Le choix du moment de la vente d'un bien immobilier à revenu unique (immeuble, copropriété, etc.) est une question stratégique importante pour les propriétaires d'actifs très fortunés. J'ai discuté des stratégies de portefeuille immobilier avec de nombreux investisseurs très fortunés, et il n'existe pas de réponse unique et correcte à la question de savoir quand vendre. Vous devez évaluer un ensemble complexe de facteurs, notamment les conditions du marché, l'évolution des taux d'intérêt, la fiscalité et l'équilibre global du patrimoine. Cet article examine le moment approprié pour vendre pour les particuliers très fortunés, sur la base des tendances actuelles du marché des biens immobiliers productifs au Japon et dans les grandes villes (Tokyo, Osaka et Yokohama). Il explique également des stratégies spécifiques pour vendre à un prix élevé et les avantages et inconvénients de la vente et de la détention à long terme.
Tout d'abord, il convient de comprendre l'environnement actuel du marché. Le marché japonais de l'investissement immobilier a connu un fort afflux d'investissements ces dernières années dans un contexte de taux d'intérêt historiquement bas, et les taux de capitalisation (rendements escomptés) dans les grandes villes sont tombés à des niveaux historiquement bas. La baisse des taux de capitalisation signifie que les prix de l'immobilier ont augmenté et se situent dans une fourchette de prix élevés. En fait, le taux de capitalisation attendu pour les bureaux de classe A dans le centre de Tokyo (Marunouchi et Otemachi) est actuellement stable à environ 3,2 %, tandis que le taux de capitalisation pour les logements locatifs (appartements individuels) est également à un niveau historiquement bas de 3,8 % dans le quartier de Jonan à Tokyo. À Osaka, les rendements sont également très bas, à environ 3,4 % pour les grands bureaux et 3,8 % pour les logements locatifs, et à environ 3,9 % pour les logements à Yokohama. Ainsi, dans les grandes villes telles que Tokyo, Osaka et Yokohama, la tendance à la baisse des rendements = hausse des prix des biens immobiliers productifs s 'est poursuivie au cours des dernières années.
Cependant, un examen plus approfondi du marché dans son ensemble révèle des différences de température par type d'actif. Sur le marché des bureaux, par exemple, alors que les loyers dans le centre de Tokyo se sont redressés après Corona et que l'appétit des investisseurs s'est accru, les rendements se sont récemment stabilisés à des "rendements plats", en partie parce que les investisseurs ont pris conscience du changement de politique monétaire de la Banque du Japon (spéculation sur la hausse des taux d'intérêt). D'autre part, les rendements de l' immobilier commercial urbain et des hôtels continuent de baisser en raison d'une reprise de la demande, et les prix continuent d'augmenter. Les propriétés résidentielles (par exemple les immeubles en copropriété) restent des investissements populaires, les rendements attendus dans les grandes villes ayant atteint ou étant restés à des niveaux historiquement bas pendant plus de 18 mois, et les prix continuant à augmenter modérément en 2024, parallèlement à la hausse des loyers.
Il convient également de garder à l'esprit l'équilibre entre l'offre et la demande. Bien que la demande des acheteurs soit forte en raison de l'afflux de capitaux d'investissement, chaque ville a sa propre situation du côté de l'offre. À Yokohama, par exemple, la construction de bureaux à grande échelle est en cours à Minato Mirai 21 et dans d'autres zones, et l'offre devrait augmenter, avec environ 31 000 tsubo d'offres nouvelles attendues en 2023. La ville d'Osaka devrait également fournir un nombre record de 87 000 tsubo d'espaces de bureaux en 2023, et les taux d'inoccupation devraient augmenter temporairement et les loyers baisser modérément dans ces zones (à Yokohama, les loyers devraient s'ajuster d'environ -14 % au cours des prochaines années, et à Osaka, les loyers s'ajusteront également légèrement au niveau de 2019). Toutefois, la baisse des loyers devrait être modérée et rester aux niveaux de la fin des années 2010, ce qui signifie qu'une détérioration significative de l'offre et de la demande n'est pas attendue. Cela suggère que la demande est ferme en raison de l'afflux de population et des entreprises qui s'installent dans les zones urbaines. En fait, Tokyo et Osaka restent des destinations d'investissement attrayantes pour les investisseurs nationaux et étrangers, et Osaka suscite un intérêt croissant de la part des investisseurs étrangers, combiné aux attentes économiques liées à l'accueil de l'Expo 2025.
