Le quartier de Shirokane-Takanawa est situé dans le quartier de Minato, au centre de Tokyo, dans le district de Shirokane-Takanawa, connu pour être un quartier résidentiel exclusif. Centré sur la station Shirokane-Takanawa, la première station des lignes Namboku et Toei Mita du métro de Tokyo, le quartier allie un cadre de vie paisible à une grande facilité de transport vers le centre de la ville. À l'origine, il s'agissait d'un mélange d'usines et de maisons en bois, mais des travaux de réaménagement à long terme ont transformé le quartier en l'un des plus huppés de Tokyo. Ces dernières années, le quartier de Shirokane-Takanawa a fait l'objet d'une série de projets de réaménagement à grande échelle, qui ont considérablement renouvelé le paysage urbain et les fonctions urbaines, et dont l'impact sur la valeur des biens immobiliers attire l'attention. En particulier, le développement autour de la station Takanawa Gateway de la ligne JR Yamanote, qui ouvrira en 2020, et le projet de réaménagement de la zone urbaine du centre-ouest de Shirokane 1-chome (West Central Area Urban Area Redevelopment Project Type 1) attirent l'attention des personnes fortunées et des investisseurs immobiliers japonais et étrangers en raison de l'effet d'entraînement qu'ils auront sur l'ensemble de la zone.
Cette section détaille l'état d'avancement du réaménagement de la zone Shirokane-Takanawa en avril 2025 et son impact sur la valeur des biens immobiliers. Elle présente une vue d'ensemble de la zone et le contexte du réaménagement, les principaux projets en cours, les changements apportés à la ville par le réaménagement, une analyse de l'impact spécifique sur le marché immobilier, l'attrait et les préoccupations de la zone du point de vue des particuliers et des investisseurs très fortunés, les perspectives d'avenir et les considérations stratégiques en matière d'investissement.
Plusieurs projets de réaménagement à grande échelle sont en cours ou ont été récemment achevés dans le quartier de la gare de Shirokane-Takanawa, transformant ainsi la ville. Les principaux projets sont résumés ci-dessous.
TAKANAWA GATEWAY CITY: il s'agit d'un projet de développement à grande échelle et à usage mixte dont le cœur est la Takanawa Gateway Station, une nouvelle station de la ligne JR Yamanote qui ouvrira en 2020. L'ensemble de la zone est développé par phases en la divisant en quatre îlots urbains, le premier îlot appelé "Block 4" devant ouvrir en mars 2025. Les étages inférieurs (1-5) sont occupés par Newman Takanawa, un complexe commercial comprenant environ 200 boutiques. L'hôtel JW Marriott, le premier hôtel de luxe de Tokyo, devrait ouvrir à l'automne 2025 dans les étages supérieurs de la tour nord. L'inauguration des 1 à 3 blocs restants est prévue pour le printemps 2026, lorsque des bureaux, une salle de congrès et un vaste espace vert (environ 2,7 hectares d'espace public ouvert) seront construits successivement. La zone autour de la station Takanawa Gateway est en train d'être développée comme un centre d'affaires international et un développement urbain de nouvelle génération sous le concept de "terrain d'essai pour enrichir la vie des gens pour les 100 prochaines années".
Projet de réaménagement de la zone urbaine de Shirokane 1-chome East North (SHIROKANE The SKY): ce projet de réaménagement est situé à trois minutes à pied de la gare de Shirokane-Takanawa et est centré sur Shirokane The SKY, une tour d'appartements de 45 étages au-dessus du sol et d'un étage au-dessous, d'une hauteur d'environ 156 m. Le projet consiste en une tour résidentielle avec des chambres à coucher, des salles de bain, des toilettes et des salles d'attente. Le projet consiste en une tour résidentielle avec un total de 1 247 unités (tour est) et une tour de 19 étages (tour ouest) sur un site couvrant une superficie d'environ 1,7 ha, intégrant des logements, des usines, des bureaux et des installations de confort de vie. La construction a débuté en avril 2015 et s'achèvera en février 2023. Shirokane The Sky a été achevé et l'occupation a commencé en 2023, ce qui en fait un point de repère dans la zone environnante et un exemple réussi de réaménagement à grande échelle. De nouvelles terrasses et promenades piétonnes ont été construites le long de la rivière Furukawa, améliorant ainsi la préparation aux catastrophes.
