Vous avez des difficultés à rembourser votre prêt hypothécaire, vous avez besoin d'une somme d'argent importante, mais vous ne voulez pas renoncer à votre logement habituel. La cession-bail est une option efficace pour ceux qui se trouvent dans cette situation.
La cession-bail est un mécanisme qui vous permet de vendre votre logement au comptant et de signer en même temps un contrat de location afin de pouvoir continuer à vivre dans le même logement après la vente. Ces dernières années, la cession-bail a suscité beaucoup d'intérêt en tant que moyen de lever des fonds et de nombreuses sociétés immobilières proposent des services de cession-bail.
Dans cet article, INA & Associates Ltd fournit une explication détaillée du système de cession-bail, de son utilisation, de ses avantages et inconvénients, et des points à noter, d'une manière facile à comprendre pour le grand public. Si vous envisagez de recourir au leaseback, nous vous invitons à lire cet article jusqu'au bout.
Le leaseback (vente et cession-bail) est un mécanisme par lequel un propriétaire peut vendre son bien à un tiers, puis louer ce même bien à l'acheteur et continuer à l'utiliser.
Plus précisément, il se compose des trois étapes suivantes
1. la vente (sale): votre logement actuel est vendu à une société immobilière ou à un investisseur et vous recevez le produit de la vente
2. la location: en même temps que la vente, vous concluez un contrat de location avec l'acheteur.
3 . maintien dans les lieux : vous pouvez continuer à vivre dans le même logement qu'auparavant tout en payant un loyer.
Le principal type de contrat de bail utilisé dans le cadre d'une cession-bail est le contrat de location à durée déterminée. Un contrat de location à durée déterminée est une forme de contrat dont la durée est clairement définie et qui prend automatiquement fin à l'échéance.
Contrairement à un contrat de location standard (contrat de location ordinaire), le locataire n'a pas le droit d'exiger le renouvellement du contrat et doit donc signer à nouveau avec le propriétaire pour continuer à résider dans le logement après la fin de la période contractuelle.
| Parties concernées | Rôle | Détails |
|---|---|---|
| Vendeur (utilisateur) | Vendeur/locataire du bien | Vend son logement et paie un loyer pour continuer à l'habiter |
| Acheteur (entreprise) | Acheteur/locataire de biens immobiliers | Souvent des sociétés immobilières et des sociétés de gestion d'investissements |
| Société de garantie | Garanties locatives | Examine la capacité des locataires à payer les loyers et fournit des garanties. |
| Institutions financières | Créancier hypothécaire | Remboursement de l'hypothèque avec le produit de la vente |
Les conditions sociales suivantes ont fait que les cessions-bail ont attiré l'attention ces dernières années.
Progression d'une société vieillissante: dans un nombre croissant de ménages âgés, les revenus de la pension ne suffisent pas à couvrir les frais de subsistance, et il est de plus en plus nécessaire de se procurer des fonds en utilisant les actifs immobiliers.
Difficultés de remboursement des prêts hypothécaires: l'évolution du climat économique a entraîné une augmentation du nombre de ménages incapables de rembourser leurs prêts hypothécaires, et l'intérêt pour le lease-back, qui peut être financé sans avoir à vendre le logement, se développe.
L'attachement au cadre de vie: de nombreuses personnes souhaitent éviter de déménager en raison de leur attachement au quartier et au logement qu'elles habitent depuis de nombreuses années, et choisissent le lease-back comme moyen de lever des fonds tout en continuant à vivre dans le logement.
Le principal avantage du lease-back est que vous pouvez continuer à vivre dans votre logement après la vente. Comme vous ne devez pas déménager, vous bénéficiez des avantages suivants.
-Maintien des relations avec les voisins.
-Pas de changement dans les déplacements des enfants entre l'école et le travail.
-Ils peuvent conserver leur cadre de vie familier.
Ils peuvent conserver leur cadre de vie habituel. -Elimination des coûts et des tracas liés au déménagement.
Dans le cadre d'une cession-bail, la société immobilière paie le prix d'achat du bien en une seule fois et en espèces, de sorte que le vendeur n'a pas besoin de beaucoup de temps pour trouver des fonds, ce qui constitue un avantage majeur.
Dans le cas d'une vente immobilière normale, la recherche d'un acheteur peut prendre plusieurs mois, alors qu'avec la cession-bail, le financement peut être obtenu en un mois seulement.