Compte tenu de tout ce qui précède, on peut dire que le marché actuel des propriétés unifamiliales génératrices de revenus est plutôt un "marché de vendeurs". Les prix de l'immobilier dans les principales régions restent élevés et la demande est forte, ce qui favorise les ventes. Cette tendance est particulièrement prononcée pour les emplacements de premier choix et les biens de grande qualité, et en fait l'indice des prix de l'immobilier (basé sur les transactions J-REIT) a continué d'augmenter pour les bureaux jusqu'à la fin de 2023 (les prix de l'immobilier résidentiel continueront d'augmenter en 2024). Toutefois, à partir de la mi-2024, il y a des signes d'une baisse progressive des prix dans certaines zones, en particulier dans les bureaux. Cela pourrait être dû à l'évolution de l'environnement des taux d'intérêt, qui sera examinée plus loin. Les particuliers très fortunés doivent planifier le moment optimal de la vente , en gardant un œil sur ces points d'inflexion du marché.
Voici un résumé des facteurs typiques à prendre en compte lors de la vente d'un bien immobilier à revenu unique. L 'évolution des taux d'intérêt, les modifications du régime fiscal et le rééquilibrage du portefeuille d'actifs peuvent être les principaux facteurs déclencheurs. Examinons chacun de ces facteurs.
Tendances des taux d'intérêt et cycles du marché : les conditions du marché immobilier sont étroitement liées aux taux d'intérêt. Jusqu'à présent, le Japon a connu des taux d'intérêt extrêmement bas, ce qui a favorisé des rendements immobiliers plus faibles (prix plus élevés), mais avec la décision de la BOJ de supprimer les taux d'intérêt négatifs et d'abolir le YCC en 2024, les taux d'intérêt pourraient entrer dans une phase ascendante à l'avenir. Si les taux d'intérêt augmentent, il y aura une pression à la hausse sur les taux plafonds des investisseurs et les prix de l'immobilier baisseront. En d'autres termes, il est extrêmement important de pouvoir vendre au niveau de prix élevé actuel avant que les taux d'intérêt n'augmentent. Pour donner un exemple concret, si le rendement attendu passe de 4 à 5 % pour un bien immobilier dont le revenu locatif annuel est de 10 millions de yens, le prix théorique chutera de 20 %, passant de 250 millions de yens à 200 millions de yens. Même si la situation n'est pas aussi extrême, il est inévitable que la hausse des taux d'intérêt exerce progressivement une pression à la baisse sur le prix de vente. Par conséquent, si vous lisez que les taux d'intérêt vont augmenter à l'avenir, une théorie consiste à vendre avant. Outre l'évolution des taux d'intérêt, vous devez également tenir compte des cycles économiques et des cycles du marché immobilier. Les prix de l'immobilier fluctuent sur le long terme, de sorte qu'une phase au cours de laquelle les prix ont augmenté de manière significative ces dernières années peut être considérée comme une opportunité de bloquer les profits. Il est important de ne pas manquer le bon moment, surtout s'il y a des signes que l'inflation ou les taux de croissance des prix des terrains ont atteint leur maximum.
Jalons fiscaux : l' impôt sur les plus-values réalisées lors de la vente d'un bien immobilier et d'autres modifications fiscales influenceront également les décisions en matière de calendrier. Tout d'abord, le taux d'imposition des revenus de transfert sur les gains provenant de la vente d'un bien immobilier : pour les particuliers, si un bien immobilier est détenu pendant plus de cinq ans puis vendu, il est considéré comme un revenu de transfert à long terme et le taux d'imposition n'est que d' environ 20 % , alors que dans les cinq ans qui suivent, le taux est d'environ 39 %. Cette "règle des cinq ans" fait une énorme différence. Il est donc plus avantageux de conserver le bien pendant au moins cinq ans (à proprement parler, cinq ans à compter du 1er janvier de l'année en question) avant de le vendre si le bien n'a pas été acheté longtemps après. De nombreux particuliers très fortunés détiennent leur patrimoine au nom d'une société, mais si le bien est détenu au nom d'un particulier, il est important de garder à l'esprit cette étape du taux d'imposition en premier lieu.
