Les ascenseurs sont un élément essentiel des copropriétés et des immeubles de bureaux. Garantir la sécurité de cet équipement, qui contribue à la vie quotidienne et à l'activité économique, est de la plus haute importance.Les inspections d'ascenseurs ne sont pas seulement une obligation légale, mais une tâche de gestion importante pour protéger la sécurité des utilisateurs et maintenir la valeur de l'actif. Il existe un large éventail de types, de fréquences et de coûts, allant des inspections réglementaires conformes au code de la construction aux inspections de maintenance de routine. Un régime d'inspection approprié réduit le risque de pannes soudaines et d'accidents, et permet également de contrôler les coûts de réparation. Cet article fournit une explication professionnelle et facile à comprendre des bases et des aspects pratiques des inspections d'ascenseurs que les propriétaires et les gestionnaires immobiliers devraient connaître.
Types et fréquence des inspections d'ascenseurs
Les ascenseurs sont des équipements importants que de nombreuses personnes utilisent quotidiennement. Pour garantir leur sécurité, desinspections sont exigées par laloi. Il existe trois principaux types de contrôles des ascenseurs, chacun ayant un objectif et une fréquence différents.
1. contrôles légaux (rapports de contrôle périodiques)
Les contrôles légaux prévus par l'article 12, paragraphe 3, de la loi sur les normes de construction sont les contrôles les plus importants pour garantir la sécurité des ascenseurs. Cette inspection est également appelée "inspection au titre de l'article 12" et doit êtreeffectuée une fois par an. Les résultats de l'inspection doivent être communiqués à l'autorité administrative compétente (le gouverneur de la préfecture ou le maire de la commune).
L'inspection réglementaire vérifie si l'ascenseur est conforme aux normes fixées par le ministre de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports, et confirme le fonctionnement général de l'ascenseur. Le fait de ne pas effectuer cette inspection constitue une violation de la loi sur les normes de construction et peut entraînerune amende pouvant aller jusqu'à 1 million JPY. 2.
2. inspection périodique (maintenance et inspection)
Les inspections périodiques (inspections de maintenance) prévues à l'article 8 de la loi sur les normes de construction visent à maintenir les performances et la sécurité des ascenseurs. Bien que la loi ne précise pas de fréquence précise, elles sont généralement effectuéestous les mois ou tous les trois mois.
Les inspections d'entretien comprennent le nettoyage et la vérification de l'ascenseur, le remplissage d'huile et le remplacement des pièces consommables. Contrairement aux inspections légales, ces inspections ne doivent pas être signalées aux autorités, mais elles sont très importantes pour assurer la sécurité quotidienne de l'ascenseur et prévenir les pannes.
3. inspections de performance et inspections volontaires périodiques
Les contrôles de performance prévus par la loi sur la santé et la sécurité au travail sont effectués sur les ascenseurs dont la capacité de charge est égale ou supérieure à 1 tonne. Ces inspections, ainsi que les inspections volontaires périodiques prévues par les règles de sécurité pour les grues, etc., sont importantes pour garantir la sécurité des ascenseurs.
Types de contrats d'entretien d'ascenseurs et comment les choisir
L'entretien et la gestion des ascenseurs nécessitent un contrat d'entretien avec un entrepreneur spécialisé. Il existe deux principaux types de contrats d'entretien, chacun présentant des caractéristiques et des coûts différents.
1. Contrat d'entretien complet (contrat FM)
Un contrat FM est un contrat complet qui comprend des inspections régulières ainsi que le coût du remplacement des pièces et des réparations. Il présente l'avantage defaciliter la gestion des budgets, car les pannes imprévues ou le remplacement des pièces peuvent être pris en charge sans frais supplémentaires.
En revanche, les coûts mensuels sont relativement élevés. Le prix du marché par ascenseur se situe entre 40.000 et 60.000 JPY par mois pour un système basé sur un fabricant et entre 30.000 et 40.000 JPY par mois pour un système indépendant. Les ascenseurs plus anciens ont tendance à coûter plus cher.
2) Contrats POG (pièces, huile et graisse)
Un contrat POG comprend uniquement les inspections régulières et le remplacement des consommables (pièces, huile et graisse). Des frais supplémentaires sont engagés chaque fois qu'une pièce doit être remplacée ou réparée.