Comme les fonds provenant de la vente sont des fonds propres, il n'y a aucune restriction quant à leur utilisation. Ils peuvent être utilisés aux fins suivantes
-Remboursement d'un prêt hypothécaire
-financement d'une entreprise
-Frais médicaux et de soins de santé
Frais de soins médicaux et de soins infirmiers -Frais d'éducation des enfants
-sécuriser les fonds de retraite
-Fonds d'investissement
Le propriétaire du bien immobilier devenant l'acheteur après la cession-bail, les frais d'entretien et de gestion suivants sont à la charge de l'acheteur.
| Postes de dépenses | Avant (en tant que propriétaire) | Après la cession-bail |
|---|---|---|
| Taxe foncière | Payée par le propriétaire | Charge de l'acheteur |
| Taxe d'urbanisme | Charge du propriétaire | Charge de l'acheteur |
| Frais de réparation du bâtiment | Charge du propriétaire | Part de l'acheteur |
| Primes d'assurance incendie | Part du propriétaire | Part de l'acheteur |
| Frais de gestion et réserve pour réparations | Part du propriétaire | Charge de l'acheteur |
De nombreux contrats de cession-bail peuvent inclure une clause de rachat. Il est possible de racheter le bien à l'avenir lorsque la situation financière s'améliore.
Le prix d'achat d'un leaseback se situe généralement entre 60 et 80 % du prix du marché. Cela s'explique par les raisons suivantes
-L'acheteur a besoin de s'assurer un rendement d'investissement.
-Le prix tient compte du risque de gestion locative
-Le prix tient compte du risque de gestion locative.
Après la vente, des loyers mensuels doivent être payés. Le loyer est généralement fixé à l'aide de la formule suivante
Loyer mensuel = prix d'achat x rendement attendu / 12 mois
Le rendement escompté est généralement compris entre 6 et 10 %, de sorte que plus le prix d'achat est élevé, plus le loyer l'est également.
En raison des contrats de location à durée déterminée, la durée du contrat est limitée. Les périodes contractuelles typiques sont les suivantes
| Durée du contrat | Caractéristiques | Cas applicables |
|---|---|---|
| 2 à 3 ans | Contrats à court terme | Financement temporaire |
| 5 à 10 ans | Contrats à moyen terme | Durée typique d'un contrat |
| Contrats à vie | Contrats à long terme | Services aux personnes âgées |
Si vous souhaitez racheter votre bien, le prix de rachat est généralement fixé entre 1,1 et 1,3 fois le prix d'achat.
Le transfert de la propriété du bien à l'acheteur entraîne les restrictions suivantes.
-Les travaux de rénovation ou de reconstruction nécessitent l'autorisation de l'acheteur.
-Il n'est pas possible d'obtenir des prêts garantis par le bien immobilier.
-Le bien perd de sa valeur en tant qu'héritage.
Pour utiliser le leaseback, les conditions suivantes doivent être remplies .
La condition générale d'utilisation est que le produit de la vente du logement soit supérieur au solde de l'hypothèque.
Il est possible de signer un contrat dans une situation de découvert (c'est-à-dire lorsque le solde du prêt hypothécaire dépasse le prix de vente), mais cela peut représenter une charge financière importante car vous devrez payer un loyer mensuel en plus du remboursement du solde du prêt hypothécaire.
Le bien à vendre doit remplir les conditions suivantes
| Objet | État du bien | Précisions |
|---|---|---|
| Structure du bâtiment | Aucune restriction | Maisons individuelles, appartements, condominiums, appartements, etc. |
| Âge du bâtiment | Aucune restriction | Les immeubles anciens sont souvent éligibles. |
| Localisation | Zones présentant un certain niveau de demande | Emplacement où l'on peut s'attendre à une demande de location |
| État du bâtiment | État habitable | État ne nécessitant pas de réparations importantes |
Si le bien est en copropriété, le consentement de tous les propriétaires est requis. Si le bien est en copropriété avec un couple marié, le consentement et les signatures des deux conjoints sont nécessaires.
Vous devez être en mesure de payer votre loyer de manière continue . L'évaluation portera sur les points suivants
-l'existence d'une source de revenus stable
-la couverture du loyer en pourcentage du revenu
-la situation de crédit
-l'existence d'un garant.
Les opérateurs de cession-bail font l'objet d'un examen approfondi portant sur les aspects suivants
-Conditions d'implantation et demande de location
-l'état de l'immeuble et les coûts de réparation futurs
-Taux de location dans la zone environnante
-Perspectives d'évolution de la valeur du bien
-Stabilité et continuité des revenus
-Historique des paiements
-Autre situation d'emprunt
-Âge et état de santé
La première étape consiste à consulter un opérateur de cession-bail. Il est important de consulter plusieurs opérateurs et de comparer les points suivants.
-Niveau du prix d'achat
-L'adéquation de la fixation du loyer
-le contenu des termes et conditions du contrat
-Fiabilité et antécédents des opérateurs.
