De nombreux débutants peuvent être intéressés par l'investissement immobilier, mais ils ont l'impression que c'est difficile et craignent d'échouer. En fait, l'investissement immobilier est l'une des options de gestion du patrimoine qui peut être entreprise même par des travailleurs salariés, à condition d'en saisir les points clés. Cet article fournit une explication facile à comprendre de la structure de base de l'investissement immobilier, de ses mérites et de ses inconvénients, des étapes spécifiques à suivre par les débutants pour commencer à investir, des risques et des contre-mesures à connaître, ainsi que de l'état d'esprit nécessaire à la réussite et des styles d'investissement recommandés pour les débutants. Veuillez lire ce document jusqu'à la fin et l'utiliser comme référence pour faire vos premiers pas dans l'investissement immobilier.
Comment fonctionne l'investissement immobilier : l'investissement immobilier est une méthode d'investissement qui vous permet de gagner un revenu, par exemple un revenu locatif, en achetant et en louant des biens immobiliers tels que des studios et des appartements en copropriété. Dans la plupart des cas, le bien est acheté avec des fonds propres et un emprunt auprès d'un établissement financier. La gestion du bien est ensuite confiée à une société de gestion professionnelle, qui perçoit les loyers des locataires. Le bénéfice disponible est le solde des revenus locatifs obtenus après le remboursement du prêt et la déduction des coûts tels que les frais de gestion et les impôts. Le bénéfice de la vente d'un bien immobilier est un autre type de bénéfice, et les rendements des investissements immobiliers peuvent être classés en gains de revenus (revenus locatifs) et en gains de capitaux (bénéfices de la vente). En d'autres termes, l'une des caractéristiques de l'investissement immobilier est que vous pouvez viser à la fois un "revenu locatif mensuel" et un "bénéfice lors de la vente future du bien".
Cette structure confère à l'investissement immobilier divers avantages, mais elle comporte également des inconvénients et des risques qu'il convient de garder à l'esprit. Examinons d'abord quelques-uns des points les plus importants.
Revenu stable et pérennité : la location d'un bien immobilier constitue une source régulière de liquidités, puisque vous percevez un revenu locatif mensuel fixe. Si le loyer est supérieur aux remboursements de votre emprunt, vous aurez un revenu positif, et si vous pouvez trouver des locataires à long terme, ce revenu stable se maintiendra. La possibilité de gagner un revenu supplémentaire chaque mois, en plus de votre salaire principal, est un attrait majeur. Les revenus locatifs mensuels peuvent également compléter les futures pensions. Les revenus de l'investissement immobilier peuvent compenser un éventuel déficit des fonds de retraite que le système public de pension ne suffirait pas à combler. En outre, comme le prêt à l'investissement est assorti d'une assurance-vie de crédit de groupe (danshin), le solde du prêt est réduit à zéro et le bien immobilier reste entre les mains des membres survivants de la famille dans le cas improbable du décès du propriétaire. Cette alternative à l'assurance vie a également pour effet de protéger la vie de la famille, ce qui permet d'assurer une tranquillité d'esprit à long terme.
Effet de levier grâce aux prêts : les investissements immobiliers peuvent être financés non seulement par des fonds personnels, mais aussi par des prêts accordés par des institutions financières, ce qui permet d'investir plusieurs fois plus que le montant des liquidités disponibles. La possibilité d'acquérir des biens immobiliers coûteux avec un petit acompte et d'utiliser le capital d'autres personnes pour générer des revenus d'investissement est un avantage unique de l'investissement immobilier. Par rapport à un investissement réalisé uniquement avec les liquidités disponibles, il est possible de viser des rendements plus élevés, mais il est important de prévoir un effet de levier approprié, dans la mesure où il ne dépasse pas la capacité de remboursement de l'investisseur.
Avantages fiscaux : l'investissement immobilier présente plusieurs avantages fiscaux. Par exemple, après l'achat d'un bien immobilier, l'amortissement et d'autres dépenses peuvent être inclus dans votre revenu imposable, et si vos revenus immobiliers sont déficitaires, vous pouvez réduire votre impôt sur le revenu et l'impôt des habitants en additionnant vos pertes avec d'autres revenus, tels que les revenus d'emploi. C'est aussi une mesure fiscale efficace. Dans certains cas, la détention de biens immobiliers permet de réduire la valeur imposable aux fins de l'impôt sur les successions, plutôt que de détenir des liquidités. Étant donné que la valeur imposable des biens immobiliers (valeur des terrains en bordure de route ou valeur imposable de l'impôt foncier) est inférieure à la valeur marchande, elle peut réduire le montant des droits de succession davantage que les liquidités.
