Les réglementations en matière de construction sont un facteur important dans le développement immobilier et la planification de la construction. Cependant, en utilisant les systèmes appropriés, ces réglementations peuvent être raisonnablement assouplies et des développements plus efficaces et attrayants peuvent être réalisés.
Dans cet article, INA&Associates Ltd fournit des informations détaillées aux investisseurs et aux promoteurs immobiliers sur l 'approbation de lot unique et le système de conception globale. En comprenant et en utilisant correctement ces systèmes, vous pouvez réaliser des projets immobiliers plus rentables en bénéficiant de ratios de surface de plancher plus souples et de règles de construction simplifiées.
Il s'agit d'options particulièrement importantes pour les personnes impliquées dans la construction decondominiums et de propriétés. Le système est particulièrement important pour les promoteurs de condominiums et de biens immobiliers, car il leur fournit les connaissances nécessaires pour comprendre les complexités des règlements de construction et faire un usage approprié de leur terrain.
La certification d' un seul bloc est un système fondé sur l'article 86, paragraphe 1, de la loi sur les normes de construction et est officiellement connu sous le nom de "système de conception globale pour un seul bloc". Il s'agit d'un système d'exception en vertu duquel les règles de construction sont appliquées à la construction de plusieurs bâtiments en considérant chaque site comme un seul.
Normalement, un seul bâtiment peut être construit sur un site, car le principe "un site, un bâtiment" s'applique en vertu de la loi sur les normes de construction. Toutefois, en obtenant un certificat de site unique, plusieurs bâtiments peuvent être considérés comme étant sur le même site et les réglementations telles que le rapport entre la surface au sol et le rapport entre le bâtiment et le terrain peuvent leur être appliquées d'une manière intégrée.
L'objectif principal du système est de promouvoir un développement rationnel sur un seul terrain. Il permet notamment le développement harmonieux de grands ensembles de logements et de locaux commerciaux dans leur ensemble, sans qu'il soit nécessaire de subdiviser le terrain.
Selon les statistiques du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports, il y avait 17 764 projets à la fin du mois de mars 2015, dont 16 250, soit la majorité, étaient destinés à des usages résidentiels. Cela indique que le régime est largement utilisé dans les développements de condominiums et de lotissements.
Les conditions suivantes doivent être remplies pour que le projet soit considéré comme un lotissement unique
Conditions de base
Exigences techniques
Le respect de ces exigences permet de réaliser des plans de développement qui seraient difficiles à mettre en œuvre dans le cadre des règles de construction conventionnelles.
Le système de conception globale, qui est également le nom officiel de l 'approbation de lot unique, est expliqué en détail ici en tant que système basé sur l'article 86, paragraphe 1, de la loi sur les normes de construction. Le cœur de ce système est qu'il permet une planification plus souple et plus efficace de la construction en traitant plusieurs sites comme un seul.
Dans le cadre des règles de construction conventionnelles, le ratio surface de plancher et le ratio bâtiment/terrain sont appliqués séparément à chaque site, ce qui signifie qu'en fonction de la forme et de l'emplacement du site, il est possible que le potentiel de développement du site ne soit pas pleinement exploité. En utilisant le système de conception globale, ces restrictions peuvent être résolues de manière rationnelle.
L ' un des principaux avantages de ce système est l'assouplissement du ratio de surface de plancher. Plus précisément, les mesures d'atténuation suivantes s'appliquent
Transfert de surface de plancher
Le ratio de surface de plancher peut être transféré entre plusieurs bâtiments. Par exemple, la surface de plancher excédentaire du bâtiment A peut être transférée au bâtiment B et ce dernier peut être plus haut. Cela permet une utilisation plus efficace du terrain dans son ensemble.
Rationalisation des restrictions d'obliquité des routes.