Projet de réaménagement urbain de première classe de la zone centrale ouest de Shirokane 1-chome: ce projet de réaménagement couvre une zone d'environ 1,6 ha située à l'ouest de la gare de Shirokane-Takanawa et au nord-ouest de la rue commerçante de Shirokane. Le projet réorganise une zone urbaine dense avec de nombreux bâtiments délabrés et des rues étroites pour créer un complexe urbain qui combine des fonctions résidentielles et commerciales de haute qualité avec les fonctions de petites usines, une industrie locale, en consolidant les terres et en améliorant les routes et les espaces ouverts. Les principales composantes sont un immeuble de grande hauteur avec 39 étages au-dessus du sol et un étage en dessous (environ 140 m) et un immeuble de taille moyenne avec 14 étages au-dessus du sol dans le bloc A, et deux immeubles de faible hauteur avec quatre étages au-dessus du sol dans le bloc B. Le nombre total d'unités résidentielles s'élève à 991 unités. Les promoteurs participants comprennent de grandes entreprises telles que Tokyu Land Corporation, Mitsui Fudosan Residential et Japan Post Real Estate. Après l'approbation de la création de l'association en juin 2022 et l'approbation du plan de conversion des droits en février 2024, la construction devrait commencer en 2025 et s'achever en 2028. Le réaménagement devrait inclure une grande place d'environ 3 300 m2, qui devrait servir de base de prévention des catastrophes et de nouveau noyau pour la communauté locale.
Autres développements connexes: outre les projets susmentionnés, la zone Shirokane-Takanawa fait l'objet d'un projet de réaménagement, le Shirokane AEL City (un complexe comprenant la Shirokane Tower [immeuble résidentiel de 42 étages] et la NBF Platinum Tower [immeuble de bureaux de 26 étages]), qui a été achevé aux alentours de 2005. Après le développement de l'infrastructure devant la gare, les projets actuels dans les districts Est-Nord et Ouest-Centre sont en cours de développement au milieu de la zone, et l'utilisation de la ville à haut niveau progresse par étapes. Des plans de réaménagement sont également envisagés pour la zone autour de la station Sengakuji (Toei Asakusa Line et Keikyu Line), qui est située entre la station Takanawa Gateway et la station Shirokane-Takanawa, et la rénovation urbaine est activement poursuivie dans l'ensemble de la zone de Takanawa. En ce qui concerne les infrastructures routières, des améliorations du réseau de circulation dans la zone, telles que les projets d'élargissement de l'avenue Kitasato-dori (annoncés par le gouvernement métropolitain de Tokyo en 2023), par exemple, sont en cours, et l'on s'attend à ce que l'environnement environnant soit encore amélioré.
Comme décrit ci-dessus, de nombreux projets sont simultanément en cours dans la zone de Shirokane-Takanawa, allant de la construction de nouvelles infrastructures ferroviaires au développement de complexes résidentiels et commerciaux, et l'ensemble de la zone est en train de subir une transformation majeure. Le chapitre suivant se penche sur les changements spécifiques de la ville résultant de ce réaménagement. 2.
Le réaménagement de la zone de Shirokane-Takanawa a entraîné une multitude de changements au niveau des fonctions urbaines, du paysage et de l'accessibilité des transports. La situation actuelle est décrite ci-dessous pour chacun des points principaux.
Dans le quartier de la gare de Shirokane-Takanawa, la construction d'une série de tours transforme le paysage urbain. Par exemple, Shirokane The Sky (immeuble de grande hauteur à droite sur la photo), achevé en 2023, compte 45 étages au-dessus du sol et est devenu un nouveau point de repère dans la zone de Shirokane, qui comptait auparavant de nombreux immeubles de faible hauteur. Le groupe d'immeubles de moyenne à grande hauteur au premier plan à gauche correspond à l'aile ouest du projet et aux bâtiments existants dans la zone environnante, et ce réaménagement à grande échelle a renouvelé la ligne d'horizon de toute la zone de manière moderne. Bien que les gratte-ciel entraînent des changements au niveau de la lumière du jour et de l'aménagement paysager, ils ont créé un paysage de rue luxueux et harmonieux, et le paysage est en train d'être développé pour s'adapter à la marque locale.
En termes de fonctions urbaines, le réaménagement a conduit à l'intégration d'environnements résidentiels et commerciaux. Dans le cadre du réaménagement de la zone centrale ouest, un développement urbain à usage mixte est prévu, avec des logements, des installations commerciales, des services de garde d'enfants et de soutien à la garde d'enfants, ainsi que les fonctions des usines de la ville qui fonctionnent depuis un certain temps, situés de manière appropriée dans la même zone. Cela augmentera la commodité quotidienne des résidents locaux et créera en même temps une ville animée tout au long de la journée et de la nuit. L'accent est également mis sur le renforcement des liens avec la rue commerçante voisine de Shirogane, avec des passerelles piétonnes et des places reliant les nouvelles installations commerciales à la rue commerçante existante, dans le but d'améliorer la circulation et de créer des synergies dans l'économie locale. En fait, le réaménagement de la zone nord-est comprenait également des espaces publics ouverts et des allées piétonnes, qui ont contribué à renforcer le réseau de sentiers le long de la rivière Furukawa. Ces mesures ont contribué à transformer la zone d'une "ville où les zones résidentielles et commerciales sont séparées" en une "ville pratique et animée où la vie et le commerce sont intégrés".
