Une bonne gestion locative est essentielle à la réussite d'un investissement immobilier et d'une gestion locative.
La gestion locative est un service complet qui assure le fonctionnement efficace des biens locatifs tels que les appartements et les condominiums et garantit un revenu stable.
Ces dernières années, avec l'intérêt croissant pour l'investissement immobilier, de nombreux propriétaires ont reconnu l'importance de la gestion locative.
Cependant, la gestion locative englobe un large éventail de tâches, du recrutement des locataires à la perception des loyers et à l'entretien des bâtiments, et sans les connaissances et l'expérience adéquates, il est difficile d'assurer une gestion efficace.
Dans cet article, basé sur nos nombreuses années d'expérience dans le secteur immobilier en tant qu'INA & Associates Ltd, nous expliquons en détail les concepts de base et les points pratiques de la gestion locative d'une manière qui est facile à comprendre pour le commun des mortels.
Il aborde également les caractéristiques des types de gestion tels que l'autogestion, la gestion externalisée et la sous-location, ainsi que les stratégies spécifiques de réussite, afin d'aider les lecteurs à choisir la méthode de gestion locative la plus appropriée.
La gestion locative désigne l'ensemble des tâches administratives liées à la location d'un appartement, d'un condominium ou d'un autre bien locatif.
Il s'agit d'une activité commerciale complète qui va au-delà de la simple possession d'un bien immobilier afin d'assurer un revenu continu et de maintenir la valeur du bien.
L'essence de la gestion locative est d'exploiter et de gérer des biens locatifs pour le compte du propriétaire.
Cela comprend tous les éléments de la gestion locative, depuis le recrutement des locataires, la gestion des contrats, la perception des loyers, les inspections régulières et la prise en charge des réparations.
Sur le marché immobilier actuel, la gestion locative est plus qu'un simple "travail administratif" ; c'est un aspect de la gestion stratégique de l'entreprise.
Une bonne gestion locative peut maximiser la rentabilité d'un bien immobilier et augmenter sa valeur patrimoniale à long terme.
Une gestion locative réussie passe à la fois par l'acquisition de biens immobiliers de qualité et par une gestion locative appropriée.
Quels que soient l'emplacement et la qualité de l'immeuble, si le bien est mal géré, il sera difficile de générer les revenus escomptés en raison de l'augmentation des taux d'inoccupation et des arriérés de loyer.
En revanche, un bien immobilier géré correctement aura un niveau élevé de satisfaction des locataires et favorisera l'occupation à long terme.
Cela permet non seulement de réduire le risque de vacance et de garantir un revenu locatif stable, mais aussi d'attirer plus facilement de nouveaux locataires en améliorant la réputation du bien.
Les opérations de gestion locative peuvent être classées en quatre grandes catégories
La gestion des locataires est au cœur de la gestion locative.
Elle comprend les activités de recrutement des locataires, la sélection des locataires, la signature des contrats de location, les procédures de renouvellement des contrats et l'accompagnement des locataires lorsqu'ils déménagent.
Lors du recrutement des locataires, il est important d'élaborer et de mettre en œuvre une stratégie publicitaire efficace.
L'attrait du bien immobilier doit être correctement promu et le groupe de locataires cible doit être atteint de manière efficace.
Ces dernières années, la publicité sur internet et les réseaux sociaux sont devenus des méthodes courantes pour attirer les locataires, et une approche multiforme combinée à la publicité traditionnelle dans les médias imprimés est nécessaire.
La sélection des locataires implique une évaluation complète de la capacité à payer le loyer et de la crédibilité personnelle par la vérification des informations de crédit et l'examen minutieux des justificatifs de revenus.
Une sélection appropriée minimise le risque d'arriérés de loyer et de problèmes de voisinage.
La gestion de l'immeuble est un élément important du maintien de la valeur de l'actif du bien et de la fourniture d'un environnement de vie confortable pour les locataires.
Elle comprend les travaux de nettoyage de routine, les inspections régulières, l'organisation des travaux de réparation et l'élaboration de plans de réparation à long terme.
