Guide de l'investissement immobilier pour les ultra-fortunés

L'investissement immobilier est une méthode d'investissement très prisée par les personnes très fortunées, qui y voient un moyen de se constituer un patrimoine, de réduire leurs impôts ou encore d'anticiper leur succession. Les cibles d'investissement sont très variées, allant des immeubles entiers en centre-ville aux appartements en copropriété. Cependant, avant de se lancer dans l'investissement immobilier, il est indispensable de bien comprendre les principes fondamentaux et de se préparer minutieusement en tenant compte des spécificités des personnes fortunées.Cet article couvre les étapes fondamentales pour se lancer dans l'investissement immobilier, les stratégies fiscales et successorales propres aux personnes très fortunées, l'utilisation des sociétés et la place de l'investissement immobilier dans un portefeuille d'actifs. Il fournit également des explications d'un point de vue spécialisé, en incluant des éléments concrets à préparer, des critères de décision, des exemples d'erreurs courantes chez les débutants et des conseils pour réussir. Nous espérons que cet article vous aidera à faire le premier pas.

1. Définir l'objectif de l'investissement – clarifier la stratégie

La première chose à faire est de définir clairement l'objectif de votre investissement immobilier. Les personnes très fortunées ont des objectifs différents en matière d'investissement immobilier. Par exemple, certaines souhaitent « se constituer un patrimoine stable grâce à des revenus locatifs à long terme », d'autres « recherchent un rendement à court terme grâce à la vente », ou encore « souhaitent réduire leur charge fiscale » ou « transmettre leur patrimoine à la génération suivante ». Les méthodes d'investissement et les types de biens immobiliers adaptés varient en fonction de l'objectif, et une erreur à ce niveau peut entraîner une stratégie incohérente et conduire à l'échec.

• Si vous souhaitez générer activement des revenus avec un rendement élevé : les immeubles anciens ou neufs à loyer modéré, qui offrent un rendement relativement élevé, constituent des options intéressantes. En choisissant des biens dont le prix d'achat est modéré et qui offrent un bon équilibre entre loyers et charges, vous pouvez viser des rendements élevés.
• Si vous souhaitez garantir des revenus stables (revenus locatifs) : vous pouvez envisager d'acheter plusieurs appartements dans des quartiers où la demande locative est stable, comme dans les centres-villes, ou d'acheter un immeuble entier.Les biens immobiliers bien situés présentent un faible risque de vacance et ont tendance à générer des revenus stables sur le long terme.
• Si vous souhaitez réaliser des plus-values (gains en capital) : il est efficace de tirer parti du réseau des personnes fortunées pour obtenir des informations sur des biens immobiliers à un prix inférieur à celui du marché, puis de les revendre après avoir augmenté leur valeur. Vous pouvez ainsi viser des plus-values importantes grâce à l'acquisition de biens immobiliers de qualité sur le marché hors cote et à l'augmentation de leur valeur grâce à des travaux de rénovation.
• Si vous souhaitez privilégier les mesures fiscales en matière d'impôt sur le revenu : les biens anciens (appartements d'occasion, etc.) qui permettent de comptabiliser des frais d'amortissement élevés sont adaptés. L'objectif est de réduire la charge fiscale élevée liée aux revenus élevés en tirant parti de l'amortissement lié à l'ancienneté du bâtiment. Toutefois, comme nous le verrons plus loin, les mesures fiscales sont particulièrement efficaces pour les personnes à revenus élevés, et il convient de tenir compte du risque de réforme fiscale.
• Si vous souhaitez prendre des mesures fiscales pour réduire les droits de succession : il est important de choisir des biens immobiliers de grande valeur qui ne risquent pas de perdre de leur valeur à l'avenir. Les terrains situés dans les centres-villes où les prix fonciers sont stables et les biens immobiliers rares ont une faible dépréciation et sont donc adaptés à une détention à long terme. Comme nous le verrons plus loin, les biens immobiliers sont plus avantageux que les liquidités pour les mesures successorales, car leur valeur fiscale est inférieure à leur valeur marchande.

Ainsi, les investissements et les stratégies optimaux varient en fonction de l'objectif. Commencez par définir clairement vos priorités et vos objectifs en matière d'investissement immobilier. Une fois votre objectif défini, vous pourrez choisir la zone et le bien immobilier sans dévier de votre ligne directrice.

2. Choix de la zone – Évaluer le marché et l'emplacement

« Dans quelle zone investir ? » est un facteur déterminant pour la réussite d'un investissement immobilier. Cela est d'autant plus vrai pour les personnes très fortunées, qui ont un large choix d'investissements tant au Japon qu'à l'étranger, et qui doivent donc choisir leur zone avec encore plus de prudence. En principe, il est conseillé de cibler les marchés où la demande est solide et où la valeur des actifs est susceptible de se maintenir ou d'augmenter.

Au Japon, les grandes agglomérations telles que Tokyo, Osaka et Nagoya, ainsi que les principales villes, concentrent la population et l'économie, et la demande immobilière y est stable.Les biens immobiliers situés dans ces zones sont peu susceptibles de perdre de leur valeur et ont tendance à conserver une valeur estimée stable, ce qui est intéressant du point de vue de la succession. En revanche, dans les villes de province et les zones périurbaines, certains biens immobiliers peuvent offrir des rendements apparents élevés, mais ils présentent un risque relativement élevé de vacance et de baisse de valeur en raison de la baisse de la population et de la demande. Compte tenu de l'importance du patrimoine des personnes très fortunées, il n'est pas nécessaire de s'aventurer dans des marchés à haut risque. Il est préférable d'opter pour une stratégie sûre dans des zones solides.

Les principaux critères de décision à prendre en compte lors du choix d'une zone sont les suivants.