Les améliorations en matière de commodité des transports ont également été remarquables. La gare de Shirokane-Takanawa a toujours eu un bon accès au centre-ville, mais le réaménagement de la zone a encore facilité les déplacements à l'intérieur et à l'extérieur de la zone. À Takanawa Gateway City, une grande terrasse piétonne directement reliée à la gare et une place piétonne (domaine public) ont été aménagées, créant un espace de circulation de 4 hectares où les gens peuvent se promener dans le quartier de la gare. Cet espace public est entouré d'un vaste espace vert (environ 2,7 ha), offrant un environnement où l'on peut se sentir en pleine nature et se détendre bien que l'on soit au cœur de la ville. L'ouverture de la nouvelle gare a également augmenté les voies d'accès à Shinagawa et Tokyo via les lignes Yamanote et Keihin-Tohoku, élargissant ainsi les options de transport pour les résidents de la zone de Shirokane-Takanawa. À l'avenir, un pont à deux niveaux reliant la station Takanawa Gateway aux stations Shirokane-Takanawa et Sengakuji ainsi que des bus-navettes sont envisagés (concept au stade de projet de planification urbaine), et la commodité du réseau ferroviaire sera encore améliorée au fur et à mesure que l'ensemble de la zone sera mieux intégrée.
Un autre changement important est l'amélioration de la prévention des catastrophes et de la sécurité. Les routes sont élargies et des places sont construites dans toute la zone de redéveloppement, et l'infrastructure de prévention des catastrophes est renforcée, notamment en sécurisant les itinéraires d'évacuation et en créant des zones coupe-feu. Dans la zone centrale occidentale, une nouvelle place de 3 300 m2, l'une des plus grandes de la région, a été construite, et l'infrastructure est en cours de développement pour permettre l'hébergement temporaire et la création d'un centre de secours en cas de catastrophe. En outre, la zone où les vieilles maisons en bois étaient densément construites a été reconstruite en bâtiments hautement résistants aux tremblements de terre, ce qui a considérablement amélioré la résistance aux tremblements de terre et aux incendies. Dans la zone nord-est, des mesures ont également été prises pour prévenir les inondations en cas de débordement de l'Old River, ce qui a permis d'améliorer le niveau général de sécurité dans la région. En termes de sécurité publique, on peut s'attendre à ce que l'environnement de prévention de la criminalité s'améliore grâce à l'aménagement d'espaces piétonniers plus visibles et plus lumineux dans la ville.
Comme décrit ci-dessus, le réaménagement de la zone de Shirokane-Takanawa a apporté des améliorations qualitatives aux aspects matériels et immatériels de la ville. Alors que les dernières fonctions commerciales et d'affaires sont introduites, la zone s'enrichit également d'espaces verts et de places, et se transforme en une ville attrayante pour les personnes qui y vivent, y travaillent et la visitent. Quel est l'impact de cette transformation de la ville sur le marché immobilier ? Dans le chapitre suivant, nous analysons l'impact spécifique sur les valeurs immobilières, y compris les prix des terrains, les prix des maisons et les loyers, avec des données.
Le réaménagement de la zone de Shirokane-Takanawa a exercé une pression notable à la hausse sur la valeur des terrains et des biens immobiliers. Cette section analyse l'impact à travers des indicateurs tels que les prix officiels des terrains, les prix de vente résidentiels et les tendances des loyers.
(1) Tendances des prix des terrains : les prix des terrains dans la région ont connu une tendance constante à la hausse ces dernières années en raison de l'avancement des travaux de réaménagement. Les prix des terrains publics dans le quartier Takanawa de Minato-ku (y compris Shirokane-Takanawa) ont augmenté d'environ 5 % par an et ont été multipliés par plus de 1,3 au cours des cinq années allant de 2013 à 2018. La dynamique n'a pas faibli depuis, et les prix des terrains continuent d'augmenter, soutenus par la demande de retour au centre-ville, même avec la catastrophe corona post-2020. En particulier, la zone autour de la gare de Shirokane-Takanawa est très appréciée pour son potentiel futur en raison de son réaménagement, et les prix des terrains résidentiels et commerciaux augmentent à un rythme élevé. Dans les prix officiels des terrains pour 2024 publiés par le ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme, les prix des terrains résidentiels standard à Shirokane 1-chome, Minato-ku, ont augmenté d'environ 7 % d'une année sur l'autre, et les attentes de réaménagement sont prises en compte dans les prix (données de localisation spécifiques : 1-XX-XX Shirokane, Minato-ku, etc.) Cette tendance se poursuit jusqu'en 2025, et les experts estiment qu'il est peu probable qu'elle s'essouffle. Certains affirment que les prix des terrains devraient encore augmenter à mesure que les travaux de réaménagement progresseront. En fait, de nombreux promoteurs immobiliers adoptent une attitude proactive dans l'acquisition de terrains dans la zone de Shinagawa-Takanawa, anticipant une demande accrue après l'ouverture du Takanawa Gateway, et il est très probable que les prix des terrains dans la zone de réaménagement continueront d'augmenter à l'avenir.