Actifs réels résistants à l'inflation : les biens immobiliers sont des actifs réels et leur valeur est moins susceptible de diminuer en période d'inflation. Comme les prix des terrains et les loyers ont tendance à augmenter lorsque les prix montent, il s'agit d'un actif plus résistant à l'inflation que les dépôts en espèces. En effet, en période d'inflation, il est possible de maintenir, voire d'augmenter la valeur des actifs grâce à l'augmentation des loyers et aux plus-values réalisées sur la vente des biens immobiliers. Un autre avantage est la sécurité de l'immobilier en tant que moyen de protection du patrimoine à long terme, car le risque de voir la valeur tomber à zéro dans le pire des cas est faible, comme c'est le cas pour les actions, étant donné que l'actif réel, qui est essentiellement le terrain, demeure.
Coûts initiaux et d'entretien : une somme d'argent importante est nécessaire pour acquérir un bien immobilier et commencer à investir dans l'immobilier. Outre la mise de fonds, l'acquisition d'un bien immobilier entraîne diverses dépenses telles que les frais d'agence, la taxe sur l'acquisition de biens immobiliers et les droits d'enregistrement. En outre, la taxe foncière et la taxe d'urbanisme sont prélevées chaque année après l'achat, et des frais sont engagés pour l'entretien et la gestion de l'immeuble. Si les frais courants tels que les réparations des installations, la remise en état, les primes d'assurance incendie, etc. ne sont pas pris en compte, les bénéfices risquent d'être inférieurs aux prévisions. Par exemple, si une panne ou un dommage important se produit, il est inévitable qu'une somme importante soit dépensée pour les réparations. Ce coût initial et permanent est un obstacle à l'investissement immobilier.
Risque de vacance et de non-paiement des loyers : dans la gestion locative, les revenus locatifs ne sont possibles qu'avec des locataires. Le risque de vacance est que s'il n'y a pas de locataires, il n'y aura pas de revenus pour cette période. Les remboursements d'emprunts et les frais fixes n'attendent pas, donc si la vacance se prolonge, vous devrez peut-être sortir de l'argent pour combler la différence. Bien que l'idéal soit de toujours gérer un bien immobilier avec un taux d'occupation complet, des vacances peuvent inévitablement se produire en raison des tendances du marché et des facteurs saisonniers, de sorte que vous devrez faire des efforts pour répondre aux besoins des locataires, par exemple en modernisant les installations et en révisant les loyers. Pensez également au risque d'arriérés de loyer. Même s'il y a des locataires, si les loyers ne sont pas payés, le bien ne générera finalement aucun revenu, ne laissant que le paiement du prêt et des frais de gestion. Il est important de réduire le risque d'impayés en sélectionnant les locataires et en faisant appel à une société de garantie.
Faible liquidité et impossibilité de convertir rapidement en liquidités : l'immobilier est un actif moins liquide à acheter et à vendre que, par exemple, les actions. Même si vous souhaitez le vendre au comptant, si vous ne trouvez pas d'acheteur immédiatement, vous ne pourrez pas récupérer les fonds indéfiniment. Pendant la période où le bien n'est pas vendu, le poids des coûts tels que l'impôt foncier peut continuer à s'alourdir. Même si un acheteur est trouvé, le processus prend du temps, de la visite à la négociation du prix, en passant par le contrat, le règlement et l'enregistrement, et il faut compter un délai raisonnable avant que l'argent ne soit effectivement en main. Cet obstacle important au flux de trésorerie (c'est-à-dire un risque de liquidité élevé) est un inconvénient majeur de l'investissement immobilier.
Nécessite des efforts de gestion et de l'expertise : l' investissement immobilier n'est pas une activité qui se termine à la fin de l'achat ; c'est une activité qui se poursuit par une gestion locative ultérieure. Bien que la gestion des biens et des locataires puisse être confiée à une société de gestion, il y aura des situations où le propriétaire, en tant que gestionnaire lui-même, devra appréhender la situation et prendre des décisions. Si les locataires déménagent, il doit recruter de nouveaux locataires et prendre des dispositions pour remettre le bien dans son état initial, et il doit également réfléchir à des plans d'entretien pour le bâtiment et les installations. Outre les inévitables tracas, il faut aussi se tenir au courant de la législation, des impôts et des informations sur le marché de la location. Le manque de connaissances a tendance à laisser faire les autres, et négliger de vérifier les détails augmente le risque d'échec. On dit que les personnes qui réussissent dans l'investissement immobilier n'épargnent aucun effort dans leurs études, il est donc important de comprendre le temps et les efforts nécessaires à de telles opérations.
Comme nous l'avons vu plus haut, l'investissement immobilier présente des attraits, mais aussi des risques. Dans les chapitres suivants, nous examinerons en détail comment les débutants peuvent concrètement commencer à investir, gérer les risques et réussir.
Pour éviter les erreurs et prendre un bon départ, il est important que les investisseurs immobiliers débutants suivent un processus de préparation étape par étape. Ce qui suit est un guide étape par étape des étapes spécifiques pour les débutants.
