Certains investisseurs privés intéressés par l'investissement immobilier peuvent se demander s'il est possible d'acheter un immeuble de rapport au moyen d'un prêt hypothécaire à faible taux d'intérêt. En conclusion, l'investissement immobilier avec un prêt hypothécaire pour l'achat d'un logement est à éviter. En effet, outre les restrictions institutionnelles, les risques juridiques et financiers sont extrêmement élevés. En effet, ces dernières années, des cas ont même été rapportés de personnes contraintes à la faillite après avoir été incitées par des sociétés peu scrupuleuses à abuser de leur hypothèque et à devoir rembourser une somme forfaitaire importante. Cet article fournit des détails à ce sujet et explique comment lever des fonds de manière légitime et stratégique.
Les hypothèques sont essentiellement des prêts destinés à l'acquisition d'une "résidence propre". Le contrat spécifie également que l'objet du prêt est "les fonds destinés à l'emprunteur (utilisateur) pour l'achat d'un bien immobilier pour sa propre résidence ou celle d'un membre de sa famille", et que toute autre utilisation du prêt constituerait une violation du contrat. Les hypothèques offrent un traitement préférentiel, tel que des taux d'intérêt bas et des prêts à long terme, dans le but social de promouvoir l'acquisition de son propre logement. En contrepartie, leur utilisation est soumise à des restrictions strictes : ils ne peuvent pas être utilisés à des fins d'investissement.
En particulier, le prêt à long terme à taux fixe Flat 35 de l'Agence japonaise de financement du logement (JHF) stipule clairement comme condition d'utilisation que le prêt "ne peut être utilisé pour financer l'acquisition de biens d'investissement". Il en va de même pour les prêts hypothécaires généraux accordés par des banques privées, pour lesquels les documents à soumettre au moment de la conclusion du contrat et les conditions de celui-ci supposent que l'emprunteur habitera lui-même le bien.
Dans certains cas, il est possible de louer le bien immobilier dans des circonstances exceptionnelles tout en contractant un prêt hypothécaire. Par exemple, si une partie de l'habitation et la partie locative sont réunies dans une "maison locative" et que la surface de la partie habitation est supérieure à 50 %, l'hypothèque peut être utilisée même si le reste est loué (dans ce cas, l'allègement fiscal de l'hypothèque peut également s'appliquer à la partie habitation). Dans certains cas, lorsque vous quittez temporairement votre logement en raison de circonstances inévitables, telles qu'une mutation, vous pouvez être autorisé à louer temporairement le logement avec l'accord de votre institution financière. Toutefois, dans tous ces cas, le principe de base est que le logement est "essentiellement votre logement" et qu'il n'est pas permis d'utiliser un prêt hypothécaire exclusivement à des fins d'investissement dès le départ.
Le détournement d'un prêt hypothécaire à des fins d'investissement expose l'investisseur à des risques juridiques et financiers importants. Les principaux risques peuvent être résumés comme suit
Demande de remboursement forfaitaire en cas de violation du contrat de prêt: si une violation de l'usage est constatée, l'investisseur est immédiatement tenu de rembourser le solde du prêt en une somme forfaitaire en vertu de la clause de "perte du bénéfice du temps" figurant dans le contrat de prêt. Si le prêt a été contracté à l'origine pour être remboursé par tranches, une seule violation du contrat oblige l'emprunteur à rembourser immédiatement la totalité du montant restant. La JHF, par exemple, a déclaré qu'elle exigerait un remboursement forfaitaire de la dette restante s'il s'avérait qu'elle avait été utilisée de manière abusive.
Risque de déchéance des actifs ou de faillite en cas de non-remboursement: si la somme forfaitaire n'est pas remboursée, la garantie immobilière sera finalement vendue aux enchères ou saisie. Dans certains cas, non seulement la maison ou le bien d'investissement sera cédé, mais si la dette subsiste, la faillite peut s'ensuivre. Dans certains cas, une fraude a été découverte et le bien immobilier a dû être vendu, mais le prêt n'a pas pu être remboursé et une dette importante a subsisté.