Les restrictions relatives à l'ombrage des routes sont appliquées sur la base de la largeur maximale de la route que la zone concernée jouxte. Cela permet de construire des bâtiments plus hauts, même dans les zones situées face à des routes étroites.
Rationalisation des restrictions d'ombrage
Comme les restrictions d'ombrage sont appliquées à plusieurs bâtiments en tant qu'unité unique, même si les bâtiments individuels ne peuvent pas satisfaire aux exigences, il est possible de construire si les réglementations peuvent être respectées dans leur ensemble.
La demande de système de conception globale se déroule selon les étapes suivantes.
| Étape | Contenu | Délai approximatif | Principales vérifications |
|---|---|---|---|
| Consultation préliminaire | Consultation sur l'aperçu de la planification | 1 à 2 mois | Confirmation de l'applicabilité du système et des exigences de base |
| Présentation du plan de base | Consultation sur le plan détaillé | 2-3 mois | Exigences techniques, coordination avec les services compétents |
| Demande de certification | Dépôt des documents officiels de la demande | 1-2 mois | Évaluation finale et décision d'approbation ou de refus |
| Vérification du bâtiment | Confirmation de la conformité au code de la construction | 1 mois | Demande de confirmation sur la base des détails approuvés |
Le processus de demande requiert des connaissances spécialisées et de l'expérience, et la coopération avec des architectes et des spécialistes de l'urbanisme est essentielle.
Dans le domaine de la promotion immobilière, on a tendance à confondre l'approbation d'un seul lot (système de conception globale) et le système de conception globale en raison de la similitude de leurs noms, alors qu'il s'agit de systèmes totalement différents. Il est important de bien comprendre les différences entre les deux systèmes afin de choisir le système approprié.
| Point | Certification d'un site unique (système de conception globale) | Système de conception globale |
|---|---|---|
| Lois et règlements sur lesquels le système est basé | Article 86, paragraphe 1 de la loi sur les normes de construction | Article 59-2 de la loi sur les normes de construction |
| Objectifs principaux | Application de règles intégrées pour les bâtiments multiples | Assouplissement du ratio de surface de plancher en sécurisant les espaces ouverts. |
| Bâtiments visés | Bâtiments multiples (principalement des complexes résidentiels) | Bâtiments individuels (immeubles de grande hauteur et condominiums) |
| Exigences relatives aux sites | Intégration de plusieurs sites | Site unique au-delà d'une certaine taille |
| Détails des mesures d'atténuation | Transfert de surface de plancher, assouplissement des restrictions en diagonale | Prime à la surface de plancher, assouplissement des restrictions de hauteur |
| Espace ouvert | Non requis | Obligatoire (à partir d'un certain pourcentage) |
| Exemples d'application | Complexes résidentiels, appartements à plusieurs logements | Immeubles de grande hauteur, bâtiments commerciaux |
Sélection en fonction de l'échelle de développement
Pour les projets de petite ou moyenne envergure comportant plusieurs bâtiments, la certification d'un seul bloc est appropriée . En revanche, si vous souhaitez utiliser le ratio maximal de surface de plancher pour un seul bâtiment de grande taille, le système de conception globale est efficace.
Choix en fonction des conditions du site
Le système de conception globale convient aux projets de construction de tours sur des sites limités dans les centres-villes, tandis que l'agrément pour un seul immeuble convient aux complexes résidentiels sur de grands sites dans les banlieues.
Perspectives de rentabilité des entreprises
Le système de conception globale exige la sécurisation des espaces ouverts, ce qui réduit la quantité de terrains disponibles pour les projets. Toutefois, l'augmentation significative de la surface de plancher peut entraîner une plus grande rentabilité. La certification d'un seul bloc ne nécessite pas d'espace ouvert public, de sorte que le taux d'utilisation effective du terrain est plus élevé.
