Rencontrez-vous l'un des problèmes suivants ? Les déchets non triés ne sont pas ramassés, ce qui rend la décharge insalubre" ; "Les voisins se sont plaints que les déchets étaient sortis à d'autres jours et heures que ceux spécifiés" ; "Le dépôt illégal de déchets est en augmentation, sans que personne ne sache qui les a sortis".
Dans les immeubles locatifs, l'étiquette en matière d'élimination des déchets est l'un des problèmes les plus ennuyeux pour les administrateurs de biens. À première vue, il peut s'agir d'un problème mineur, mais s'il n'est pas traité, il peut entraîner des problèmes entre les locataires, nuire à la réputation de l'immeuble et, dans le pire des cas, augmenter le taux d'inoccupation. Le problème devient de plus en plus complexe, surtout depuis que les règles de collecte des déchets municipaux sont plus strictes et qu'il y a davantage de types de déchets à trier.
Le problème des déchets est une charge importante, en particulier pour les propriétaires qui gèrent leurs propres biens. En effet, il nécessite des connaissances et une expérience spécialisées, qu'il s'agisse d'alerter les gens sur le non-respect de l'étiquette, d'identifier les contrevenants ou encore de traiter avec des locataires étrangers dans plusieurs langues.
Cet article explique la réalité du problème de l'étiquette en matière d'élimination des déchets dans les immeubles locatifs, les difficultés rencontrées par les propriétaires autogérés et les avantages spécifiques de l'externalisation auprès d'une société de gestion. Nous proposons des mesures pour maintenir la valeur de l'actif de l'immeuble tout en préservant la satisfaction des locataires.
Étude de cas de M. Sato (employé d'entreprise d'une cinquantaine d'années), qui gère lui-même un appartement (immeuble en bois de deux étages, huit pièces au total) à Tokyo.
Dans l'appartement de Mme Sato, le jour de la semaine et les règles de tri des déchets lui ont été expliqués lors de son emménagement et ont été affichés dans les parties communes. Peu à peu, cependant, des déchets non triés sont apparus, tels que des sacs poubelles contenant des déchets plastiques et combustibles mélangés, et des cartons jetés tels quels.
L'agent municipal chargé de la collecte les a informés qu'ils ne pourraient pas collecter les déchets mal triés, et les déchets non collectés se sont progressivement accumulés. La décharge a commencé à dégager une odeur nauséabonde et les corbeaux ont commencé à endommager la zone. Les locataires, bien élevés, se sont plaints d'un problème d'hygiène.
M. Sato a nettoyé lui-même la décharge et distribué une lettre d'avertissement à tous les locataires, mais la situation ne s'est pas améliorée. Le problème s'est prolongé sans réponse efficace, car elle craignait de ne pas pouvoir identifier les personnes qui violaient les règles et que, même si elle parvenait à les identifier, le fait de les avertir directement ne détériore les relations entre les locataires.
Etude de cas de Mme Tanaka (60 ans, indépendante), propriétaire d'un appartement (10 logements) dans la préfecture de Kanagawa.
Avec l'augmentation du nombre de locataires étrangers (étudiants étrangers) dans la copropriété de M. Tanaka, des problèmes liés au tri des déchets ont commencé à se poser fréquemment. Il était difficile de leur faire comprendre les règles détaillées de tri des déchets propres au Japon (plastique, combustible, non-combustible, ressources, etc.), et comme de nombreux points différaient des coutumes de leur pays d'origine, les violations des règles étaient fréquentes.
Il y avait également une barrière linguistique, et nous avons été confrontés au problème suivant : même si nous distribuions des panneaux d'avertissement, ils n'étaient pas lus, et même si nous les expliquions verbalement, ils n'étaient pas entièrement compris. Les voisins ont commencé à se plaindre que la zone était jonchée d'ordures et vandalisée par les corbeaux.
M. Tanaka a préparé un panneau d'avertissement en anglais, mais il n'a pas pu répondre à tous les résidents dans leur langue maternelle et a finalement dû organiser et nettoyer lui-même la décharge plusieurs fois par semaine. L'association des résidents a également souligné que la manière dont les déchets étaient éliminés dans les appartements était médiocre et que M. Tanaka lui-même s'épuisait mentalement.