Le coût mensuel est inférieur à celui d'un contrat FM, le prix du marché par ascenseur se situant entre 30 000 et 50 000 JPY par mois pour un système basé sur un fabricant et entre 15 000 et 30 000 JPY par mois pour un système indépendant. Ils sont souvent choisis lorsqueles coûts initiaux doivent être maintenus à un niveau bas, mais il convient de faire attention aux coûts de réparation élevés en cas de panne soudaine.
Taux de coûts pour les inspections d'ascenseurs
Le coût de l'inspection et de l'entretien des ascenseurs varie en fonction du type de contrat, du type d'entrepreneur, des caractéristiques de l'ascenseur et de l'âge du bâtiment. Il est important deconnaître les taux de coûts afinde planifier un budget adéquat.
Taux de coûts pour l'inspection et l'entretien des ascenseurs
Le tableau ci-dessous résume les taux de coûts pour différents types de contrats d'entretien d'ascenseurs.
| Type de contrat |
Fabricant (par unité) |
Entrepreneur spécialisé indépendant (par unité) |
| Contrat FM (entretien complet) |
40 000 - 60 000 yens/mois |
30 000 - 40 000 yens/mois |
| Contrat POG (pièces, huile et graisse) |
30 000 - 50 000 yens/mois |
15 000 - 30 000 yens/mois |
Les montants ci-dessus n'incluent pas la taxe à la consommation.
Les coûts varient en fonction des spécifications de l'ascenseur (capacité de charge, vitesse, nombre d'étages où il s'arrête) et de l'âge du bâtiment.
Principaux facteurs influençant les coûts
Les principaux facteurs influençant le coût de l'entretien et de l'inspection des ascenseurs sont les suivants
1. letype et la spécification de l'ascenseur : les coûts varient en fonction du type d'ascenseur, comme les ascenseurs de passagers, les ascenseurs à transbordement ou les ascenseurs à cabine. En outre, plus la capacité de charge, la vitesse et le nombre d'étages où l'ascenseur s'arrête sont élevés, plus le coût est important.
2. l'âge et l'ancienneté du bâtiment : en général, plus l'ascenseur est ancien, plus il est difficile de se procurer des pièces détachées et plus le risque de panne est élevé, ce qui augmente le coût. Les coûts ont tendance à augmenter surtout pour les ascenseurs de plus de 15 ans.
3.type de contrat : les contrats FM ont des coûts mensuels plus élevés que les contrats POG, mais ils peuvent être plus économiques à long terme car il n'y a pas de coûts de réparation inattendus.
4.fréquence des inspections : en général, les inspections mensuelles sont la norme, mais si la fréquence d'utilisation est faible, il peut être possible de réduire les coûts en passant à une inspection tous les deux ou trois mois.
Types et contenu des inspections d'ascenseurs
Le tableau ci-dessous résume les types, le contenu et la fréquence des inspections des ascenseurs.
| Type de contrôle |
Base juridique |
Fréquence de mise en œuvre |
Principaux détails de l'inspection |
Obligations en matière de rapports |
Inspections légales
(rapports d'inspection périodique) |
Code de la construction
Article 12.3 |
Une fois par an |
État de fonctionnement des dispositifs de freinage
-État de fonctionnement des régulateurs de vitesse
-État d'usure des câbles et des chaînes
-État de l'équipement principal
-État de fonctionnement des dispositifs de sécurité
|
Oui
(Autorité administrative spécifique) |
Inspections périodiques
(Maintenance et inspection) |
Code de la construction
Article 8 |
Une fois tous les 1-3 mois
(généralement une fois par mois) |
Nettoyage et lubrification de chaquepièce
-Contrôle du fonctionnement de chaque pièce
-Inspection et remplacement des consommables
-Contrôle des bruits et vibrations anormaux
-Contrôle du fonctionnement des dispositifs de sécurité |
Aucun |
Inspection des performances
(pour 1 tonne ou plus) |
Loi sur la santé et la sécurité au travail |
Une fois par an |
Essai de charge
・Contrôle du fonctionnement des dispositifs de sécurité
・Contrôle du système électrique
・Contrôle de la résistance mécanique |
Oui
(Bureau d'inspection des normes du travail) |
Les registres d'inspection doivent être conservés pendant au moins trois ans.
