la gestion. En général, on considère que disposer d'un apport initial de 20 à 30 % est un atout pour négocier un prêt. Les établissements financiers accordent une grande importance aux caractéristiques de l'acheteur (revenu annuel, patrimoine), c'est pourquoi, si vous êtes chef d'entreprise, vous devrez vous présenter à l'examen de votre demande de prêt avec une image globale de votre entreprise, y compris ses résultats financiers.
- Choix de l'établissement prêteur : les conditions et l'attitude des prêteurs varient selon qu'il s'agit d'une banque, d'une caisse d'épargne ou d'un établissement non bancaire.Recherchez des établissements financiers actifs dans le domaine des prêts immobiliers et comparez les taux d'intérêt, les durées de prêt et les tendances en matière d'évaluation des garanties. Les grandes banques proposent des taux d'intérêt bas, mais leurs conditions d'octroi sont strictes, tandis que les banques régionales et les caisses d'épargne peuvent se montrer plus souples pour les biens immobiliers situés dans leur région.
- Simulation de remboursement : déterminez le montant du prêt, le taux d'intérêt et la durée du prêt afin de calculer le montant mensuel à rembourser. Si ce montant dépasse 70 à 80 % des revenus locatifs, vous risquez de ne pas pouvoir faire face à une hausse des loyers ou des taux d'intérêt.Établissez un plan de remboursement avec une marge de manœuvre et prévoyez la possibilité d'effectuer des remboursements anticipés.
- Frais divers : lors de l'achat, des frais initiaux (frais d'agence, frais d'enregistrement, frais de prêt, assurance incendie, taxe sur l'acquisition immobilière, etc.) représentant environ 5 à 7 % du prix d'achat s'ajoutent au prix d'achat. Ces frais doivent également être pris en compte dans votre plan, car ils doivent être payés sur vos fonds propres.
- Fonds de réserve : il est également important de constituer un fonds de réserve pour faire face aux dépenses imprévues (réparations urgentes, frais de justice, remise en état après une catastrophe, etc.). À titre indicatif, il est recommandé de prévoir plusieurs mois de loyer annuel.
- Accessibilité : il est préférable que le logement soit situé à proximité de la station de transport la plus proche (si possible à moins de 10 minutes à pied).Dans les régions métropolitaines telles que Tokyo et Osaka, les biens immobiliers situés à proximité d'une gare sont très prisés et répondent à une forte demande. Vérifiez également l'accès aux principaux terminaux (correspondances, lignes directes, etc.).
- Commodités : la présence à proximité de supermarchés, de magasins de proximité, d'hôpitaux, d'écoles et d'autres infrastructures nécessaires à la vie quotidienne est un facteur qui favorise les locations à long terme. Pour les familles, tenez compte de la proximité des parcs et des établissements scolaires, et pour les célibataires, de la proximité des restaurants et des lieux de divertissement.
- Potentiel : les zones faisant l'objet de projets de réaménagement ou d'infrastructures peuvent voir leur valeur immobilière augmenter et leur demande croître à l'avenir. Il convient également de vérifier les projets d'urbanisme (réaménagement du quartier, construction d'une nouvelle gare, etc.) et les projets d'implantation de grandes entreprises.
- Propriétés concurrentes : il convient d'étudier le marché locatif dans le quartier afin de connaître le niveau des loyers et le taux de vacance des propriétés concurrentes. Il faut être prudent dans les zones où la concurrence est trop forte ou où l'offre de logements neufs est excédentaire.À l'inverse, les zones où l'offre est insuffisante et où l'écart entre l'offre et la demande est important sont à privilégier.
- Caractéristiques régionales : les types de biens immobiliers et les agencements préférés varient selon les zones. Par exemple, les villes universitaires ont une forte demande pour les studios, les quartiers d'affaires pour les appartements 1LDK destinés aux célibataires, et les zones industrielles pour les familles. Il convient donc de choisir un emplacement adapté à la population cible en tenant compte de la dynamique démographique et de la structure industrielle de la région.
- Indicateurs de rentabilité : il faut tenir compte non seulement du rendement brut, mais aussi du rendement réel et du ROI. Par exemple, en fixant un seuil minimum tel que « rendement réel supérieur à X % », vous pouvez éliminer rapidement les biens immobiliers qui ne sont pas rentables.
- Taille du bien immobilier : si vous êtes débutant, il est généralement préférable de commencer par des biens immobiliers de petite ou moyenne taille (entre quelques dizaines de millions et 100 millions de yens). Les biens immobiliers de grande taille avec un nombre trop élevé de logements sont difficiles à gérer, il est donc préférable de commencer par des biens immobiliers à votre portée.
- Âge du bâtiment : pour les immeubles en béton armé, il faut tenir compte de leur durée de vie (la durée de vie légale est de 47 ans) et les biens construits il y a environ 20 ans ont tendance à bénéficier de prêts à relativement long terme. Cependant, les biens anciens ont l'avantage d'être moins chers et d'offrir un rendement élevé. Il convient donc de prendre en compte les coûts de rénovation et la résistance sismique avant de se lancer.
- Structure : les immeubles en béton armé (RC) ou en acier (S) sont plus durables et stables à long terme que les immeubles en bois. Ils sont donc plus chers, mais si vous envisagez de les conserver à long terme, les immeubles en béton armé sont plus sûrs.
- Zone : la distance de la gare, l'accès aux commerces et la proximité des universités et des entreprises sont des critères à prendre en compte pour choisir un emplacement qui répond à la demande. Ce point sera abordé plus en détail dans la section 5 ci-dessous.
