Les propriétaires de biens immobiliers peuvent souhaiter "obtenir un revenu locatif stable" et "réduire les tracas de la gestion" de leur activité de location. Les contrats de sous-location attirent l'attention en tant qu'option permettant de répondre à ces souhaits. Un contrat de sous-location est un système par lequel une société immobilière loue un bien en bloc et le sous-loue à des locataires, et a été choisi par de nombreux propriétaires comme une option intéressante pour réduire les risques d'inoccupation.
Toutefois, ces dernières années, les problèmes de réduction de la garantie de loyer et les litiges sur le contenu du contrat se sont multipliés. En 2020, le ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme a renforcé la législation en la matière. Basé sur l'expérience et les connaissances d'INA&Associates, cet article fournit une explication facile à comprendre des informations que les propriétaires doivent connaître, de la structure de base des contrats de sous-location à leurs avantages et inconvénients, en passant par les réglementations légales et les cas problématiques. Nous espérons que vous serez en mesure de prendre la bonne décision quant à savoir si un "contrat de sous-location" est réellement adapté à votre situation en tant qu'option de gestion locative.
Notions de base sur les contrats de sous-location
Qu'est-ce qu'un contrat de sous-location ?
Un contrat de sous-location est une forme de contrat par lequel une société de gestion immobilière (société de sous-location) loue l'ensemble du bien locatif appartenant au propriétaire et le sous-loue au locataire. Le mot anglais "sublease" signifie "sous-louer" et est légalement connu sous le nom de " contrat de sous-location ".
La principale caractéristique de cette forme de contrat est que la société de sous-location garantit au propriétaire le paiement du loyer pendant une certaine période, indépendamment de l'état d'inoccupation du bien. Dans le cadre d'une gestion locative normale, en cas de vacance, le revenu locatif pour cette période sera nul, alors que dans un contrat de sous-location, le loyer est payé en continu, comme stipulé dans le contrat.
Comment fonctionne le contrat ?
La structure de base d'un contrat de sous-location est la suivante
1.le propriétaire et la société de sous-location concluent un contrat de bail (contrat de bail principal)
La société de sous-location loue le bien dans son intégralité et paie un loyer au propriétaire.
3. lasociété de sous-location recrute des locataires et conclut avec eux un contrat de bail.
4.le locataire paie un loyer à la société de sous-location.
5) Lasociété de sous-location est responsable de la gestion du bien.
Ce système libère le propriétaire des tâches administratives telles que le recrutement des locataires, l'encaissement des loyers et le traitement des réclamations, et lui permet de percevoir un revenu locatif stable. La société de sous-location, quant à elle, gagne la différence entre le loyer reçu des locataires et le loyer payé au propriétaire.
Différences par rapport à la gestion locative générale
Le tableau ci-dessous résume les principales différences entre les contrats de sous-location et la gestion locative générale (contrats de gestion externalisée).
| Rubrique |
Contrat de sous-location |
Contrat de gestion |
| Contrepartie du contrat |
La société de sous-location devient le locataire |
Le locataire devient locataire |
| Garantie de loyer |
Oui (selon les termes du contrat) |
Non (pas de revenu en cas d'inoccupation) |
| Fixation du loyer |
Déterminé par la société de sous-location |
Déterminé par le propriétaire (la société de gestion le conseille) |
| Risque d'inoccupation |
La société de sous-location supporte le risque |
Le propriétaire supporte la charge |
| Services de gestion |
Entièrement pris en charge par la société de sous-location |
Sous-traités à la société de gestion (l'étendue dépend du contrat) |
| Rentabilité |
Stable mais plafonnée |
Variable, mais sans limite supérieure |
| Commission de gestion |
Non en principe (la différence de loyer est la commission réelle) |
Oui (5-10% du loyer) |
| Durée du contrat |
Le long terme (10-30 ans) est courant |
Courte durée (1 à 2 ans) |
Relation avec les locations forfaitaires
Bien que les termes "sous-location" et "bail global" soient souvent utilisés de manière interchangeable, il s'agit de concepts strictement différents. Le bail global est une forme de contrat de sous-location dans lequel l'ensemble du bien est loué en une seule fois. La sous-location, quant à elle, est un terme générique désignant un contrat de location qui prévoit la sous-location.
Dans la pratique, le terme "location en bloc" est souvent utilisé comme une expression marketing et, dans la plupart des cas, il est synonyme du terme juridique "contrat de sous-location (contrat de sous-location)".