Par ailleurs, il est nécessaire de se tenir au courant des dernières réformes fiscales. Les dispositifs fiscaux relatifs à l'immobilier (révision des cotisations de taxe foncière, des droits de succession et de donation) sont annoncés par le gouvernement. En 2024-2025, le gouvernement prévoit d'introduire des incitations fiscales pour encourager les transferts de patrimoine, et certains envisagent d'élargir les exonérations fiscales pour les donations de son vivant. (*Vérifiez auprès de votre fiscaliste les révisions spécifiques). Ces changements dans le système fiscal peuvent soit accélérer, soit retarder le "moment de vendre". Par exemple, si vous vous attendez à être plus lourdement imposé sur les plus-values réalisées lors de la vente d'un bien immobilier dans les prochaines années, il peut être intéressant de vendre avant cette date ou, au contraire, s'il existe des mesures incitatives, il peut être intéressant d'attendre qu'elles soient mises en place.
Rééquilibrage des portefeuilles d'actifs : plus vous êtes fortuné, plus l'immobilier n'est qu'une partie de votre portefeuille et l'équilibre avec d'autres actifs (actions, investissements commerciaux, œuvres d'art) et vos besoins financiers influencera directement votre décision de vendre. Par exemple, si la part de l'immobilier dans le total des actifs devient trop importante, certains biens peuvent être vendus et réorientés vers des liquidités ou d'autres classes d'actifs. Si la proportion de biens immobiliers augmente au cours d'une période de marché favorable, il peut s'agir d'un bon moment pour réaffecter les actifs. À l'inverse, la vente de biens immobiliers peut également être une option s'il existe d'autres opportunités d'investissement ou d'expansion intéressantes qui doivent être financées. Il convient également de prendre en compte les changements d'étape de la vie. Par exemple, de nombreuses personnes réexaminent leur patrimoine immobilier lorsque leurs enfants deviennent indépendants, lorsqu'elles reprennent une entreprise ou lorsqu'elles héritent d'une grande propriété de l'un de leurs parents. En fait, dans de nombreux cas, les gens envisagent de vendre le bien qu'ils ont hérité de leurs parents, par exemple lorsque la gestion du bien devient un fardeau. Dans le cas des personnes très fortunées, elles prendront une décision globale sur "quand et quoi laisser partir et quoi laisser à la génération suivante", en tenant compte de leurs propres plans de succession et de ceux de leur famille (plans successoraux). Au cours de ce processus, vous déterminerez si les actifs doivent être vendus maintenant ou non.
Compte tenu de tous les facteurs susmentionnés, la réponse à la question "Quand dois-je vendre ? dépend des circonstances individuelles et des conditions du marché. Toutefois, ce que l'on peut dire en commun, c'est qu'en principe, il est souhaitable d'envisager de vendre le plus tôt possible pendant une période de hausse des taux d'intérêt, car le risque de hausse des rendements et de baisse des prix augmente, et que, d'autre part, il convient d'éviter autant que possible un timing désavantageux sur le plan fiscal. Surtout, comme le dit le proverbe, "le moment de vendre est celui où l'on peut vendre", et non "le moment de vendre est celui où l'on veut vendre", et il est donc important de ne pas rater les bonnes occasions que le marché accepte. La situation actuelle, caractérisée par une forte demande de la part des acheteurs et des niveaux de prix élevés, ne durera pas éternellement ; il est donc fortement recommandé d'élaborer une stratégie de sortie planifiée sur la base des facteurs mentionnés ci-dessus.
Lorsque l'on décide de vendre, la manière de vendre à un prix élevé et sans heurts est également un point important pour les investisseurs très fortunés. Une approche différente d'une transaction immobilière normale peut s'avérer efficace. Voici trois stratégies que j'ai trouvées efficaces pour aider mes clients très fortunés à vendre leurs biens immobiliers.