Impact négatif sur le dossier de crédit et difficulté à obtenir des prêts à l'avenir: les ruptures de prêt peuvent gravement nuire à la relation de confiance avec les institutions financières. S'il s'avère que le prêt a été mal utilisé, il est plus probable que l'institution financière perde confiance en vous et que vous ne puissiez plus obtenir de nouveaux prêts à l'avenir. Le fait sera enregistré dans les dossiers internes de la banque et dans les bureaux de crédit personnel, ce qui rendra difficile l'obtention d'autres prêts, sans parler d'une hypothèque, à l'avenir.
Responsabilité pour fraude et autres charges légales: dans les cas les plus graves, le risque d'être accusé de fraude en vertu du code pénal n'est pas à exclure. Le fait d'emprunter de l'argent sur un prêt hypothécaire à des fins d'investissement en soumettant sciemment une fausse demande est un acte d'emprunt d'argent en trompant la banque, ce qui peut constituer un motif d'annulation du contrat en droit civil en tant que fraude contractuelle. Si la banque annule le contrat, le prêt sera considéré comme n'ayant jamais été contracté et, par conséquent, la banque sera tenue de rembourser la totalité du solde (enrichissement sans cause). En outre, des poursuites pénales peuvent être engagées dans les cas malveillants où un prêt important a été obtenu en faisant délibérément et habituellement de fausses déclarations. En particulier, si l'emprunteur dissimule le fait que le prêt est un prêt résidentiel et qu'il bénéficie même d'un allègement de la taxe hypothécaire (déduction du prêt au logement), il s'agit d'une fraude fiscale (évasion fiscale) qui est considérée comme très malveillante.
Comme décrit ci-dessus, l'investissement immobilier par le biais de l'utilisation abusive de prêts hypothécaires est juridiquement et financièrement très risqué. À première vue, les faibles taux d'intérêt des prêts hypothécaires peuvent être attrayants, mais de nombreux dangers se cachent en coulisses. Vous devez être conscient que les avantages sont largement compensés par la différence de taux d'intérêt à court terme et que vous pouvez en payer le prix fort.
Les institutions financières adoptent une attitude très stricte à l'égard de l'utilisation inappropriée des hypothèques. Pour les banques, les hypothèques sont des produits qu'elles prêtent en partant du principe qu'elles présentent peu de risques parce que les clients s'en servent comme domicile, et toute violation de ce principe constitue non seulement une rupture de contrat, mais aussi un acte qui accroît le risque pour la banque. C'est pourquoi les institutions financières vérifient l'utilisation réelle du bien emprunté, même après l'exécution du prêt.
Par exemple, l'Agence japonaise de financement du logement (JHF) mène régulièrement une enquête pour savoir si l'emprunteur vit effectivement dans le logement financé après l'exécution du prêt , et mène une enquête de suivi détaillée en cas d'inquiétude quant à une utilisation inappropriée. Il est également courant que les banques privées vérifient le statut réel de la résidence en utilisant des méthodes telles que l'envoi de courrier adressé à l'entrepreneur à l'adresse de la propriété "sans réexpédition" et en suspectant la résidence réelle si le courrier est retourné à l'adresse sans être adressé. En fait, on dit que les institutions financières découvrent souvent des cas d'utilisation abusive d'investissements hypothécaires par le biais de "courriers non distribués". Si des documents importants envoyés à l'adresse du bien immobilier n'arrivent pas et sont renvoyés à la banque, celle-ci se demande immédiatement si l'emprunteur n'habite pas là. et une enquête est immédiatement lancée.
Dans certains cas, un représentant de la banque peut se rendre sur place pour vérifier. Une visite directe mettrait en évidence le fait que l'entrepreneur lui-même n'habite pas sur place, de sorte qu'une rupture de contrat serait évidente. De cette manière, les institutions financières surveillent l'utilisation abusive des prêts de diverses façons et ce n'est pas quelque chose que l'on néglige.