Un entretien régulier permet d'éviter des travaux de réparation importants en détectant la détérioration du bâtiment à un stade précoce et en prenant les mesures qui s'imposent.
Cela permet de réduire les coûts de réparation à long terme et contribue à améliorer la rentabilité.
La mise en œuvre des inspections légales est un autre élément important de la gestion des bâtiments.
L'exécution correcte des contrôles légaux des équipements de lutte contre l'incendie, des ascenseurs, de l'alimentation en eau privée simple, etc. garantit la sécurité des locataires et évite les risques juridiques.
La gestion de la trésorerie consiste à gérer correctement les recettes et les dépenses d'une entreprise de location afin de maximiser les revenus du propriétaire.
Elle comprend l'encaissement des loyers, la relance des locataires en cas d'arriérés, la gestion des dépôts de garantie et la préparation des rapports sur les recettes et les dépenses.
En ce qui concerne la collecte des loyers, il est important de mettre en place un système de collecte efficace.
L'introduction de systèmes de débit automatique et de paiement en ligne peut améliorer l'efficacité et la certitude des opérations de recouvrement.
En cas d'arriérés, une réponse rapide et appropriée est nécessaire.
Des rappels appropriés à un stade précoce peuvent éviter des arriérés prolongés et améliorer le taux de recouvrement.
Les inspections légales sont un élément important pour garantir la sécurité des bâtiments et remplir les obligations légales.
Diverses inspections doivent être effectuées correctement, conformément à la loi sur les services d'incendie, la loi sur les normes de construction, la loi sur l'approvisionnement en eau, etc.
| Types de contrôles légaux | Lois et règlements sur lesquels ils se fondent | Fréquence des contrôles | Principaux équipements à inspecter |
|---|---|---|---|
| Inspection du matériel de lutte contre l'incendie | Loi sur les services d'incendie | 6 mois ou 1 an | Extincteurs, sprinklers, alarmes incendie |
| Inspection des ascenseurs | Loi sur les normes de construction | 1 mois et 1 an | Équipement d'ascenseur |
| Contrôle simple de l'approvisionnement en eau | Loi sur l'approvisionnement en eau | 1 an | Cuves de réception et cuves à eau surélevées |
| Inspection des fosses septiques | Loi sur les fosses septiques | 4 mois ou 1 an | Équipement de la fosse septique |
L'absence de ces contrôles légaux peut entraîner des sanctions administratives. Il est donc nécessaire de veiller à ce qu'ils soient effectués.
Il existe trois formes principales de gestion locative, chacune ayant des caractéristiques, des avantages et des inconvénients différents.
Il est important de choisir la forme de gestion la plus appropriée, en tenant compte de la taille globale du bien, de l'expérience du propriétaire et de sa stratégie d'investissement.
L'autogestion est une forme de gestion locative dans laquelle le propriétaire effectue lui-même toutes les tâches de gestion locative.
C'est le point de départ de la gestion locative et il est souvent choisi, en particulier lors du démarrage d'une petite entreprise de location.
Le principal avantage de l'autogestion est l'absence de frais de gestion.
En général, les frais de gestion représentent 3 à 5 % des revenus locatifs, de sorte que la réduction de ces coûts entraîne directement une augmentation de la rentabilité.
Un autre avantage important est la possibilité d'établir des relations directes avec les locataires.
En étant en contact avec les locataires eux-mêmes, les propriétaires peuvent identifier directement toute demande ou insatisfaction concernant le bien et y répondre rapidement.
On peut s'attendre à ce que cela améliore la satisfaction des locataires et favorise la location à long terme.
Un autre avantage majeur est l'accumulation de connaissances pratiques et de savoir-faire en matière de gestion locative.
En faisant l'expérience d'une série d'opérations, du recrutement des locataires à la gestion des contrats et au dépannage, vous pouvez acquérir une connaissance approfondie de l'investissement immobilier.
D'un autre côté, l'autogestion demande beaucoup de temps et d'efforts.
