En matière d'investissement immobilier, le choix et l'utilisation d'une société de gestion immobilière sont aussi importants que l'acquisition de biens immobiliers. Une bonne gestion immobilière peut augmenter de manière significative la rentabilité des opérations de location.
En tant qu'INA & Associates Ltd, nous sommes impliqués dans le secteur de l'immobilier depuis de nombreuses années. Cette expérience m'a permis de constater que de nombreux propriétaires ne comprennent pas pleinement la valeur réelle d'une société de gestion.
Cet article donne un aperçu complet des connaissances pratiques sur la manière d'utiliser efficacement les sociétés de gestion immobilière, des avantages spécifiques de l'externalisation dela gestion locative aux taux du marché pour les coûts d'externalisation de la gestion et à la manière de choisir une bonne société de gestion. En utilisant ces connaissances, vous serez en mesure de transformer votre gestion locative en une gestion plus stable et plus rentable.
Les sociétés de gestion immobilière sont des sociétés spécialisées qui gèrent et exploitent des biens immobiliers locatifs pour le compte de propriétaires. Elles vont au-delà de la simple maintenance et de la gestion des bâtiments pour fournir des services complets allant de l'amélioration de la satisfaction des locataires à la maximisation de la valeur des actifs.
Les activités des sociétés de gestion immobilière se répartissent en trois catégories principales
La gestion des locataires est une activité importante qui constitue la base de la gestion locative. Plus précisément, la société s'occupe de tout, depuis le recrutement des locataires, la conclusion des contrats, la collecte et la gestion des loyers, la réponse aux demandes des locataires et la prise en charge des locataires lorsqu'ils quittent le logement.
En particulier, la gestion des arriérés de loyer est une tâche qui tend à faire peser une lourde charge sur les propriétaires. En confiant cette tâche à une société de gestion disposant de connaissances et d'une expérience spécialisées, il est possible de procéder à un recouvrement efficace tout en évitant les risques juridiques.
L'entretien physique de l'immeuble est un autre rôle important de la société de gestion. Elle maintient et améliore la valeur de l'actif immobilier par un nettoyage régulier, l'inspection et la réparation des installations, la gestion des parties communes et l'intervention en cas d'urgence.
Une bonne gestion de l'immeuble améliore la satisfaction des locataires et permet une occupation à long terme. Il s'agit d'un facteur important directement lié à la réduction du risque d'inoccupation et à la garantie de revenus stables.
Le soutien financier à la gestion locative, comme la gestion des recettes et des dépenses, les plans de réparation et les travaux fiscaux, est une autre tâche importante de la société de gestion. Elle utilise ses connaissances spécialisées pour aider les propriétaires à maximiser leurs revenus.
La gestion immobilière est une approche plus stratégique et plus complète de la gestion immobilière. Elle va au-delà des simples tâches de gestion quotidienne pour fournir des services de gestion sophistiqués visant à maximiser la valeur des actifs, tels que la fixation des loyers sur la base d'une analyse du marché, l'élaboration de plans de rénovation et l'optimisation de la composition du portefeuille de locataires.
Alors que les opérations de gestion classiques ont un fort aspect "défensif", la gestion immobilière peut être décrite comme une stratégie de gestion d'actifs "offensive".
L'externalisation auprès d'une société de gestion immobilière est plus qu'une simple sous-traitance. Grâce à des partenariats stratégiques qui s'appuient sur l'expertise, vous pouvez bénéficier des cinq avantages clés suivants
La gestion immobilière requiert un large éventail de compétences dans des domaines tels que le droit, la fiscalité, la construction et le marketing. Les sociétés de gestion disposent d' experts dans ces domaines et peuvent résoudre rapidement et de manière appropriée des questions complexes qui seraient difficiles à traiter pour les propriétaires individuels.
Par exemple, la connaissance du droit des baux fonciers et des baux d'habitation et du code civil est essentielle lorsqu'il s'agit de régler des problèmes avec des locataires. Une réponse inappropriée peut entraîner des risques juridiques, mais une société de gestion disposant de connaissances spécialisées peut minimiser ces risques en répondant de manière appropriée et sur une base légale.
Les tâches de gestion locative prennent plus de temps et d'efforts qu'on ne l'imagine. Les demandes des locataires peuvent survenir 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, et il faut faire face aux urgences. L'externalisation auprès d'une société de gestion vous décharge de ces tâches et vous permet de vous concentrer sur votre cœur de métier et sur d'autres activités d'investissement.