(2) Prix des logements et valeur des actifs: l'effet de réaménagement se reflète également dans les prix des logements. Les prix des copropriétés d'occasion dans le quartier de la gare de Shirokane-Takanawa ont augmenté de manière significative au cours des dix dernières années, une enquête ayant calculé une augmentation moyenne des prix de 60 à 70 %. Par exemple, de nombreuses tours de copropriété d'une vingtaine d'années situées à quelques pas de la gare ont vu leur valeur augmenter de dizaines de millions de yens par rapport à il y a dix ans, ce qui a entraîné une augmentation significative de la valeur des actifs pour les propriétaires avant le réaménagement. Les prix des nouveaux condominiums à vendre sont également élevés. Au moment de la vente, le prix moyen d'une unité tsubo (par 3,3 m2) de Shirokane the Sky était d'environ 5-6 millions de yens, avec une fourchette de prix pour une unité standard de 70 m2 dépassant les 100 millions de yens. De nombreuses unités ont été vendues le jour même, immédiatement après le début des ventes, ce qui indique l'importance de la demande de la part de la classe aisée. Le réaménagement de la zone a amélioré la valeur de l'image de marque de la zone, et les acheteurs potentiels attachent encore plus d'importance à l'adresse Shirokane-Takanawa, les prix restant élevés tant pour les condominiums neufs que pour les condominiums d'occasion. En fait, le prix de référence des propriétés sur le marché des condominiums d'occasion dans les environs, avec la gare de Shirokane-Takanawa comme station la plus proche, est en hausse sur toute la ligne, avec un prix moyen d'environ 58 millions JPY en 2023 (pour une propriété standard avec une surface exclusive d'environ 60 m2), soit une augmentation de plus de 27 % par rapport à il y a 10 ans. Cependant, bien que le marché des condominiums ait récemment commencé à montrer quelques signes de ralentissement, en partie en raison de la hausse des taux d'intérêt, la popularité et la rareté de la zone de Shirokane-Takanawa sont toujours exceptionnelles, et le marché a toujours de grandes attentes pour le maintien et l'amélioration de la valeur des actifs à l'avenir.
(3) Marché de l'immobilier commercial et des bureaux: la zone de Shirokane-Takanawa elle-même a toujours été fortement teintée de zones résidentielles et les espaces de bureaux à grande échelle ont été limités. Toutefois, avec l'ouverture de Takanawa Gateway City, un nouveau pôle de bureaux est en train de se former dans la zone de Shinagawa-Takanawa. Le projet s'enorgueillit d'une surface totale d'environ 450 000 m², dont une grande partie sera consacrée à des espaces de bureaux ultramodernes. Cela devrait attirer la demande des entreprises qui déménagent des zones voisines de Mita et Tamachi et avoir un effet d'entraînement sur le niveau des loyers des bureaux dans l'ensemble de la zone. En fait, la Link Pillar Tower, qui ouvrira ses portes en 2025, devrait accueillir des entreprises informatiques nationales et étrangères ainsi que des bases de soutien à la création d'entreprises (telles que le laboratoire LiSH, fruit d'une collaboration entre l'université de Tokyo, l'université nationale de Singapour et d'autres), et l'afflux de personnel hautement qualifié pourrait encore stimuler la demande résidentielle et commerciale dans les environs. En ce qui concerne les installations commerciales, Newman Takanawa (un centre commercial à grande échelle avec environ 200 magasins) devrait ouvrir complètement à l'automne 2025, ce qui améliorera considérablement l'environnement commercial quotidien des résidents de Shirokane Takanawa. L'ouverture de ce grand centre commercial aura un effet d'entraînement sur le secteur de la vente au détail et des services environnants, et sera un facteur d'augmentation des loyers du marché pour les locataires. D'autre part, les changements dans l'environnement concurrentiel peuvent affecter certaines zones commerciales existantes en termes d'attraction de la clientèle, mais en général, la rentabilité des zones commerciales augmentera en raison de l'accroissement des nouveaux segments de clientèle. Cette évolution de l'environnement commercial entraînera une augmentation de la valeur estimée des biens immobiliers commerciaux, ce qui, à son tour, soutiendra les prix des terrains et les valeurs immobilières dans l'ensemble de la région.