Étude de cas de M. Yamamoto (55 ans, cadre d'entreprise), propriétaire d'un immeuble d'habitation (3 étages, 12 logements) dans la préfecture d'Osaka.
Dans l'appartement de M. Yamamoto, la zone de dépôt d'ordures se trouve face à la route et les dépôts illégaux de la part de non-locataires ont progressivement augmenté. Des appareils ménagers et des déchets de grande taille ont commencé à y être déposés, et des déchets non soumis à la collecte par les autorités locales ont commencé à s'accumuler.
Dans un premier temps, nous avons pensé que les déchets appartenaient aux locataires et nous avons alerté tous les locataires, mais ils nous ont répondu qu'ils ne leur appartenaient pas.
En fin de compte, le propriétaire a dû supporter le coût de l'élimination des déchets déposés illégalement, ce qui a entraîné des dépenses annuelles imprévues. En outre, la mauvaise impression laissée par le site de dépôt d'ordures a également fait mauvaise impression lors des avant-premières, ce qui a causé des dommages secondaires sous la forme d'une augmentation du taux d'inoccupation.
La situation s'est poursuivie sans que des mesures efficaces soient prises pour lutter contre les décharges illégales, et le problème n'a pas été résolu.
Lorsqu'ils traitent le problème de l'étiquette en matière d'élimination des déchets, les propriétaires autogérés sont confrontés aux risques et aux limites suivants
La partie la plus difficile de la gestion des violations des règles d'élimination des déchets est l'identification du contrevenant:
Les propriétaires autogérés sont souvent incapables de prendre les mesures qui s'imposent par crainte de problèmes en raison de leur proximité avec les locataires.
Une gestion efficace des déchets nécessite des efforts continus, mais l'autogestion présente les défis suivants
| Efforts nécessaires | Défis de l'autogestion | Problèmes résultant de |
|---|---|---|
| Patrouilles et contrôles réguliers | Difficultés à concilier le travail et la vie personnelle | Incapacité à détecter les problèmes et à y répondre à un stade précoce |
| Application cohérente des règles | Tendance à réagir de manière émotionnelle | Manque d'équité de la part des locataires |
| Conseils correctifs appropriés | Manque d'expertise et d'expérience | Incapacité à proposer des mesures d'amélioration efficaces |
| Soutien multilingue | Manque de compétences et de ressources linguistiques | Soutien inadéquat pour les locataires étrangers |
Un problème particulier est que les violations de l'étiquette en matière de déchets peuvent facilement s'enchaîner. Souvent, lorsqu'un locataire cesse de respecter les règles, d'autres locataires commencent progressivement à dégrader leurs manières, pensant que cela suffit.
Les problèmes de déchets ne se limitent pas à l'intérieur de la propriété, mais affectent également les relations avec le monde extérieur :
Pour les propriétaires autogérés, ces relations extérieures peuvent également constituer une charge importante. En particulier, les municipalités ont des règles différentes en matière d'élimination des déchets, ce qui rend la gestion encore plus difficile pour les propriétaires de biens immobiliers situés dans plusieurs zones.
L'introduction d'équipements appropriés est un moyen efficace de résoudre le problème des déchets, mais l'autogestion présente les défis suivants
Ces jugements et procédures professionnels sont difficiles à mettre en œuvre sans expérience.
L'externalisation auprès d'une société de gestion offre les avantages spécifiques suivants en ce qui concerne les questions d'étiquette en matière d'élimination des déchets
La société de gestion assure une formation efficace des locataires en s'appuyant sur sa vaste expérience :
Les documents visuels comportant des photos et des illustrations sont particulièrement efficaces. Ils sont faciles à comprendre même en cas de barrière linguistique et sont également efficaces pour les locataires étrangers. Les rappels réguliers de la société de gestion ont également l'effet psychologique d'informer les locataires sur le tri des déchets dans les copropriétés.
La plus grande force d'une société de gestion est sa position de médiateur objectif entre les propriétaires et les locataires :
La prudence de la société de gestion permet d'éviter une confrontation directe entre le propriétaire et le locataire. Cela permet aux locataires d'être moins émotifs et de percevoir le problème plus calmement.
