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Protéger les Décharges Communales : Solutions Contre les Dépôts Illégaux

Rédigé par 稲澤大輔 | 2 juil. 2025 21:17:39

Dans le domaine de la gestion locative, la gestion des décharges dans les parties communes est l'un des problèmes qui préoccupent de nombreux propriétaires. Ces dernières années, le problème des décharges illégales est devenu particulièrement grave et, si des mesures appropriées ne sont pas prises, il peut avoir un impact négatif sur la gestion locative elle-même. Selon une enquête du ministère de l'environnement, 100 nouveaux cas de décharges illégales de déchets industriels, totalisant 42 000 tonnes, ont été recensés en 2023, et ce n'est que la partie émergée de l'iceberg.

La mauvaise gestion des décharges ne nuit pas seulement à l'esthétique, mais augmente également le risque d'odeurs, d'infestation par des parasites et même d'incendie criminel. Il n'est pas exclu que cela entraîne une baisse de la satisfaction des locataires, ce qui se traduirait par une augmentation des taux d'inoccupation et une baisse des loyers. La gestion des déchets est donc une question importante pour les propriétaires de logements locatifs afin de maintenir la valeur de leurs biens et une gestion stable.

Cet article clarifie la situation réelle et les défis posés par les décharges illégales dans les immeubles locatifs et explique les mesures efficaces de lutte contre les décharges illégales dans les immeubles locatifs, depuis les méthodes spécifiques jusqu'au rapport coût-efficacité et à la manière de réagir lorsqu'elles se produisent. En lisant cet article, les propriétaires acquerront les connaissances nécessaires pour trouver les mesures adaptées à leur bien, se libérer des problèmes de déversement et parvenir à une gestion locative plus saine.

La réalité et les défis des décharges illégales dans les immeubles locatifs

Le dépôt illégal de déchets dans les immeubles locatifs est un grave problème de gestion pour les propriétaires. La loi sur l'élimination des déchets et le nettoyage public (Waste Disposal and Public Cleansing Act) interdit le dépôt sauvage de déchets et prévoit des sanctions pour les contrevenants. Cependant, les décharges communes des immeubles locatifs, en particulier dans les appartements et les condominiums, se caractérisent par un degré élevé d'anonymat, ce qui rend difficile l'identification de la personne qui a déposé les déchets.

Il existe un large éventail de problèmes liés aux déchets dans les immeubles locatifs. Par exemple, les locataires enfreignent les règles, comme le non-respect des règles de tri ou le dépôt des déchets à d'autres jours que ceux spécifiés. Il arrive également que des voisins ou des passants jettent sans autorisation des ordures ménagères ou des déchets trop volumineux. Par ailleurs, il arrive que des meubles et des appareils dont on n'a plus besoin lors d'un déménagement soient laissés sur place.

Ces problèmes de déchets peuvent avoir plusieurs conséquences négatives s'ils ne sont pas traités. Tout d'abord, ils nuisent gravement à l'esthétique du bien et donnent une mauvaise impression aux locataires potentiels. Deuxièmement, laisser des déchets alimentaires sans surveillance peut être une source de mauvaises odeurs, de vermine et d'animaux nuisibles, et détériorer l'environnement sanitaire. En outre, les problèmes de déchets peuvent entraîner des problèmes entre locataires et des plaintes de la part des voisins, ce qui peut nuire à la réputation du bien immobilier.

Types et conséquences des décharges illégales

L'impact et la difficulté de traiter les décharges illégales dans les immeubles locatifs varient en fonction de leur cause et de leur nature. Voici un résumé des types les plus courants et de leurs conséquences.

Types de décharges illégales Principales causes Degré d'impact sur la propriété Degré de difficulté du traitement Estimation des coûts supplémentaires
Violation des règles par les résidents Manque de compréhension des règles d'élimination des déchets, lourdeur de la tâche Moyenne Faible à moyen 10 000-20 000 yens par mois (frais de nettoyage)
Décharge illégale depuis l'extérieur Intention de se débarrasser gratuitement des déchets, mauvaises habitudes des voisins Élevé Élevée 30 000-50 000 yens par mois (coûts de surveillance et de contre-mesure)
Laisser des déchets trop volumineux sans surveillance Méconnaissance des méthodes d'élimination, évitement des coûts Moyen à élevé Moyenne à élevée 5 000-15 000 par objet (coûts d'élimination)

Source : enquête réalisée par INA & Associates Ltd.