(4) Tendances des loyers: sur le marché de la location, la région de Shirokane-Takanawa est extrêmement populaire et les loyers sont en hausse. Par exemple, il n'est pas rare de voir des offres dépassant 300 000 yens par mois pour un appartement de 2LDK (environ 70 m2), et des loyers supérieurs de l'ordre de 500 000-600 000 yens par mois ont été fixés pour les étages supérieurs des tours d'appartements nouvellement construites (conditions réelles du marché à partir de 2025). En particulier, après l'achèvement de Shirokane the Sky, un grand nombre d'unités à vendre et à louer ont été fournies par la même propriété, et le loyer moyen demandé est resté supérieur au taux du marché environnant. Malgré cela, la demande de cadres aisés et étrangers désireux de vivre à Shirokane est forte, et même les locations les plus chères ont été signées dans un laps de temps relativement court, ce qui donne l'impression que le marché de la location est très concurrentiel. Le réaménagement de la zone a amélioré la commodité de la ville, et les personnes à hauts revenus qui avaient auparavant choisi d'autres zones telles que Azabu Juban et Hiroo se tournent maintenant vers Shirokane-Takanawa, élargissant ainsi l'étendue de la demande de location. En ce qui concerne les loyers des propriétés commerciales, les loyers demandés pour les nouveaux étages de bureaux dans la zone de Takanawa Gateway ont été fixés au niveau ou au-dessus de la moyenne du quartier de Minami, et en fonction des conditions du marché après l'achèvement, il pourrait également y avoir une pression à la hausse sur les loyers des bâtiments existants dans la zone. D'une manière générale, on peut dire que l'augmentation de la valeur ajoutée résultant du réaménagement est également visible dans les chiffres en termes de loyers.
L'analyse ci-dessus montre que la valeur des biens immobiliers dans la zone de Shirokane-Takanawa a été considérablement stimulée par le réaménagement des terrains et des bâtiments. L'augmentation des prix des terrains indique les attentes quant au potentiel futur de la zone, tandis que l'augmentation des prix des logements et des loyers montre la force de la demande réelle et de la demande d'investissement. Le chapitre suivant examine les préoccupations potentielles ainsi que l'attrait de la région du point de vue des particuliers et des investisseurs très fortunés.
La région de Shirokane-Takanawa est une destination d'investissement et de vie extrêmement attrayante pour les personnes très fortunées et les investisseurs institutionnels en raison de son image de marque luxueuse et de son potentiel de croissance. D'un autre côté, il existe également des facteurs de risque associés aux développements à grande échelle. Cette section présente les avantages et les préoccupations du point de vue des particuliers et des investisseurs fortunés.
Attractivité et facteurs positifs
Valeur de la marque et rareté: comme le suggère le nom "Shirokane", la zone s'est imposée comme l'une des zones résidentielles les plus exclusives de Tokyo. Le réaménagement de la zone a permis de rendre la ville plus pratique et plus sophistiquée, ce qui a encore renforcé sa valeur de marque. Pour les personnes très fortunées, Shirokane-Takanawa, en tant que zone de détention d'actifs, offre un sentiment de sécurité et est un symbole du statut de l'actif. En particulier, l'offre limitée de tours de condominiums directement reliées à la gare de Shirokane-Takanawa et accessibles à pied attire les personnes fortunées en raison de leur rareté en tant que "seul et unique" actif.
Protection des actifs et stabilité à long terme: les biens immobiliers de premier ordre à Tokyo ont tendance à ne pas perdre de valeur à long terme, une tendance qui devrait être renforcée par le réaménagement de Shirokane-Takanawa. Par rapport aux liquidités et aux actions, l'immobilier résiste mieux à l'inflation en tant qu'actif réel et peut constituer un moyen de protection du patrimoine pour les personnes fortunées. En fait, il y a eu des cas où de grandes propriétés détenues par des familles fondatrices depuis des générations ont été négociées à des prix élevés. Par exemple, en 2023, il a été annoncé que la résidence du fondateur de Seikosha (aujourd'hui Seiko), située à Shirokane 2-chome, serait vendue pour environ 30 milliards de yens, ce qui a surpris le marché. Le fait qu'il s'agisse d'une zone où des personnes très fortunées sont effectivement en mesure de conclure des transactions de très grande valeur donne aux investisseurs un sentiment de sécurité.
Commodité et confort de vie: après son réaménagement, Shirokane-Takanawa est en train de devenir une "zone de shopping à guichet unique au cœur de la ville". Les infrastructures médicales, éducatives et commerciales importantes pour les familles aisées sont d'un niveau élevé, tant dans la zone que dans les zones voisines (Hiroo, Azabu, etc.). Avec l'ouverture du Takanawa Gateway, il est prévu de créer un vaste espace vert sur le site de l'ancienne résidence impériale de Takanawa, associée à la famille royale, ce qui améliorera encore l'excellent cadre de vie. Pour les personnes très fortunées, le cadre de vie est encore plus important que la valeur des actifs, et Shirokane-Takanawa est un environnement idéal qui combine une zone résidentielle décontractée avec les fonctions urbaines les plus récentes, avec une bonne sécurité et une grande intimité.