Si un abus est découvert, les institutions financières prennent des mesures immédiates et strictes à l'encontre de l'emprunteur. En plus d'exiger le remboursement forfaitaire du solde restant, comme indiqué ci-dessus, la JHF, qui est une institution publique, prend également des mesures, y compris la dénonciation à la police et aux autorités administratives des entreprises concernées, ainsi que des mesures juridiques telles que la demande d'indemnisation pour les dommages subis. Les banques privées peuvent également être enregistrées en interne comme "personnes nécessitant une attention particulière" et leurs informations de crédit peuvent être communiquées à d'autres institutions financières au sein et en dehors du groupe. En bref, les banques considèrent l'utilisation abusive d'une hypothèque comme une grave rupture de contrat et un abus de confiance et ne la toléreront pas si elle est découverte.
Ces dernières années, les institutions financières ont fait l'objet d'une surveillance accrue, l'investissement immobilier frauduleux au moyen d'hypothèques étant devenu un problème social. Avec la flambée des prix de l'immobilier, en particulier dans les zones urbaines (Tokyo, Osaka, Yokohama, etc. ), les banques se méfient de plus en plus des sociétés malveillantes qui annoncent qu'elles peuvent facilement obtenir des prêts si elles ont recours à des prêts hypothécaires. Les banques sont également susceptibles d'être proactives dans le traitement des cas de suspicion de détournement de fonds, car il en va de leur propre position en matière de prêt et de leur crédibilité sociale.
Des exemples concrets permettent de se rendre compte de la gravité des conséquences d'une utilisation abusive d'un prêt hypothécaire. Voici quelques-uns des cas récemment rapportés dans les médias
Cas 1 : Le cas de M. A, Osaka - M. A, un employé d'entreprise d'une quarantaine d'années vivant à Osaka, prévoyait de construire un appartement à louer dans l'espoir de se constituer un patrimoine futur. Toutefois, un courtier lui a dit qu'il pouvait financer le projet avec Flat 35. Toutefois, une personne assimilée à un courtier lui a suggéré qu'il pouvait financer la construction avec l'appartement 35 et qu'il pourrait réussir l'examen s'il l'utilisait comme résidence secondaire. En conséquence, il a été découvert qu'il n'avait pas respecté l'objectif de l'utilisation de l'appartement 35 (l'utiliser comme bien d'investissement), et la JHF a exigé le remboursement forfaitaire du solde du prêt, soit environ 30 millions de yens. M. A est désespéré : "Je pensais que ce serait un atout pour l'avenir, mais au contraire, je suis maintenant accablé d'une lourde dette". Dans ce cas, la cause directe est qu'elle a cru aux belles paroles de l'escroc qui l'a approchée.
Cas 2 : M. B, Préfecture de To chigi - M. B, un employé d'entreprise âgé d'une trentaine d'années dans la préfecture de Tochigi, a également été victime d'une rupture de contrat pour avoir acheté un bien d'investissement avec un prêt hypothécaire et a dû rembourser environ 40 millions de yens en une seule fois. Les victimes comme Mme A et Mme B se multiplient dans tout le pays, et des problèmes similaires se produisent les uns après les autres dans diverses régions du pays.
Cas 3 : "investissement immobilier fictif" par des agents peu scrupuleux - Derrière les tactiques susmentionnées visant les particuliers se cache l'existence d'agents et de courtiers immobiliers peu scrupuleux. Lors de séminaires et de sollicitations, ils suggèrent aux investisseurs amateurs que "récemment, le processus de sélection des prêts à l'investissement immobilier est difficile, mais qu'il est facile d'obtenir un prêt hypothécaire" et que "les taux d'intérêt sont bas, ce qui vous permet de faire des bénéfices". Bien que cela puisse sembler plausible à première vue, il est bien sûr illégal de contracter un prêt hypothécaire à la place d'un prêt d'investissement sous le faux prétexte d'un "usage résidentiel". Il y a eu des cas réels où des personnes ont été acculées à la faillite à la suite de violations de prêts après avoir été trompées par les porte-parole de ces sociétés. Il s'agit là d'un exemple typique de l'envers de la médaille de l'argent facile.