• Démographie et évolution de la demande : étudiez les tendances démographiques et l'évolution du nombre de ménages dans la région, ainsi que la demande locative. Les zones qui continuent d'attirer de nouveaux habitants et celles qui concentrent des universités et des entreprises bénéficient d'une forte demande locative. À l'inverse, les zones qui connaissent une dépopulation et un vieillissement de la population présentent un risque de baisse de la demande à long terme.
• Loyers moyens et taux de vacance : il convient de se renseigner sur le niveau moyen des loyers et le taux de vacance dans la zone. Les zones où les loyers sont stables et élevés sont favorables à la rentabilité, et un faible taux de vacance facilite la recherche de locataires. Par exemple, les quartiers populaires du centre-ville ont tendance à attirer facilement des locataires, même si les loyers y sont un peu élevés.
• Potentiel de plus-value : il est également important de tenir compte des facteurs de développement futur de la zone, tels que l'existence de projets de réaménagement, l'ouverture prévue de nouvelles stations de transport en commun ou le développement des infrastructures.Les biens immobiliers situés dans des zones à fort potentiel voient leur valeur augmenter avec le temps et peuvent générer des plus-values.
• Liquidité (facilité de revente) : il est également important de choisir une zone où le marché est important et la liquidité élevée, en tenant compte de la stratégie de sortie. Les biens immobiliers situés dans les centres-villes, où les acheteurs sont nombreux, sont plus faciles à revendre lorsque le moment est venu. Les appartements en copropriété présentent l'avantage d'être relativement liquides et faciles à revendre en raison de la diversité de la demande.
• Étude des marchés étrangers : certains investisseurs fortunés investissent dans l'immobilier à l'étranger. Les biens immobiliers situés dans les grandes villes des États-Unis, d'Europe et d'Asie sont intéressants du point de vue de la diversification des investissements et de la forte croissance. Cependant, l'immobilier à l'étranger présente des difficultés supplémentaires liées au système juridique, à la fiscalité et au risque de change. Il est donc indispensable de faire appel à un expert local de confiance pour se lancer dans cette aventure.

Une fois que vous avez sélectionné plusieurs zones candidates en tenant compte des critères ci-dessus, rendez-vous sur place pour visiter les lieux et collecter des données sur le marché afin de procéder à une évaluation qualitative et quantitative. Il convient notamment de prêter une attention particulière à l'emplacement (distance par rapport à la station de métro la plus proche, environnement, commodités) car ces critères ont une incidence directe sur la demande locative. Comme le dit l'adage dans le domaine de l'investissement immobilier, « l'emplacement est primordial », car il est déterminant pour la valeur et la rentabilité d'un bien. Prenez le temps d'étudier attentivement les différentes zones.

3. Comprendre les types de biens immobiliers – connaître leurs caractéristiques, leurs avantages et leurs inconvénients

Après avoir choisi la zone d'investissement, il faut déterminer le type de bien immobilier dans lequel investir (sélection du type de bien). Si vous faites partie des personnes très fortunées, vous avez accès à un large éventail de biens immobiliers, mais il est important de bien comprendre les caractéristiques de chaque bien, car leurs caractéristiques en termes de rendement et de risque varient. Voici un aperçu des principaux types de biens immobiliers destinés à l'investissement, ainsi que leurs avantages et inconvénients.

• Immeuble ou appartement entier (neuf) : il s'agit d'acheter un immeuble entier et de louer toutes les pièces. C'est un domaine accessible aux personnes fortunées disposant de moyens financiers importants, qui présente l'avantage d'avoir peu de concurrents. Les immeubles neufs sont très attractifs et ont tendance à trouver facilement des locataires, même si les loyers sont un peu élevés, ce qui réduit le risque de vacance.Cependant, le coût d'achat est très élevé et le loyer a tendance à baisser après le départ des premiers locataires (la prime liée à la nouveauté disparaît). Bien qu'il n'y ait pas de travaux de rénovation importants à prévoir dans l'immédiat, le rendement est généralement inférieur à celui des biens d'occasion.
• Immeuble ou appartement entier (ancien) : il s'agit d'acheter un immeuble ou un appartement entier à son ancien propriétaire. L'avantage est que le prix d'achat est inférieur à celui d'un bien neuf, ce qui rend l'investissement initial plus rentable, et que les loyers sont légèrement inférieurs à ceux pratiqués lors de la construction et donc plus stables (ils ont été ramenés à un niveau plus raisonnable). Après un certain temps, la baisse des loyers se stabilise, ce qui permet de faciliter la gestion en fonction du rendement prévu. En revanche, il faut tenir compte de l'augmentation des frais de réparation à mesure que le bâtiment vieillit.En général, des réparations importantes sont nécessaires tous les 10 à 15 ans, ce qui nécessite des fonds importants pour la réparation des murs extérieurs, du toit, des canalisations d'eau et d'égouts, ainsi que pour la rénovation des parties communes. Lors de l'achat, il est important d'examiner minutieusement l'historique des réparations et l'état du bâtiment (due diligence) et d'estimer les coûts de réparation futurs.
• Appartements en copropriété (studios, etc.) : Il s'agit d'un type d'investissement qui consiste à acheter non pas un immeuble entier, mais un appartement (une pièce) dans cet immeuble.Il est possible de commencer avec un investissement relativement modeste et de procéder à une gestion progressive en « commençant par un appartement pour augmenter progressivement le nombre d'appartements détenus », ce qui en fait une option adaptée aux personnes fortunées qui hésitent à se lancer dans un investissement important. La détention de plusieurs appartements dans des emplacements différents permet également de répartir les risques liés aux catastrophes naturelles et aux fluctuations du marché. De plus, les appartements en copropriété bénéficient d'une demande plus large que les immeubles individuels, ce qui facilite leur revente (liquidité).Ils peuvent être facilement convertis en liquidités si nécessaire, ce qui permet de garantir la flexibilité des actifs. Toutefois, dans le cas d'une propriété fractionnée, vous ne possédez que la partie qui vous appartient, la gestion de l'ensemble du bâtiment étant confiée à une association de copropriétaires. Vous ne pouvez pas participer seul aux décisions concernant la réparation ou la reconstruction des parties communes, ce qui constitue un inconvénient car vous ne pouvez pas apporter d'améliorations de votre propre initiative. Vérifiez la santé financière de l'association de copropriétaires et l'état du fonds de réserve pour les réparations, et choisissez un bien immobilier bénéficiant d'un système de gestion fiable.
• Immobilier commercial (bureaux, magasins, logistique, etc.) : il s'agit d'investissements dans des biens destinés à être loués à des entreprises. Par rapport à l'immobilier résidentiel, les contrats de location sont généralement plus stables et les loyers plus élevés, mais ce type d'investissement est sensible aux fluctuations économiques et à l'évolution des locataires. Par exemple, les immeubles de bureaux présentent un risque de vacance en cas de ralentissement économique, et les centres commerciaux peuvent avoir des difficultés à trouver de nouveaux locataires en cas de départ des locataires existants.Il existe des exemples de personnes très fortunées qui acquièrent leur propre immeuble ou réalisent des investissements importants, mais comme il s'agit d'un premier pas difficile, il est préférable d'acquérir d'abord de l'expérience dans le domaine de l'immobilier résidentiel avant d'envisager cette option.