Les demandes de renseignements des locataires et la résolution des problèmes peuvent avoir lieu 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7, ce qui peut représenter une charge importante pour les propriétaires qui ont un travail de jour.
Un autre inconvénient important est que le manque de connaissances spécialisées peut empêcher d'apporter une réponse appropriée.
En réalité, de nombreux propriétaires n'ont pas une connaissance suffisante de la manière de traiter les problèmes juridiques et des techniques efficaces de recrutement des locataires.
En outre, lorsque des problèmes tels que des arriérés de loyer ou des problèmes de voisinage surviennent, il peut être difficile pour les propriétaires individuels de les résoudre.
Le soutien d'un professionnel est essentiel, en particulier dans les cas où une procédure judiciaire est nécessaire.
L'autogestion est adaptée lorsque les conditions suivantes sont réunies
La gestion déléguée est une forme de gestion locative dans laquelle tout ou partie du travail de gestion locative est confié à une société de gestion professionnelle.
C'est actuellement la forme de gestion la plus courante et elle est choisie par de nombreux propriétaires.
Il existe deux types de gestion externalisée : la gestion externalisée des activités principales et la gestion externalisée des immeubles.
Dans le cadre de la gestion de base externalisée, les tâches essentielles telles que le recrutement des locataires, la gestion des contrats, la perception des loyers et le dépannage sont confiées à une société de gestion.
Cela réduit considérablement la charge de travail du propriétaire.
De nombreuses sociétés de gestion proposent des plans avec des garanties de loyers et d'arriérés, ce qui peut contribuer à stabiliser les revenus locatifs.
En outre, une société de gestion disposant de connaissances et d'une expérience spécialisées est en mesure de recruter des locataires de manière efficace et de résoudre les problèmes de manière appropriée.
La gestion externalisée d'un immeuble consiste à confier à une société de gestion les tâches de gestion matérielle telles que le nettoyage, les inspections et les réparations.
Dans ce cas, le propriétaire est généralement responsable du recrutement des locataires et de la gestion des contrats.
Un nettoyage régulier préserve l'esthétique des parties communes et des inspections professionnelles permettent de détecter rapidement les défauts du bâtiment.
Les travaux de réparation peuvent également être effectués à un prix raisonnable en utilisant le réseau de la société de gestion.
Le principal avantage de la gestion externalisée est que vous pouvez confier le travail à des professionnels possédant des connaissances et une expérience spécialisées.
Les sociétés de gestion disposent d'une expérience et d'un savoir-faire considérables et peuvent assurer une gestion efficace et efficiente.
Un autre avantage important est que la charge de travail du propriétaire est considérablement réduite.
En particulier pour les propriétaires qui ont un emploi de jour ou qui possèdent plusieurs biens immobiliers, la gestion externalisée permet de gagner du temps.
En outre, de nombreuses sociétés de gestion disposent d'un système de réponse 24/7/365, ce qui leur permet de réagir rapidement en cas d'urgence.
Cela devrait améliorer la satisfaction des locataires et favoriser la location à long terme.
Le principal inconvénient de la gestion externalisée est qu'elle engendre des coûts.
En général, ces coûts représentent 3 à 5 % des revenus locatifs, ce qui affecte la rentabilité.
Un autre point important est que la qualité de la gestion dépend de la qualité de la société de gestion.
Si une société de gestion inexpérimentée ou peu réactive est choisie, les avantages escomptés risquent de ne pas être atteints.
En outre, l'absence de relation directe avec les locataires peut rendre difficile l'identification des demandes et des problèmes liés au bien.
La sous-location , également connue sous le nom de "bulk leasing", est une forme de sous-location par laquelle la société de gestion loue le bien au propriétaire et le sous-loue à un tiers.
Dans ce système, la société de gestion gère la location pour le compte du propriétaire et lui verse un loyer fixe, que le bien soit vacant ou non.
Dans une sous-location, un contrat de bail est conclu entre la société de gestion et le propriétaire, et la société de gestion devient le locataire.
La société de gestion conclut ensuite un contrat de location avec le locataire réel et exploite le bien en tant que sous-locataire.