Principes de base d'une gestion efficace des décharges

Les propriétaires de logements ont certaines responsabilités et obligations légales en ce qui concerne la gestion des décharges de copropriété. En vertu de la loi sur l'élimination des déchets et le nettoyage public, les propriétaires fonciers ont une responsabilité de gestion pour empêcher les décharges illégales et peuvent être soumis à des pénalités en vertu de certains règlements. Le code civil crée également un devoir de diligence pour gérer correctement la propriété en tant que propriétaire.

La mise en place d'un système de coopération avec les locataires constitue la base de la méthode de gestion des zones de stockage des déchets communaux. Commencez par expliquer soigneusement les règles relatives à l'élimination des déchets au moment de la signature du contrat de location et de l'obtention du consentement. Il est également efficace de faire connaître les règles par le biais d'affichages et d'avis réguliers. En outre, le fait de prendre activement en compte les opinions et les suggestions des locataires et d'établir une relation de coopération avec eux encouragera le respect volontaire des règles.

La répartition des rôles avec la société de gestion est un autre point important qu'il convient de clarifier. Le contrat de gestion (contrat de gestion immobilière entre le propriétaire et la société de gestion) doit préciser la fréquence de nettoyage de la décharge, les procédures à suivre en cas de décharge illégale, le partage des coûts, etc.

Comparaison des politiques de gestion

Il existe deux manières de gérer une décharge dans un immeuble locatif : l'"autogestion", qui est assurée par le propriétaire lui-même, et la "gestion externalisée", qui est confiée à un entrepreneur spécialisé. Chacune a ses avantages et ses inconvénients. Il est donc important de choisir la méthode la plus appropriée en fonction de la taille et de la situation de l'immeuble.

Éléments de gestion Avantages de l'autogestion Inconvénients de l'autogestion Avantages de la gestion externalisée Inconvénients de la gestion en régie
Nettoyage quotidien Économies de coûts possibles Temps et efforts nécessaires Garantie d'une mise en œuvre régulière Coût élevé (10 000 à 30 000 yens par mois)
Réponse aux décharges illégales Réponse immédiate possible Nécessite une expertise Possibilité d'intervention d'un spécialiste Possibilité de coûts supplémentaires

Source : INA & Associates Ltd.

Mesures spécifiques de prévention des décharges illégales

Il est efficace d'aborder les mesures de prévention des décharges illégales sous trois aspects : les mesures physiques, les mesures opérationnelles et l'éducation des résidents. On peut s'attendre à ce que la combinaison de ces trois aspects soit plus efficace.

Un exemple typique de mesure physique est l'installation de caméras de sécurité. Les caméras sont des moyens de dissuasion très efficaces et permettent de recueillir des preuves en cas de déversement illégal. L'amélioration de l'éclairage est également importante. Les décharges sombres peuvent facilement devenir un terrain propice aux décharges illégales, c'est pourquoi l'installation de LED et de lampes à détecteur peut s'avérer efficace. Une autre mesure à envisager est l'installation de serrures et de clôtures sur les sites de décharge.

En termes de fonctionnement, la première chose à faire est de clarifier et d'informer le public sur les règles relatives à l'élimination des déchets. Affichez clairement les informations sur la manière de trier les déchets, les dates de collecte et la manière de les éliminer, et rappelez régulièrement aux gens de le faire. Des patrouilles et des contrôles réguliers sont également efficaces. Il est recommandé de se concentrer sur les contrôles effectués les jours de collecte, car les décharges illégales sont particulièrement susceptibles de se produire.

L'éducation des locataires est également essentielle pour prévenir les problèmes dans les décharges des complexes d'appartements. Une formation initiale approfondie doit être dispensée, par exemple en expliquant soigneusement les règles d'élimination des déchets lors de l'emménagement et en distribuant des manuels. Des rappels réguliers sont également efficaces. Il est important de communiquer en permanence l'importance des règles par le biais d'avis mis à jour et d'une distribution régulière d'avis.