Transactions hors marché (ventes privées) : dans le cas de biens immobiliers très haut placés, les "transactions hors marché", dans lesquelles le bien n'est pas mis sur le marché publiquement mais vendu en catimini, peuvent souvent être efficaces. Le premier avantage de la vente privée est de garantir la confidentialité. Si un bien est mis sur le marché, le fait qu'il soit vendu sera inévitablement connu du public et le contenu du bien sera exposé à un nombre indéterminé de personnes, ce qui peut être évité dans le cadre d'une vente hors marché. En fait, il n'est pas rare que les vendeurs ne veuillent pas divulguer les informations relatives à leur propriété parce qu'ils ne veulent pas que leurs voisins s'intéressent à leur situation financière ou que la valeur de leur propriété soit rendue publique. Les personnes très fortunées sont plus susceptibles d'être aussi prudentes. Les informations hors marché ne sont communiquées qu'à un nombre limité d'acheteurs potentiels de confiance, ce qui vous permet de vous concentrer sur des négociations sérieuses avec les parties intéressées. Cette méthode présente l'avantage de vous éviter de faire de la publicité à grande échelle et de répondre à un nombre indéterminé de demandes, tout en facilitant la gestion de l'information. En outre, dans le cas de biens rares et de qualité, le fait qu'ils ne soient pas sur le marché peut créer un sentiment de "particularité" et, par conséquent, vous permettre d'obtenir de meilleures conditions. D'après mon expérience, il est arrivé que des transactions soient conclues directement entre des propriétaires d'actifs ayant des liens familiaux étroits, et qu'un règlement en douceur soit obtenu à un prix plus élevé que celui qui aurait été annoncé au grand public. Bien sûr, du point de vue de l'acheteur, l'inconvénient est que les options sont limitées, mais si vous trouvez la bonne personne qui a vraiment besoin du bien, vous pouvez créer un sentiment de confiance et conclure rapidement la transaction en raison de sa nature privée. La clé d'une transaction hors marché réussie est de faire appel à un intermédiaire/conseiller de confiance pour faire correspondre le bien avec le réseau d'une personne fortunée.
Utilisation de réseaux de personnes fortunées : comme dans le cas précédent, les "relations" entrent en jeu lors de l'achat et de la vente de biens immobiliers très haut placés. La fourchette de prix étant d'un ordre de grandeur supérieur à celle du marché général, il n'y a qu'un nombre limité d'acheteurs qui peuvent réellement considérer le bien. C'est là que la mise en réseau des personnes fortunées entre en jeu. En explorant les besoins d'achat en coulisses par l'intermédiaire de collègues investisseurs de confiance, de banquiers privés et de family offices, vous pourrez peut-être obtenir des offres favorables inattendues. De même, si vous avez des relations personnelles avec des promoteurs immobiliers ou des investisseurs institutionnels, vous devriez en faire grand usage. Par exemple, certains investisseurs ont toujours une offre pour l'achat d'un immeuble à bon rendement dans le quartier XX. Si vous pouvez répondre** à cette demande potentielle, vous pourrez peut-être décider où vendre le bien avant qu'il ne soit officiellement mis sur le marché. La clé de l'utilisation des réseaux riches est la confiance et la confidentialité de la personne qui sera le porteur de l'information. Vous pouvez confier votre intention et vos conditions de vente à un professionnel (par exemple un cadre d'une agence immobilière ou un gestionnaire de patrimoine d'une institution financière) en qui vous avez confiance non seulement en termes de relations d'affaires mais aussi en termes de caractère, et ne vous adresser qu'aux bonnes personnes. De cette manière, le risque de rumeurs et d'influences négatives du marché est réduit. Il existe un monde fermé auquel seuls les super-riches ont accès, et en tirer le meilleur parti est un raccourci pour obtenir un prix de vente élevé.
Investisseurs institutionnels et d'entreprise : lorsqu'il s'agit de grandes propriétés appartenant à la catégorie des très grandes fortunes, les acheteurs potentiels ne sont pas seulement des investisseurs individuels, mais aussi des personnes morales telles que des sociétés immobilières et des sociétés de placement immobilier (REIT). En fait, les J-REIT, les fonds privés et les divisions immobilières des sociétés d'exploitation peuvent être des acheteurs puissants pour des projets de plusieurs milliards de yens ou plus. Par conséquent, une stratégie consistant à concevoir un plan de vente pour les sociétés dès le départ est également efficace. Plus précisément, il existe une méthode selon laquelle la société à but unique (SPC) détenant le bien immobilier est vendue sous la forme d'un transfert d'actions. De cette manière, l'acheteur peut être en mesure de réduire la charge de l'impôt sur l'acquisition de biens immobiliers et de la taxe d'enregistrement, ce qui lui permet d'ajouter le coût de l'impôt au prix. Les sociétés accordent également une grande importance à la diligence raisonnable. Il est donc important de disposer à l 'avance des données relatives aux revenus et aux dépenses de la propriété, ainsi que des vérifications réglementaires, afin de faciliter l'évaluation de la propriété par les professionnels. Heureusement, le marché japonais des FPI a un fort appétit pour les acquisitions immobilières, avec, par exemple, des acquisitions immobilières par les J-REIT à Osaka en 2023 qui se maintiennent à un niveau élevé de 130,8 milliards de yens (+1% par rapport à l'année précédente). Plusieurs acquisitions, y compris de grands immeubles de bureaux dans le centre d'Osaka et des installations logistiques dans la banlieue, ont été confirmées, ce qui indique que les investisseurs institutionnels agissent de manière agressive. Dans la préfecture de Kanagawa (principalement dans la région de Yokohama), les acquisitions se sont élevées à 96,8 milliards de yens, de grands immeubles et des installations logistiques ayant également été négociés. La demande du secteur des entreprises est donc solide, et vous devez la garder à l'esprit lorsque vous vendez vos propres immeubles ou condominiums. Les tactiques spécifiques consistent à demander à un grand intermédiaire fiable de rechercher la liste des investisseurs institutionnels nationaux et étrangers, ou à approcher une société de gestion de FPI dans le cadre d'un accord de non-divulgation. Dans de nombreux cas, c'est l'acheteur institutionnel qui peut en fin de compte offrir un prix plus élevé qu'un particulier ordinaire, bien que cela puisse se faire en conjonction avec le marché secondaire. En particulier, les fonds étrangers s'intéressent également à l'immobilier japonais ces temps-ci, de sorte qu'il peut être nécessaire de préparer des documents en anglais et de les présenter aux fonds étrangers. En résumé, approcher une partie qui a la force d'acheter est le raccourci pour une vente réussie et régulière à un prix élevé.
Les trois points mentionnés ci-dessus - utiliser les transactions hors marché, exploiter pleinement les réseaux riches et adopter une approche stratégique des acheteurs d'entreprise - ont tous un point commun : le nombre d'acheteurs potentiels de qualité que l'on peut obtenir sous l'eau**. Dans le cadre de la vente de biens immobiliers très haut de gamme, non seulement les stratégies publicitaires générales, mais aussi ce type d'activité sur le marché fermé peuvent avoir un impact significatif sur vos bénéfices. Travaillez avec un conseiller immobilier de confiance pour mettre au point le meilleur plan de vente possible.
Enfin, les avantages et les inconvénients d'une vente immédiate par rapport à unedétention à long terme sont résumés pour vous aider à prendre une décision. Pour les propriétaires de biens immobiliers très haut placés, la décision de vendre ou de conserver un bien immobilier à revenu unique n'est pas seulement un calcul de revenus, mais aussi une décision importante en termes de stratégies successorales et fiscales. Les points essentiels de chaque option sont comparés.