Le propriétaire reçoit un loyer mensuel fixe de la part de la société de gestion, ce qui évite le risque d'inoccupation.
La société de gestion, quant à elle, perçoit comme revenu la différence entre le loyer réel et le loyer garanti.
Le principal avantage de la sous-location est l'absence totale de risque d'inoccupation.
Comme un revenu fixe est garanti, qu'il y ait ou non des locataires, il est possible d'établir un plan de revenu stable.
En outre, la charge du propriétaire est réduite au minimum, car toutes les tâches liées à la gestion locative peuvent être confiées à une société de gestion.
La société de gestion s'occupe de tout, y compris du recrutement des locataires, de la gestion des contrats, du dépannage et des réparations.
En outre, le risque d'arriérés de loyer est également pris en charge par la société de gestion, de sorte que les propriétaires n'ont pas à s'inquiéter d'une baisse de revenus due à des arriérés.
Le principal inconvénient de la sous-location est que la rentabilité est inférieure à celle de la gestion déléguée.
Les loyers garantis sont généralement fixés à 80-90% des loyers du marché, de sorte que les revenus à pleine occupation sont réduits par rapport à la gestion directe.
En outre, les loyers garantis sont généralement révisés régulièrement et l'évolution des conditions du marché peut entraîner une réduction des loyers garantis.
Un autre problème est qu'il est difficile de refléter les souhaits du propriétaire dans la politique de gestion du bien.
Les décisions de la société de gestion concernant la sélection des locataires et la mise en œuvre des réparations peuvent avoir la priorité.
| Type de gestion | Rentabilité | Charge de travail | Risque de vacance | Spécialisation | Cas applicables |
|---|---|---|---|---|---|
| Autogestion | Élevée | Important | Oui | Nécessaire | Petite, courte distance, avec des horaires |
| Gestion externalisée | Moyenne | Petite | Oui | Pas nécessaire | Cas général |
| Sous-location | Faible | Min. | Non | Pas nécessaire | Stabilité et grande échelle |
Comme le montre le tableau, chaque forme de gestion a ses avantages et ses inconvénients, et il est important de faire le meilleur choix en fonction de la situation du propriétaire et de sa stratégie d'investissement.
La réussite de la gestion locative passe par des stratégies appropriées et des efforts d'amélioration continue.
Voici quelques conseils pratiques tirés d'une longue expérience.
Le recrutement des locataires est l'un des aspects les plus importants d'une gestion locative réussie.
La réduction des périodes d'inoccupation et l'obtention de locataires de qualité garantissent des revenus stables.
Une stratégie publicitaire basée sur l'internet est essentielle pour le recrutement moderne de locataires.
Outre l'inscription sur les principaux portails immobiliers, la diffusion d'informations via les sites de réseaux sociaux est également efficace.
Des photos de haute qualité et des informations détaillées sur le bien sont importantes pour maximiser l'attrait d'un bien.
Outre les photos de l'intérieur du bien, l'environnement immédiat et l'accès aux transports peuvent également être présentés de manière claire afin d'attirer l'attention des locataires potentiels.
Il est également efficace de définir clairement le groupe cible de locataires et de mettre l'accent sur des points d'attraction adaptés à leurs besoins.
Par exemple, pour les biens destinés aux familles, il faut mettre l'accent sur l'environnement éducatif et la proximité des parcs, tandis que pour les biens destinés aux célibataires, il faut mettre l'accent sur la commodité des transports et des commerces.
La fixation du loyer est un facteur déterminant de la réussite du recrutement des locataires.
Il est nécessaire de bien comprendre les taux du marché et de fixer des loyers compétitifs qui tiennent compte des caractéristiques du bien et de son emplacement.
Fixer des loyers trop élevés peut entraîner des périodes d'inoccupation prolongées et, par conséquent, une diminution du revenu total.
D'un autre côté, des loyers trop bas peuvent non seulement nuire à la rentabilité, mais aussi réduire la valeur du bien.
Il est important de surveiller les tendances des loyers dans les immeubles environnants par le biais d'études de marché régulières et de réviser les loyers si nécessaire.