Comparaison coût-efficacité des différentes mesures

Il existe différentes méthodes pour lutter contre les décharges illégales, mais il est important de faire un choix rentable afin d'obtenir une efficacité maximale dans le cadre d'un budget limité. Le tableau ci-dessous compare les coûts initiaux, les coûts opérationnels et l'efficacité des principales mesures.

Description des mesures Coûts initiaux Coûts de fonctionnement (mensuels) Ampleur de l'effet Difficulté d'introduction
Installation de caméras de sécurité 50 000 - 150 000 yens/unité 500 - 2 000 yens Très élevé Moyenne
Amélioration de l'éclairage 10 - 50 000 yens 500 - 1 000 yens Moyen à élevé Faible
Verrouillage et clôture des décharges 30 - 100 000 yens 0 - 500 yens Élevée Moyenne

Source : INA & Associates Ltd.

Des moyens efficaces pour lutter contre les décharges illégales lorsqu'elles se produisent

Quelles que soient les mesures de précaution prises, il est rare que les décharges illégales de déchets locatifs soient complètement éliminées. Il est donc important que les propriétaires de logements locatifs sachent comment réagir efficacement en cas de déversement illégal.

La première réaction à une décharge illégale découverte est de vérifier et d'enregistrer la situation. Il est important de noter en détail le type, la quantité, l'emplacement, la date et l'heure de la découverte de la décharge illégale, et de prendre des photos sous plusieurs angles. Ces enregistrements constitueront des preuves importantes pour les actions ultérieures et la consultation des autorités compétentes.

La méthode de collecte et d'enregistrement des preuves est également importante. Si des caméras de sécurité sont installées, conservez les images de la période concernée. Même s'il n'y a pas de caméras, un enregistrement détaillé des caractéristiques de la décharge illégale et de la zone environnante peut aider à identifier les auteurs de la décharge. La collecte d'informations sur les observations est également utile.

La consultation et le signalement aux autorités compétentes est une autre solution à envisager. Dans le cas d'une décharge illégale malveillante, il faut envisager de porter plainte auprès de la police. En outre, la consultation du service de l'environnement ou du service de gestion des déchets de l'administration locale peut fournir des conseils sur les méthodes d'élimination appropriées et les mesures à prendre.

Organigramme d'intervention

Pour faciliter la réaction à un incident de déversement illégal, veuillez vous référer à l'organigramme suivant. Il est important de réagir avec souplesse en fonction de la situation.

Étape Détails de l'intervention Personne responsable Préparations/outils nécessaires
Détection Contrôler et enregistrer les décharges illégales Propriétaire/société de gestion Caméras et formulaires d'enregistrement
Enregistrement Preuves photographiques et documentation de la situation Propriétaire/société de gestion Appareil photo numérique/notes
Élimination Élimination correcte des matériaux illégalement déversés Nettoyeurs/entrepreneurs spécialisés Outils/véhicules d'élimination appropriés

Source : étude réalisée par INA & Associates Ltd.

Exemples d'améliorations rentables en matière d'élimination des déchets

Pour résoudre le problème des déchets de la gestion locative, il faut prendre des mesures appropriées en fonction de la taille et de la situation de la propriété. Voici quelques exemples d'améliorations qui se sont avérées efficaces.

À titre d'exemple d'amélioration dans un petit immeuble d'habitation (moins de 10 logements), un immeuble d'habitation de Tokyo comptant huit logements a mis en œuvre des mesures combinant un meilleur éclairage de la décharge, l'installation d'un simple enclos et des explications minutieuses à l'intention des locataires. L'investissement initial était d'environ 80 000 yens, mais les décharges illégales ont été réduites d'environ 70 %, ce qui a permis de réduire les coûts de nettoyage et d'améliorer la satisfaction des locataires.