Profit au plus haut : comme mentionné plus haut, le marché se trouve actuellement dans une zone de prix élevés en raison de la baisse des rendements. Dans de nombreux cas, en particulier pour les biens situés dans les centres-villes, les plus-values non réalisées ont été suffisantes jusqu'à présent. La possibilité de réaliser des plus-values et de fixer les profits en vendant est le principal avantage. Plutôt que de risquer une chute des prix à l'avenir en raison d'une hausse des taux d'intérêt ou d'une récession économique, vous pouvez couvrir votre risque en encaissant dès maintenant. En fait, de nombreux investisseurs ont vendu pendant les récentes hausses de prix et ont réalisé d'importants bénéfices.
Liquidité des actifs et souplesse de réinvestissement : vendre et encaisser vous permet de saisir rapidement d'autres opportunités d'investissement. Les particuliers les plus fortunés ont besoin d'éviter les occasions perdues, comme les investissements dans des entreprises prometteuses ou la diversification internationale, et libérer des fonds qui étaient bloqués dans l'immobilier présente l'avantage d'accroître la mobilité globale du portefeuille. Par exemple, si le marché boursier ou d'autres catégories d'actifs ont connu récemment une correction attrayante, les liquidités disponibles vous permettent d'agir avec audace ou de réagir rapidement si vous avez besoin d'une somme d'argent importante en raison de circonstances imprévues.
Éviter les charges de gestion et les risques d'investissement supplémentaires : tant que vous serez propriétaire d'un bien immobilier, vous devrez assumer des responsabilités de gestion et des coûts d'entretien en tant que propriétaire. C'est une bonne chose lorsque le bien est jeune, mais un jour ou l'autre, vous devrez effectuer des réparations importantes, remplacer des locataires, etc. Par exemple, on dit que les condominiums RC nécessitent des réparations de plusieurs dizaines de millions de yens tous les 15 ans. Si le bien est vendu, l 'acheteur peut prendre en charge ces coûts futurs. En outre, à mesure que l'immeuble vieillit, le risque de baisse des loyers et d'inoccupation augmente, et la notation des prêts accordés par les institutions financières diminue également (par exemple, la durée du prêt est raccourcie si l'immeuble a plus de 17 ans). Il est judicieux de vendre avant que les risques de détérioration liés à l'âge de l'immeuble n'atteignent leur paroxysme, afin de maintenir la valeur de l'actif à un niveau élevé. Dans de nombreux cas, en particulier dans le cas de propriétaires âgés, il peut être plus simple de transmettre la gestion du bien à la génération suivante en espèces ou sous d'autres formes de paiement plutôt que de la leur laisser. En ce sens, la vente peut être un choix qui permet d'éviter les tracas futurs et de se sentir plus léger.
Clarification des mesures fiscales et successorales : en convertissant les actifs en liquidités, le traitement fiscal est clarifié une fois pour toutes. Si les droits de mutation sont payés sur le bénéfice de la vente, l'imposition du bien (taxe foncière, impôt sur le revenu, etc.) n'a plus lieu d'être. Ceci est particulièrement important dans la mesure où les calculs complexes d'amortissement et la répartition des bénéfices et des pertes pour plusieurs biens immobiliers peuvent être résolus. En outre, dans le cadre d'une succession, les biens immobiliers présentent l'avantage de bénéficier d'exceptions spéciales pour les réductions d'évaluation au moment de la succession (telles que les réductions d'évaluation des terrains avec des biens locatifs attenants), mais aussi l'inconvénient de la difficulté de diviser les biens et de trouver des fonds pour payer l'impôt. Les liquidités étant plus faciles à diviser et à utiliser pour le paiement de l'impôt, il peut être efficace, dans le cadre de la planification de la succession, de vendre le bien avant le décès afin de conserver le patrimoine sous une forme simple (*Voir également les avantages de la détention du bien, ci-dessous, en ce qui concerne la succession). Ainsi, il ne faut pas oublier qu'une fois vendu, il offre l'opportunité de repenser les stratégies fiscales et successorales.
Ce sont là les principaux avantages de la vente, mais il y a bien sûr des inconvénients et des choses à perdre. Par exemple, si vous vendez, vous ne percevez plus de revenus locatifs du bien. Vous renoncez également à la possibilité d'une nouvelle augmentation de la valeur à l'avenir. Enfin, vous devrez payer des impôts sur le bénéfice de la cession et supporter des frais de vente (par exemple, des frais de courtage). Malgré tout, la décision est prise de savoir si les avantages à tirer sont significatifs compte tenu de l'environnement actuel de prix élevés.