Points de contrôle des ascenseurs
Voici une liste des points de contrôle des ascenseurs que les propriétaires et les gérants d'immeubles doivent vérifier quotidiennement.
| Points de contrôle |
Points de contrôle |
Fréquence des contrôles |
| Aspect extérieur |
Ouverture et fermeture des portes
- Absence de rayures ou de bosses
- Absence de bruits ou de vibrations inhabituels
|
Tous les jours |
| Panneau d'affichage et de commande |
Vérifier le fonctionnement des boutons
・Témoins d'indication
・Vérifier le fonctionnement de l'interphone d'urgence |
Une fois par semaine |
| Dispositifs de sécurité |
Vérification du dispositif de protection contre l'ouverture des portes
-Vérification du dispositif de fonctionnement contrôlé en cas de tremblement de terre
-Vérification du dispositif d'atterrissage automatique en cas de coupure de courant |
Une fois par mois |
| Registre d'inspection |
Vérifier la date de l'inspection
・Vérifier si des points ont été signalés
・Vérifier l'historique des réparations |
Après l'inspection |
La vérification régulière de ces points de contrôle peut permettre de détecter rapidement des défauts et d'éviter des problèmes majeurs. Il est également important d'être présent lors des inspections régulières effectuées par des entrepreneurs spécialisés et de se faire expliquer la situation actuelle, si nécessaire.
Conclusion.
Les inspections d'ascenseurs ne sont pas seulement une obligation légale, mais une tâche de gestion importante qui est directement liée à la sécurité des utilisateurs et au maintien de la valeur de l'actif. Les points clés de cet article sont résumés ci-dessous.
1. ilexiste trois types de contrôles des ascenseurs les contrôles légaux (une fois par an) basés sur la loi sur les normes de construction, les contrôles périodiques (une fois tous les un à trois mois) et, pour les charges d'une tonne ou plus, les contrôles de performance basés sur la loi sur la sécurité et la santé au travail sont nécessaires. Les inspections statutaires doivent notamment être signalées à une autorité administrative spécifique, sous peine d'une amende pouvant aller jusqu'à 1 million de yens.
2.Il existe deux types de contrats de maintenance Le contrat FM (maintenance complète) a un coût mensuel plus élevé mais inclut le coût des réparations imprévues, ce qui facilite la gestion des budgets, tandis que le contrat POG (pièces, huile et graisse) a un coût mensuel moins élevé mais engendre des coûts supplémentaires pour les réparations. Choisissez le type de contrat le plus approprié en fonction de la situation du bien et de son budget.
3.il est important de choisir le bon contractant : les fabricants ont des capacités techniques et d'approvisionnement en pièces supérieures, tandis que les contractants spécialisés indépendants ont un avantage en termes de coûts. Il est important d'obtenir des devis de plusieurs fournisseurs et de comparer l'équilibre entre le service et le coût.
4)Contrôles quotidiens et tenue de registres Les contrôles quotidiens effectués par le propriétaire ou le gestionnaire du bien permettent de détecter rapidement les défauts. En outre, les registres d'inspection doivent être conservés pendant au moins trois ans, d'où la nécessité de les gérer correctement.
5)Planification de la gestion dans une perspective à long terme Les ascenseurs nécessitent généralement des réparations et des renouvellements importants au bout de 15 à 20 ans. Outre l'inspection et l'entretien quotidiens, un plan de réparation à long terme permet d'éviter des coûts élevés inattendus.
INA & Associates offre aux propriétaires des conseils sur la gestion des ascenseurs. Nous apportons notre soutien d'un point de vue professionnel, depuis la sélection des entreprises de maintenance appropriées jusqu'à la formulation de plans de réparation à long terme. Si vous avez des problèmes avec la gestion des ascenseurs, n'hésitez pas à nous contacter. La mise en place d'un système d'inspection et d'entretien approprié garantit à la fois la sécurité et l'optimisation des coûts.
Questions fréquemment posées
Q1 : Qui doit organiser les inspections des ascenseurs ?