Dans une étude de cas portant sur une copropriété de taille moyenne (11-30 unités), deux caméras de sécurité ont été installées dans une copropriété de 25 unités à Osaka, la zone de dépôt des ordures a été entièrement clôturée et des serrures électroniques ont été installées. Bien que l'investissement initial ait été relativement élevé (environ 250 000 yens), les décharges illégales provenant de l'extérieur ont été réduites à presque zéro, ce qui a entraîné une réduction significative des coûts de gestion et une amélioration de l'image de la propriété.

Ces cas montrent l'importance d'un investissement approprié en fonction de la taille et de la situation de la propriété et de la combinaison de mesures physiques et opérationnelles. L'installation de caméras de sécurité, la clôture et le verrouillage de la décharge, ainsi qu'une explication et une coopération minutieuses avec les locataires ont été particulièrement efficaces.

Résumé : points clés pour une gestion durable des décharges

Cet article a expliqué divers aspects des mesures de lutte contre les décharges illégales dans les logements locatifs. Il est important de rappeler ici les points clés d'une gestion durable des décharges.

Premièrement, s'il n'est pas contrôlé, le problème des décharges illégales peut avoir un impact sérieux sur la gestion locative, notamment une réduction de la valeur des propriétés, une baisse de la satisfaction des locataires et une augmentation des coûts de gestion. Selon une enquête du ministère de l'environnement, le dépôt illégal de déchets industriels a été confirmé dans 100 nouveaux cas en 2023, pour un total de 42 000 tonnes, et des problèmes similaires se posent dans les propriétés locatives.

Une approche efficace sur trois fronts est importante : mesures physiques (caméras de sécurité, amélioration de l'éclairage, verrouillage et clôture), mesures opérationnelles (clarification des règles, patrouilles régulières, système de réponse immédiate) et éducation des locataires (éducation initiale, rappels réguliers, mise en place d'un système de coopération). L'installation de caméras de sécurité est un moyen de dissuasion particulièrement efficace et a fait ses preuves dans de nombreux cas.

La gestion durable des décharges nécessite une approche continue plutôt que des mesures temporaires. Gardez à l'esprit une approche à multiples facettes, comprenant des contrôles réguliers de l'état d'avancement et des révisions des mesures, une bonne communication avec les locataires et une coopération avec la communauté et les autorités locales.

Chez INA & Associés, nous sommes heureux de vous conseiller sur la gestion des immeubles locatifs. Si vous souhaitez améliorer votre site de décharge ou prendre des mesures pour prévenir les décharges illégales, n'hésitez pas à nous contacter. Nos spécialistes se feront un plaisir de vous aider à trouver la meilleure solution.

Questions fréquemment posées (FAQ)

Comment puis-je obtenir des preuves d'un dépôt illégal ?

Le moyen le plus efficace d'obtenir des preuves d'un dépôt illégal est d'installer des caméras de sécurité. Les caméras peuvent être surveillées 24 heures sur 24 et peuvent enregistrer le moment du dépôt illégal. Lors de l'installation d'une caméra, veillez à ce qu'elle soit placée de manière à montrer l'ensemble du site de décharge et à ce qu'elle puisse capturer des images claires, même la nuit. Lors de l'installation de caméras, il est également important de tenir compte de la loi sur la protection des données personnelles (une loi visant à protéger les droits et les intérêts des individus), d'indiquer clairement le but de l'installation et de gérer les données de manière appropriée.

Qui doit payer pour l'élimination des déchets qui ne peuvent être identifiés par le locataire ?

En principe, le propriétaire est responsable de la gestion des parties communes de l'immeuble locatif, de sorte que le coût de l'élimination des déchets qui ne peuvent être identifiés par le locataire est à la charge du propriétaire.

Existe-t-il des restrictions légales à l'installation de caméras de sécurité ?

L'installation de caméras de sécurité est soumise à des restrictions en vertu de la loi sur la protection des données personnelles. Si une personne peut être identifiée à partir des images filmées par une caméra de sécurité, ces images sont considérées comme des informations personnelles. Il est donc nécessaire de clarifier l'objectif de l'installation de la caméra et de restreindre le tournage et l'utilisation des images dans la mesure nécessaire. En outre, un avis doit être affiché pour indiquer clairement qu'une caméra est installée et un avis approprié doit être donné à la personne filmée.