En outre, en gérant plusieurs biens immobiliers à la fois, les sociétés de gestion peuvent réaliser des économies de coûts en utilisant les économies d'échelle. Cela permet une gestion plus efficace et plus économique qu'en faisant appel à des entrepreneurs individuels.
Les bonnes sociétés de gestion utilisent leur vaste expérience et leur réseau pour recruter efficacement des locataires. En fixant des loyers appropriés, en préparant des informations attrayantes sur les biens immobiliers et en coopérant avec plusieurs intermédiaires, elles peuvent raccourcir la période d'inoccupation et améliorer les taux d'occupation.
En fait, des taux d'occupation de plus de 95 % peuvent être maintenus pour des biens correctement gérés. Il s'agit d'un facteur important directement lié à la garantie de revenus stables.
La gestion locative comporte divers risques juridiques. Les arriérés de loyer, les ruptures de contrat, les accidents dus à des équipements défectueux, etc. peuvent entraîner des pertes importantes s'ils ne sont pas traités correctement.
La société de gestion détecte ces risques à l'avance et prend les mesures préventives appropriées. En cas de problème, les pertes peuvent être minimisées par une action rapide fondée sur des bases juridiques.
Une bonne gestion permet de maintenir et d'améliorer la valeur de l'actif du bien immobilier à long terme. Grâce à un entretien régulier, à des réparations planifiées et à des rénovations conformes aux tendances du marché, la compétitivité du bien est maintenue.
En particulier, la gestion intégrant les techniques de gestion immobilière va au-delà du simple entretien et de la gestion pour mettre en œuvre des mesures proactives d'augmentation de la valeur. Cela permet d'améliorer la rentabilité à long terme et de maximiser la valeur des actifs.
Il existe trois grands types d'externalisation de la gestion locative. Il est important de comprendre les caractéristiques de chacun d'entre eux et de choisir la méthode la plus appropriée en fonction de la situation du bien et de la stratégie d'investissement.
La consignation de la gestion est le type de consignation le plus courant. Le propriétaire conserve la propriété du bien et confie uniquement la gestion à une société de gestion. Les revenus locatifs reviennent directement au propriétaire, qui verse à la société de gestion une commission de gestion.
Le plus grand avantage de ce système est que le propriétaire peut prendre l'initiative de décider de la politique de gestion du bien. Le propriétaire conserve le dernier mot en ce qui concerne la fixation des loyers, la sélection des locataires, les plans de réparation, etc.
Dans la méthode de location en bloc, la société de gestion loue en bloc le bien immobilier au propriétaire et le sous-loue à un tiers. La société de gestion garantit un certain loyer au propriétaire, évitant ainsi le risque d'inoccupation.
Toutefois, le loyer garanti est généralement inférieur au loyer du marché. En outre, selon les termes du contrat, le loyer peut être réduit après une certaine période, de sorte que la rentabilité à long terme doit être soigneusement examinée.
L'autogestion est un système dans lequel le propriétaire effectue lui-même toutes les tâches de gestion. Comme il n'y a pas de frais de gestion, la rentabilité est plus élevée à court terme, mais les risques liés à la charge de travail et au manque d'expertise doivent également être pris en compte.
| Poste | Méthode d'externalisation de la gestion | Méthode de location forfaitaire | Autogestion |
|---|---|---|---|
| Frais de gestion |
3-5% du loyer |
Non requis (inclus dans le loyer garanti) | Non obligatoire |
| Risque de vacance | Le propriétaire paie | Charge de la société de gestion | Charge du propriétaire |
| Droit de déterminer la politique de gestion | Propriétaire | Société de gestion | Propriétaire |
| Charge de temps | Mineure | Aucune | Importante |
| Expertise requise | Pas nécessaire | Pas nécessaire | Nécessaire |
| Rentabilité | Modérée | Stable (légèrement faible) | Élevée (avec risque) |
Le choix de la méthode de gestion doit être déterminé en tenant compte des facteurs suivants
Emplacement et taille du bien: si le bien est bien situé et que la demande est stable, la méthode de gestion externalisée peut convenir ; si l'emplacement est incertain, la méthode de location en bloc peut convenir.
Expérience et temps du propriétaire: l'autogestion est une option si le propriétaire a de l'expérience dans l'investissement immobilier et dispose de beaucoup de temps, tandis que la gestion externalisée est recommandée pour les débutants et les personnes ayant un emploi du temps chargé.