L'obtention de locataires de qualité est directement liée à la réussite de la gestion locative à long terme.
Une bonne sélection des locataires minimise le risque d'arriérés de loyer et de problèmes de voisinage.
La sélection des locataires implique une évaluation complète des éléments suivants.
| Éléments de vérification | Contenu des vérifications | Degré d'importance |
|---|---|---|
| Revenus | Revenu annuel, lieu de travail, durée de l'emploi | Élevé |
| Situation de crédit | Arriérés de paiement, situation d'endettement | élevé |
| Évaluation de la personnalité | Impression lors de l'entretien, aptitudes à la communication | Moyenne |
| Garant | Revenus et solvabilité du garant | Moyenne |
| Raison de l'emménagement | Raison de l'emménagement, durée d'occupation prévue | Faible |
En ce qui concerne les revenus en particulier, la norme est généralement de disposer d'un revenu mensuel au moins égal à trois fois le montant du loyer.
En outre, un examen plus approfondi est nécessaire si le demandeur a été employé pendant une période plus courte ou s'il vient de changer d'emploi.
Le recouvrement des loyers est un élément fondamental de la gestion locative et il est essentiel de disposer d'un système de recouvrement fiable.
Aujourd'hui, il existe une grande variété de méthodes de paiement, y compris les débits automatiques sur les comptes bancaires, les paiements par carte de crédit et les systèmes de paiement en ligne.
Ces systèmes peuvent être utilisés pour améliorer l'efficacité et la certitude des opérations de recouvrement.
La mise en place d'un système de prélèvement automatique peut réduire considérablement le temps et les efforts nécessaires au recouvrement mensuel.
Elle améliore également le niveau de satisfaction des locataires, car elle leur évite les tracas liés aux paiements.
Il est essentiel d'agir rapidement en cas d'arriérés de loyer pour éviter que le montant des arriérés n'augmente.
Plus l'arriéré est long, plus il est difficile de le recouvrer, c'est pourquoi des mesures appropriées doivent être prises dès les premiers stades.
Le schéma de base des mesures de lutte contre les arriérés est le suivant
Des rappels de paiement sont envoyés par téléphone ou par écrit.
Confirmation de la raison de l'arriéré et consultation sur un plan de paiement.
Envoi d'une lettre de mise en demeure par courrier certifié.
Contacter le garant.
Consulter un avocat.
Commencez à préparer une demande de restitution.
Le recours à une société de garantie des loyers est un moyen efficace de réduire considérablement le risque d'impayés.
La société de garantie se porte garante du paiement des loyers par le locataire, assurant ainsi un revenu locatif stable au propriétaire.
Lors du choix d'une société de garantie, il est important d'évaluer de manière approfondie le contenu de la garantie, la commission de garantie et la réactivité de la société.
En outre, comme les critères de sélection varient d'une société de garantie à l'autre, il est nécessaire de choisir une société de garantie adaptée aux caractéristiques du bien et à la base de locataires.
Le maintien de la valeur de l'actif à long terme d'un bien immobilier est crucial pour une gestion locative réussie.
Un entretien adéquat permet de maintenir l'attractivité du bien, d'améliorer la satisfaction des locataires et de maintenir le niveau des loyers.
La détérioration d'un bâtiment est inévitable avec le temps, mais un entretien régulier peut ralentir la progression de la détérioration et éviter la nécessité de réparations majeures.
L'entretien régulier comprend les éléments suivants
Inspections mensuelles
Vérification de la propreté des parties communes.
Vérification du fonctionnement des équipements d'éclairage.
Inspection des systèmes d'approvisionnement en eau et d'évacuation des eaux usées.
Vérification du fonctionnement des équipements de sécurité.
Inspection trimestrielle
Vérification des fissures et des salissures sur les murs extérieurs.
Vérification de l'état de l'étanchéité des toits.
Nettoyage et inspection des canaux de drainage.
Entretien des plantations.
Inspections annuelles
Effectuer une inspection structurelle de l'ensemble du bâtiment.