Internationalité et potentiel de développement futur: la proximité de la gare de Shinagawa (prévue pour un nouveau Shinkansen et une gare linéaire) signifie que la zone attirera de plus en plus l'attention en tant que centre d'affaires international à l'avenir. Takanawa Gateway City devrait également attirer des entreprises étrangères et des start-ups, ce qui augmentera la nécessité pour les cadres étrangers de vivre dans la région à l'avenir. L'immobilier à Tokyo est également très prisé par les investisseurs étrangers fortunés en raison de ses avantages en matière de change et de ses rendements stables. Shirokane-Takanawa, qui connaît une croissance remarquable grâce au redéveloppement, est une destination d'investissement particulièrement attrayante pour "parier sur le potentiel futur de Tokyo". Le fait qu'il y ait encore de la place pour un développement plus poussé (par exemple, des projets de réaménagement de petite et moyenne taille et des améliorations de l'infrastructure dans la zone environnante) en fait également une cible d'investissement intéressante, car il est facile d'élaborer une histoire de développement à long terme.
Préoccupations/facteurs de risque
Risque d'offre excédentaire: l'offre de grands immeubles en copropriété sur une courte période peut temporairement rompre l'équilibre entre l'offre et la demande sur le marché. En fait, avec l'achèvement de Shirokane The Sky (1 247 unités) en 2023 et l'offre d'environ 991 unités dans la région du centre-ouest à l'avenir, le nombre de propriétés sur les marchés de l'occasion et de la location peut temporairement augmenter. Cependant, on peut craindre que la croissance de la valeur des biens ralentisse et que les loyers atteignent un plateau s'il y a une concurrence avec des biens ayant des caractéristiques similaires dans la même zone. Cependant, il est peu probable que l'offre excédentaire se prolonge, et l'opinion générale est qu'elle sera résorbée à moyen et long terme par une augmentation nette de la population du centre ville et l'absorption de la demande étrangère.
Niveaux de prix élevés et évolution des taux d'intérêt: les prix de l'immobilier dans les zones de redéveloppement sont déjà très élevés. Même les personnes fortunées hésitent à "s'emparer du prix fort" tant qu'il s'agit d'un investissement. Si l'on considère l'environnement financier mondial, il a également été souligné que l'attrait relatif des rendements des investissements immobiliers diminue en raison de la récente hausse des taux d'intérêt. Il n'est pas exclu qu'un changement de la politique d'assouplissement monétaire au Japon à l'avenir puisse également exercer une pression à la baisse sur les prix de l'immobilier. Par conséquent, la prudence est de mise en ce qui concerne le calendrier des achats et les stratégies de financement, et il est considéré comme risqué de viser des gains de prix sur les reventes à court terme. D'autre part, les particuliers très fortunés disposant de réserves de liquidités peuvent résister à certaines fluctuations du marché car ils sont supposés être des détenteurs à long terme, mais les investisseurs institutionnels doivent prendre des décisions prudentes, y compris en ce qui concerne les stratégies de sortie.
Changements dans le cadre de vie: si la ville se développe, l'augmentation de l'agitation et de la congestion causée par l'accroissement du trafic suscite également des inquiétudes. Shirokane-Takanawa est traditionnellement considérée comme une "zone résidentielle tranquille, calme et exclusive", mais l'ouverture de grandes installations commerciales et la croissance de la population pourraient modifier considérablement l'environnement. Certaines personnes très fortunées n'aiment pas l'agitation de la zone et déménagent leur résidence en banlieue ou à l'étranger à la recherche de plus de tranquillité, il faut donc trouver un équilibre entre le maintien de l'attractivité de la zone et cet aspect. Toutefois, comme les opinions des résidents locaux ont été prises en compte dès le stade de la planification du développement et que des mesures ont été prises pour gérer le bruit et l'aménagement paysager, une dégradation extrême de l'environnement devrait être évitée.
Incertitude politique et réglementaire: le marché immobilier est également affecté par la fiscalité et la réglementation. Par exemple, des augmentations futures des droits de propriété et de succession ou des restrictions plus strictes sur les investisseurs étrangers pourraient affecter les sentiments d'investissement des personnes fortunées. Sous le gouvernement actuel, des politiques visant à encourager la régénération urbaine (par exemple, l'assouplissement des ratios de surface de plancher) ont été adoptées, ce qui est un facteur positif, mais le risque d'un changement de politique gouvernementale à long terme n'est pas nul. Cependant, du point de vue de l'urbanisme, Shirokane-Takanawa n'est pas une zone de paysage historique dont la préservation devrait être une priorité absolue, et le réaménagement lui-même est mené par l'administration, de sorte que le risque politique est relativement faible.
L'INA recommande activement la zone de Shirokane-Takanawa à ses clients pour la constitution d'actifs, mais met également l'accent sur la surveillance continue des tendances du marché et des risques potentiels. Le chapitre suivant présente les perspectives d'avenir et les considérations stratégiques en matière d'investissement immobilier sur la base de cette perspective.