Stratégie d'investissement: la méthode de la location en bloc convient si un revenu stable est important, tandis que la méthode de la gestion externalisée convient si l'objectif est de maximiser le revenu.
Une bonne compréhension des coûts d'externalisation de la gestion est essentielle pour une gestion locative rentable. Il est important de comprendre le taux de marché des coûts et d'évaluer correctement le rapport coût-efficacité des services fournis.
Les frais d'externalisation de la gestion immobilière sont généralement compris entre 3 et 5 % des revenus locatifs. Toutefois, ce chiffre peut varier considérablement en fonction de l'étendue du travail externalisé, de la taille du bien immobilier et de sa localisation.
| Domaine d'activité | Taux de commission | Remarques |
|---|---|---|
| Gestion de l'encaissement uniquement | 3 % du loyer | Recouvrement des loyers et gestion des arriérés |
| Gestion générale | 5% du loyer | Encaissement + relations avec les locataires + gestion de l'immeuble |
Les services inclus dans les honoraires de gestion varient considérablement d'une société de gestion à l'autre. Il est important de vérifier les détails avant de signer un contrat et de s'assurer que les services requis sont inclus.
La rentabilité d'une gestion externalisée ne peut être déterminée par une simple comparaison des honoraires. Les facteurs suivants doivent être évalués de manière exhaustive
Calculez l'effet d'une augmentation de 5 % du taux d'occupation sur la marge bénéficiaire si le taux d'occupation augmente de 5 % grâce à une bonne gestion par une bonne société de gestion.
Exemple de calcul:.
Dans cet exemple, même si des frais de gestion sont payés, la charge réelle est considérablement réduite en raison de l'amélioration du taux d'occupation.
Le temps nécessaire à l'autogestion est converti en taux horaire afin d'évaluer l'effet de gain de temps de la gestion externalisée. À raison de 3 000 ¥ par heure pour 20 heures de travail de gestion par mois, les coûts en temps sont réduits de 720 000 ¥ par an.
La réduction du risque de pertes dues à des problèmes juridiques ou à des accidents d'équipement est un autre facteur important. Une bonne gestion permet d'éviter des pertes de plusieurs centaines de milliers à plusieurs millions de yens par an.
Lors du choix d'une société de gestion, les points suivants doivent être pris en compte en termes de coûts
Transparence de la structure tarifaire : choisissez une structure tarifaire qui sépare clairement les frais de base et les frais supplémentaires et qui n'engendre pas de coûts inattendus.
Cohérence des services: même des frais peu élevés peuvent entraîner des coûts élevés s'ils n'incluent pas les services nécessaires.
Évaluation basée sur les performances: il est important d'évaluer objectivement la rentabilité sur la base de données de performance telles que les taux d'occupation et la satisfaction des clients.
Choisir la bonne société de gestion immobilière est l'une des décisions les plus importantes que vous puissiez prendre pour assurer le succès de votre activité de location. Le bon choix vous assurera un flux de revenus stable sur le long terme. Il est important de procéder à une évaluation complète sur la base des six critères clés suivants
Les antécédents d'une société de gestion sont l'indicateur le plus objectif de sa compétence. Vérifiez en détail les éléments suivants
Le nombre d'unités gérées prouve que la société jouit de la confiance de nombreux propriétaires. Une société qui maintient un taux d'occupation moyen de 95 % ou plus peut également être considérée comme ayant d'excellentes capacités de gestion.
Choisissez une entreprise qui est en activité depuis un certain temps et dont la gestion est stable. Une entreprise dont la situation financière est instable suscite des inquiétudes quant à la continuité de ses services.
La possession d'un terrain à bâtir et d'une licence de transaction immobilière est une condition préalable. En outre, une entreprise disposant d'un personnel qualifié, tel que des gestionnaires d'immeubles locatifs et des administrateurs en chef, peut être considérée comme ayant un niveau d'expertise élevé.
Les bonnes sociétés de gestion accordent une grande importance à une communication étroite avec les propriétaires. Vérifiez les points suivants
Vérifiez qu'un système de reporting transparent est en place, y compris la fourniture de rapports mensuels et annuels et la communication rapide des questions importantes.
Évaluez si un système d'intervention d'urgence 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7 est en place afin de garantir une réponse rapide et appropriée.
Choisissez une entreprise qui va au-delà des simples services de gestion et qui fait des propositions proactives pour améliorer les revenus et la valeur des actifs.