Effectuer une inspection complète de l'équipement.
Effectuer les inspections réglementaires.
Révision du plan de réparation à long terme.
Un plan de réparation à long terme est un plan stratégique visant à maintenir la valeur de l'actif d'un bâtiment.
Le plan est formulé en tenant compte de la durée de vie de la structure et de l'équipement du bâtiment et en prévoyant les travaux de réparation qui seront nécessaires à l'avenir.
Le cycle général de réparation est le suivant
| Éléments de réparation | Cycle de réparation | Coût estimé (par m2) |
|---|---|---|
| Peinture des murs extérieurs | 10-15 ans | 3 000 - 5 000 yens |
| Étanchéité du toit | 12-15 ans | 8 000 à 12 000 yens |
| Renouvellement des conduites d'alimentation en eau et de drainage | 20-25 ans | 15 000-25 000 yens |
| Renouvellement des ascenseurs | 25-30 ans | 8-12 millions de yens/unité |
La constitution d'un fonds de réserve pour les réparations sur la base d'un plan de réparation à long terme et d'une préparation financière planifiée permet d'éviter les déficits de fonds au moment des réparations.
L'amélioration de la satisfaction des résidents peut favoriser la location à long terme et attirer de nouveaux locataires par le bouche-à-oreille.
Il est important de comprendre les demandes des locataires par le biais d'enquêtes régulières et d'apporter des améliorations là où c'est possible.
Il est également efficace d'ajouter de la valeur à la propriété en embellissant les parties communes et en améliorant les installations.
Par exemple, l'installation d'équipements adaptés aux modes de vie modernes, tels que des boîtes de livraison à domicile et un environnement Internet, contribuera à améliorer la satisfaction des locataires.
Si vous choisissez d'externaliser la gestion, le choix d'une société de gestion appropriée déterminera en grande partie le succès de votre gestion locative.
La qualité de la société de gestion a une incidence considérable sur la rentabilité et la valeur de l'actif du bien immobilier, d'où la nécessité d'une sélection rigoureuse.
La réactivité d'une société de gestion est un facteur important directement lié à la satisfaction des locataires.
Il est important d'évaluer la réactivité sous les angles suivants
Rapidité.
La rapidité de la réponse initiale aux demandes des locataires et aux rapports de problèmes est un indicateur important de la qualité de la société de gestion.
La norme est une première réponse dans les 24 heures, et la société doit être prête à répondre immédiatement aux situations d'urgence.
Spécialisation.
La gestion locative requiert un large éventail de compétences, y compris des connaissances en matière de droit, de construction et de marketing.
Il est important de vérifier que la personne en charge possède les qualifications appropriées et une grande expérience.
Compétences en matière de communication.
Une communication fluide avec les locataires et les propriétaires est essentielle pour prévenir les problèmes et les résoudre rapidement.
Lors des entretiens, évaluez la capacité du membre du personnel à expliquer et à faire des suggestions.
La capacité de la société de gestion à attirer les clients est extrêmement importante, car la réduction des périodes d'inoccupation est directement liée à la rentabilité.
Capacité à développer la publicité
Nous vérifions si la société fait de la publicité sur les principaux portails immobiliers, ainsi que sur son propre site web et par le biais de services de réseaux sociaux.
L'expertise en matière de photographie et la préparation des descriptions des biens immobiliers sont également des points d'évaluation importants.
Réseau de courtage
Un autre facteur important est de savoir si la société dispose d'un système de coopération avec d'autres courtiers immobiliers.
Une société de gestion disposant d'un vaste réseau peut atteindre davantage de locataires potentiels.
Contrats signés
Vérifiez les données relatives aux performances, telles que les périodes d'inoccupation passées et les taux de fermeture, afin d'évaluer la capacité réelle de la société à attirer des clients.
Si la société a des antécédents dans la même zone ou dans le même type de bien, elle peut fournir une évaluation plus fiable.
Différentes sociétés de gestion se spécialisent dans différents types de biens immobiliers et dans différents domaines.