Exemples d'utilisation de la certification d'un seul bloc
Les grands promoteurs immobiliers utilisent la certification de bloc unique pour réaliser des plans d'aménagement efficaces. Par exemple, les bâtiments de faible et de grande hauteur sont combinés pour créer un environnement de vie attrayant dans son ensemble, tout en utilisant au maximum le ratio de surface au sol.
Exemples d'utilisation du système de conception globale
Dans les projets de réaménagement des centres-villes, le système de conception globale est utilisé pour sécuriser les espaces ouverts au niveau du sol, tout en augmentant de manière significative le ratio de surface au sol dans les étages supérieurs. Cela contribue à améliorer l'environnement local tout en garantissant la rentabilité des entreprises.
Avantages économiques
Grâce à l 'accréditation d'un seul complexe, il n'est pas nécessaire de subdiviser le terrain et les coûts d'enregistrement et d'arpentage peuvent être réduits de manière significative. En outre, le transfert de volume permet une planification plus efficace de la construction et une meilleure rentabilité de l'entreprise.
Une plus grande liberté de conception
Étant donné que plusieurs bâtiments peuvent être planifiés comme une seule unité, les restrictions relatives à l'agencement et à la hauteur des bâtiments sont assouplies. Cela permet d'élaborer des plans de développement plus attrayants et plus fonctionnels.
Amélioration de l'efficacité de la maintenance et de la gestion
Comme plusieurs bâtiments peuvent être gérés comme une seule entité, les installations communes peuvent être localisées plus efficacement et les coûts de gestion peuvent être réduits. Cet effet est particulièrement visible dans les grands ensembles résidentiels.
Complexité de la procédure
La demande de certification nécessite des connaissances spécialisées et un grand nombre de documents, ce qui rend la procédure longue et coûteuse. En outre, la consultation préalable de l'autorité administrative spécifique est obligatoire et peut nécessiter des modifications du plan.
Contraintes futures
Les plans approuvés peuvent être difficilement modifiables à l'avenir. En cas de changement d'affectation d'un bâtiment, d'extension ou de rénovation, une nouvelle certification peut être nécessaire.
Exigences techniques strictes.
Les exigences en matière de sécurité, de protection contre l'incendie et d'hygiène font l'objet d'un examen strict et doivent être prises en compte de manière détaillée dès la phase de planification. Cela peut entraîner une augmentation des coûts de conception.
| Rubrique | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| Rapport surface de plancher | Des primes importantes sont possibles (jusqu'à un maximum d'environ deux fois plus). | La surface pratique de construction est réduite par la sécurisation de l'espace ouvert. |
| Limitation de la hauteur | Les restrictions absolues de hauteur et les restrictions obliques sont assouplies. | Examen strict de l'impact sur l'environnement |
| Potentiel commercial | Augmentation de la rentabilité grâce à un rapport élevé entre la surface de plancher et la surface utile. | Coûts d'entretien de l'espace public ouvert |
| Contribution à la société | Contribution à l'amélioration de l'environnement urbain | Exigences qualitatives strictes pour les espaces ouverts |
| Procédures | Expérience éprouvée et grande prévisibilité | Frais de dossier élevés (à partir de plusieurs centaines de milliers de yens) |
Une gestion appropriée des risques est essentielle lors de l'utilisation de ces programmes. Il convient d'accorder une attention particulière aux points suivants
Risque lié aux modifications légales
Les modifications apportées au code de la construction et à la législation connexe peuvent avoir une incidence sur les détails de l'accréditation existante. Il est important de procéder à des vérifications juridiques régulières et de coopérer avec des spécialistes.
Risque de volatilité du marché.
Dans les projets de développement à long terme, les changements dans les conditions du marché peuvent nécessiter une révision du plan d'affaires. La flexibilité doit être maintenue dans le processus de planification.
Risque technique.
Les projets de construction complexes peuvent rencontrer des problèmes techniques pendant la phase de construction. Il est important d'accorder une attention suffisante à la phase de conception et de sélectionner un entrepreneur en construction expérimenté.
