Dans le contexte actuel d'évolution rapide de la situation mondiale et de perspectives économiques incertaines, la question de la protection et de la croissance du patrimoine est extrêmement importante. En particulier, de nombreuses personnes peuvent s'inquiéter de la diminution de la valeur de leurs actifs en raison de l'inflation. Dans ces circonstances, l'intérêt pour l'immobilier en tant que "valeur sûre", et en particulier pour l'immobilier japonais, va croissant.
Cependant, de nombreuses personnes peuvent avoir l'impression que l'investissement immobilier est risqué. Dans cet article, INA&Associates, en tant qu'expert immobilier, explique si l'immobilier japonais peut réellement être un "actif sûr" d'une manière facile à comprendre pour les consommateurs ordinaires, avec des données et des tendances du marché qui fournissent des preuves. La présentation comprendra également les avantages et les inconvénients de l'investissement dans l'immobilier, ainsi que les tendances du marché. Le séminaire explorera en profondeur les mérites et les inconvénients de l'investissement immobilier et son efficacité en tant que contre-mesure contre l'inflation, sur la base de connaissances d'experts.
Commençons par la définition des "actifs sûrs". D'une manière générale, les actifs sûrs sont des actifs dont le risque de perte de capital est très faible et dont la valeur est stable. Les liquidités, les comptes d'épargne et les obligations d'État en sont des exemples typiques.
Lors de l'évaluation de la nature d'un actif, trois aspects sont importants : la sécurité, la liquidité et la rentabilité. Les actifs sûrs ont tendance à être très sûrs, tandis que la rentabilité a tendance à être faible. Le tableau ci-dessous compare les caractéristiques des principaux actifs sûrs et risqués.
| Type d'actif | Sécurité | Liquidité | Rentabilité | Caractéristiques |
|---|---|---|---|---|
| Liquidités et épargne | ◎ | ◎ | △ | Capital garanti. Vulnérable à l'inflation. |
| Obligations d'État (JGB) | ◎ | Þ0 | △ | Grande solvabilité car émises par l'État. |
| Or (gold) | 0 | 0 | △ | Actif réel. Résiste à l'inflation. |
| Actions. | △ | 0 | ◎ | Risque élevé/rendement élevé. |
| Immobilier | 0 | △ | 0 | Risque moyen/rendement moyen. Résistant à l'inflation. |
Comme le montre le tableau, l'immobilier est un actif à risque moyen/rendement moyen, plus rentable que les autres actifs sûrs et plus sûr que les actifs à risque tels que les actions. En particulier, sa résistance à l'inflation est un atout majeur dans le contexte économique actuel.
Quelle est la situation actuelle du marché immobilier japonais ? Sur la base des données les plus récentes, examinons son dynamisme et son potentiel futur.
Selon une étude de JLL (Jones Lang LaSalle), le marché japonais de l'investissement immobilier en 2024 a été exceptionnellement dynamique par rapport aux normes mondiales : à la fin du troisième trimestre 2024, l'investissement s'élevait à 3 850 milliards de yens, soit une augmentation stupéfiante de 41 % par rapport à l'année précédente. Ce chiffre dépasse même les niveaux atteints en 2019 avant la catastrophe de Corona.
| Article | Données |
|---|---|
| Investissement à la fin du troisième trimestre 2024 | 3 850 milliards d'euros (+41 % en glissement annuel) |
| Investissement prévu pour l'ensemble de l'année 2024 | Environ 5 000 milliards de yens |
Ce marché en plein essor est soutenu par un fort appétit d'investissement de la part des investisseurs nationaux, ainsi que par une reprise des entrées de capitaux de la part des investisseurs étrangers. La stabilité sociale du Japon, avec un faible risque géopolitique, et le sentiment d'accessibilité financière dû à la faiblesse du yen, sont des attraits majeurs pour les investisseurs étrangers.
En particulier, la proportion d'investissements dans le secteur des bureaux se redresse et cette tendance devrait se poursuivre au-delà de 2025. Malgré quelques inquiétudes temporaires liées à la généralisation du travail à distance, la demande d'espaces de bureaux de qualité reste forte et est réévaluée en tant que source de revenus stable.
Pourquoi le marché immobilier japonais, en plein essor, peut-il être considéré comme un "actif sûr" ? Les raisons peuvent être résumées en trois points principaux
L'inflation est l'une des principales préoccupations de l'économie actuelle. Dans une situation où les prix augmentent et où la valeur des liquidités diminue considérablement, la question se pose de savoir comment protéger les actifs. C'est là que l'immobilier, en tant qu'actif physique, peut constituer une couverture très efficace contre l'inflation.
Maintien et augmentation de la valeur des actifs
En période d'inflation, la valeur des biens immobiliers a tendance à augmenter en même temps que les prix. Le risque d'une diminution de la valeur, comme c'est le cas pour les dépôts en espèces, est faible et l'on peut s'attendre à un effet de préservation des actifs.
Augmentation des revenus locatifs
Avec la hausse des prix, les loyers ont également tendance à augmenter. Cela garantit un flux de trésorerie stable et une rentabilité accrue, même en période d'inflation.