Les sociétés de gestion savent comment installer et exploiter efficacement les équipements grâce à l'expérience qu'elles ont acquise avec de nombreux biens immobiliers :
Par exemple, l'installation de caméras de sécurité est une mesure très efficace, mais elles doivent être utilisées dans le respect de la vie privée des locataires. Une société de gestion peut trouver cet équilibre délicat et proposer la meilleure solution.
Un autre point fort des sociétés de gestion est leur capacité à gérer le nombre croissant de résidents étrangers ces dernières années :
Les explications qui tiennent compte des différences culturelles, plutôt que la simple traduction, sont particulièrement efficaces, car les résidents étrangers sont souvent déconcertés par les différences de règles de tri des déchets par rapport à leur pays d'origine.
Les sociétés de gestion peuvent également contribuer à l'établissement de bonnes relations avec les autorités et les communautés locales :
En confiant l'entretien de ces relations extérieures à une société de gestion, la charge qui pèse sur le propriétaire peut être considérablement réduite.
Les points suivants sont importants pour le choix d'une société de gestion ayant une bonne connaissance des problèmes de déchets.
Le facteur le plus important à prendre en compte lors du choix d'une société de gestion est son expérience en matière de gestion des déchets :
Lors des entretiens, il est conseillé de poser des questions spécifiques telles que "Comment avez-vous résolu les problèmes de déchets dans le passé ?" et "Quels efforts faites-vous pour améliorer les manières des locataires ?
Avec l'augmentation du nombre de résidents étrangers, la capacité multilingue est un point de sélection important :
Il est important que l'entreprise puisse non seulement traduire, mais aussi prendre en compte les différences culturelles.
La connaissance et l'expérience de l'installation d'équipements tels que les caméras de sécurité sont également importantes :
L'équilibre entre "rentabilité" et "prévention des risques juridiques" est particulièrement important. Un contrôle excessif entraînera une réaction négative de la part des locataires, tandis que des mesures insuffisantes ne résoudront pas le problème.
Outre les mesures temporaires, il est également important d'adopter une attitude d'amélioration continue :
Une attitude "préventive" plutôt qu'une attitude "après le problème" permettra de trouver des solutions à long terme.
La question de l'étiquette en matière d'élimination des déchets peut sembler triviale à première vue, mais si elle n'est pas prise en compte, il s'agit d'un problème important qui peut nuire considérablement à la réputation et à la valeur de l'actif d'un bien immobilier. L'autogestion pose un certain nombre de problèmes, tels que l'identification des contrevenants, l'envoi de rappels appropriés et la surveillance continue.
Les avantages de la sous-traitance à une société de gestion sont multiples
Un traitement approprié des problèmes de déchets peut conduire à une plus grande satisfaction des locataires, à une diminution des taux d'expulsion et au maintien et à l'amélioration de la réputation de l'immeuble. En faisant appel à une société de gestion spécialisée et expérimentée, il est possible de protéger la valeur de l'actif immobilier tout en réduisant la charge émotionnelle et la perte de temps du propriétaire.
R : Les principales méthodes d'identification des contrevenants sont les suivantes, chacune ayant ses propres avantages et risques
Installation de caméras de sécurité: c'est la méthode la plus efficace, mais il faut tenir compte de la protection de la vie privée.
Vérification du contenu des sacs à ordures: il s'agit d'une méthode d'identification basée sur le courrier nominatif, mais il y a un risque d'atteinte à la vie privée. Si la société de gestion s'en charge, il est important d'informer les locataires à l'avance que le contenu du sac peut être vérifié en cas de violation des règles.
Collecte d'informations sur les observations: il s'agit d'une méthode permettant de recevoir des informations de la part d'autres locataires, mais elle peut entraîner des problèmes entre les locataires.
Une société de gestion peut gérer cette situation de manière non émotionnelle, en utilisant des procédures appropriées et en veillant à identifier le contrevenant.
R : Les méthodes suivantes sont efficaces pour améliorer l'étiquette en matière d'élimination des déchets
Afficher des notices visuellement intuitives: par exemple, des guides de tri avec des photos et des diagrammes, des calendriers des jours de collecte, etc. Les versions multilingues sont également efficaces.