La réduction de la durée d'inoccupation des locaux est un facteur important directement lié à la rentabilité. Évaluez les compétences suivantes
Vérifier si l'entreprise a des activités de recrutement polyvalentes, telles que la coopération avec plusieurs intermédiaires, la capacité à publier sur les médias Internet et les activités de vente au sein de la communauté.
Évaluer si l'entreprise a une perspective marketing, telle que la fixation de loyers appropriés, la création d'informations attractives sur les biens immobiliers et l'élaboration de stratégies de recrutement en fonction du groupe cible.
Une gestion appropriée des bâtiments est essentielle pour maintenir la valeur de l'actif immobilier.
Nous vérifions si un système d'entretien complet est en place, comprenant des inspections régulières des installations du bâtiment, la mise en œuvre d'un entretien préventif et une réponse rapide aux réparations d'urgence.
Nous évaluons si des relations de coopération ont été établies avec des entrepreneurs, des nettoyeurs, des fournisseurs d'équipement, etc. fiables, afin de fournir des services de qualité à des prix raisonnables.
La gestion locative comporte divers risques juridiques. Vérifiez leur capacité à les gérer de manière appropriée.
Évaluez si le locataire connaît les lois et règlements pertinents, tels que la loi sur les baux fonciers et immobiliers, le code civil et la loi sur les normes de construction, et s'il est en mesure de fournir des conseils appropriés.
Vérifiez les antécédents du locataire en matière d'arriérés de loyer, de rupture de contrat, de problèmes de voisinage, etc. et sa capacité à les résoudre.
Dans la gestion immobilière moderne, l'utilisation de la technologie est essentielle pour améliorer l'efficacité et la qualité.
Nous vérifions si la société de gestion immobilière a mis en place un système de gestion numérisé, comprenant des contrôles en ligne des revenus et des dépenses, la gestion des informations sur les locataires et le suivi de l'historique des réparations.
Nous évaluons si le bien immobilier offre des services qui améliorent la commodité pour les locataires, tels que le paiement des loyers en ligne, un système de réception 24 heures sur 24 et une application dédiée aux locataires.
Avant de signer un contrat avec une société de gestion, veillez à vérifier les points suivants.
| Éléments à vérifier | Contenu à vérifier |
|---|---|
| Durée du contrat et conditions de résiliation | Durée du contrat, délai de préavis pour la résiliation et coûts au moment de la résiliation |
| Détail des frais de gestion | Frais de base, frais supplémentaires, conditions d'augmentation des prix |
| Étendue des services | Services inclus, services avec coûts séparés |
| Système de rapports | Fréquence des rapports, contenu des rapports, méthodes de communication |
| Intervention en cas d'urgence | Délais d'intervention, étendue de l'intervention, partage des coûts |
| Recrutement des locataires | Méthodes de recrutement, coûts de publicité, conditions contractuelles |
D'après mon expérience, travailler avec une société de gestion qui répond à ces critères m'a permis d'améliorer les taux d'occupation tout en réduisant les coûts de gestion. Une société de gestion dotée des bonnes personnes n'est pas seulement un prestataire de services, mais un partenaire important pour une gestion locative réussie.
L'utilisation efficace des sociétés de gestion immobilière est la base d'une gestion locative réussie. Les points clés suivants peuvent être résumés à partir des informations fournies dans cet article.
Utilisation de l'expertise: la gestion immobilière requiert un large éventail d'expertise, qui peut être géré de manière efficace et appropriée en utilisant l'expertise de la société de gestion.
Optimisation de la rentabilité: le coût de l'externalisation de la gestion est généralement de l'ordre de 3 à 5 % du loyer, mais compte tenu des avantages liés à l'amélioration des taux d'occupation et à la réduction des coûts temporels, il s'agit d'un investissement raisonnable.
Sélection de la méthode de gestion: il est important de sélectionner la méthode la plus appropriée parmi la gestion externalisée, la location en bloc et l'autogestion, en fonction des caractéristiques du bien et de la stratégie d'investissement.
Importance de la sélection des partenaires: le choix d'une bonne société de gestion est directement lié à la rentabilité à long terme et au maintien et à l'amélioration de la valeur des actifs. Il convient d'évaluer de manière approfondie leurs antécédents, leur fiabilité et leurs compétences en matière de communication.
Si vous envisagez de faire appel à une société de gestion immobilière, les étapes suivantes sont recommandées
Analyse de la situation actuelle: identifier la situation actuelle de la gestion, les défis et les objectifs d'amélioration.