Situation juridique des contrats de sous-location
Les contrats de sous-location sont considérés comme une combinaison d'un contrat de bail et d'un contrat de sous-location en vertu du code civil, et la loi sur la bonne gestion des logements locatifs (communément appelée loi sur les activités de gestion des logements locatifs), qui est entrée en vigueur en décembre 2020, a renforcé les réglementations relatives aux opérations de sous-location.
La loi impose les obligations suivantes aux entreprises de sous-location.
1.interdire les publicités exagérées.
2.interdiction de sollicitation abusive.
3.obligation d'expliquer les points importants avant la conclusion d'un contrat.
4.obligation de fournir des documents lors de la conclusion d'un contrat.
5.dispositions relatives aux actes interdits dans le domaine des affaires.
Cette réglementation a été introduite dans le contexte des problèmes passés liés aux réductions de garantie de loyer et vise à protéger les propriétaires.
Avantages et inconvénients des contrats de sous-location
Les contrats de sous-location présentent divers avantages et inconvénients pour les propriétaires. Chacun d'entre eux est expliqué en détail ici.
Avantages pour les propriétaires
1. revenu stable grâce à un loyer garanti
Le principal avantage d'un contrat de sous-location est qu'un revenu locatif fixe est garanti, qu'il y ait ou non vacance. Dans le cadre d'une gestion locative normale, les revenus locatifs sont nuls pendant les périodes d'inoccupation, alors que dans le cadre d'un contrat de sous-location, le loyer est payé en continu, comme stipulé dans le contrat. Cela garantit un flux de trésorerie stable et facilite la planification des remboursements d'emprunts.
2. des tâches de gestion réduites
Dans un contrat de sous-location, la société de sous-location est responsable de presque tous les aspects de la gestion locative, y compris le recrutement et la sélection des locataires, les procédures contractuelles, le recouvrement des loyers, le traitement des plaintes et la remise en état du bien lorsque les locataires quittent les lieux. Le propriétaire est ainsi libéré des tracas de la gestion et voit son temps et sa charge émotionnelle considérablement réduits. Il s'agit là d'un avantage majeur, en particulier pour ceux qui possèdent des biens immobiliers dans des endroits éloignés ou qui sont occupés par leur travail.
3. réduction du risque d'inoccupation
L'un des plus grands risques de la gestion locative est le risque de vacance. Dans un contrat de sous-location, ce risque d'inoccupation est supporté par la société de sous-location, ce qui permet au propriétaire de gérer son activité de location en toute tranquillité. Cet avantage est particulièrement important pour les biens qui ne sont pas bien situés ou qui se trouvent dans des zones où il y a beaucoup de biens en concurrence.
4. utilisation d'un savoir-faire professionnel en matière de gestion
Les sociétés de sous-location sont des professionnels de la gestion locative et disposent du savoir-faire nécessaire pour recruter des locataires et gérer efficacement les immeubles. Cette expertise peut être utilisée pour maintenir et augmenter la valeur du bien. Vous pouvez également vous attendre à ce que le loyer soit fixé en fonction des tendances du marché et à ce que la publicité soit efficace.
Inconvénients pour les propriétaires
1. rentabilité limitée
Dans les contrats de sous-location, le loyer payé à la société de sous-location est généralement fixé à 80-90% du loyer du marché. Cela signifie que si le bien est entièrement occupé, une gestion locative normale peut fournir des rendements plus élevés. En particulier pour les biens situés dans des zones populaires ou présentant un faible risque d'inoccupation, vous risquez de ne pas profiter des opportunités de revenus qui vous seraient offertes par le biais d'un contrat de sous-location.
2. risque de modification des termes du contrat
De nombreux contrats de sous-location contiennent des clauses qui permettent à la société de sous-location de réduire le loyer en raison de l'évolution du climat économique ou des fluctuations du marché locatif environnant. En fait, dans le passé, il y a eu un certain nombre de problèmes où le loyer promis a été réduit unilatéralement. Ce risque est l'un des principaux inconvénients des contrats de sous-location.
3. la contrainte des contrats à long terme
Les contrats de sous-location sont généralement conclus pour une longue durée de 10 à 30 ans. Pendant cette période, la vente ou le changement d'utilisation du bien peuvent être limités. En outre, les pénalités en cas de résiliation à mi-parcours sont souvent élevées, ce qui les rend peu flexibles.
4. perte d'initiative en matière de gestion immobilière
Dans un contrat de sous-location, le pouvoir de décision en matière de gestion immobilière et de sélection des locataires est transféré à la société de sous-location. Il peut donc être difficile de tenir compte des souhaits du propriétaire. Par exemple, les souhaits du propriétaire peuvent ne pas être satisfaits en ce qui concerne les caractéristiques du locataire, la fixation du loyer et les détails de la rénovation.