Rappels réguliers: maintenir la sensibilisation en distribuant régulièrement des rappels écrits, même lorsqu'il n'y a pas de problème.
Réaction immédiate et nettoyage: il est important de réagir aux problèmes dès qu'ils surviennent et de maintenir la zone de déchets propre en permanence. Des poubelles sales peuvent être à l'origine de mauvaises manières.
Amélioration de l' environnement : l'amélioration de l'environnement physique, comme l'installation d'un éclairage, de caméras de sécurité et de filets anti-poules, peut également être efficace.
Les sociétés de gestion savent, grâce à leur expérience avec de nombreux biens immobiliers, quelles mesures sont efficaces dans quelles situations et peuvent faire les meilleures propositions en fonction des caractéristiques du bien immobilier.
R : Les mesures suivantes sont efficaces avec les locataires étrangers
Matériel explicatif dans la langue maternelle: il est important que les explications ne soient pas simplement traduites, mais qu'elles tiennent également compte du contexte culturel.
Utilisation de photos et d'illustrations: utilisez des photos réelles et des illustrations faciles à comprendre pour surmonter les barrières linguistiques.
Démonstrations pratiques : les explications pratiques, par exemple en montrant comment les déchets sont réellement triés lorsque les gens emménagent, sont efficaces.
Suivi régulier: contrôler consciencieusement les locataires pendant un certain temps après leur emménagement et fournir des explications complémentaires si nécessaire.
Les sociétés de gestion savent comment communiquer efficacement grâce à l'expérience qu'elles ont acquise en traitant avec de nombreux locataires étrangers.
R : Les principales méthodes utilisées pour lutter contre les décharges illégales sont les suivantes
L'installation de caméras de sécurité: c'est le moyen de dissuasion le plus efficace, mais il faut tenir compte du respect de la vie privée et veiller à ce qu'elles fonctionnent correctement. Les panneaux indiquant "caméra CCTV en fonctionnement" constituent également un moyen de dissuasion important.
Installation d'un éclairage : les décharges sombres sont des cibles faciles pour les décharges illégales ; l'installation de détecteurs lumineux peut donc s'avérer efficace.
Déplacement des décharges: le déplacement des décharges vers des endroits moins visibles de la route ou inaccessibles aux non-résidents peut également être envisagé.
Patrouilles régulières: des patrouilles régulières effectuées par la société de gestion et son personnel peuvent également avoir un effet dissuasif.
La société de gestion peut suggérer les mesures de lutte contre les décharges illégales les plus appropriées en fonction de l'emplacement du bien et de son environnement.
R : En cas de non-amélioration , il est possible d'adopter l'approche suivante, étape par étape
Entretiens individuels: la société de gestion mènera des entretiens individuels avec les contrevenants identifiés de manière interactive.
Avertissement écrit: en cas d'infractions graves ou répétées, un avertissement écrit formel est émis.
Application de sanctions: si le contrat le prévoit, il est possible d'envisager l'application de sanctions, telles que la facturation de frais de nettoyage (mais une base juridique est nécessaire).
Résiliation en dernier recours: si l'infraction est grave et continue et qu'elle nuit considérablement aux conditions de vie des autres locataires, le refus de renouveler le contrat ou la résiliation peuvent être envisagés.
La société de gestion possède les connaissances juridiques nécessaires et est en mesure de juger correctement jusqu'où il convient d'aller dans une situation donnée. Elle peut également prendre des mesures fermes pour résoudre le problème tout en évitant les confrontations émotionnelles entre le propriétaire et le locataire.
La question de l'étiquette en matière d'élimination des déchets est une question importante qui ne peut être négligée dans le cadre de la gestion locative. INA&Associates propose un service de résolution des problèmes liés aux déchets qui s'appuie sur de nombreuses années d'expérience et d'expertise. Nous offrons un soutien complet, de l'éducation des locataires à l'installation d'équipements de sécurité, en passant par une assistance multilingue.
Laissez-nous vous aider à vous libérer du fardeau de l'autogestion et à augmenter la valeur de votre propriété grâce à notre aide professionnelle. Vous pouvez dès à présent bénéficier d'une première consultation gratuite pour trouver une solution à votre problème de déchets. Protégez la valeur de votre bien et assurez une gestion locative stable.