Comme indiqué ci-dessus, la structure des revenus et le profil de risque varient selon le type de bien immobilier. L'avantage des personnes très fortunées réside dans leur capacité financière, qui leur permet d'opter pour des choix difficilement accessibles aux investisseurs ordinaires, tels que l'acquisition d'un immeuble neuf ou de plusieurs appartements en copropriété.Comparez plusieurs options afin de déterminer le type de bien immobilier qui correspond à vos objectifs et qui présente un niveau de risque acceptable. Si vous hésitez, vous pouvez également essayer les deux options, à savoir un immeuble entier et des appartements en copropriété. Une approche de diversification des investissements propre aux personnes fortunées consiste à intégrer différents types de biens immobiliers dans leur portefeuille afin de répartir les risques et d'élargir les opportunités.

4. Choix des partenaires – Constitution d'une équipe d'experts de confiance

Pour réussir dans l'investissement immobilier, il est essentiel de choisir des partenaires (experts) fiables. Les investisseurs fortunés ont de nombreuses options en raison de leur puissance financière, mais ils sont également susceptibles d'être la cible d'opérateurs malveillants. Il est donc important de savoir identifier les conseillers et les partenaires commerciaux appropriés.

Il convient tout d'abord de sélectionner une agence immobilière ou un consultant en investissement immobilier. Il est préférable de choisir une société qui possède une solide expérience dans le domaine de l'investissement immobilier et qui a déjà réalisé des transactions importantes et fourni des services de gestion d'actifs à des clients fortunés. Les agences immobilières générales peuvent également traiter des biens immobiliers générateurs de revenus, mais seules quelques-unes d'entre elles ont une expérience significative dans le domaine des biens immobiliers haut de gamme destinés à une clientèle fortunée ou dans l'investissement dans des immeubles entiers. Compte tenu de l'importance du patrimoine, il est préférable de consulter un professionnel de la gestion d'actifs capable de proposer une solution globale tenant compte de la répartition du patrimoine et de la fiscalité.

Les points importants à prendre en compte lors du choix d'un partenaire sont les suivants :

• Expérience et expertise : vérifiez les antécédents des agences immobilières et des conseillers potentiels. Les critères à prendre en compte sont notamment la présence de nombreux exemples de réussite auprès de clients fortunés, une longue expérience et la possession de qualifications spécialisées (agent immobilier, planificateur financier, etc.).
• Compatibilité avec votre stratégie d'investissement : comme mentionné précédemment, chaque société a ses propres domaines de compétence. Certaines sont spécialisées dans l'investissement dans des immeubles entiers, d'autres dans la gestion d'appartements en copropriété, etc. Déterminez si la stratégie de la société correspond à vos objectifs d'investissement. Lors de l'entretien, expliquez vos objectifs et vérifiez la pertinence des propositions et la profondeur des connaissances de la société.
• Transparence et fiabilité : si les explications de l'agence immobilière sont floues ou si elle met uniquement en avant les avantages sans mentionner les inconvénients, la prudence est de mise. Certaines agences ciblent les débutants fortunés et les poussent à signer un contrat en ne leur donnant que des informations qui leur sont favorables. Restez calme face à des arguments commerciaux excessifs ou à des affirmations extrêmes telles que « si vous n'achetez pas maintenant, vous perdrez de l'argent ». Si vous ressentez le moindre doute, ne vous fiez pas aveuglément à l'agence et prenez le temps de faire vos propres recherches.
• Service complet : l'investissement immobilier nécessite des connaissances et des tâches variées, allant de la sélection du bien à la signature du contrat, en passant par les démarches juridiques, l'obtention d'un prêt et la gestion du bien, sans oublier la stratégie de sortie. L'idéal est de pouvoir compter sur des experts fiables dans chaque domaine, mais il peut également être utile de faire appel à une société proposant un service complet qui se chargera de la coordination. Par exemple, certaines grandes agences immobilières destinées aux personnes fortunées travaillent en collaboration avec des experts-comptables, des avocats et des sociétés de gestion immobilière afin d'offrir un accompagnement complet.

En outre, la société de gestion immobilière (property manager) après l'achat est également un partenaire important. En faisant appel à une société expérimentée dans la gestion locative, vous pouvez lui confier la recherche de locataires, le recouvrement des loyers et l'entretien des bâtiments. Il n'est pas réaliste pour les personnes fortunées, qui sont souvent très occupées, de s'occuper elles-mêmes de la gestion détaillée. Il est donc préférable de confier cette tâche à une société de gestion fiable et de mettre en place un système de rapports réguliers. Lors du choix d'une société de gestion, vérifiez le nombre de biens gérés, le taux d'occupation (taux d'occupation) et la réputation de la société en matière de gestion des problèmes.

Enfin, il est rassurant de travailler en collaboration avec des experts fiscaux et juridiques. Les investissements importants impliquent des calculs fiscaux complexes et des procédures juridiques telles que la création d'une société. Il est recommandé de consulter dès le début un expert-comptable, un expert-comptable agréé ou un avocat expérimenté afin de mettre en place la structure la plus adaptée.

Conseil : les personnes fortunées sont souvent la cible des escrocs. Il existe des escroqueries visant les personnes fortunées peu familiarisées avec l'investissement immobilier. Il est donc important de vous informer afin de ne pas vous faire avoir. En plus de vous associer à un partenaire de confiance, acquérez vous-même un minimum de connaissances afin de réduire le risque de conclure un contrat désavantageux.

5. Planification financière et stratégie de prêt – Optimisation du financement

L'élaboration d'un plan financier (plan de financement) est également une étape importante avant de se lancer dans l'investissement immobilier. Les personnes très fortunées disposant de fonds propres suffisants peuvent acheter entièrement en espèces, mais il vaut la peine d'envisager une stratégie de recours à l'emprunt. Simulez concrètement l'équilibre entre vos liquidités et vos emprunts, ainsi que votre plan de trésorerie et les scénarios de risque.

• Détermination de la répartition budgétaire : commencez par fixer le montant maximal que vous souhaitez consacrer à l'investissement immobilier. Déterminez la part de vos actifs totaux que vous souhaitez investir dans l'immobilier (par exemple, « jusqu'à 20 % de vos actifs totaux ») et répartissez le reste entre d'autres classes d'actifs afin de maintenir un équilibre global. En général, les personnes très fortunées investissent entre 20 et 30 % de leurs actifs totaux dans l'immobilier (actifs réels).Définissez le montant de vos investissements en fonction de votre stratégie de portefeuille.
• Combiner fonds propres et emprunts : l'achat au comptant est simple, car il n'entraîne pas de frais d'intérêt, mais il immobilise une somme importante et vous prive d'autres opportunités d'investissement. Si vous contractez un emprunt, vous pouvez augmenter votre rendement grâce à l'effet de levier tout en conservant une partie de vos liquidités, mais vous devez supporter le coût des intérêts et le risque de remboursement. Les personnes très fortunées peuvent obtenir des prêts à des conditions très avantageuses auprès des banques.Dans certains cas, il est possible d'obtenir des prêts à des taux d'intérêt extrêmement bas, de l'ordre de 0,1 à 0,2 % par an, ce qui permet de lever des fonds à des conditions exceptionnelles. Dans de telles conditions favorables, il est possible d'utiliser l'effet de levier sans trop se soucier de la charge d'intérêts, ce qui explique pourquoi de nombreux investisseurs fortunés ont recours à des emprunts pour développer leurs investissements immobiliers. D'un autre côté, il convient de rester vigilant quant à l'évolution future des taux d'intérêt du marché.Même si les taux d'intérêt sont actuellement très bas, ils pourraient augmenter à moyen ou long terme, ce qui alourdirait la charge d'intérêts. Il est donc important d'élaborer un plan financier qui tienne compte du risque de fluctuation des taux d'intérêt. Vous pouvez par exemple opter pour un prêt à taux fixe ou prévoir une marge de manœuvre pour effectuer des remboursements anticipés.
• Simulation du budget : une fois que vous avez choisi le bien immobilier que vous souhaitez acheter, dressez la liste des revenus locatifs et des dépenses, puis effectuez une simulation du budget à long terme. En ce qui concerne les revenus, tenez compte non seulement du loyer actuel, mais aussi de la possibilité d'une baisse future (par exemple, dans le cas d'un immeuble neuf, le loyer pourrait baisser après quelques années).Du côté des dépenses, prenez en compte le remboursement du prêt (capital et intérêts), la taxe foncière et la taxe d'urbanisme, les frais de gestion et les provisions pour réparations (en cas de copropriété), les frais de gestion immobilière, l'assurance incendie, les frais de recherche de locataires et les provisions pour réparations futures. Une erreur courante chez les débutants consiste à se baser uniquement sur le rendement brut (revenus locatifs annuels ÷ prix de l'immeuble) et à se montrer trop optimiste, alors qu'en réalité, les frais divers et les pertes liées aux vacances peuvent réduire considérablement les revenus nets.Par exemple, des frais de réparation ou de gestion imprévus peuvent s'accumuler et empêcher d'atteindre les revenus initialement prévus. Pour éviter cela, il convient de calculer soigneusement le rendement réel après déduction des frais (rendement net) et les flux de trésorerie, et de vérifier si le pire scénario est supportable.
• Scénarios de risque et mesures préventives : dans le plan de trésorerie, il convient de prévoir plusieurs scénarios, tels qu'une augmentation du taux d'inoccupation, une baisse des loyers ou une hausse des taux d'intérêt. Par exemple, il faut effectuer des simulations stressantes, telles qu'un « taux d'inoccupation annuel de 10 % », une « baisse annuelle des loyers de 1 % » ou une « hausse des taux d'intérêt de 2 % », afin de vérifier que le plan de trésorerie ne sera pas compromis.Si un scénario déficitaire se présente, nous ajustons le plan en augmentant la part des fonds propres, en réduisant le ratio d'emprunt, en prévoyant des remboursements anticipés ou en réexaminant les conditions de rendement des biens immobiliers. Il est également indispensable de disposer d'une réserve suffisante (marge de sécurité) pour faire face à d'éventuelles vacances prolongées ou à des réparations importantes. Même si les investisseurs fortunés disposent d'une marge de manœuvre financière, des investissements supplémentaires imprévus peuvent entraîner des pertes d'opportunités et avoir des répercussions négatives sur d'autres actifs. Il est donc préférable d'élaborer un plan avec une marge de sécurité élevée.
• Avantages supplémentaires liés à l'utilisation d'un prêt : l'un des avantages pour les personnes fortunées qui ont recours à un prêt est qu'il peut remplir la fonction d'une assurance-vie grâce à l'assurance-vie collective (dan-shin). Si le prêt est assorti d'une assurance-vie collective, le solde du prêt sera remboursé par l'assurance en cas de décès ou d'invalidité grave de l'investisseur débiteur. La famille du défunt se retrouve alors seule propriétaire du bien immobilier, sans dette, et peut continuer à percevoir les loyers ou vendre le bien pour obtenir une somme importante.C'est en quelque sorte comme si vous souscriviez une assurance-vie tout en investissant dans l'immobilier. Même si vous faites partie des personnes très fortunées, si vous souhaitez assurer la sécurité de vos héritiers, il peut être intéressant d'envisager une telle stratégie de prêt assortie d'une fonction d'assurance.

Sur la base de ces éléments, élaborez un plan financier global. Vous pouvez faire appel à un expert pour réaliser une simulation de vos revenus et de vos dépenses et établir un plan financier, mais il est important que vous compreniez et maîtrisiez vous-même ces éléments. Vérifiez à nouveau à ce stade que le montant de votre investissement et celui de votre emprunt correspondent à votre tolérance au risque.

6. Points à prendre en considération pour les personnes fortunées – Fiscalité, succession, structures juridiques et perspective globale du patrimoine

Nous allons maintenant aborder les points de vue propres aux personnes fortunées qui sont particulièrement importants pour les investissements immobiliers des personnes très fortunées. Il s'agit notamment de la fiscalité, de la succession, de l'utilisation des structures juridiques et de la place des investissements immobiliers dans l'ensemble du portefeuille d'actifs. Ces domaines sont très spécialisés, mais une bonne compréhension et une intégration dans votre stratégie vous permettront d'investir de manière plus judicieuse et de mieux protéger votre patrimoine.

Stratégie fiscale et avantages fiscaux

L'investissement immobilier présente divers avantages fiscaux qui en font un moyen attractif de planification fiscale pour les personnes fortunées. Cependant, la fiscalité est susceptible de changer fréquemment, il est donc nécessaire de se tenir informé des dernières évolutions et de faire preuve de flexibilité.

• Réduction du revenu grâce à l'amortissement : lorsque vous acquérez un bien immobilier destiné à la location, vous pouvez comptabiliser chaque année la valeur du bâtiment en tant que dépense (amortissement) en fonction de sa durée de vie utile légale. Cela vous permet de déduire les dépenses de vos revenus locatifs et de réduire ainsi vos revenus immobiliers. Vous pouvez également compenser ces revenus par d'autres revenus professionnels ou salariaux afin de réduire votre revenu imposable global. Plus l'impôt sur le revenu et la taxe d'habitation sont élevés, plus cet avantage fiscal est important pour les personnes très fortunées.Par exemple, une personne dont le revenu annuel est supérieur à plusieurs dizaines de millions de yens peut, dans certains cas, réduire sa charge fiscale de plusieurs millions de yens grâce à l'amortissement et à la déduction des intérêts d'emprunt. Toutefois, les mesures fiscales liées à l'amortissement ne sont qu'un report de revenus (la plus-value de cession sera augmentée du montant cumulé de l'amortissement lors de la vente future). Il est donc essentiel de trouver un équilibre entre l'effet fiscal et la rentabilité de l'investissement afin de ne pas faire d'investissements contre-productifs dans le seul but de réduire vos impôts.
• Plus la fortune est importante, plus les mesures fiscales sont efficaces et plus le risque de modification de la législation est élevé : comme indiqué précédemment, le taux maximal de l'impôt sur le revenu atteint 45 % (55 % en réalité, en incluant l'impôt local), de sorte que plus le revenu est élevé, plus l'impact des mesures fiscales liées à l'investissement immobilier est important. Dans la pratique, certains investisseurs sont incités à investir dans l'immobilier pour bénéficier de mesures fiscales, mais il convient de noter que ces mesures fiscales ne profitent que aux personnes à revenus élevés, supérieurs à 15 millions de yens par an, et qu'elles ont peu d'effet sur les personnes à faibles revenus.De plus, le système fiscal est susceptible de changer à l'avenir. Il n'y a aucune garantie que les mesures fiscales actuellement en vigueur resteront inchangées. Par exemple, comme dans le cas des « mesures fiscales pour les immeubles de grande hauteur », qui ont fait l'objet de critiques ces dernières années, la législation fiscale pourrait être modifiée et rendre inutilisables les mesures fiscales destinées aux personnes fortunées. Partant du principe que « les mesures fiscales actuelles ne seront pas nécessairement valables à l'avenir », il est important de ne pas trop compter sur les avantages fiscaux pour établir vos plans.Il est important de rester attentif à l'évolution de la fiscalité et de faire preuve de souplesse pour revoir votre stratégie si nécessaire.

Mesures en matière de succession et de transmission d'entreprise

Les questions relatives à l'impôt sur les successions et à la transmission d'entreprise sont incontournables pour les personnes très fortunées. L'investissement immobilier est un moyen très efficace dans le domaine des mesures successorales.

• Effet de réduction de l'évaluation fiscale successorale : la valeur fiscale (valeur imposable) des biens immobiliers est inférieure à celle des liquidités et des titres, ce qui permet de réduire considérablement le montant imposable en cas de succession. Par exemple, si vous disposez de 1 milliard de yens en espèces, la totalité de cette somme est imposable, mais si vous la convertissez en biens immobiliers, sa valeur fiscale peut être réduite à environ 700 à 800 millions de yens selon certaines estimations.En d'autres termes, même avec des actifs d'une valeur marchande de 10 milliards de yens, le simple fait de les convertir en biens immobiliers permet de réduire la base imposable de 2 à 3 milliards de yens. De plus, si ces biens immobiliers sont loués, une réduction de la valeur d'évaluation peut être appliquée au titre de « terrain à bâtir loué » ou « maison louée », ce qui réduit encore davantage la valeur d'évaluation. Ainsi, les biens immobiliers sont plus avantageux que les liquidités en termes d'impôts sur les successions, il est donc raisonnable pour les personnes fortunées de détenir une partie de leurs actifs sous forme de biens immobiliers.
• Conception d'une succession harmonieuse : bien que les biens immobiliers soient difficiles à diviser, il est possible d'assurer une succession harmonieuse en planifiant à l'avance. Par exemple, si vous avez plusieurs enfants, vous pouvez désigner un héritier pour chaque bien immobilier ou créer une société pour chaque bien immobilier etdiviser les actions afin d'éviter les conflits lors du partage de l'héritage. Il est également possible de transférer vos actifs à la génération suivante à un stade précoce en recourant à desdonations entre vifs ou à des fiducies familiales.En tirant parti des dons exonérés d'impôt à hauteur de 1,1 million d'euros par an et du régime d'imposition au moment de la succession, il est possible de transférer son patrimoine de manière planifiée. Il est important de se faire conseiller par un expert et de se baser sur les dernières réglementations en vigueur.
• Fonds pour payer les impôts et liquidation des biens immobiliers : en cas d'impôt sur succession élevé, il est nécessaire de réfléchir à la manière de réunir les fonds nécessaires. Les biens immobiliers étant plus difficiles à liquider que les liquidités, il est parfois possible de vendre une partie du patrimoine pour financer les impôts.Heureusement, si vous disposez de biens immobiliers à forte liquidité, tels que des appartements en copropriété, vous pouvez les vendre rapidement au moment de la succession afin de garantir le paiement des impôts et de protéger vos autres actifs importants (par exemple, les actions de votre entreprise ou les biens immobiliers à usage professionnel). Le recours à l'assurance-vie est également une mesure classique en matière de succession. Il est donc prudent d'envisager de souscrire une assurance-vie en complément d'un investissement immobilier.

Dans le cas des personnes très fortunées, le taux d'imposition sur les successions pouvant atteindre 55 %, plus de la moitié du patrimoine peut être confisquée si aucune mesure n'est prise.Il est donc essentiel de bien utiliser les biens immobiliers pour réduire le montant des impôts à payer et d'établir un plan de succession le plus tôt possible. Si nécessaire, combinez des trusts, des sociétés et des assurances pour mettre en place une stratégie successorale globale.

Utilisation de structures juridiques

Les structures juridiques sont également couramment utilisées dans le cadre des investissements immobiliers des personnes fortunées. La création d'une société de gestion de patrimoine (appelée « société familiale ») qui détient les biens immobiliers en son nom propre présente de nombreux avantages fiscaux et successoraux.

• Réduction de l'impôt sur les successions par le biais d'une société : lorsque vous détenez des biens immobiliers par l'intermédiaire d'une société de gestion de patrimoine, c'est la partie sociale de la société qui est transmise aux héritiers. La valeur des parts sociales de la société de gestion de patrimoine est calculée en déduisant de la valeur des biens immobiliers détenus par la société le montant correspondant à l'impôt sur les sociétés. Ainsi, la valeur imposable est moins élevée que si vous déteniez directement les biens immobiliers, ce qui permet de réduire considérablement l'impôt sur les successions. Cette méthode est particulièrement efficace pour les personnes fortunées qui possèdent des actifs à forte plus-value, tels que des biens immobiliers ou des actions de leur propre entreprise.
• Avantages comparatifs de l'impôt sur le revenu et de l'impôt sur les sociétés : les particuliers qui perçoivent des revenus immobiliers sont soumis à un taux d'imposition pouvant atteindre 55 % pour les plus fortunés, tandis que les sociétés sont soumises à un taux d'imposition effectif d'environ 30 % (variable en fonction du niveau de revenu) au titre de l'impôt sur les sociétés et de l'impôt local sur les sociétés. En accumulant des bénéfices au sein de la société, il est possible d'augmenter les réserves internes à un taux d'imposition inférieur à celui des particuliers.Ces bénéfices peuvent ensuite être utilisés pour acheter des biens immobiliers supplémentaires ou développer l'activité, ce qui permet une gestion organisée du patrimoine. Toutefois, le transfert de bénéfices d'une société à un particulier (sous forme de dividendes ou de rémunération des dirigeants) est soumis à une imposition distincte. Il est donc nécessaire de bien utiliser les réserves internes et les dépenses pour bénéficier des avantages fiscaux.
• Versement d'un salaire en lieu et place d'une donation entre vifs : en créant une société de gestion de patrimoine et en employant des membres de votre famille comme dirigeants ou employés, vous pouvez leur verser chaque année une somme d'argent sous forme de salaire. Cela revient en fait à effectuer une donation entre vifs non imposable. Le versement des salaires en tant que dépenses de la société réduit le revenu imposable de la société et permet aux membres de votre famille de bénéficier d'une déduction fiscale au titre des revenus salariaux. Vous pouvez ainsi répartir votre patrimoine entre les membres de votre famille tout en réduisant le montant de la succession.De plus, le fait que les actifs soient détenus par la société présente l'avantage de faciliter le partage de l'héritage, qui se fera sous forme de répartition des actions.
• Responsabilité limitée et amélioration de la solvabilité : si les biens sont détenus par une société, même en cas d'échec de l'investissement, les pertes restent limitées à la société et n'ont pas d'incidence directe sur le patrimoine personnel (principe de la responsabilité limitée). De plus, le fait que la société de gestion de patrimoine ait la personnalité juridique peut faciliter l'obtention de prêts bancaires et améliorer sa solvabilité vis-à-vis des tiers.

Toutefois, le statut de société implique des coûts de maintenance et des formalités administratives. Il faut notamment procéder chaque année à la déclaration des résultats, aux ajustements fiscaux et au paiement des cotisations sociales, ce qui peut ne pas être rentable pour les petits investissements. Si vous êtes une personne très fortunée et que vous gérez un patrimoine important, les avantages fiscaux et la préservation du patrimoine liés à la création d'une société l'emportent souvent sur les coûts, mais il est recommandé de faire une simulation détaillée avec un conseiller fiscal avant de vous lancer. Selon les cas, d'autres solutions, telles que la création d'une fiducie ou d'une association, peuvent être plus adaptées.

Place de l'immobilier dans le portefeuille d'actifs

Enfin, il convient d'examiner la place de l'investissement immobilier dans l'ensemble du patrimoine. Les personnes très fortunées possèdent généralement divers types d'actifs, tels que des actions, des obligations, des investissements dans des entreprises ou des œuvres d'art. Parmi ceux-ci, l'immobilier joue un rôle particulier en tant qu'actif réel (real asset).

• Diversification des investissements et réduction des risques : l'immobilier ayant des fluctuations de valeur différentes de celles des actions et des obligations, son intégration permet de diversifier le risque global. Même en cas de fluctuations importantes du marché boursier, les loyers immobiliers sont souvent relativement stables, ce qui permet d'atténuer la volatilité globale du portefeuille. En réalité, plus les personnes très fortunées sont riches, plus elles investissent dans des actifs alternatifs autres que les actions et obligations traditionnelles, parmi lesquels l'immobilier occupe une place prépondérante.Une étude montre que les personnes très fortunées dans le monde consacrent environ 21 % de leur patrimoine à des biens immobiliers détenus directement. Cela montre bien que l'immobilier occupe une place importante dans le portefeuille des personnes fortunées.
• Une source de revenus stable grâce aux revenus locatifs : au même titre que les dividendes des actions et les intérêts des obligations, les loyers immobiliers constituent une source de revenus précieuse.En tant qu'actif générant des flux de trésorerie réguliers, il peut constituer une source de revenus de base permettant de couvrir les frais de subsistance et le fonds de roulement. Même pour les personnes très fortunées, la gestion des flux de trésorerie est importante, et les revenus locatifs, qui sont relativement stables même en période de récession, contribuent à la stabilité financière. À long terme, l'inflation tend à faire augmenter les loyers et les prix de l'immobilier, ce qui permet de se prémunir contre l'inflation.
• Préservation du patrimoine et sécurité offerte par les actifs tangibles : les biens immobiliers ont une valeur réelle en tant qu'actifs tangibles et offrent une sécurité en matière de préservation du patrimoine en tant que « dernier rempart ». Même en cas de dépréciation de la monnaie ou de turbulences sur les marchés financiers, les biens immobiliers restent une valeur sûre. À l'extrême, même si les titres perdent toute leur valeur lors d'une crise financière, les biens immobiliers peuvent toujours être loués ou utilisés à des fins personnelles.Pour les personnes très fortunées, détenir une partie de leur patrimoine sous forme immobilière est un choix judicieux du point de vue de la préservation du patrimoine.
• Liquidité et équilibre : d'un autre côté, l'immobilier est un actif peu liquide (il est difficile de le vendre rapidement). Il est difficile de le convertir immédiatement en liquidités en cas de besoin urgent, et son évaluation prend du temps. Il est donc nécessaire de disposer, dans l'ensemble du portefeuille, d'actifs suffisamment liquides (dépôts, actions cotées, etc.) en plus de l'immobilier afin de se prémunir contre le risque de liquidité.

La planification de la répartition des actifs des personnes fortunées consiste à trouver un équilibre entre les actifs alternatifs tels que l'immobilier et les actifs liquides, afin d'éviter tout décalage entre les actifs à long terme et les besoins de trésorerie à court terme. En résumé, l'investissement immobilier occupe une position unique dans la gestion des actifs des personnes très fortunées, alliant « défense et offensive ». Si vous gérez déjà vos actifs sous forme d'actions ou de fonds communs de placement, il peut être intéressant d'envisager d'investir dans l'immobilier afin de bénéficier d'une diversification supplémentaire.

À l'inverse, si vous détenez principalement des biens immobiliers, il peut être nécessaire de rééquilibrer votre portefeuille en faveur des actifs liquides. Le secret pour préserver la prospérité à long terme du patrimoine des personnes fortunées consiste à toujours avoir une vue d'ensemble de l'ensemble de leurs actifs et à maintenir un ratio optimal en termes d'allocation d'actifs.

7. Tirer les leçons des échecs et des réussites – Ce qu'il faut savoir avant de se lancer

Enfin, examinons les exemples d'échecs courants chez les débutants en matière d'investissement immobilier et les clés du succès propres aux personnes fortunées. En tirant les leçons de l'expérience des autres, vous pourrez rendre vos investissements plus sûrs et plus rentables.

Exemples d'échecs courants et leçons à en tirer

• Exemple d'échec n° 1 : le cas d'une personne qui a cru aveuglément aux arguments de vente d'un agent immobilier – Pressé par un agent immobilier qui lui disait qu'il pouvait acheter un bien immobilier de qualité dans le centre-ville à un prix très avantageux, M. A s'est précipité sans faire de recherches approfondies sur ce bien ancien.Après l'achat, il a dû faire face à des frais de rénovation importants, comme il le craignait initialement, et il ne lui restait pratiquement plus rien de ses revenus locatifs. La leçon à tirer de ce cas est que même les personnes fortunées ne doivent pas se fier aveuglément aux professionnels, mais évaluer elles-mêmes calmement la qualité d'un bien immobilier. Il faut se demander pourquoi un bien immobilier « bon marché » est mis sur le marché et faire preuve de prudence en demandant l'avis d'un expert indépendant.
• Exemple d'échec n° 2 : le cas d'une personne qui s'est fiée à un scénario trop optimiste – M. B a acheté un bien immobilier avec de nombreux logements vacants en se laissant convaincre par le discours commercial selon lequel « un grand événement (une demande exceptionnelle) allait bientôt avoir lieu dans le quartier et que tous les logements seraient donc loués ». Cependant, les choses ne se sont pas déroulées comme prévu : il n'a pas trouvé de locataires et la demande exceptionnelle attendue n'a pas eu lieu, ce qui l'a contraint à payer de sa poche pour rembourser son prêt.Cet exemple montre qu'il est important de ne pas se fier à des prévisions optimistes, mais de prendre ses décisions en fonction de la réalité actuelle. Ne vous fiez pas à des espoirs optimistes, mais basez vos décisions d'investissement sur la rentabilité actuelle.
• Exemple d'échec n° 3 : perte de vue de l'objectif initial et changement de stratégie – M. C, qui envisageait d'investir dans un petit studio afin de s'assurer un revenu stable pour sa retraite, a décidé de manière imprévue d'acheter un immeuble en banlieue parce qu'il était bon marché.Résultat : l'immeuble est resté vide, il n'a pas pu obtenir les revenus escomptés et a finalement dû le vendre à bas prix. Ce cas nous enseigne l'importance de rester fidèle à ses intentions initiales. M. C. a échoué parce qu'il s'est laissé séduire par le prix bas et s'est écarté du type de bien immobilier correspondant à son objectif d'investissement. Même si un bien immobilier semble attrayant, il faut rester prudent lorsqu'il s'écarte considérablement de la stratégie et de la zone initialement définies.
• Exemple d'échec n° 4 : un investissement réalisé sans tenir compte de la rentabilité, dans le seul but de bénéficier d'avantages fiscaux – M. G, qui gagnait environ 5 millions de yens par an, a décidé d'investir dans un appartement en copropriété à Tokyo après avoir entendu dire que l'investissement immobilier permettait de bénéficier d'avantages fiscaux. La première année, il a effectivement obtenu un remboursement d'impôt de plusieurs dizaines de milliers de yens, mais par la suite, ses revenus immobiliers sont devenus déficitaires et sa charge fiscale a augmenté, ce qui lui a finalement fait perdre de l'argent. Dans cet exemple, le fait d'avoir commencé l'investissement dans le seul but de bénéficier d'avantages fiscaux, sans comprendre le mécanisme, est considéré comme une erreur.La leçon à retenir est que les mesures fiscales sont un effet secondaire utile pour les contribuables à revenus élevés, mais ne doivent pas être l'objectif principal d'une décision d'investissement. L'investissement immobilier n'a de sens que s'il est rentable, il faut donc veiller à ne pas se laisser aveugler par les avantages fiscaux.

Il existe d'autres exemples d'échecs, tels que « une dépendance excessive au crédit qui a rendu la situation difficile en raison de la hausse des taux d'intérêt » ou « une délégation excessive à un sous-bailleur qui a retardé la détection des problèmes ». Le point commun à tous ces exemples est que le manque de connaissances, une préparation insuffisante et des décisions imprudentes ont conduit à l'échec. Même les personnes très fortunées disposant de moyens financiers importants doivent être conscientes de ces risques, tout comme les investisseurs ordinaires.

Les clés du succès

À l'inverse, quels sont les facteurs qui contribuent au succès des investissements immobiliers des personnes fortunées ? En voici quelques-uns parmi les plus courants.

• Choisir des biens immobiliers qui répondent à une demande universelle : les personnes fortunées peuvent être exigeantes en matière de décoration intérieure et de construction, mais en matière d'investissement immobilier, il est plus judicieux de choisir des biens immobiliers classiques, largement acceptés par le marché, plutôt que de se baser sur ses goûts personnels. Les designs originaux et les agencements particuliers réduisent le nombre de locataires potentiels. Les biens immobiliers simples et faciles à vivre, situés dans des quartiers populaires et dotés d'équipements standard, trouvent facilement des locataires et présentent un faible risque de vacance.Même dans le cas de biens immobiliers haut de gamme destinés à une clientèle aisée, les biens qui présentent des qualités universelles et qui plaisent à tout le monde ont tendance à offrir un meilleur rendement à long terme que les biens trop sophistiqués.
• Ne vous précipitez pas sur les biens à haut rendement : les biens qui affichent un rendement élevé (par exemple, « rendement de X % ») peuvent sembler attrayants, mais les biens dont le rendement apparent est élevé ont généralement une raison d'être (par exemple, prix bas = emplacement ou bâtiment présentant des problèmes).En effet, le rendement apparent ne tient pas compte des frais et du risque de vacance, et il n'est donc pas certain que les revenus seront conformes aux chiffres annoncés. Les personnes fortunées peuvent facilement accroître leur patrimoine sans prendre de risques inutiles. Il est donc préférable de privilégier la sécurité plutôt que le rendement. Privilégiez les emplacements et les biens immobiliers stables qui garantissent des revenus réguliers, et méfiez-vous des projets qui promettent des rendements anormalement élevés.
• Faites appel à des professionnels expérimentés : comme nous l'avons mentionné précédemment dans le cadre du choix des partenaires, les conseils d'une équipe d'experts expérimentés sont essentiels pour réussir dans l'investissement immobilier pour les personnes fortunées. Ne prenez pas de décisions seul, mais demandez l'avis de personnes expérimentées en matière d'investissement et de gestion afin d'éviter les oublis et d'améliorer la qualité de vos décisions. Les professionnels capables de vous conseiller sur la répartition de l'ensemble de votre patrimoine et sur la stratégie fiscale sont particulièrement précieux. N'hésitez pas à investir dans les services de conseillers compétents.
• Ayez une vision à long terme et soyez prévoyant : en matière d'investissement immobilier, il est important de ne pas se laisser influencer par les fluctuations à court terme, mais d'envisager les résultats sur une perspective à long terme, à 10 ou 20 ans. Les personnes fortunées accordent généralement plus d'importance à la croissance et à la préservation à long terme de leur patrimoine qu'aux profits immédiats. Il est donc important de suivre un plan de gestion solide, peu sensible aux fluctuations conjoncturelles. En restant flexible face aux changements du marché tout en conservant des principes de base solides, vous devriez voir la valeur de votre patrimoine et vos revenus augmenter avec le temps.

La plupart des investisseurs fortunés qui réussissent ont leur propre philosophie d'investissement, tout en tenant compte des points mentionnés ci-dessus. Ne pas se laisser influencer par les informations ou les opinions des autres, mais continuer à apprendre et à prendre ses propres décisions est la clé du succès à long terme.

Résumé

Nous avons présenté les points importants à prendre en compte lorsque les personnes très fortunées se lancent dans l'investissement immobilier. Pour finir, nous résumons brièvement les étapes recommandées pour se lancer dans l'investissement immobilier.

1. Définir clairement l'objectif et le but de l'investissement : définir clairement l'objectif de l'investissement (constitution d'un patrimoine, garantie de revenus, stratégie fiscale, stratégie successorale, etc.) et établir les grandes lignes de la stratégie.
2. Étudier le marché et choisir la zone : sélectionner les zones d'investissement prometteuses à l'aide de données fiables et de visites sur place, puis évaluer globalement la tendance de la demande, le rendement et le potentiel.
3. Détermination du type de bien et de l'ampleur de l'investissement : il convient de déterminer le type de bien (appartement ou immeuble entier, neuf ou ancien, résidentiel ou commercial) et la fourchette d'investissement approximative en fonction de l'objectif et des fonds disponibles.
4. Consultation d'experts et constitution d'une équipe : il est recommandé de consulter des agences immobilières ayant une expérience dans le domaine de l'immobilier haut de gamme, des conseillers en patrimoine et des experts-comptes afin de s'entourer de conseillers et de partenaires compétents.
5. Sélection de biens immobiliers spécifiques et diligence raisonnable : comparer plusieurs biens immobiliers candidats et les examiner minutieusement en effectuant des vérifications sur place, des estimations de revenus et de dépenses, des recherches juridiques, etc.
6. Planification financière et procédures d'achat : finaliser la combinaison de fonds propres et de prêts et établir un plan de trésorerie réaliste. Acquérir le bien immobilier après avoir suivi le processus de contrat et de règlement.
7. Début de l'exploitation et suivi : une fois la location commencée, exploitez le bien dans le cadre d'un système de gestion approprié et surveillez régulièrement les revenus et la valeur du bien. Si nécessaire, demandez conseil à des experts afin d'assurer la croissance à long terme de votre patrimoine.

En suivant ces étapes, même si vous êtes novice en matière d'investissement immobilier, vous éviterez les erreurs majeures et pourrez espérer des résultats stables et intéressants, à la hauteur du patrimoine des personnes très fortunées.L'investissement immobilier offre de nombreux avantages aux personnes fortunées, car il permet à la fois de protéger leur patrimoine et de le faire fructifier. N'hésitez pas à vous inspirer de ce guide pour vous lancer. En agissant de manière réfléchie et en vous appuyant sur une planification minutieuse, vous pourrez espérer obtenir des rendements solides et constituer un patrimoine important pour les générations futures. Tirez le meilleur parti de votre situation financière et franchissez une nouvelle étape grâce à des investissements immobiliers judicieux.