La procédure de demande de certification d'un seul bloc se déroule en plusieurs étapes. Une préparation et un traitement appropriés à chaque étape sont directement liés au succès de l'obtention de la certification.
Étape 1 : Consultation générale
Tout d'abord, une consultation générale est menée auprès de la section d'orientation en matière de construction de l'autorité administrative concernée. A ce stade, l'applicabilité de base du plan est vérifiée et les considérations nécessaires sont clarifiées.
Étape 2 : Consultation préliminaire
Les documents de planification détaillés sont préparés et la consultation préliminaire est effectuée. À ce stade, la confirmation détaillée des exigences techniques et la coordination avec les départements concernés sont effectuées. Il peut être nécessaire de consulter le service des incendies, le service de l'environnement, le service de la construction, etc.
Étape 3 : Demande de certification
Les documents finaux de la demande sont soumis, reflétant les points soulevés lors de la consultation préalable. La période d'examen est généralement de 1 à 2 mois, mais peut être prolongée en fonction de la complexité du plan.
Étape 4 : Demande de certification du bâtiment
Une fois la certification obtenue, une demande de vérification du bâtiment est soumise conformément à la loi sur les normes de construction. Comme la demande de confirmation est basée sur le contenu de l'approbation, elle se déroule plus facilement qu'une demande de confirmation normale.
Documents de base
| Nom du document | Contenu du document | Points à noter |
|---|---|---|
| Formulaire de demande de certification | Formulaire de demande selon les formulaires légaux | Utiliser le formulaire désigné par l'autorité administrative compétente |
| Motivation | Raison et effet de la demande d'accréditation | Indiquer la nécessité et l'intérêt public du projet. |
| Document de conception | Détails de la conception détaillée du bâtiment | (y compris la structure, l'équipement, les finitions, etc.) |
| Dessins de conception | Plans d'implantation, plans d'étage, élévations, etc. | Notez l'échelle et la description. |
| Certificat d'enregistrement | Droits fonciers et de construction | Dans les 3 mois suivant la délivrance |
Documents techniques
| Nom du document | Contenu | Spécialisation |
|---|---|---|
| Feuille de calcul structurel | Sécurité structurelle des bâtiments | Conception structurelle Architecte de première classe requis |
| Calculs des équipements | Approvisionnement en eau et évacuation, électricité, climatisation, etc. | Nécessite des compétences en matière de conception d'installations |
| Diagramme des parasols | Effets d'ombrage sur la zone environnante | Calculs à l'aide de logiciels spéciaux |
| Calculs des flux de circulation | Impact sur les routes environnantes | Expertise requise en matière d'ingénierie de la circulation |
| Déclaration d'impact sur l'environnement | Évaluation de l'impact sur l'environnement | Nécessite des connaissances en matière d'évaluation environnementale |
Les frais suivants sont liés à la demande de certification d'un bien immobilier unique
Frais administratifs
Honoraires professionnels
Autres frais
Une période de 6 mois à 1 an est généralement nécessaire entre la demande de certification d'un bloc unique et l'obtention de la certification. La gestion appropriée de cette période est importante pour la gestion du calendrier global du projet.
Points clés de la gestion du calendrier
L'agrément unique et le système de conception globale sont des systèmes extrêmement efficaces pour le développement immobilier. Une utilisation appropriée de ces systèmes peut permettre de réaliser des plans de développement qui seraient difficilement réalisables dans le cadre des réglementations conventionnelles en matière de construction, et peut améliorer de manière significative la rentabilité de l'entreprise.
Critères de sélection du système
Conditions de réussite
Orientation du développement du système
Ces dernières années, ces systèmes sont devenus de plus en plus importants du point de vue de la planification urbaine. En particulier, ils attirent l'attention en tant que moyen d'utiliser au mieux des ressources foncières limitées dans le cadre de l'aménagement du territoire urbain.