Fixation des objectifs et auto-évaluation : tout d'abord, fixez des objectifs et des buts d'investissement clairs, tels que "pourquoi voulez-vous vous lancer dans l'investissement immobilier" et "quel est votre objectif de rentabilité". Les objectifs varient d'une personne à l'autre : constitution d'un fonds pour la retraite, constitution d'un patrimoine ou sécurisation des revenus non gagnés, par exemple. En fixant des objectifs, il sera plus facile de formuler une stratégie d'investissement. En même temps, il est important d'analyser objectivement votre situation patrimoniale actuelle , votre revenu annuel et votre tolérance au risque, et d'établir un plan raisonnable. Déterminez le montant que vous pouvez couvrir avec vos fonds propres, le montant que vous pouvez consacrer au remboursement de vos emprunts et le niveau de risque que vous pouvez prendre en raison de votre personnalité, et élaborez un plan d'investissement qui vous convienne.
Élaborer un plan financier : Ensuite, élaborez un plan financier concret. Simulez le montant des fonds que vous pouvez vous procurer, le montant que vous envisagez d'emprunter et votre plan de remboursement. Il est important d'établir un plan financier global qui tienne compte non seulement du prix du bien, mais aussi des autres dépenses au moment de l'achat (frais de courtage, taxes, etc.), de l'impôt foncier annuel, des primes d'assurance incendie, des réserves pour les réparations futures, etc. En outre, votre revenu annuel, votre ancienneté et vos informations de crédit affecteront également votre capacité à obtenir un prêt auprès d'une institution financière. Dans la mesure du possible, il est conseillé de consulter plusieurs institutions financières à l'avance et de se soumettre à une évaluation provisoire afin de comprendre le montant que vous pouvez emprunter et les conditions dans lesquelles vous pouvez le faire.
Collecte d'informations sur les biens immobiliers et sélection : une fois que vous avez une idée de vos objectifs et de votre budget, commencez à chercher un bien immobilier d'investissement. Étudiez la demande locative locale et les tendances du marché pour les différents types de biens afin de réduire la liste des biens qui répondent à vos objectifs. Vérifiez en particulier l'emplacement (distance par rapport à la gare la plus proche et environnement immédiat), le type de bien (appartement en copropriété, maison individuelle ou pavillon), l'âge, l'aménagement et les équipements, ainsi que le rendement (rendement en surface et rendement réel). Il est important de se demander si le bien est "facile à louer à long terme" et "facile à vendre à l'avenir", compte tenu de l'évolution de la valeur du bien et de la demande locative. Utilisez les informations fournies par les portails immobiliers et les vendeurs pour comparer plusieurs biens. N'hésitez donc pas à poser des questions à l'agence immobilière en cas de doute ou à demander conseil à une personne de confiance.
Procédurespréliminaireset demandes de prêt : une fois que vous avez une idée du bien que vous souhaitez acheter, procédez à une demande de prêt provisoire. Si possible, entamez la procédure de prêt parallèlement à la demande d'achat, car il est essentiel de disposer d'un plan financier pour obtenir un bien immobilier. Visitez plusieurs institutions financières et comparez les taux d'intérêt, les durées et les montants des prêts, ainsi que les autres conditions proposées. Le choix d'un taux d'intérêt variable ou fixe est également un élément important. Décidez en fonction de votre tolérance au risque. Par exemple, si vous voulez éviter le risque d'une hausse des taux d'intérêt, choisissez un prêt fixe pour toute la durée du prêt. Lors de la demande de prêt, préparez rapidement les documents requis par l'institution financière (impôt à la source, justificatifs de revenus, documents relatifs à la propriété, etc. Une fois que vous avez reçu l'accord officiel pour le prêt, vous pouvez enfin procéder à la signature du contrat.
Contrat d'achat et de vente et procédures d'achat de la propriété : Une fois le prêt approuvé, concluez un contrat d'achat et de vente pour la propriété à acheter. Après avoir reçu des explications sur les points importants, signez et scellez le contrat et versez un acompte pour déclarer officiellement votre intention d'acheter le bien. Il est important de bien vérifier le contenu du contrat (droits et conditions de livraison du bien, clauses pénales, etc.) et de se faire expliquer les points obscurs à votre satisfaction. Après la signature du contrat, le contrat de prêt avec l'institution financière est conclu en vue de la date de règlement et le paiement du solde est effectué. Lors de la remise du bien, le transfert de propriété et l'inscription de l'hypothèque sont effectués par un scripte judiciaire, et vous devenez clairement propriétaire du bien. C'est également le moment de souscrire une assurance incendie. Il se peut que la procédure contractuelle vous mette mal à l'aise pour la première fois, mais les agences immobilières, les institutions financières, les notaires et d'autres experts vous soutiendront, alors n'hésitez pas à procéder en confirmant chaque étape.
Début de l'exploitation et de la gestion du bien : une fois que vous avez acquis un bien immobilier, l'exploitation et la gestion de votre entreprise de location doivent commencer dès que possible. Si vous avez acheté un bien qui a déjà des locataires, les tâches de perception des loyers sont prises en charge ; si vous avez acheté un bien vacant, vous êtes chargé de recruter des locataires. En règle générale, une société de gestion immobilière peut être chargée du recrutement des locataires (publication des annonces et organisation des visites), de la conclusion des contrats, de l'encaissement des loyers, du traitement des plaintes, de l'organisation du règlement et de la remise en état des lieux lorsque les locataires déménagent, et de la gestion quotidienne de l'immeuble. Le taux du marché pour les frais de gestion externalisée est d'environ 5 % du loyer, mais plutôt que d'obliger les débutants à tout gérer par eux-mêmes, il est plus sûr de confier d'abord la gestion du bien à un professionnel et de s'assurer qu'il est géré de manière fiable. Bien entendu, le propriétaire lui-même examinera les rapports de la société de gestion, donnera des instructions et prendra des décisions si nécessaire. En tant que propriétaire, vous devrez également prendre des décisions de gestion sur des questions telles que les mesures visant à tirer parti de la vacance (rénovation, révision des loyers), le traitement des locataires défaillants et la planification de l'entretien régulier de l'immeuble. Ne vous relâchez pas après l'achat et poursuivez vos efforts pour maintenir et améliorer la rentabilité du bien. Ce faisant, vous obtiendrez une gestion d'actifs stable à long terme.
Ce qui précède est le processus général pour commencer à investir dans l'immobilier. Au cours de ce processus, vous rencontrerez probablement des choses que vous ne comprenez pas. Dans ce cas, il n'y a pas de problème si vous procédez étape par étape en recueillant des informations et en étudiant par vous-même et avec l'aide d'experts. La section suivante examine spécifiquement les risques auxquels les débutants sont susceptibles d'être confrontés et la manière d'y faire face.
L'investissement immobilier comporte un certain nombre de risques, mais si vous prenez des mesures à l'avance, vous pouvez réduire considérablement la probabilité d'échec. Cette section décrit les risques typiques auxquels les débutants doivent être particulièrement attentifs et la manière d'y faire face.
Risque d'inoccupation : si un local reste inoccupé sans locataire, aucun revenu locatif n'est perçu pendant cette période. En revanche, les remboursements d'emprunts et les frais fixes continuent d'être payés, et plus l'inoccupation dure, plus le propriétaire doit s'endetter.
Contre-mesure : la première précaution consiste à choisir un bien dans une zone où les besoins locatifs et la demande sont importants. Par exemple, les biens situés à proximité des gares, des universités et des entreprises, et dont les installations et l'aménagement répondent aux besoins du marché, ont tendance à avoir des périodes de vacance plus courtes. Demandez également à une société de gestion immobilière fiable de recruter activement des locataires et de développer la publicité. Il est également efficace de veiller à la propreté des locaux, de rénover les installations vétustes et de revoir les conditions (loyer, pas-de-porte, etc.) afin d'améliorer l'impression des visiteurs. Même si une chambre devient vacante, il est essentiel de s'efforcer de raccourcir autant que possible les délais jusqu'à ce que le prochain locataire emménage.
Risque d'arriérés de loyer : même s'il y a des locataires, s'ils ne paient pas leur loyer, il n'y a pas de revenu réel. Si les arriérés de loyer se poursuivent, le propriétaire peut avoir à supporter la charge du paiement du prêt et des frais de gestion.
Contre-mesure : il est important de procéder à une sélection rigoureuse au stade du recrutement du locataire afin de vérifier sa capacité à payer, la stabilité de son lieu de travail et ses éventuels antécédents d'arriérés. En outre, envisagez de faire appel à une société de garantie des loyers. Le recours à une société de garantie peut réduire considérablement le risque pour le propriétaire, car elle peut remplacer le loyer au nom du locataire en cas de non-paiement. Il est fondamental dans la gestion locative de se préparer au risque de non-paiement en ajoutant le recours à un garant commun ou à une société de garantie aux conditions générales du contrat. En cas d'impayés, il convient de relancer les locataires à un stade précoce et d'envisager de consulter un spécialiste (par exemple un avocat) avant que la situation ne s'aggrave.
Risque de trésorerie (risque de remboursement et de fluctuation des taux d'intérêt) : le risque que des dépenses imprévues ou une baisse des revenus entraînent une insuffisance des fonds disponibles pour rembourser les prêts ou payer les dépenses. Par exemple, une combinaison d'inoccupation de longue durée, de réparations importantes ou de remboursements plus élevés en raison d'une hausse des taux d'intérêt peut aggraver la situation et conduire à une impasse de trésorerie.