Comme le montrent clairement les cas ci-dessus, l'investissement immobilier au moyen de prêts hypothécaires n'est pas une simple théorie sur le papier, mais a en fait conduit à des problèmes majeurs. En particulier, le cas de M. A se situe à Osaka, celui de M. B à Tochigi et l'action collective à Tokyo, de sorte que les problèmes se posent à l'échelle régionale et nationale. Même si vous habitez dans la région métropolitaine de Tokyo, y compris Yokohama, ou dans des grandes villes comme Osaka, vous ne devez pas baisser votre garde et penser que vous êtes le seul à être en sécurité. Il est important de se méfier de ce genre d'incitations et de se protéger.
Quel type de prêt utiliser pour investir dans l'immobilier ? En conclusion, il est important d'utiliser un produit de prêt spécifique adapté à votre demande. Outre les prêts hypothécaires, divers produits de prêt sont proposés pour l'investissement immobilier, veillez donc à les utiliser correctement.
Les prêts à l'investissement immobilier les plus courants sont les suivants
Prêts à l'investissement immobilier (prêts plats): il s'agit de produits de prêt proposés par les institutions financières pour l'achat ou la construction de biens d'investissement. Bien que les noms varient d'une banque à l'autre, on peut considérer qu'il s'agit d'un terme générique pour les prêts destinés à financer l'achat ou la construction d'appartements ou de condominiums destinés à être loués à d'autres personnes et à générer des revenus locatifs. La différence décisive entre ce type de prêt et un prêt hypothécaire est que l'utilisateur n'habite pas le bien et que le prêt est utilisé uniquement à des fins de gestion locative. La durée du prêt est souvent comprise entre 20 et 35 ans, en fonction de la durée de vie du bien, et les taux d'intérêt sont plus élevés que ceux des prêts hypothécaires. Par exemple, actuellement, le taux d'intérêt le plus bas pour un prêt hypothécaire de la banque de la ville (taux d'intérêt variable) est de l'ordre de 0,4 % par an, alors que les prêts d'investissement commencent généralement à environ 1,6 % par an. Malgré ces taux d'intérêt élevés, les prêts sont caractérisés par le fait que l'on s'attend à ce que la source de remboursement soit un revenu d'entreprise sous la forme d'un revenu locatif, et la rentabilité du bien immobilier et sa valeur de garantie sont mises en avant dans le processus de sélection. La solvabilité du revenu salarial personnel de l'emprunteur est également prise en compte, mais la "rentabilité du bien immobilier lui-même" est plus importante que pour les prêts hypothécaires.
Prêt pour résidence secondaire - Bien qu'il ne s'agisse pas à proprement parler d'un prêt pour investissement immobilier, il est mentionné comme un complément. Un prêt pour résidence secondaire est un prêt utilisé pour acquérir une résidence secondaire, telle qu'une maison de vacances ou une résidence de week-end. À première vue, il est classé comme résidentiel, mais il n'est pas destiné à être loué. Les prêts pour résidences secondaires sont généralement soumis à des contrôles plus stricts et à des taux d'intérêt légèrement plus élevés que les prêts hypothécaires, mais ils peuvent être moins indulgents que les prêts à l'investissement, et des sociétés peu scrupuleuses peuvent essayer de les convertir en achats d'immeubles de placement. Bien entendu, cela est contractuellement interdit. D'ailleurs, dans le cas précité de M. A à Osaka City, il a contracté un prêt Flat 35 après s'être fait dire par son courtier que cela ne posait pas de problème si c'était au nom d'une résidence secondaire, ce qui lui a valu d'être déclaré frauduleux. Veuillez noter qu'il n'est pas possible d'utiliser un prêt, y compris un prêt pour une résidence secondaire, à des fins d'investissement sous un faux nom.
Comme indiqué plus haut, la règle absolue est de recourir dès le départ à un crédit d'investissement si vous souhaitez investir dans un bien immobilier. Par rapport aux prêts hypothécaires, les taux d'intérêt sont plus élevés et les conditions d'emprunt peuvent sembler plus strictes. Toutefois, il s'agit de conditions justifiées qui comportent des risques proportionnels à l'activité d'investissement et, si l'on inverse les rôles, cela signifie que, pour autant que l'on choisisse un bien et que l'on planifie son financement de manière appropriée, il est possible de contracter un prêt et de gérer son bien de manière saine. En revanche, il est plus irrégulier de contourner les règles hypothécaires et de contracter des prêts illégaux, et les risques inattendus s'accumulent.