Maintien de revenus stables : des revenus locatifs continus (gains de revenus) peuvent être obtenus en continuant à détenir un seul bien immobilier à revenus. Même si les particuliers très fortunés n'ont pas besoin de rentrées d'argent mensuelles dans l'immédiat, ils peuvent toujours fonctionner comme des actifs stables à long terme. Contrairement aux dividendes d'actions, les revenus fonciers sont moins sensibles aux fluctuations économiques et constituent une source de revenus solide, en particulier pour les biens de premier ordre situés dans des endroits privilégiés et présentant un faible risque d'inoccupation. Si vous vendez, vous renoncez à ce revenu stable. Par conséquent, si vous estimez qu'il est plus sûr de détenir des biens immobiliers que des liquidités, vous avez tout intérêt à continuer à les détenir. L'immobilier, en tant qu'actif réel, est également une couverture contre l'inflation, en particulier en période d'inflation. Les loyers peuvent être négociés pour être augmentés en fonction de la hausse des prix, et si le coût de remplacement du bâtiment augmente également, la valeur de l'actif est moins susceptible de diminuer. La possibilité de préserver la valeur réelle du bien plutôt que de le détenir en espèces est un attrait majeur de la détention à long terme.
Attentes de nouvelles hausses de prix : le marché de l'immobilier évolue de manière cyclique. Même si les prix sont élevés aujourd'hui, rien ne garantit qu'ils le seront encore plus à l'avenir. Par exemple, certains affirment que Tokyo et Osaka sont sous-évalués à l'échelle mondiale, et il existe un scénario dans lequel les réaménagements à grande échelle et les événements internationaux (par exemple, l'exposition universelle d'Osaka) pourraient donner un coup de fouet à la hausse des valorisations à l'avenir. En fait, comme nous l'avons déjà mentionné, les rendements continuent de baisser pour certaines propriétés commerciales et certains hôtels, et dans certains cas, les valorisations ont dépassé les niveaux d'avant la crise de Corona. En outre, les biens immobiliers de premier ordre ont tendance à ne pas perdre de leur valeur, même lorsque les taux d'intérêt augmentent. Les données montrent que si l'emplacement et la qualité du bien sont bons, il y aura toujours une demande de la part des investisseurs, et même si les rendements augmentent légèrement, la baisse de prix sera limitée. Par conséquent, si vous avez des raisons de croire que le bien s'appréciera encore plus à l'avenir, il est raisonnable de le conserver au lieu de le vendre de force maintenant. L 'immobilier est également considéré comme un investissement à long terme. Il est possible de réaliser sa véritable valeur en ne se laissant pas influencer par les bruits du marché à court terme et en le conservant jusqu'à la prochaine hausse.
Avantages fiscaux tels que l'amortissement : il ne faut pas négliger les avantages fiscaux liés au maintien de la propriété. Les bâtiments peuvent être amortis annuellement en fonction de leur durée de vie légale, mais l 'avantage est que lorsque le bâtiment est jeune, l'amortissement, y compris l'équipement, est important et peut être passé en charges (économie d'impôt) même s'il ne génère pas de liquidités. Par exemple, il est arrivé qu'un bien immobilier soit amorti à hauteur de 7 millions JPY par an pendant les 10 premières années suivant l'achat, mais qu'à partir de la 11e année, l'amortissement soit ramené à 3,5 millions JPY. En revanche, la détention du bien pendant la période d'amortissement présente l'avantage de réduire le revenu annuel imposable. Si le bien est vendu, cet amortissement n'est plus disponible, donc s'il n'y a pas d'autres économies d'impôt significatives, continuer à détenir le bien peut réduire la charge fiscale totale. L'effet de la réduction des revenus fonciers est particulièrement important pour les personnes à revenus élevés, de sorte qu'il vaut probablement la peine de continuer à détenir le bien tant que l'avantage de l'amortissement est encore disponible. En outre, si vous conservez le bien immobilier sans le vendre, vous le transmettrez à la génération suivante en tant qu'actif successoral, et vous pouvez vous attendre à un certain allègement fiscal à ce moment-là également. Dans de nombreux cas, la valeur imposable des biens immobiliers au titre des droits de succession est inférieure à celle des liquidités (en général, 70 à 80 % de la valeur marchande en raison de la valeur du terrain en bordure de route ou de la valeur imposable des actifs immobilisés), et si le bien est loué, une réduction de la valeur imposable des biens locatifs est également appliquée. En d'autres termes, il est possible de réduire la valeur imposable de l'impôt sur les successions si la propriété est détenue. Pour les super-riches, les droits de succession sont un impôt lourd, atteignant un maximum de 55 %, mais l'effet d'économie d'impôt de la réduction de la valeur imposable ne peut être ignoré. Par conséquent, dans la perspective de "laisser des actifs à la génération suivante avec une diminution minimale", il peut s'agir d'une stratégie efficace pour continuer à détenir des biens immobiliers plutôt que de les convertir inutilement en liquidités.