- Frais de gestion : si vous confiez la gestion de votre bien à une société de gestion locative externe, vous devrez lui verser un pourcentage fixe (par exemple 3 à 5 %) du loyer mensuel perçu. La société de gestion se chargera de trouver des locataires, de percevoir les loyers et de gérer les problèmes éventuels. Nous reviendrons plus loin sur le choix d'une société de gestion fiable, mais il est également important de négocier le taux de commission.
- Frais de réparation : l'entretien d'un bâtiment nécessite des réparations régulières. Les réparations importantes, telles que la rénovation de la façade ou l'imperméabilisation du toit, doivent être effectuées tous les 10 à 15 ans et représentent des coûts importants. Il est recommandé d'établir à l'avance un plan de réparation et de constituer une réserve à partir des flux de trésorerie mensuels.
- Frais de remise en état : il s'agit des frais de nettoyage et de réparation lors du départ des locataires. Dans les biens immobiliers anciens, les coûts de rénovation ont tendance à augmenter à chaque départ.
- Taxe foncière et taxe d'urbanisme : il s'agit de taxes annuelles calculées sur la base de la valeur estimée du bien immobilier. Il est important de se renseigner sur le montant approximatif de ces taxes avant l'achat et de les intégrer dans votre budget.
- Assurance dommages : il s'agit d'une assurance qui couvre les dommages causés au bâtiment et la responsabilité civile du propriétaire, tels que les incendies et les tremblements de terre. Il est important de se prémunir contre les risques de catastrophe naturelle, et les établissements financiers exigent souvent que le propriétaire souscrive une telle assurance pour accorder un prêt.
- Remboursement du prêt : si vous avez contracté un prêt, vous devrez effectuer chaque mois des remboursements à taux fixe. Il est important de tenir compte du risque de variation des taux d'intérêt et d'établir un plan de remboursement prévoyant une marge de manœuvre suffisante.
- Gain locatif : il s'agit des revenus locatifs mensuels. Dans le cas d'un immeuble, les loyers de plusieurs logements peuvent être perçus, ce qui permet d'espérer un flux de trésorerie mensuel stable. Le gain locatif dépend du taux d'occupation et du niveau des loyers fixés pour le bien immobilier.
- Plus-value : si vous revendez le bien à un prix supérieur à son prix d'achat, vous réalisez une plus-value. Cela peut être rendu possible par la hausse du prix des terrains due à la rénovation urbaine ou par des mesures visant à maintenir ou à améliorer la valeur du bâtiment (rénovation, etc.). Toutefois, cela dépend de l'évolution du marché et n'est donc pas très sûr.
- Rendement brut : il s'agit du rapport entre le revenu locatif annuel total et le prix d'achat du bien.Comme il ne tient pas compte des frais de gestion, des taxes et autres dépenses, il constitue à première vue un indicateur de rentabilité, mais il a tendance à sembler plus élevé que la réalité.
- Rendement réel (rendement net) : il s'agit du rapport entre le revenu locatif annuel et le prix d'achat du bien immobilier, après déduction des frais de gestion, des taxes, des frais de réparation et autres dépenses nécessaires. Il s'agit d'un indicateur important pour la prise de décision en matière d'investissement, car il reflète la rentabilité réelle.
- ROI (Return on Investment) : taux de rentabilité du capital investi, similaire au rendement, mais parfois calculé sur la base des fonds propres, y compris les emprunts. Il est utile pour évaluer l'efficacité des fonds propres en cas de recours à un emprunt.
- LTV (Loan to Value) : ratio entre le montant de l'emprunt et le prix d'achat du bien immobilier. Par exemple, si vous achetez un bien immobilier d'une valeur de 100 millions de yens avec un emprunt de 80 millions de yens, le LTV sera de 80 %.Si le LTV est trop élevé (proche d'un prêt intégral), la charge de remboursement augmente et la trésorerie est mise sous pression, ce qui nécessite une attention particulière.
- Cash-flow : trésorerie disponible après déduction des loyers, des remboursements de prêts et des dépenses. Il s'agit d'un indicateur du résultat net qui permet de déterminer si un bien immobilier d'investissement est rentable.
- Revenus stables : grâce aux loyers perçus auprès de plusieurs locataires, l'impact sur le revenu global est limité même en cas de vacance partielle.Dans les zones densément peuplées telles que Tokyo et Osaka, le risque de vacance est faible et il est possible de garantir des revenus grâce à une demande locative stable.
- Augmentation de la valeur des actifs : la demande étant toujours élevée pour les biens immobiliers situés dans les grandes agglomérations, on peut s'attendre à un maintien et à une augmentation de la valeur des actifs à long terme. En particulier dans les zones en cours de développement telles que les 23 arrondissements de Tokyo et le centre-ville d'Osaka, la hausse des prix fonciers due à la rénovation urbaine peut entraîner une augmentation de la valeur des actifs.
- Efficacité grâce à la taille : la gestion d'un immeuble entier présente l'avantage de permettre de regrouper les frais de gestion et les plans de rénovation. Les immeubles individuels sont souvent évalués à l'aide d'indicateurs de rentabilité (rendement), et leur efficacité opérationnelle est considérée comme supérieure à celle des unités individuelles.
- Avantages fiscaux : lors de l'achat d'un immeuble, il est parfois possible de bénéficier de mesures fiscales telles que l'amortissement. Cependant, il est risqué d'investir uniquement dans le but de bénéficier d'avantages fiscaux, et il est essentiel de se concentrer sur la rentabilité intrinsèque.