Sur la base des informations de base concernant le bien, une évaluation provisoire est réalisée. Les détails présentés à ce stade sont les suivants
| Éléments d'évaluation | Contenu | Points à noter |
|---|---|---|
| Prix d'achat provisoire | Prix de vente approximatif | Peut varier lors de l'évaluation formelle |
| Loyer estimé | Loyer mensuel approximatif | Référence pour la fixation finale du loyer |
| Durée du contrat | Durée du contrat de location | Vérification d'un éventuel renouvellement |
Un expert immobilier procède à un état des lieux et à une évaluation détaillée. Les éléments de l'étude sont les suivants
-Structure et état du bâtiment
-L'état des installations
-l'environnement périphérique et les conditions d'implantation
-Confirmation des contraintes légales.
Sur la base des résultats de cette évaluation, les conditions formelles du contrat sont présentées. À ce stade, les détails suivants sont finalisés.
-Prix d'achat final
-le loyer mensuel
-Durée du contrat
-Conditions de rachat (si elles sont fixées)
-autres conditions contractuelles.
Si les conditions sont acceptées, les contrats suivants sont conclus en même temps : .
1 . contrat d'achat immobilier: contrat de vente du bien immobilier.
2. contrat de location: contrat de location du bien immobilier.
Le règlement du prix d'achat a lieu et le contrat de location commence en même temps. S'il reste une hypothèque, le produit de la vente sera utilisé pour rembourser l'hypothèque.
Les documents suivants sont nécessaires pour un contrat de cession-bail
-Permis de conduire
-passeport
-Carte d'identité
-Certificat d'enregistrement
-Avis de taxe foncière
-Certificat d'inspection des bâtiments
-Déclaration de questions importantes (au moment de l'achat)
-Certificat de retenue à la source
Certificat de retenue à la source -Déclaration d'impôt
-Bulletins de salaire
-Certificats de pension
-Contrat de prêt
-Calendrier de remboursement
-Certificats de solde
Les loyers de la cession-bail ont tendance à être fixés à un niveau plus élevé que le taux général du marché locatif. Avant de signer un contrat, veillez à vérifier les points suivants.
-Comparaison avec le marché locatif dans la région environnante
-l'existence d'une clause d'augmentation du loyer
-si le loyer est fixé à un prix abordable pour vous.
Un contrat de location à durée déterminée ne garantit pas son renouvellement à la fin de la période contractuelle. Il est important de vérifier au préalable les points suivants
| Points à vérifier | Degré d'importance | Contenu de la confirmation |
|---|---|---|
| Durée du contrat | Haute | Pendant combien d'années pouvez-vous continuer à vivre dans ce logement ? |
| Renouvelabilité | Élevée | Conditions et possibilités de renouvellement |
| Loyer au moment du renouvellement | Moyenne | Possibilité de modifier le loyer au moment du renouvellement |
| Conditions de déménagement | Élevées | Dans quels cas l'expulsion est-elle nécessaire ? |
Si vous envisagez une opération de rachat, veillez à ce que les conditions suivantes soient consignées par écrit sur le site .
-Période de rachat possible
-le mode de calcul du prix de rachat
-les procédures à suivre au moment du rachat
Les procédures à suivre au moment du rachat -La transférabilité du droit de rachat
Exemple: une forte augmentation du loyer est demandée au moment du renouvellement du contrat.
Contre-mesures: - Vérifier les détails de la clause de modification du loyer dans le contrat.
-Vérifier en détail la clause de modification du loyer dans le contrat.
-Clarifier les conditions sur lesquelles l'augmentation est basée.
-Préparer des données comparatives avec le prix du marché dans les environs.
Cas: Refus de renouveler le contrat à la fin de la période contractuelle et demande de déménagement
Contre-mesures: - Clarifier les conditions de renouvellement dans le contrat.
-Clarifier les conditions de renouvellement dans le contrat.
-Confirmer à l'avance les raisons justifiant le refus de renouvellement.
Envisager des contrats pluriannuels ou à vie.
Cas: L'entreprise souhaitait racheter son bien, mais s'est vu proposer des conditions différentes des conditions initiales.
Contre-mesures:.
-Documenter en détail les conditions de rachat.
-stipuler clairement la méthode de calcul du prix.
Recours à des évaluations de prix par des tiers.
Exemple: Retard dans les réparations en cas de panne d'équipement, entraînant des perturbations dans la vie quotidienne.
Contre-mesures: - Clarifier l'étendue de la responsabilité des réparations.
-Clarifier l'étendue de la responsabilité des réparations.
-Confirmer le système de contact d'urgence.
-Fixer un délai d'intervention pour les réparations.
Il est recommandé d'éviter les commerçants suivants
Ventes agressives: longues visites de vente à domicile et précipitation dans la signature d'un contrat.
- Termes peu clairs : explications vagues des termes du contrat.
- Conditions éloignées du marché: prix d'achat extrêmement bas ou loyer élevé.
- Explications écrites insuffisantes : explications reposant sur des promesses verbales.