Tels sont les principaux avantages de la détention à long terme. Toutefois, le maintien de la propriété comporte des risques et des inconvénients. Le risque le plus important est lié aux fluctuations du marché : si les rendements augmentent en raison de la hausse des taux d'intérêt, la valeur des actifs peut chuter, comme indiqué ci-dessus, et si la demande de location diminue, les revenus peuvent baisser en raison de l'augmentation du nombre de logements vacants. En outre, les coûts de réparation liés à l'âge du bien et le phénomène de la croix morte (état dans lequel les bénéfices augmentent et la charge fiscale s'alourdit en raison d'une diminution des dépenses comptables) après l'amortissement sont inévitables. Par exemple, lorsque l'amortissement d'un équipement se termine, le même montant est ajouté au bénéfice car les dépenses annuelles qui s'élevaient auparavant à plusieurs millions de yens ne sont plus encourues, et les avantages liés à la possession du bien diminuent après la période d'amortissement. Dans ces conditions, on peut dire que la vente du bien doit être envisagée. En outre, il convient de noter que, du point de vue de la succession, le fait de laisser un bien immobilier derrière soi pose des problèmes tels que la difficulté de diviser le bien et d'obtenir des fonds pour payer les impôts. Souvent, les héritiers sont contraints de vendre le bien à la hâte pour payer des droits de succession élevés, car la valeur marchande réelle du bien est élevée, même si la valeur imposable est réduite. Dans ce cas, ils risquent de ne pas pouvoir choisir librement le moment de la vente et d'être contraints de vendre à des conditions défavorables. Il est important de prendre une décision globale à la lumière de votre propre stratégie patrimoniale, en tenant compte des coûts et des risques liés à la conservation du bien.
Conclusion.
Nous avons passé en revue les tendances actuelles du marché, les stratégies spécifiques et les comparaisons avec la détention à long terme en ce qui concerne le moment de la vente d'immeubles de rapport unifamiliaux. En conclusion, pour les investisseurs très fortunés, la question de savoir quand vendre varie énormément et dépend du cycle du marché et de votre propre situation. Cependant, la seule chose qu'ils ont en commun est que la meilleure opportunité de vendre ne durera pas éternellement. Le marché de l'immobilier est vivant et change d'un moment à l'autre en fonction des taux d'intérêt, des politiques et de l'environnement économique. C'est pourquoi il est essentiel de garder à l'esprit les points mentionnés dans cet article et de toujours surveiller le marché tout en élaborant un plan. Pour les particuliers très fortunés, la vente d'un bien immobilier n'est pas une simple transaction, mais fait partie de leur stratégie patrimoniale globale. Pour assurer le succès de cette stratégie, je souhaite que vous preniez une décision logique et sereine en vous appuyant sur les conseils d'experts de confiance. En tant que partenaire, je m'engage à vous aider à maximiser la valeur de votre bien au meilleur moment et de la meilleure manière possible. Je vous invite à utiliser cette discussion comme point de départ pour envisager les meilleures options dans votre situation.