Tableau comparatif des avantages et des inconvénients
Le tableau ci-dessous compare les avantages et les inconvénients des contrats de sous-location.
| Avantages |
Inconvénients |
| Revenu stable grâce à un loyer garanti |
Rentabilité limitée (80-90% du loyer du marché) |
| Réduction des tâches de gestion |
Risque de modification des termes du contrat (par exemple, réduction du loyer) |
| Risque réduit d'inoccupation |
Limitation par des contrats à long terme (10-30 ans) |
| Utilisation d'un savoir-faire professionnel en matière de gestion |
Perte d'initiative dans la gestion immobilière |
| Réduction de la charge de travail avec les locataires |
Difficulté de résiliation du contrat et risque de pénalités |
| Tranquillité d'esprit même pour les débutants en gestion locative |
Augmentation potentielle de la charge des frais de réparation |
Précautions et restrictions légales concernant les contrats de sous-location
Lorsque l'on envisage de conclure un contrat de sous-location, il est important de comprendre les différentes précautions et réglementations légales. Cette section explique les lignes directrices, les lois et les règlements du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme, ainsi que les points importants à prendre en compte lors de la signature d'un contrat.
Lignes directrices du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports
En octobre 2020, le ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme (MLIT) a établi des lignes directrices sur les bonnes pratiques commerciales en matière de sous-location. Ces lignes directrices définissent les bonnes pratiques commerciales dans l'activité de sous-location et clarifient les actes réglementés par la loi sur l'activité de gestion des logements locatifs.
Les lignes directrices précisent les points suivants :
1. l'obligation d'expliquer le risque de fluctuations futures des loyers
2. l'indication claire de la durée du contrat et des conditions de résiliation à mi-parcours.
3.clarification de la répartition de la charge des frais d'entretien et de réparation.
4. desexemples concrets de publicité exagérée et de sollicitation déloyale.
Ces lignes directrices ne sont pas juridiquement contraignantes, mais elles fournissent des lignes directrices pour la bonne conduite des affaires par les agents de sous-location.
Réglementation en vertu de la loi sur la gestion des logements locatifs
La loi sur la bonne gestion des logements locatifs (loi sur la gestion des logements locatifs), adoptée en juin 2020, renforce la réglementation relative à la sous-location. La loi impose les obligations suivantes aux sociétés de sous-location
(1) Interdire les publicités exagérées, etc. (article 28 de la loi).
Il est interdit aux sous-locataires de faire des annonces ou des déclarations mensongères concernant le potentiel de fluctuation future des loyers ou le contenu du contrat. Par exemple, il est interdit d'utiliser des expressions telles que "les loyers sont garantis pour l'avenir" ou des affirmations définitives telles que "un investissement qui ne perdra jamais d'argent".
(2) Interdiction de sollicitation déraisonnable, etc. (article 29 de la loi)
Il est interdit aux sous-locataires de solliciter les propriétaires de manière à les forcer à conclure un contrat ou à profiter de leur manque de jugement. Il est également interdit d'omettre intentionnellement de divulguer des faits ou de les présenter sous un faux jour.
3. explication des questions importantes avant la conclusion d'un contrat (article 30 de la loi)
Le sous-bailleur est tenu d'expliquer au propriétaire les points importants suivants avant la conclusion du contrat :
- Les questions relatives au transfert du loyer et d'autres sommes d'argent.
les questions relatives au transfert des loyers et autres sommes d'argent ; - les questions relatives au partage des coûts d'entretien et de gestion.
-les questions relatives à la durée du contrat.
- les questions relatives au renouvellement ou à la résiliation du contrat.
- Questions relatives à la modification du loyer.
4. la remise de documents lors de la conclusion du contrat (article 31 de la loi).
Le sous-bailleur est tenu de remettre au propriétaire un document écrit décrivant le contrat au moment de la conclusion du contrat. Ce document doit contenir les détails expliqués dans l'explication des points importants.
Principales règles et contenu du contrat de sous-location
Le tableau ci-dessous résume les principales règles et le contenu des contrats de sous-location.
| Législation |
Contenu |
Date d'application |
| Article 28 de la loi sur la gestion des logements locatifs |
Interdiction de la publicité exagérée, etc. |
15 décembre 2020 |
| Article 29 de la loi sur la gestion des logements locatifs |
Interdiction de sollicitation déraisonnable, etc. |
15 décembre 2020 |
| Article 30 de la loi sur la gestion des logements locatifs. |
Obligation d'expliquer les questions importantes avant la conclusion d'un contrat. |
15 décembre 2020 |
| