On entend souvent des commentaires tels que "il est trop tôt pour investir dans l'immobilier à 20 ans" et "je n'ai pas encore assez d'expérience ou de connaissances". Cependant, les dernières données de l'enquête montrent que près de la moitié (49,5 %) des jeunes de 20 ans ont en fait une bonne impression de l' investissement immobilier, et ce pourcentage a augmenté de 2,7 points de pourcentage depuis l'année dernière.
En tant qu'INA & Associates Ltd, j'ai eu l'occasion de parler avec de nombreux investisseurs. Ce dont je suis convaincu, c'est que la vingtaine est le meilleur moment pour commencer à investir dans l'immobilier.
Sur la base des données les plus récentes sur l'investissement immobilier dans la vingtaine, cet article propose des méthodes spécifiques pour permettre à la jeune génération de réussir dans l'investissement immobilier. Des mesures de prévention des risques tirées d'études de cas d'échec aux cinq règles du succès en passant par des stratégies d'investissement pratiques, cet article fournit des informations complètes pour aider les jeunes d'une vingtaine d'années à se lancer dans l'investissement immobilier en toute sérénité.
Selon une enquête menée auprès d'investisseurs immobiliers expérimentés âgés de 20 à 30 ans, près de la moitié d'entre eux ont acheté un bien d'investissement avec moins de 3 millions de JPY de fonds propres. Ce résultat montre que de nombreuses personnes se lancent dans l'investissement immobilier avec beaucoup moins d'argent qu'elles ne l'imaginent.
Ce qui est encore plus intéressant, c'est qu'environ 70 % des personnes ayant une expérience de l'investissement déclarent avoir obtenu les revenus locatifs et les bénéfices souhaités lors de la vente d'un bien immobilier. Cela confirme qu'avec les connaissances et la stratégie adéquates, même les jeunes d'une vingtaine d'années peuvent réussir.
Selon l'étude de base sur la structure des salaires réalisée en 2024 par le ministère de la santé, du travail et de la protection sociale, le salaire moyen d'une personne âgée d'une vingtaine d'années est de 232 000 ¥, mais il passe à 372 000 ¥ à la fin de la quarantaine. En prévision de cette future augmentation des revenus, de plus en plus de personnes commencent à investir dans l'immobilier dès l'âge de 20 ans.
Toutefois, le fait que le revenu annuel dépasse ou non 12 millions de yens est un critère important pour l'investissement immobilier dans la vingtaine. Si vos revenus annuels sont inférieurs à 12 millions de yens, l'investissement dans un logement en copropriété est une option réaliste, mais vous pouvez toujours vous attendre à des rendements adéquats.
Le plus grand avantage de commencer à investir dans l'immobilier dans la vingtaine est la durée de la période d'investissement. Par exemple, si vous commencez à investir à l'âge de 25 ans, vous pouvez percevoir des revenus pendant 40 ans, jusqu'à l'âge de 65 ans. Cette longue période est cruciale pour maximiser l'effet de capitalisation.
Un revenu locatif mensuel de 100.000 JPY se traduirait par un revenu de 48 millions de JPY sur 40 ans. De plus, en réinvestissant ces revenus, la vitesse de croissance des actifs augmente de manière accélérée : par rapport aux investisseurs qui commencent à 40 ou 50 ans, les investisseurs de 20 ans sont dans une bien meilleure position pour démarrer.
Lorsque les institutions financières examinent les prêts, les investisseurs âgés d'une vingtaine d'années sont évalués sur leur potentiel futur. Même si leur revenu annuel actuel est relativement faible, les institutions financières les prendront activement en considération pour l'obtention d'un prêt, car leurs revenus devraient augmenter à l'avenir.
En particulier, les personnes âgées d'une vingtaine d'années qui travaillent pour de grandes entreprises et les fonctionnaires ont tendance à bénéficier de conditions de prêt plus favorables, car ils peuvent s'attendre à des revenus futurs stables. En outre, l'allongement de la durée de remboursement permet de réduire les mensualités, ce qui améliore la trésorerie.
Les prêts à l'investissement immobilier sont assortis d'une assurance-vie de groupe. En commençant à investir dans l'immobilier dès l'âge de 20 ans, vous pouvez également profiter de sa fonction d'assurance-vie à long terme.
Par rapport à l'assurance-vie classique, l'investissement immobilier fait d'une pierre deux coups, puisqu'il a une fonction d'assurance et qu'il est censé générer des revenus en même temps. Cette fonction d'assurance est une grande source de sécurité, en particulier pour les jeunes d'une vingtaine d'années qui sont sur le point de se marier ou d'avoir des enfants.
Dans le cadre d'un investissement immobilier, l'amortissement des bâtiments peut être comptabilisé comme une charge. Dans le cas des appartements en bois, en particulier, un amortissement important peut être pratiqué car la durée de vie légale de l'immeuble n'est que de 22 ans.
Si vous avez une vingtaine d'années, vous pouvez vous attendre à ce que vos revenus annuels augmentent et que les taux d'imposition augmentent à l'avenir. En commençant à investir dans l'immobilier à un stade précoce, vous pouvez bénéficier d'économies d'impôt significatives à un moment où les taux d'imposition sont plus élevés. Les économies d'impôt sur le revenu et d'impôt sur le logement sont un facteur important qui permet d'augmenter sensiblement le taux de rendement de l'investissement.
L'investissement comporte toujours un risque. Toutefois, le fait d'avoir suffisamment de temps pour se remettre d' un échec dans la vingtaine est un avantage majeur : si l'on commet une erreur majeure dans la quarantaine ou la cinquantaine, il est difficile de s'en remettre, alors que dans la vingtaine, on dispose de beaucoup de temps pour le faire.
Cette fenêtre temporelle permet aux investisseurs dans la vingtaine d'être proactifs et de relever des défis. Ne pas agir par peur de l'échec est une perte d'opportunité plus importante à long terme. En acquérant de l'expérience pendant votre jeunesse, vous serez en mesure de prendre de meilleures décisions d'investissement.
L'erreur la plus fréquente en matière d'investissement immobilier dans la vingtaine est la sélection incorrecte d 'un bien immobilier par manque de connaissances. Il arrive fréquemment que l'on achète un bien immobilier sans avoir suffisamment examiné l'emplacement et l'état de l'immeuble, attiré par un rendement superficiel élevé.
Par exemple, il y a eu des cas où des biens immobiliers à haut rendement ont été achetés dans des zones rurales, mais sont restés continuellement vacants en raison du déclin de la population, ce qui a finalement entraîné des pertes substantielles. Il y a également un certain nombre de cas où des propriétés anciennes ont été achetées à un prix réduit, mais où les coûts de réparation ont été plus élevés que prévu, ce qui a entraîné une détérioration des revenus et des dépenses.
Contre-mesure : Lors de la sélection d'un bien immobilier, il est important de privilégier l'emplacement plutôt que le rendement. En choisissant un emplacement à potentiel, par exemple à moins de 10 minutes à pied d'une gare, dans une zone à forte croissance démographique ou dans une zone appelée à être réaménagée, vous pouvez vous assurer des revenus stables sur le long terme.
De nombreux investisseurs âgés d'une vingtaine d'années commettent l'erreur d'investir dans des studios neufs. On ne compte plus les cas où des personnes ont été trompées par le discours habile des vendeurs et ont acheté des biens qui n'atteignent pas le seuil de rentabilité.
Le prix d'achat d'un studio neuf étant élevé, les revenus locatifs ne suffisent pas à couvrir les remboursements de l'emprunt et il est courant de devoir sortir plusieurs dizaines de milliers de yens chaque mois. Des cas de pertes annuelles de 240 000 ¥ ont été recensés.
Solution : envisager des biens d'occasion de 5 à 15 ans plutôt que des biens neufs afin de réduire le prix d'achat et d'améliorer les revenus et les dépenses. Il est également important de recueillir des informations auprès de plusieurs agences immobilières et de prendre une décision objective.
De nombreux investisseurs d'une vingtaine d'années contractent des emprunts inadaptés à leur taille en prévision d'une croissance future de leurs revenus. Le fait de contracter un prêt complet ou d'emprunter de manière excessive par rapport à leur revenu annuel réduit considérablement leur résistance aux hausses de taux d'intérêt et au risque d'inoccupation.
Solution : le taux d'endettement doit être de 70 à 80 % du prix du bien et il est important de s'assurer un certain montant de fonds personnels. De plus, il faut toujours prévoir un fonds de réserve d'environ trois mois de remboursement de l'emprunt pour faire face aux dépenses imprévues.
| Modèle de défaillance | Cas spécifiques | Contre-mesures | Effets attendus |
|---|---|---|---|
| Erreurs de sélection des biens immobiliers dues à un manque de connaissances | Risque d'inoccupation des biens immobiliers à haut rendement dans les zones rurales | Sélection des biens immobiliers en fonction de leur emplacement | Garantie de taux d'occupation stables |
| Investissement dans un studio nouvellement construit | Sortir des dizaines de milliers de yens chaque mois | Investissement dans des biens de seconde main | Amélioration des revenus et des dépenses |
| Emprunts excessifs | Difficulté de remboursement en cas de hausse des taux d'intérêt | Maintenir un ratio d'endettement de 70-80 | Amélioration de la tolérance au risque |
| Erreur dans le choix de la société de gestion | Manque de compétences en matière de recrutement de locataires | Étude comparative de plusieurs sociétés | Réduction des périodes d'inoccupation |
Un revenu annuel de 5 millions de yens est un critère important pour l'investissement immobilier dans la vingtaine. En atteignant ce niveau de revenu, il devient plus facile d'obtenir des prêts auprès des institutions financières et la marge de manœuvre financière pour investir est plus importante.
Il est possible d'investir avec un revenu annuel inférieur à 5 millions JPY, mais l'éventail des biens immobiliers disponibles est limité et la gestion des risques devient plus difficile. Il est recommandé de se concentrer d'abord sur l'amélioration de sa carrière dans son emploi principal et de se constituer une base de revenus stable avant de commencer à investir.
Lorsque vous commencez à investir dans l'immobilier, vous devez disposer d'un capital initial d'environ 1 million de JPY. Ce montant comprend les frais d'achat du bien (droits d'enregistrement, frais de courtage, primes d'assurance contre l'incendie, etc.)
En outre, il est important de mettre de côté trois mois de remboursement de prêt comme fonds de réserve en cas de dépenses imprévues. Ce fonds vous permettra de faire face aux périodes d'inoccupation et aux frais de réparation imprévus et d'assurer une gestion stable de l'investissement.
Il n'est pas exagéré de dire que 80 % des investissements immobiliers réussis sont déterminés par le choix de l'emplacement: les investisseurs dans la vingtaine ont tendance à être attirés par les rendements élevés, mais il est important d'évaluer l'emplacement dans une perspective à long terme.
Les critères d'un emplacement de choix sont les suivants
Une bonne société de gestion est essentielle à la réussite d'un investissement immobilier. La capacité de la société de gestion déterminera en grande partie les taux d'occupation et les niveaux de loyer.
Lors de la sélection d'une société de gestion, vérifiez les points suivants
Il est important pour les investisseurs dans la vingtaine d'augmenter la taille de leur investissement par étapes. Commencez par une unité et augmentez progressivement le nombre de biens au fur et à mesure que vous acquérez de l'expérience.
L'expansion de l'investissement se fait lorsque les conditions suivantes sont remplies
Pour les débutants d'une vingtaine d'années, il est recommandé de commencer par des investissements dans des logements en copropriété. Par rapport à un bien unique, le montant de l'investissement est moins élevé et l'effort de gestion est réduit, ce qui présente l'avantage d'être plus facile à gérer dans le cadre de son activité professionnelle.
Lorsque vous investissez dans un logement en copropriété, tenez compte des points suivants
Par rapport aux immeubles nouvellement construits, les immeubles de seconde main sont moins chers et offrent des rendements plus élevés. En particulier, les biens construits il y a 5 à 15 ans sont en bon état et offrent un bon équilibre entre prix et rentabilité.
Les points clés de la sélection d'un bien immobilier de seconde main :
Les prix de l'immobilier dans les zones métropolitaines telles que Tokyo et Osaka sont élevés et peuvent être hors de portée des investisseurs âgés d'une vingtaine d'années. C'est là que les biens immobiliers générateurs de revenus dans les villes régionales entrent en ligne de compte.
Avantages de l'investissement dans les villes régionales :
Toutefois, des inconvénients tels que le risque de déclin de la population et la faible liquidité existent également et doivent être examinés avec soin.
| Stratégie d'investissement | Investissement initial | Rendement attendu | Niveau de risque | Effort de gestion | Convenance pour les 20 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| Copropriétés compartimentées (zones urbaines) | 10-30 millions de yens | 3-5% du total | Faible | Faible | ★★★★★ |
| Copropriétés compartimentées (zones rurales) | 5-15 millions de yens | 5-8% (dans le cas d'un condominium) | Moyenne | Faible | ★★★★☆ |
| Appartements individuels (zones urbaines) | 50 millions de yens et plus | 4-6% (zone urbaine) | Moyenne | Nombreux | ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ |
| Appartements individuels (régionaux) | 20-50 millions de yens | 6-10% (régional) | Élevé | Nombreux | Élevée |
Investir dans l'immobilier à 20 ans n'est jamais trop tôt. Au contraire, les avantages sont nombreux, comme l'effet composé d'une longue période d'investissement, la facilité d'accès au financement et le temps nécessaire pour se remettre d'un échec.
Pour réussir, il est important de respecter les cinq règles suivantes
Il est également possible de minimiser les risques en tirant des leçons des exemples d'échec et en évitant les connaissances insuffisantes et les emprunts excessifs.
Avec les connaissances et la stratégie adéquates, l'investissement immobilier est une technique d'investissement qui peut être couronnée de succès même pour les personnes âgées de 20 ans. Cependant, il est difficile de prendre toutes les décisions seul. Il est conseillé de procéder à votre investissement avec prudence et avec les conseils de professionnels de confiance.
Chez INA&Associates Ltd, nous fournissons un soutien complet aux investissements immobiliers pour les jeunes de 20 ans. Nous proposons également des consultations individuelles. Si vous êtes intéressé par l'investissement immobilier, n'hésitez pas à nous contacter. Pourquoi ne pas faire le premier pas vers la construction de votre patrimoine avec nous ?
R : Il n'est jamais trop tôt. En fait, la vingtaine est le meilleur moment pour commencer à investir dans l'immobilier. Les avantages sont nombreux, notamment l'effet composé d'une longue période d'investissement, la facilité d'obtention d'un financement et le temps nécessaire pour se remettre des erreurs commises. Selon la dernière enquête, environ la moitié des jeunes de 20 ans ont une bonne impression de l'investissement immobilier, et de nombreux investisseurs ont réussi.
R : Un revenu annuel de 5 millions de JPY est un bon indicateur. En atteignant ce niveau, il devient plus facile d'obtenir des prêts auprès des institutions financières et la marge de manœuvre financière pour investir est plus importante. Toutefois, il est possible d'investir avec un revenu annuel inférieur à 5 millions de yens, mais l'éventail des biens immobiliers que vous pouvez choisir est limité, et il est donc recommandé de vous concentrer d'abord sur le développement de votre carrière dans votre travail quotidien.
R : Vous devrez disposer d'environ 1 million de JPY de fonds propres comme coût initial. Ce montant comprend les frais d'achat de la propriété (droits d'enregistrement, frais de courtage, primes d'assurance contre l'incendie, etc.) En outre, il est important de mettre de côté trois mois de remboursement de prêt comme fonds de réserve en cas de dépenses imprévues.
R : Les risques liés à l'investissement immobilier peuvent être considérablement réduits si l'on dispose des connaissances et de la stratégie adéquates. Même dans le pire des cas, il est possible de limiter les pertes en vendant le bien - l'un des principaux avantages de la vingtaine est que l'on dispose de beaucoup de temps pour se remettre d'un échec. Ne pas agir par peur du risque est une perte d'opportunité plus importante à long terme.
R : Pour les débutants dans la vingtaine, nous recommandons de commencer par un investissement en copropriété. Il est important de choisir un bien immobilier de seconde main, âgé de 5 à 15 ans et situé à moins de 10 minutes à pied d'une gare. L'avantage est que le montant de l'investissement est relativement faible et que les contraintes de gestion sont réduites, ce qui rend l'investissement plus facile à gérer dans le cadre de votre activité professionnelle.