Notez qu'il est également possible d'utiliser à la fois un crédit hypothécaire et un crédit d'investissement immobilier dans le cadre d'une stratégie de constitution d'un patrimoine. Par exemple, si une personne ayant déjà un prêt hypothécaire sur son logement contracte un nouveau prêt d'investissement, elle doit faire attention au montant maximum de l'emprunt total par rapport à son revenu annuel (multiplicateur de revenu annuel). Afin d'évaluer la capacité de remboursement globale d'une personne, les institutions financières fixent des normes concernant le nombre de fois où le solde combiné du prêt hypothécaire et du prêt d'investissement peut être multiplié par le revenu annuel. Par exemple, si votre revenu annuel est de 5 millions de JPY et que la limite supérieure est de 10 fois (50 millions de JPY), si le solde de votre prêt immobilier est de 35 millions de JPY, votre prêt d'investissement peut être multiplié par 15 millions de JPY, et ainsi de suite. Le cadre est le même pour les prêts hypothécaires et les prêts à l'investissement. Si vous souhaitez à la fois acheter un logement et investir, il est donc important de répartir systématiquement votre limite d'emprunt. En tout état de cause, si vous avez recours à un prêt d'investissement légitime, vous pouvez l'utiliser en même temps qu'un prêt hypothécaire dans le respect des règles, et vous n'avez donc pas à vous sentir coupable.
Enfin, voici un résumé des conseils de financement destinés aux investisseurs privés afin qu'ils puissent investir dans l'immobilier en toute sérénité.
1. comprendre et suivre correctement les règles : lorsque vous commencez à investir dans l'immobilier, assurez-vous de bien comprendre la différence entre un prêt hypothécaire et un prêt d'investissement. Ils ont des objectifs, des avantages et des inconvénients différents : le prêt hypothécaire est un prêt préférentiel pour l'achat d'un logement, tandis que le prêt d'investissement immobilier est destiné à l'exploitation d'un bien locatif à titre professionnel. Le contrat précise également les utilisations et les interdictions, il est donc essentiel de le lire attentivement avant de le signer. En cas de doute, vous pouvez vous renseigner auprès d'un expert (par exemple, un avocat ou un comptable agréé). Il est important de s'armer d'abord de connaissances de base, car il s'agit d'un monde où le "je ne savais pas" n'est pas une option. 2.
2. ne pas profiter des offres alléchantes : méfiez-vous des agents et des consultants qui vous diront que vous pouvez facilement acheter un bien immobilier avec une hypothèque ou qu'il existe un moyen d'éviter d'être pris au piège. Malheureusement, le secteur de l'immobilier est aussi truffé d'entreprises motivées par le profit et qui encouragent les pratiques illégales. Les débutants qui investissent pour la première fois sont particulièrement vulnérables. Toutefois, comme indiqué plus haut, si vous êtes pris en flagrant délit d'utilisation abusive de votre prêt hypothécaire, c'est la fin du monde. Si l'on vous propose d'investir avec une hypothèque, ayez le courage de refuser fermement. La stratégie la plus solide à long terme consiste à ne pas se lancer dans un subterfuge apparemment sans effort, mais à opter pour la voie de la stabilité et de la simplicité.
3. prévoyez de répondre aux exigences du prêt : les prêts à l'investissement présentent des obstacles plus importants que les prêts hypothécaires, c'est pourquoi vous devez planifier soigneusement vos finances à l'avance. Il est également efficace de préparer un maximum de fonds personnels (acompte) et d'essayer de réduire le montant emprunté. Si vous pouvez démontrer que vous pouvez rembourser le prêt sans difficulté en simulant les revenus et les dépenses du bien immobilier et en tenant compte des risques tels que la hausse des taux d'intérêt et l'inoccupation, il vous sera plus facile de réussir l'examen. Il est également important d'améliorer votre propre solvabilité (revenu annuel, durée de l'emploi et antécédents en matière de crédit). Plus vous êtes un "bon client" aux yeux de la banque, par exemple en n'ayant pas d'arriérés de paiement sur votre crédit ou d'autres prêts, ou en ayant des revenus stables sur votre lieu de travail, plus vos négociations de prêt seront fructueuses.