Il est important de choisir une société de gestion qui possède l'expertise adéquate pour votre bien.
Spécialisation par type de bien
Les appartements familiaux, les appartements pour une personne, les immeubles locatifs de luxe, les immeubles commerciaux, etc. requièrent des connaissances et une expérience spécialisées dans chacun de ces domaines.
Compréhension des caractéristiques locales
Les sociétés de gestion qui ont une connaissance approfondie des caractéristiques locales et des besoins des locataires peuvent gérer plus efficacement.
Il est important de comparer et d'opposer les avantages respectifs des sociétés de gestion locales et des grandes sociétés de gestion.
Les coûts de l'externalisation de la gestion sont généralement compris entre 3 et 8 % des revenus locatifs, mais ils varient considérablement en fonction du service fourni.
Il est important de vérifier la ventilation des coûts en détail et d'évaluer correctement le rapport coût-efficacité.
| Description du service | Taux de coût typique | Services inclus |
|---|---|---|
| Administration de base | 3-5%. | Perception des loyers, relations avec les locataires, gestion de base de l'immeuble |
| Service complet | 5% | Recrutement des locataires, gestion des contrats, accords de réparation, inspections statutaires |
| Services supplémentaires | Coûts supplémentaires | Rénovation, grosses réparations, aide fiscale |
Outre les frais de gestion, les coûts suivants peuvent également être encourus
Il s'agit notamment des frais de publicité pour le recrutement des locataires, des frais de renouvellement des contrats, des frais d'organisation des travaux de réparation et des frais d'organisation des contrôles légaux.
Il est important de comparer les coûts totaux en tenant compte de ces frais.
Pour évaluer objectivement l'efficacité de la société de gestion, il convient de suivre régulièrement les indicateurs suivants
Indicateurs de rentabilité
Vérifier l'évolution des taux d'inoccupation, des périodes moyennes d'inoccupation, des taux de recouvrement des loyers et des recettes totales.
Indicateurs d'efficacité opérationnelle
Nous évaluons la satisfaction des locataires, le temps de réponse aux problèmes, l'adéquation des coûts de réparation, ainsi que la qualité et la fréquence des rapports.
Il est important de confirmer à l'avance la durée et les conditions de résiliation du contrat de gestion.
En général, la durée du contrat est de un à trois ans, mais la procédure de résiliation en cas d'insatisfaction à l'égard du service doit également être clarifiée.
Il est important de définir clairement dans le contrat l'étendue des travaux à effectuer par la société de gestion.
Pour éviter que des problèmes ne surviennent ultérieurement en raison d'une formulation ambiguë, l'étendue détaillée des travaux doit être documentée.
Convenez à l'avance de la fréquence et du contenu des rapports réguliers sur les recettes et les dépenses et des rapports sur l'état des biens immobiliers.
Un système de rapports très transparent garantit une bonne compréhension de l'état du bien.
Il est important d'envisager de changer de société de gestion si vous n'êtes pas satisfait de ses services ou si vous trouvez une société de gestion offrant de meilleures conditions.
Un changement de société de gestion doit être envisagé dans les situations suivantes
Si le bien est inoccupé depuis longtemps, si les locataires se plaignent fréquemment, si les rapports et la communication sont insuffisants, si les coûts de réparation sont supérieurs à ceux du marché ou si l'on trouve une société de gestion offrant de meilleures conditions.
Lors d'un changement de société de gestion, il convient de tenir compte des points suivants
Il s'agit notamment de la résiliation du contrat en cours, de la reprise du dépôt de garantie et de la caution, de la notification aux locataires, de la conclusion d'un contrat avec la nouvelle société de gestion et de la reprise des différents documents.
Grâce à des procédures appropriées, un changement de société de gestion peut être réalisé avec un impact minimal sur les locataires.
La gestion locative est un facteur extrêmement important dans la réussite d'un investissement immobilier.
Sur la base des informations présentées dans cet article, les points clés suivants sont reconfirmés.