Réduction de la charge d'emprunt
Les investissements immobiliers impliquent souvent des emprunts auprès d'institutions financières. Lorsque la valeur de l'argent diminue en raison de l'inflation, l'avantage est que la charge de remboursement des emprunts est considérablement réduite.
Le principal attrait de l'investissement immobilier réside dans la stabilité des flux de trésorerie sous la forme de revenus locatifs. Tant qu'il y a des locataires, on peut s'attendre à un revenu mensuel stable, ce qui constitue la base d'une constitution de patrimoine à long terme.
Il se caractérise également par sa rentabilité élevée par rapport à d'autres actifs sûrs. Les rendements des obligations d'État et des dépôts à terme restant faibles, l'investissement immobilier est l'une des rares méthodes d'investissement permettant de viser à la fois des gains en termes de revenus (revenus locatifs) et des gains en termes de capital (bénéfices réalisés lors de la vente).
Les biens immobiliers ont tendance à être moins valorisés que les liquidités ou les titres dans le cadre des droits de succession, ce qui en fait une mesure très efficace en matière de droits de succession. En outre, les revenus immobiliers peuvent être cumulés avec d'autres revenus et, en comptabilisant l'amortissement et d'autres dépenses, on peut s'attendre à des économies d' impôt sur le revenu et de taxe d'habitation.
Bien entendu, l'investissement immobilier comporte des risques. Pour tirer le meilleur parti de son aspect d'actif sûr, il est essentiel de comprendre correctement ces risques et de prendre les contre-mesures appropriées.
| Types de risques | Description des risques | Contre-mesures |
|---|---|---|
| Risque d'inoccupation | Aucun locataire ne peut être trouvé et aucun revenu locatif ne peut être généré. | Sélection de l'emplacement et du bien, fixation de loyers appropriés et sélection d'une société de gestion fiable. |
| Risque de baisse des loyers | Les loyers baissent en raison de changements dans l'environnement ou de l'âge du bâtiment. | Sélection de la zone dans une perspective à long terme, entretien régulier. |
| Risque de hausse des taux d'intérêt | Les taux d'intérêt des prêts augmentent, ce qui alourdit la charge de remboursement. | Choisir des taux d'intérêt fixes, prévoir des remboursements anticipés. |
| Risque de catastrophe | Les bâtiments sont endommagés par des tremblements de terre ou des inondations. | Souscrivez une assurance contre les incendies et les tremblements de terre. |
| Risque de liquidité | Ne pas pouvoir trouver rapidement un acheteur lorsque l'on souhaite vendre. | Sélection de zones et de biens très demandés. |
Il n'est pas facile pour un particulier de gérer tous ces risques. C'est pourquoi le choix d'un expert immobilier fiable comme partenaire est la clé la plus importante d'un investissement immobilier réussi.
Cet article a fourni une explication à multiples facettes de la manière dont l'immobilier japonais peut constituer un actif sûr. En conclusion, l'immobilier japonais est un actif extrêmement attractif qui résiste à l'inflation et dont on peut attendre des revenus stables. Sa valeur augmente, en particulier dans le climat économique actuel.
Toutefois, pour maximiser son potentiel, il est essentiel d'adopter une stratégie appropriée fondée sur des connaissances et une expérience professionnelles. En travaillant avec un partenaire fiable, de la sélection des biens à la planification financière, en passant par la gestion et l'exploitation, et les stratégies de sortie, l'investissement immobilier est plus qu'une simple gestion d'actifs - il peut devenir un atout qui enrichit votre avenir.
INA&Associates propose le plan d'investissement immobilier le mieux adapté à la situation et aux objectifs de chaque client.
Q1 : De combien de fonds personnels ai-je besoin pour commencer à investir dans l'immobilier ?
R1 : Cela dépend du prix du bien et des conditions de financement de l'institution financière, mais en général, il est plus facile d'obtenir un financement à des conditions favorables si vous disposez d'un capital personnel d'environ 10 à 20 % du prix du bien. Cependant, en fonction du bien, il peut arriver que vous puissiez commencer avec moins de fonds propres, veuillez donc nous consulter au préalable.
Q2 : Que recommandez-vous, les propriétés en zone rurale ou les propriétés en centre ville ?
R2 : Chaque type de propriété a ses avantages et ses inconvénients. Les prix sont plus élevés dans les centres-villes, mais la demande locative est stable et la valeur des biens immobiliers a tendance à ne pas baisser. En revanche, dans les zones rurales, il est plus facile de trouver des biens immobiliers avec des rendements plus élevés, mais il faut tenir compte des risques d'inoccupation et de l'impact du déclin de la population. Nous pouvons vous suggérer la zone la plus adaptée à votre stratégie d'investissement.
Q3. Dois-je m'occuper moi-même de la gestion ?
R3 : Non, ce n'est pas nécessaire. En faisant appel à une société de gestion fiable, vous pouvez lui confier toutes les tâches de gestion compliquées, du recrutement des locataires à la perception des loyers, en passant par le traitement des plaintes et l'entretien des bâtiments. Nous offrons également des services de gestion de haute qualité.