4. essayez de rendre le prêt compatible avec votre hypothèque existante : si vous avez déjà une hypothèque sur votre logement, examinez si vous pouvez contracter un prêt à l'investissement dans la mesure où il est abordable. Sur la base du concept de multiplicateur de revenu annuel mentionné ci-dessus, calculez si le solde de votre prêt immobilier et du nouveau prêt d'investissement se situent dans une fourchette acceptable. Si votre prêt immobilier est une lourde charge et que vous n'avez pas la capacité d'investir, une option consiste à réduire le solde en le remboursant par anticipation. Certaines banques peuvent également offrir des conseils sur la combinaison de votre logement et de votre immeuble de placement. Par exemple, les mégabanques et certaines banques régionales peuvent proposer des plans de financement complets pour les personnes fortunées, de sorte que si vous rencontrez des difficultés avec une banque, consultez également d'autres banques.
5. si vous êtes en infraction : si vous avez la malchance d'avoir été induit en erreur en achetant un bien d'investissement avec un prêt hypothécaire et que vous êtes sur le point d'être déclaré en infraction, vous devez vous remettre sur les rails le plus rapidement possible. Plus précisément, négociez rapidement avec l'institution financière et demandez-lui de refinancer le contrat ou de le remplacer par un prêt à l'investissement. Les institutions financières préfèrent conserver le contrat même si elles doivent augmenter le taux d'intérêt plutôt que de subir des créances irrécouvrables parce qu'elles ne peuvent pas rembourser le prêt ; si vous discutez avec elles de bonne foi, vous pourrez peut-être trouver un moyen de refinancer le prêt en prêt d'investissement. Si ce n'est pas possible, vous pouvez chercher à refinancer le prêt par un autre prêt d'investissement auprès d'une autre institution financière. Si ce n'est pas possible, vous devriez envisager de vendre le bien au prix le plus élevé possible et de rembourser le prêt en une seule fois, bien que cette décision puisse être difficile à prendre. Dans tous les cas, laisser le bien sans surveillance entraîne les pires conséquences, il faut donc prendre des mesures pour minimiser les dégâts tout en consultant des spécialistes (avocats, scripteurs judiciaires, etc.).
La tentation d'investir dans un bien immobilier avec un prêt hypothécaire peut être une chose que l'on ne voit qu'aujourd'hui, en cette période de taux d'intérêt bas. Toutefois, comme nous l'avons vu, il s'agit d'une zone dangereuse dans laquelle il ne faut jamais s'aventurer. Toute utilisation d'un prêt hypothécaire qui s'écarte de son objectif initial constitue une rupture de contrat et, si elle est découverte, peut ruiner un plan d'investissement en un instant. Par rapport à ce risque, il est bien plus sain et plus sûr de recourir régulièrement à un crédit d'investissement dont le taux d'intérêt est légèrement plus élevé.
J'invite les investisseurs individuels à ne pas sauter sur des gains à court terme, mais à adopter une vision à long terme et à se constituer un portefeuille d'actifs solide. Que ce soit dans les zones urbaines ou rurales comme Tokyo, Osaka ou Yokohama, les règles des institutions financières sont les mêmes dans tout le pays. La clé d'un investissement immobilier réussi réside dans une bonne planification financière et une relation de confiance avec les institutions financières. Si vous respectez la loi et les contrats et que vous utilisez le financement de manière simple, l'investissement immobilier est un domaine où même les débutants peuvent accumuler régulièrement des résultats.
Enfin, j'insiste* sur le fait qu'il ne faut pas abuser des crédits hypothécaires pour investir dans l'immobilier et qu'il faut s'orienter progressivement vers l'investissement avec le bon produit de crédit. C'est la seule façon de protéger vos biens précieux pour l'avenir et de vous constituer un portefeuille d'actifs fructueux.