Sélection d'une société candidate: comparer plusieurs sociétés de gestion à l'aide des critères de sélection décrits dans cet article.
Consultation détaillée: confirmer les services spécifiques et les coûts par des entretiens avec les sociétés potentielles.
Examen minutieux des conditions: avant de signer un contrat, vérifiez en détail l'étendue des services, les coûts et les conditions de résiliation.
Chez INA & Associates Ltd, nous plaçons "les gens et la confiance" au cœur de notre gestion et fournissons un soutien complet pour assurer le succès des investissements immobiliers de nos clients. Nous mettons à profit notre expertise et notre riche expérience en matière de gestion immobilière pour maximiser la valeur de vos actifs.
Si vous avez des questions ou des préoccupations concernant la gestion immobilière, n'hésitez pas à nous contacter. Nous vous aiderons à réussir votre gestion locative grâce à notre expertise.
R1 : Les frais de gestion varient en fonction de l'étendue du travail externalisé, mais se situent généralement entre 3 % et 8 % des revenus locatifs. Pour la gestion du recouvrement uniquement, les frais sont de 3 % ; pour des services complets comprenant la gestion des biens immobiliers, les frais sont d'environ 5 %.
L'essentiel n'est pas de comparer simplement les frais, mais d'évaluer globalement le rapport coût-efficacité par rapport aux services offerts. Si une bonne gestion par une bonne société de gestion améliore les taux d'occupation et réduit les coûts de gestion, les avantages l'emporteront sur la commission.
Oui, il est possible de changer de société de gestion . Toutefois, les conditions générales du contrat peuvent prévoir un délai de préavis et des frais de résiliation. En général, un préavis de 1 à 3 mois est nécessaire et, dans certains cas, des frais de pénalité peuvent être exigés.
Lorsque l'on envisage de changer de société de gestion, il est important de vérifier les détails du contrat actuel et de comparer les termes et conditions avec ceux de la nouvelle société de gestion. Il est recommandé de faire coïncider le changement avec la période de renouvellement du contrat afin de minimiser l'impact sur les locataires.
R3 : Le choix entre l'autogestion et la gestion déléguée dépend de la situation du propriétaire et de sa stratégie d'investissement.
Si l'autogestion convient:.
La gestion immobilière externalisée convient : aux
D'après mon expérience, je recommande la gestion externalisée aux débutants et à ceux qui possèdent plusieurs biens. En effet, en faisant appel à leur expertise et à leur expérience, ils peuvent s'assurer un flux de revenus plus stable.
R4 : Les facteurs les plus importants dans le choix d'une société de gestion sont la fiabilité et les antécédents. Plus précisément, il est important d'évaluer les facteurs suivants de manière exhaustive
Antécédents: vérifier les données objectives de performance telles que le nombre d'unités gérées, le taux d'occupation moyen et l'historique de l'entreprise.
Compétences en matière de communication: évaluer la capacité à établir de bonnes relations avec les propriétaires, y compris des rapports réguliers, une communication rapide et la capacité à faire des suggestions.
Expertise: vérifiez si l'entreprise possède l'expertise nécessaire, comme les connaissances juridiques, les compétences en matière d'analyse de marché et les techniques de gestion des immeubles.
Équilibre entre les services et les coûts : nous évaluons si les services offerts et les coûts sont bien équilibrés.
Chez INA & Associates Ltd, nous nous engageons à développer continuellement nos ressources humaines et à améliorer nos services afin de nous assurer que tous ces facteurs sont respectés.
R5 : Une bonne société de gestion peut contribuer à améliorer les taux d'occupation par les moyens suivants
Des activités de recrutement efficaces : en coopérant avec plusieurs courtiers, en listant activement les propriétés sur Internet, en créant des informations attrayantes sur les propriétés, etc.
Fixation de loyers appropriés: nous augmentons le taux de clôture en fixant des loyers compétitifs sur la base d'une analyse du marché.
Amélioration de l'attractivité des biens immobiliers : nous augmentons la compétitivité des biens immobiliers en assurant un nettoyage approfondi, en proposant des améliorations aux installations, en planifiant des rénovations, etc.
Améliorer la satisfaction des locataires: une réponse rapide et un service attentif favorisent l'occupation à long terme et réduisent le risque de vacance.
En effet, les immeubles bien gérés peuvent maintenir un taux d'occupation de 95 % ou plus.