R : La responsabilité d'organiser les inspections des ascenseurs incombe au propriétaire ou au gestionnaire du bâtiment. Dans le cas des copropriétés, c'est l'association de gestion ou la société de gestion qui s'en charge, et dans le cas des immeubles locatifs, c'est le propriétaire ou la société de gestion qui s'en charge. Il est particulièrement important de préciser qui est responsable des inspections statutaires (rapports d'inspection périodique), car celles-ci sont exigées par la loi sur les normes de construction (Building Standards Act) et le non-respect de cette obligation est passible de sanctions. Si un contrat de gestion a été conclu, la société de gestion assurera normalement la coordination avec la société d'inspection, mais il convient de reconnaître que la responsabilité ultime incombe au propriétaire du bâtiment.
Q2 : Les frais d'inspection des ascenseurs sont-ils inclus dans les frais de gestion ?
R : Pour les copropriétés, les frais d'entretien et d'inspection des ascenseurs sont généralement inclus dans les frais de gestion. Toutefois, si des réparations importantes ou le remplacement de pièces sont nécessaires, ils sont généralement financés par le fonds de réserve pour les réparations. Dans le cas des immeubles locatifs, le propriétaire supporte en principe le coût, mais dans certains immeubles commerciaux, le coût est partagé proportionnellement par les locataires en tant que charge des parties communes. Le traitement des frais mensuels et des coûts de réparation imprévus diffère selon la nature du contrat (contrat de FM ou de POG), il est donc conseillé de vérifier le contrat de gestion ou le contrat de location.
Q3 : Existe-t-il un calendrier standard pour le renouvellement des ascenseurs ?
R : La durée de vie standard d'un ascenseur est d'environ 20 à 25 ans, mais elle varie fortement en fonction de la fréquence d'utilisation et des conditions d'entretien. En général, l'approvisionnement en pièces détachées commence à devenir difficile après 15 ans d'installation, et la fréquence des pannes tend à augmenter après 20 ans. Les critères de renouvellement sont (i) l'augmentation de la fréquence des pannes, (ii) la difficulté croissante d'approvisionnement en pièces, (iii) l'augmentation des coûts de réparation, et (iv) l'évolution des normes de sécurité. En cas de renouvellement planifié, il est recommandé de l'intégrer dans le plan de réparation à long terme à partir de la dixième année environ et de commencer à en financer les coûts.
Q4 : Dois-je être présent lors des inspections d'ascenseurs ?
R : Le gestionnaire du bâtiment n'est pas tenu d'être présent lors des inspections périodiques normales (inspections de maintenance), mais il est recommandé qu'il soit présent au début et à la fin de l'inspection pour vérifier l'état actuel et recevoir un rapport, si possible. En revanche, lors des contrôles réglementaires annuels (rapports de contrôle périodique), la présence du gestionnaire du bâtiment ou d'un représentant peut être exigée, car des inspecteurs de l'organisme de contrôle seront présents. Si des défauts sont constatés ou si des réparations importantes sont envisagées, il est également conseillé d'être présent pour entendre les explications de l'entrepreneur professionnel en personne.
Q5 : Que faire si des défauts sont constatés après l'inspection ?
R : Si un défaut est constaté au cours d'une inspection, il est important de vérifier d'abord le contenu du rapport d'inspection pour s'assurer de l'urgence et des implications en termes de sécurité. Le rapport est généralement classé comme suit : "nécessite une correction", "nécessite une inspection prioritaire", "nécessite une attention particulière", etc. Les éléments qui "nécessitent une action corrective" exigent une action immédiate : dans le cas des contrats de FM, les réparations sont effectuées conformément au contrat, tandis que dans le cas des contrats de POG, des devis distincts doivent être obtenus et les réparations demandées. Même si l'obtention de devis auprès de plusieurs entrepreneurs vous aidera à déterminer un prix équitable, la priorité doit être donnée à une réponse rapide aux défauts liés à la sécurité. Veillez également à conserver l'historique des réparations et à l'utiliser comme référence pour la planification des réparations futures.
Informations de référence
De plus amples informations sur les inspections d'ascenseurs sont disponibles sur les sites web des organismes officiels et des associations professionnelles suivants
Lois, réglementations et lignes directrices
Associations sectorielles
Informations spécialisées