Les perspectives d'avenir de la région de Shirokane-Takanawa sont brillantes et les opportunités d'investissement prometteuses se multiplient. Cependant, il est important d'adopter une approche stratégique, en tenant compte des facteurs de risque mentionnés dans le chapitre précédent. Ce chapitre examine les perspectives à moyen et long terme de la région et les mesures à prendre pour réaliser des investissements immobiliers judicieux.
[Perspectives d'avenir de la zone].
À partir de 2025, la zone de Shirokane-Takanawa atteindra le point culminant de son développement urbain avec l'achèvement d'une série de projets de réaménagement, l'ouverture officielle de Takanawa Gateway City au printemps 2026, lorsque la zone sera pleinement opérationnelle en tant que centre d'affaires et d'échanges internationaux, la ligne centrale linéaire du Shinkansen dont l'ouverture est prévue à la gare de Shinagawa au début des années 2030, et l'expansion globale de la ligne du Shinkansen, qui devrait être achevée en 2026. L'amélioration de l'accessibilité globale augmentera la valeur de l'ensemble de la région de Takanawa. Shirokane-Takanawa devrait conserver sa position unique de zone résidentielle haut de gamme grâce à la qualité de son cadre de vie, tout en bénéficiant de ces effets d'entraînement majeurs. Plus précisément, le cadre de vie sera encore amélioré par le développement d'infrastructures médicales et éducatives et l'expansion des services publics dans la zone environnante pour soutenir l'augmentation de la population résultant du réaménagement. L'administration (ville de Minato) a fait de la zone de Shirokane-Takanawa une zone de promotion de l'établissement dans sa vision de la population future, et devrait mettre en œuvre des mesures de soutien à la fois douces et dures, telles que le développement d'un parc de prévention des catastrophes et l'introduction de logements de soutien à la garde d'enfants.
En ce qui concerne la valeur des biens immobiliers, il est très probable que la tendance à la hausse se poursuivra à moyen et long terme. Tant qu'il n'y a pas de surchauffe de type bulle, on peut s'attendre à ce que les valeurs augmentent progressivement avec la croissance urbaine, et même s'il y a une phase d'ajustement temporaire dans le cycle économique, la force de l'emplacement et de la marque lui donnera la capacité de se rétablir rapidement. Comme mentionné ci-dessus, le marché se trouve déjà dans une zone de prix élevés, mais comme le dit un expert, "c'est le bon moment pour acquérir une propriété avant qu'elle n'augmente encore", et les attentes pour l'avenir restent donc élevées. En particulier, le projet de réaménagement de la zone centrale occidentale devrait être achevé en 2028-29, et la zone sera extrêmement complète, de sorte qu'il a été souligné que les valeurs d'évaluation pourraient atteindre leur maximum à ce moment-là. D'autre part, il existe un scénario dans lequel une nouvelle reprise se produira dans les années 30, lorsque le redéveloppement de Shinagawa et l'effet linéaire deviendront une réalité, et l'on pense généralement que le marché peut se stabiliser à un niveau élevé sur une période d'au moins 10 à 20 ans.
Considérations stratégiques en matière d'investissement immobilier
Sur la base des perspectives ci-dessus, les stratégies suivantes peuvent être envisagées pour l'investissement immobilier dans la région de Shirokane-Takanawa.
Viser des plus-values grâce à une détention à long terme: une stratégie de détention à long terme est plus efficace qu'une stratégie de revente à court terme afin de bénéficier de l'appréciation de la valeur au fur et à mesure que la zone mûrit, car les plus-values réalisées sur une période de cinq à dix ans permettent d'absorber plus facilement les coûts d'acquisition et les effets des fluctuations temporaires du marché. L'INA conseille également à ses clients que la valeur d'un bien immobilier à Shirokane-Takanawa peut être réalisée en le conservant pendant une longue période.
Investissement sélectif dans des biens à forte valeur ajoutée: même au sein d'une zone, la croissance future de la valeur de chaque bien immobilier varie. Plus précisément, les unités situées aux derniers étages des tours offrant une vue, un nombre d'étages et une valeur de marque excellents, ainsi que les propriétés uniques telles que celles directement reliées aux gares ou situées à une minute de marche de celles-ci, devraient rester relativement populaires et conserver leur valeur à l'avenir. En tant qu'investisseur, vous pouvez améliorer la qualité de votre portefeuille d'actifs en sélectionnant ces biens de première classe, même s'ils sont légèrement plus chers. À l'inverse, les biens dont les caractéristiques sont inférieures risquent d'être obsolètes à l'avenir et doivent être soigneusement évalués en vue d'une acquisition.