- Antécédents et fiabilité: un vaste historique de transactions et une bonne réputation.
- Transparence: explication détaillée des termes et conditions du contrat.
Soutien après-vente: soutien après la signature du contrat.
- Prix équitables : conditions basées sur les prix du marché.
| Point | Contenu de la confirmation | Degré d'importance |
|---|---|---|
| Prix d'achat | Prix d'achat et conditions de paiement | élevé |
| Loyer | Loyer mensuel et conditions de paiement | Élevée |
| Durée du contrat | Durée du contrat de location | Elevée |
| Conditions de renouvellement | Possibilité et conditions de renouvellement du contrat | Élevée |
| Conditions de rachat | Prix et délai de rachat | Moyenne |
| Responsabilité en matière de réparation | Classification de la responsabilité en matière de réparation | Moyennement |
| Conditions de résiliation | Conditions et sanctions en cas de résiliation anticipée | Au milieu |
-Conditions relatives aux augmentations de loyer.
-Restrictions concernant l'utilisation du bien
Interdiction de sous-louer à des tiers
-Permission d'avoir des animaux de compagnie
-Restrictions en matière de rénovation et de reconstruction.
Les contrats de cession-bail étant des transactions complexes, il est fortement recommandé de consulter les experts suivants
-évaluation de la juste valeur du bien immobilier
-Détermination de l'adéquation du prix d'achat
-Confirmation du contenu du contrat
-Évaluation des risques juridiques
-Élaboration d'un plan financier
-Simulation des revenus et dépenses futurs
-Traitement fiscal de la vente
-Examen des mesures d'économie d'impôt
La cession-bail est un moyen efficace d'obtenir une somme d'argent importante sans avoir à renoncer à son logement habituel. Il s'agit d'une option particulièrement avantageuse pour les personnes qui
-Les personnes qui ont des difficultés à rembourser leur prêt hypothécaire: rembourser le prêt avec le produit de la vente et réduire la charge mensuelle.
-Ceux qui ont besoin d'une somme d'argent importante: pour financer des dépenses professionnelles, médicales ou éducatives.
-Ceux qui ne veulent pas changer de cadre de vie: éviter les changements d'environnement en déménageant.
-Ceux qui veulent réduire les coûts d'entretien: réduire la charge de la taxe foncière et les frais de réparation.
1. étude comparative avec plusieurs fournisseurs: comparaison complète du prix d'achat, du loyer et des conditions contractuelles.
2. vérifier les détails des conditions contractuelles: se concentrer en particulier sur les conditions de renouvellement et de rachat.
Consulter des spécialistes: consulter l'avis d'experts tels que des évaluateurs immobiliers, des avocats et des conseillers financiers.
4 . planification financière à long terme: élaborer un plan des recettes et des dépenses futures, y compris la capacité de paiement des loyers
5. choisir un opérateur fiable: choisir un opérateur qui a fait ses preuves et qui est fiable.
Si elle est utilisée correctement, la cession-bail est un excellent moyen de collecter des fonds tout en préservant le cadre de vie. Cependant, en fonction des détails du contrat, il peut causer des problèmes à l'avenir.
Nous vous recommandons de faire le meilleur choix pour votre situation en y réfléchissant bien et en consultant un expert.
R1 : La durée du contrat varie en fonction de l'opérateur et du contrat, mais en général, les contrats de location à durée déterminée de deux à dix ans sont courants. Certains opérateurs proposent également des contrats à vie, mais il n'y a pas de garantie de renouvellement du contrat. Il est important de vérifier en détail les conditions de renouvellement avant de signer un contrat.
Les loyers de cession-bail ont tendance à être de 10 à 30 % plus élevés que ceux du marché général de la location. L'objectif est d'assurer un rendement d'investissement à l'opérateur. Plus le prix d'achat est élevé, plus le loyer est élevé, il est donc important de prendre en compte l'ensemble des revenus et des dépenses.
R3 : Il est possible de recourir à la cession-bail même si vous avez encore un prêt hypothécaire, mais vous devez être en mesure de rembourser le prêt avec le produit de la vente. Si vous êtes en situation de découvert, vous devrez combler le manque à gagner avec vos propres fonds.
R4 : De nombreux opérateurs peuvent prévoir une clause de rachat. Toutefois, le prix de rachat est généralement fixé entre 1,1 et 1,3 fois le prix d'achat. Il est important de vérifier en détail les conditions de rachat au moment de la signature du contrat et de les spécifier par écrit.
R5 : Les contrats de cession-bailne sont pas soumis au cooling-off. En règle générale, aucune annulation n'est permise après la conclusion du contrat ; il est donc essentiel de bien réfléchir avant de signer. Nous vous recommandons de consulter un spécialiste si vous avez des questions et de bien comprendre le contrat avant de le signer.