Intégration à l'innovation technologique
Les progrès de la modélisation des données du bâtiment (BIM) et de la technologie de l'information simplifient l'étude des plans de construction complexes et la préparation des documents de demande. Cela devrait réduire les obstacles à l'utilisation du système et le rendre disponible pour un plus grand nombre de projets.
Considérations relatives à la durabilité.
Avec la demande d'un développement axé sur la réduction de l'impact environnemental et l'harmonisation avec les communautés locales, la mise en place de méthodes de développement durable utilisant ces systèmes est une question importante.
Si vous envisagez d'utiliser l 'agrément unique ou le système de conception globale, nous vous recommandons de suivre les étapes suivantes
R1 : La différence la plus importante réside dans la composition des bâtiments couverts. La certification d'un seul bloc (système de conception globale) est un système dans lequel plusieurs bâtiments sont considérés comme un seul site, et qui est principalement utilisé pour les complexes résidentiels et les ensembles d'appartements à plusieurs unités. Le système de conception globale, quant à lui, est un système dans lequel un seul bâtiment bénéficie d'un ratio de surface de plancher réduit en garantissant un espace ouvert public, et il est principalement utilisé pour les tours de condominiums et les bâtiments commerciaux.
Le choix du système doit être déterminé en tenant compte de l'échelle et de la structure du plan de développement, des conditions d'implantation et de la rentabilité de l'entreprise.
R2 : Il faut généralement compter entre six mois et un an entre le dépôt de la demande de certification d' un complexe unique et la certification. En ce qui concerne les coûts, les frais administratifs sont généralement compris entre 100 000 et 500 000 yens, et le coût total, y compris les honoraires d'experts, est généralement compris entre plusieurs millions et plusieurs dizaines de millions de yens.
Toutefois, comme ils varient fortement en fonction de l'ampleur et de la complexité du projet, une étude détaillée basée sur un plan concret est nécessaire. Il est recommandé de consulter un expert à l'avance afin d'estimer le calendrier et les coûts appropriés.
R3 : Il est possible de modifier le plan après l' accréditation , mais en fonction des changements, il peut être nécessaire de déposer une nouvelle demande d'accréditation. Les modifications mineures peuvent ne nécessiter qu'une notification, mais une nouvelle demande d'accréditation est nécessaire pour les modifications majeures de l'agencement ou de l'échelle du bâtiment, ou pour les changements d'utilisation du bâtiment.
Il est important d'élaborer des plans tenant compte de la possibilité de changements futurs et de vérifier à l'avance les procédures à suivre en cas de changement.
A4 : Même les projets de petite envergure peuvent bénéficier suffisamment du système, en fonction de leur emplacement et de la nature du projet. En particulier, la certification d'une unité rend possible des projets qui seraient difficiles à réaliser dans le cadre d'un développement autonome, en raison de l'agencement efficace de plusieurs bâtiments.
Toutefois, compte tenu des coûts d'application et de la complexité de la procédure, il est pratique d'utiliser le système pour les développements dépassant une certaine taille. Une analyse détaillée de la rentabilité de l'entreprise est nécessaire pour prendre une décision concrète.
R5 : Lors de l'utilisation du système d'approbation d'un complexe unique ou du système de conception globale, il est particulièrement important d'expliquer soigneusement et d'établir un consensus avec les résidents voisins, étant donné que le développement est souvent à une échelle plus grande qu'un projet de construction normal.
Plus précisément, il est nécessaire d'organiser des séances d'information à un stade précoce du processus de planification et de fournir des explications et des consultations suffisantes sur des questions telles que la prise en compte de l'impact environnemental, les mesures relatives au bruit et aux vibrations pendant la période de construction, et les méthodes d'entretien et de gestion après l'achèvement des travaux. L'établissement de bonnes relations avec le voisinage est directement lié au bon déroulement du projet et au maintien de la valeur des actifs à long terme.