Combinaison de la location et de la vente: lorsque des personnes fortunées achètent plusieurs unités à des fins d'investissement, une stratégie en deux étapes peut être envisagée : louer les unités pour le moment afin de générer des gains de revenus (revenus locatifs), puis les vendre au moment opportun. La demande locative dans la région de Shirokane-Takanawa est forte et le risque de vacance est faible, ce qui en fait une source de revenus stable pendant la période de détention. En vendant à un moment où l'on peut s'attendre à un bénéfice futur sur la vente (par exemple, pendant une période de tension entre l'offre et la demande, immédiatement après l'achèvement du réaménagement), on peut profiter à la fois du revenu et du capital. Cependant, lors de la mise en location du bien, il est important de prêter attention à l'entretien du bien et aux soins apportés aux locataires, et de maintenir un niveau de gestion approprié pour un bien haut de gamme.
Envisager une diversification régionale et sectorielle: si Shirokane Takanawa est prometteur, le portefeuille d'investissement global doit également être diversifié de manière appropriée. La diversification sectorielle au sein d'une zone, par exemple entre le résidentiel et le commerce de détail ou les bureaux, permet de compenser les baisses d'un marché par les baisses d'un autre. L'INA peut vous aider à constituer des actifs solides et efficaces en ajustant la proportion de votre investissement dans Shirokane-Takanawa en fonction de votre tolérance au risque.
Envisagez une stratégie de sortie: lorsque vous investissez, vous devez également envisager votre sortie future (vente ou héritage). Par exemple, si vous envisagez une vente importante dans 10 à 15 ans, vous devez vous demander si le type de propriété est susceptible d'attirer des acheteurs à ce moment-là et si le cycle du marché est favorable. Dans le cas de Shirokane-Takanawa, la liquidité risque d'être limitée pour les biens de grande valeur, qui sont principalement vendus par des personnes fortunées, mais d'un autre côté, étant donné qu'il existe une forte demande au Japon et à l'étranger, il devrait être possible de vendre sans réduction de prix importante. Dans le cas d'un héritage futur, s'il y a un écart entre la valeur évaluée pour les droits de succession et la valeur réelle, il est essentiel de préparer un plan de paiement de l'impôt. Étant donné que la taille des actifs tend à être importante en raison des caractéristiques de la région, un plan de succession faisant appel à des bureaux familiaux ou à des sociétés de gestion d'actifs mérite également d'être envisagé.
Sur la base des stratégies susmentionnées, il est important d'adopter une approche solide et proactive de l'investissement dans la région de Shirokane-Takanawa dans une perspective à long terme. Daisuke Inazawa vous aidera également à prendre les meilleures décisions d'investissement possibles en utilisant l'expertise en conseil immobilier qu'il a cultivée au fil des ans.
La zone de Shirokane-Takanawa est en pleine mutation grâce à une série de projets de redéveloppement actuellement en cours en 2025, ce qui se traduit par une nette augmentation de la valeur des biens immobiliers. Le renouvellement du matériel de la ville, comme la construction de tours en face de la gare, le développement d'une vaste zone centrée sur le portail de Takanawa et l'amélioration des infrastructures routières et des places, augmentent le potentiel de la zone et entraînent une tendance continue à la hausse des prix des terrains et des logements, ainsi que des loyers. En outre, l'image de marque de Shirokane, surnommée "Platinum Street", combinée à l'attrait d'un cadre de vie verdoyant et tranquille au cœur de la ville, en a fait un quartier prisé par un large éventail de personnes, des plus fortunées aux familles ordinaires.
Cependant, les changements rapides qui accompagnent le redéveloppement impliquent également des mises en garde en termes d'offre, de demande et d'environnement. Le marché immobilier doit surveiller les augmentations temporaires de l'offre et les changements dans l'environnement des taux d'intérêt, tandis que les communautés locales doivent également répondre aux défis posés par la croissance rapide de la population. Toutefois, ces préoccupations seront gérées de manière appropriée à mesure que la zone portuaire, les entreprises et les habitants travailleront ensemble à la création d'une ville durable.
En conclusion, le redéveloppement de la zone de Shirokane-Takanawa est en train de devenir un modèle de réussite pour augmenter considérablement la valeur et l'attractivité de la zone, et c'est un domaine très prometteur du point de vue de l'investissement immobilier.INA continuera à suivre de près les développements dans cette zone et, sur la base des informations primaires fournies par les agences gouvernementales et les développeurs, continuera à fournir à ses clients des informations sur le développement de la zone. L'INA continuera à suivre de près l'évolution de la situation dans la région et à faire des propositions optimales qui contribueront à la constitution du patrimoine de nos clients, sur la base des informations de base fournies par les agences gouvernementales et les promoteurs. Alors que la régénération urbaine de Tokyo s'intensifie, nous sommes convaincus que Shirokane-Takanawa continuera à se développer de manière durable et que la valeur de ses biens immobiliers continuera à briller à l'avenir.