Il est important de comprendre les caractéristiques de l'autogestion, de la gestion déléguée et de la sous-location, et de choisir la forme la plus appropriée en fonction de la taille du bien et de la stratégie d'investissement.
Des stratégies de publicité appropriées et une sélection des locataires permettront d'obtenir des locataires de qualité et de réduire les périodes d'inoccupation.
La mise en place d'un système de recouvrement efficace et de mesures appropriées pour éviter les arriérés garantit un revenu stable.
Un entretien régulier et des plans de réparation à long terme garantissent le maintien de la valeur de l'actif immobilier sur le long terme.
Lorsque vous optez pour une gestion externalisée, choisissez une société de gestion sur la base d'une évaluation complète de sa réactivité, de sa capacité à attirer des clients et de son expertise.
R1. Le choix repose sur une évaluation globale du nombre de biens immobiliers détenus, de l'expérience en matière d'investissement, des heures disponibles et de l'emplacement du bien immobilier.
Si l'autogestion est plus appropriée :
Lorsque le bien immobilier détenu est petit, avec une ou deux unités.
Lorsque le bien est situé à une courte distance du lieu de résidence.
Vous avez suffisamment de temps à consacrer à la gestion locative.
Si le propriétaire a des connaissances de base en matière d'immobilier.
La gestion externalisée convient si
Vous possédez plusieurs biens immobiliers.
Vous êtes trop occupé par votre travail pour consacrer du temps à la gestion.
Le bien immobilier est éloigné.
Vous manquez de connaissances professionnelles ou d'expérience.
La gestion externalisée est généralement recommandée aux débutants et aux personnes ayant une activité professionnelle.
R2 : Les frais de gestion externalisée s'élèvent généralement à 3-5% des revenus locatifs.
Le coût varie en fonction du service fourni.
Il est important de choisir une société de gestion sur la base d'une évaluation globale du contenu et de la qualité du service, et pas seulement sur la base des coûts.
R3. La sous-location comporte les risques suivants
Principaux risques :
Il y a un risque de réduction en raison des révisions périodiques du loyer garanti.
Il y a un risque de perte d'opportunités de revenus lorsque les loyers du marché augmentent.
Il y a un risque de vacance en cas de résiliation du contrat.
Il existe des restrictions à l'implication dans les politiques de gestion immobilière.
Mesures d'atténuation des risques :
Confirmer les conditions détaillées du contrat.
Clarifier les conditions de la révision du loyer garanti.
Vérifier la situation financière de la société de gestion.
Fixer des conditions contractuelles et de résiliation appropriées.
Il est important de bien comprendre ces risques lorsqu'on envisage de sous-louer.
R4. Il est important de faire preuve de rapidité dans le traitement des arriérés de loyer .
L'approche suivante, étape par étape, est recommandée
Première réaction (dans la semaine qui suit l'apparition de l'arriéré) :
Vérifier la situation par téléphone ou par une visite.
Effectuer un rappel poli, en tenant compte de l'éventualité d'un défaut de paiement.
Consultation sur les plans de paiement.
Mise en demeure (dans les deux semaines suivant l'apparition de l'arriéré) :
Envoi d'un rappel écrit formel.
Contact avec le garant et demande de coopération.
La société de garantie des loyers est contactée (si elle a été souscrite).
Procédure judiciaire (dans un délai d'un mois après la survenance de l'arriéré) :
Consulter un avocat.
Envoyer un ultimatum par courrier certifié.
Commencer à préparer une demande de restitution.
En prenant des mesures appropriées à un stade précoce, il est possible d'empêcher l'augmentation de l'arriéré et d'améliorer le taux de recouvrement.
R5 : Il est possible de changer de société de gestion , mais il faut suivre les procédures appropriées.
Principales raisons d'un changement :
Si la qualité du service n'est pas satisfaisante.
Vous souhaitez améliorer le rapport coût-efficacité.
Vous avez trouvé une société de gestion offrant de meilleures conditions.
Il y a une différence d'expertise.
Procédures de changement :
Les changements nécessitent un certain temps et des efforts, mais ils constituent une option importante pour la rentabilité à long terme.