Solution : un plan financier solide et des fonds personnels suffisants (fonds de réserve) constituent la meilleure défense. Avant d'acheter un bien immobilier, simulez vos revenus et vos dépenses et prévoyez de résister à des scénarios de stress tels qu'un taux d'inoccupation de X % ou une hausse des taux d'intérêt de X %. Mettez de côté un certain montant de vos revenus locatifs mensuels pour les réparations futures et l'inoccupation, et disposez d'une "réserve de risque" pour les urgences. Le risque de fluctuation des taux d'intérêt peut également être évité en choisissant un prêt à taux fixe. Même si vous empruntez à des taux d'intérêt variables, il est important de toujours être conscient de l'option de remboursement anticipé ou de refinancement afin de se préparer à de futures hausses des taux d'intérêt et d'être en mesure de prendre des mesures dès que possible.
Risque de réparation (défaillance de l'équipement et risque de catastrophe) : il s'agit du risque de coûts de réparation inattendus dus à la détérioration du bâtiment ou de l'équipement. Au fur et à mesure que le bâtiment vieillit, des frais de réparation de toutes tailles sont inévitables, notamment des pannes de chauffe-eau et de climatiseurs, des problèmes de plomberie et des réparations des murs extérieurs. En outre, le Japon est sujet à des catastrophes naturelles telles que les tremblements de terre et les typhons, et si le bâtiment est endommagé lors d'une catastrophe majeure, les coûts de restauration peuvent être importants.
Solution : il est important d'avoir un plan de réparation à long terme et de constituer une réserve stable pour les réparations à partir de vos revenus locatifs mensuels. Même si le bien est jeune, le moment viendra de renouveler l'équipement, il faut donc s'y préparer systématiquement dès le début. En outre, n'oubliez pas de souscrire une assurance incendie (assurance contre les dommages matériels) et, le cas échéant, une assurance contre les tremblements de terre. Les dommages causés aux bâtiments par le feu, le vent et les inondations peuvent être couverts par l'assurance. Vous pouvez réduire le risque de pannes majeures en procédant à des inspections régulières et à un entretien quotidien du bâtiment et en traitant les zones détériorées dès que possible. Une autre mesure efficace pour éviter les risques consiste à vérifier les cartes de risques au moment de la sélection du bien immobilier et à choisir un emplacement présentant un faible risque d'inondation ou de liquéfaction.
Risque de liquidité : comme indiqué dans les inconvénients susmentionnés, l'immobilier est un actif dont la vente peut facilement prendre du temps. Même si vous souhaitez vendre immédiatement pour obtenir des liquidités, vous pouvez avoir du mal à trouver un acheteur, en fonction des conditions du marché et du bien. En particulier, les acheteurs sont limités pour l'immobilier régional et les grandes propriétés, et il n'est pas rare qu'ils ne parviennent pas à vendre au prix souhaité.
Solution : il est essentiel de planifier la propriété à long terme. Ne pensez pas que vous pouvez vendre le bien à tout moment, mais essayez d'assurer une bonne gestion afin de pouvoir continuer à faire fonctionner le bien sans avoir à le vendre. Si vous envisagez de vendre dans le cadre d'une stratégie de sortie, il est essentiel de choisir un bien immobilier très demandé. Si vous choisissez un bien situé dans une zone à forte liquidité, comme un centre-ville, ou un bien dont il est facile de maintenir non seulement la rentabilité mais aussi la valeur patrimoniale, vous aurez plus de chances de pouvoir le vendre relativement facilement le moment venu. Une autre méthode consiste à se constituer un portefeuille en le combinant avec des produits d'investissement très liquides, par exemple en utilisant un fonds d'investissement immobilier (REIT).
Tels sont les principaux risques et les exemples de contre-mesures. Ce qu'il faut retenir, c'est que les risques ne sont pas effrayants si on les connaît et qu'on s'y prépare à l'avance. Si vous avez les compétences nécessaires pour y faire face de manière appropriée, au lieu de les craindre dans l'obscurité, vous serez en mesure d'investir avec moins d'anxiété.
L'état d'esprit d'uninvestisseur est plus important que la technique pour réussir à long terme dans l'investissement immobilier. Voici quelques points clés dont il faut tenir compte en tant que débutant, sur la base des leçons tirées de l'expérience d'investisseurs qui ont réussi ou échoué.
Privilégier le long terme aux profits à court terme : l 'investissement immobilier n'est pas un "jeu d'argent" comme les actions ou les devises, où l'on vise des gains à court terme, mais un investissement où l'on gère ses actifs sur le long terme en espérant des rendements futurs. Il est facile de commettre une erreur si l'on adopte une approche spéculative déraisonnable dans le but de réaliser un profit important sur une courte période, et une attitude constante est nécessaire pour viser la constitution d'un patrimoine à long terme. Comme le dit l'adage, "l'investissement immobilier n'est pas une spéculation mais une affaire", la clé du succès est la persévérance dans l'accumulation des rendements au fil du temps. Prenez vos décisions en pensant aux 10 ou 20 prochaines années, plutôt que de vous préoccuper des profits immédiats.
Privilégier les relations personnelles et la collaboration avec des professionnels : on dit que le soutien financier ("relations financières") et un réseau de personnes ("relations personnelles") sont tous deux essentiels à une bonne gestion locative. Dans de nombreuses situations, le succès ou l'échec de votre investissement dépend des personnes qui vous entourent, comme l'agent immobilier qui vous présente des biens, le personnel de l'institution financière qui vous accorde des prêts, la société de gestion immobilière à laquelle vous confiez la gestion, et les propriétaires seniors, les comptables fiscaux et les avocats qui vous donnent des conseils appropriés. Les investisseurs qui réussissent consacrent davantage d'efforts à la constitution d'une équipe digne de confiance et tirent des informations et des opportunités utiles de leurs relations avec les autres. Comme le dit l'adage, "il n'y a pas de bonne gestion immobilière sans l'un ou l'autre", alors ne soyez pas un soldat solitaire, mais entretenez soigneusement les réseaux humains qui vous entourent. N'oubliez pas d'établir des relations de confiance avec les locataires. Les locataires sont vos clients, et une attitude sincère à leur égard, afin qu'ils puissent vivre confortablement dans leur logement pendant longtemps, conduira à une gestion stable.
Apprentissage continu et analyse minutieuse des informations : le monde de l'investissement immobilier évolue quotidiennement et il est essentiel d'étudier et de recueillir des informations en permanence. L'éventail des connaissances à acquérir est large : régimes de prêts, évolution de la fiscalité, équilibre entre l'offre et la demande locative dans la région, évolution des taux d'intérêt en fonction de la conjoncture économique, savoir-faire en matière de réhabilitation des biens de seconde main, etc. On dit que les personnes qui échouent dans l'investissement immobilier manquent souvent de connaissances. Le manque de connaissances les oblige à s'en remettre aux autres et ils ont tendance à investir de manière détournée. Les personnes qui réussissent, en revanche, investissent en elles-mêmes et continuent à étudier. En tant que débutant, apprenez les bases dans des livres et des séminaires, et mettez vos connaissances à jour au fur et à mesure que vous acquérez de l'expérience et que vous passez à la pratique. De même, lorsque vous sélectionnez des biens immobiliers et prenez des décisions d'investissement, ne vous fondez pas uniquement sur des sentiments ou des impressions, mais prenez toujours l'habitude d'analyser des données et des preuves. Le raccourci vers le succès n'est pas de dire "ça a l'air bien", mais d'examiner les chiffres des calculs de rendement et des études de marché, et d'évaluer les résultats des simulations sans passion.
Soyez conscient de votre rôle de gestionnaire : l 'investissement immobilier n'est pas une simple gestion d'actifs, c'est une gestion d'entreprise. Gardez à l'esprit que l'achat d'un bien immobilier ne signifie pas automatiquement que vous ferez des bénéfices, et que la véritable concurrence commence après l'achat. Si l'on compare cela à la gestion d'une entreprise, le propriétaire est le président. Il est évident que l'entreprise ne se portera pas bien si le propriétaire lui-même, le gestionnaire, n'a pas la motivation et les compétences nécessaires en matière de gestion. S'il est récemment devenu plus facile pour les travailleurs salariés d'investir dans des studios, le nombre d'échecs a également augmenté en raison de l'augmentation du nombre d'investisseurs individuels qui n'y connaissent rien. Parmi les cas d'échec, il est fréquent que la société de gestion soit chargée de gérer le bien et que la situation de gestion ne soit pas appréhendée, ou que la simulation future ne soit pas assez poussée et que des dépenses non prévues soient effectuées. Pour éviter cela, il faut se préparer à "protéger son entreprise (patrimoine immobilier)". Soyez toujours conscient des risques et préparez-vous à les affronter, soyez attentif à l'état des locataires et des biens immobiliers, et continuez à imaginer des moyens de maximiser les profits, ce qui vous mènera au succès.
Si vous gardez à l'esprit les idées ci-dessus et les mettez en pratique, l'investissement immobilier deviendra certainement pour vous un puissant outil de gestion de patrimoine. Enfin, voyons quels sont les types de biens immobiliers dans lesquels il est recommandé aux débutants d'investir.
En matière d'investissement immobilier, il existe de nombreux types de biens dans lesquels investir. Pour les débutants, les styles suivants, qui peuvent être lancés avec des sommes relativement modestes et qui ne nécessitent pas trop d'efforts de gestion, sont faciles à envisager. Les caractéristiques, avantages et inconvénients de chacun sont expliqués.
Le logement en copropriété est un mode d'investissement qui consiste à acheter et à louer une seule pièce dans un immeuble en copropriété (un seul bâtiment résidentiel). Ce type d'investissement convient aux investisseurs débutants, car les studios en centre-ville sont moins chers, plus faciles à démarrer et moins longs à gérer. L'un des avantages spécifiques est que les coûts initiaux sont relativement faibles. Par exemple, il est possible de trouver des propriétés pour quelques millions de yens à plusieurs dizaines de millions de yens par unité, de sorte que même les débutants disposant de fonds personnels limités peuvent facilement relever le défi (les condominiums d'occasion sont particulièrement recommandés par rapport aux condominiums neufs, car ils sont moins chers et plus faciles à rentabiliser). En outre, contrairement à l'achat d'un immeuble entier, l'association de gestion et la société de gestion s'occupent de l'entretien et de la gestion de l'ensemble de l'immeuble, ce qui permet au propriétaire de se concentrer sur la gestion des chambres et des opérations de location. Comme la société de gestion s'occupe essentiellement des pannes d'équipement et des réparations de l'immeuble, la charge de gestion tend à être relativement légère, même pour les débutants.
En revanche, l'investissement dans un logement en copropriété présente l'inconvénient de ne pas générer de revenus lorsque le logement est vacant: comme vous ne possédez qu'un seul logement, si le locataire déménage, vos revenus locatifs s'arrêtent pendant cette période. Il convient de noter que, contrairement à la propriété de plusieurs logements ou d'un seul immeuble, il est difficile de diversifier les risques. Il est également important de garder à l'esprit que la situation de la gestion de la copropriété dans son ensemble et les tendances des autres propriétaires de logements affecteront votre investissement (il existe des facteurs sur lesquels vous n'avez aucun contrôle, tels que la résolution de l'association de gestion d'augmenter le fonds de réserve pour les réparations ou d'effectuer des réparations importantes). En outre, vous devrez payer des frais de gestion mensuels et des fonds de réserve pour les réparations, et ces frais de fonctionnement seront déduits des revenus locatifs, ce qui affectera le rendement. Néanmoins, si la copropriété est bien située et très demandée, on peut s'attendre à une gestion stable à long terme et il est possible de diversifier les risques à l'avenir en augmentant le nombre de biens immobiliers. En général, on peut dire que l'investissement en copropriété est un style qui convient aux débutants pour commencer à petite échelle et accumuler du savoir-faire.
L'investissement dans les maisons individuelles consiste à acheter des maisons individuelles et à les louer. De nombreuses maisons individuelles d'occasion sont relativement bon marché et, ces dernières années, l'accent a été mis sur une méthode connue sous le nom d'investissement "rag-and-bone", qui consiste à acheter à bas prix des maisons d'occasion dans les zones rurales et suburbaines, à les rénover et à les louer. Le premier avantage de l'investissement dans les maisons individuelles est que le terrain représente une part importante du prix du bien, ce qui rend difficile la baisse de la valeur des actifs. La partie bâtiment se dégrade avec le temps, mais le terrain est un actif semi-permanent, et les possibilités de sortie sont nombreuses, comme le défrichage du terrain et sa revente ou son utilisation par l'investisseur lui-même. En termes de demande locative, les maisons individuelles s'adressent principalement aux familles, qui ont tendance à ne pas déménager aussi fréquemment que les copropriétés, de sorte que l'on peut souvent s'attendre à des revenus stables provenant d'une occupation à long terme. Les ménages familiaux ont tendance à ancrer leur infrastructure de vie dans la maison, et il n'est donc pas rare qu'ils y vivent pendant une longue période, de plusieurs années à plus de dix ans, si l'on parvient à trouver de bons locataires.
En revanche, le risque de vacance est un inconvénient, car il n'y a qu'une seule famille par logement. Comme pour les condominiums, le revenu sera nul si le bien devient vacant, il est donc important de noter que l'impact d'une panne d'occupation est significatif. En outre, contrairement aux copropriétés, les propriétaires de maisons individuelles doivent tout gérer eux-mêmes, y compris les parties communes. L'étendue de la gestion est vaste et prend du temps, et comprend non seulement les bâtiments, mais aussi les terrains (jardins et parkings), les canalisations d'eau et d'égout et l'entretien de l'infrastructure. Les maisons individuelles anciennes ont de nombreux points à réparer et plus la durée de location est longue, plus la charge des coûts de réparation liés à la détérioration due à l'âge est importante. En outre, le besoin de location de maisons individuelles est facilement influencé par la région, et il est possible qu'il soit difficile de trouver des locataires dans les régions où la population est en déclin. Pour éviter cela, il est important de choisir une zone où la demande de maisons individuelles est élevée (par exemple, dans les zones où les maisons individuelles avec parking sont populaires), de vérifier soigneusement l'état du bâtiment au moment de l'achat pour s'assurer qu'il n'y a pas de défauts mortels, et d'augmenter la compétitivité par une rénovation appropriée. En outre, lors d'une future vente, les maisons individuelles avec terrain ont l'avantage d'être plus faciles à vendre à des acheteurs réels. Dans l'ensemble, l'investissement dans les maisons individuelles convient à ceux qui veulent viser un revenu stable à long terme tout en se concentrant sur les actifs fonciers, mais ils doivent être préparés aux tracas de la gestion et des réparations et au risque d'inoccupation.
L'investissement dans les petits appartements est un mode de gestion qui consiste à acheter et à gérer un immeuble d'habitation entier comprenant de quelques unités à une douzaine d'unités. Les appartements de deux étages en bois ou en acier léger sont relativement peu coûteux et peuvent être achetés pour quelques dizaines de millions de yens seulement, de sorte que, bien qu'ils nécessitent un capital plus important que les copropriétés, ils sont plus abordables que les appartements en immeuble individuel. L'avantage de posséder un seul immeuble d'habitation est que vous pouvez diversifier vos risques en obtenant des revenus locatifs de plusieurs unités. Même si un ou deux appartements sont vacants, les loyers des autres appartements suffiront à couvrir les remboursements du prêt et les dépenses. Le revenu total en cas d'occupation complète est également plus élevé que dans le cas de la propriété d'un logement, et le rendement (taux de rentabilité) tend à être plus élevé, ce qui le rend attrayant pour ceux qui attachent de l'importance à la rentabilité. Un autre avantage de la propriété d'un seul bâtiment est que le propriétaire peut décider librement de la politique de gestion du bien. Par exemple, il peut décider de rendre chaque chambre accessible aux animaux de compagnie, de rénover les pièces vacantes pour leur donner une valeur ajoutée ou d'ajuster les loyers et les conditions de recrutement pour toutes les unités, ce qui est unique à la gestion d'un seul bâtiment. Par ailleurs, la taille importante d'un seul immeuble facilite son évaluation par les institutions financières, ce qui présente l'avantage de pouvoir bénéficier d'un financement plus important. Une fois sur les rails, les revenus locatifs sont également importants, et l'on peut dire qu'il s'agit d'un style d'investissement qui permet de profiter facilement des avantages de l'échelle.
Bien entendu, l'investissement dans des appartements de petite taille présente également des inconvénients et des points à noter. Tout d'abord, l'investissement initial et la charge de l'emprunt sont élevés en raison des prix élevés de l'immobilier. Bien que le risque d'inoccupation puisse être diversifié, si l'inoccupation est plus importante que prévu ou si les loyers baissent, l'impact sur les revenus et les dépenses peut être important. En outre, le propriétaire est entièrement responsable de l'entretien et de la gestion de l' ensemble de l'immeuble. Le nettoyage et les réparations des parties communes (escaliers, couloirs, extérieur) et les frais d'entretien des installations de l'immeuble (conduites d'alimentation en eau et d'évacuation, toit, murs extérieurs, etc. Le nombre de logements étant important, la société de gestion doit également gérer le nombre de personnes qui entrent et sortent de l'immeuble et traiter les plaintes, ce qui peut rendre les frais de gestion externalisée relativement élevés. En outre, le choix d'un mauvais emplacement augmente le risque de ne pas remplir les logements vacants. Il existe différents types d'appartements pour les célibataires et les familles, mais si vous n'évaluez pas le nombre de biens concurrents dans les environs et la demande avant d'acheter, vous risquez de vous retrouver avec une offre excédentaire et beaucoup de logements vacants. De nombreux appartements d'occasion sont anciens, il convient donc de se renseigner et de prendre en compte le risque de réparation accumulé (par exemple, le toit devra être entièrement rénové ultérieurement). Néanmoins, l'investissement dans les petits appartements est une option puissante pour viser des rendements élevés avec peu de fonds personnels. En fait, certains affirment que même les débutants peuvent commencer avec des dizaines de millions de yens et qu'il est plus facile à gérer que les copropriétés, car le rendement est plus élevé que celui des copropriétés.
Il s'agit là de quelques-uns des styles d'investissement immobilier typiques que les débutants peuvent facilement envisager. Chacun d'entre eux présente des coûts initiaux et des inconvénients différents, ainsi qu'un équilibre différent entre le risque et le rendement. Il est conseillé de choisir le style le plus approprié en fonction de vos propres ressources financières, de l'effort que vous pouvez tolérer et de l'ampleur de l'investissement que vous visez. Une stratégie consiste à commencer par des immeubles en copropriété et des maisons, puis à passer à la gestion d'immeubles lorsque vous vous sentez à l'aise dans ce domaine.
Conclusion : l'investissement immobilier est une méthode d'investissement attrayante qui permet même aux débutants de s'attendre à une constitution de patrimoine stable s'ils disposent des connaissances, de la planification et de l'état d'esprit adéquats. Comprenez la structure de base, tenez compte des avantages et des inconvénients, sélectionnez les biens immobiliers qui correspondent à vos objectifs et gérez-les de manière saine. Pour réussir, il faut prendre suffisamment de précautions contre les risques et travailler régulièrement dans une perspective à long terme, sans se laisser distraire par les fluctuations à court terme. Les informations contenues dans cet article vous aideront à faire vos premiers pas dans l'investissement immobilier. Nous vous souhaitons beaucoup de succès dans vos investissements immobiliers !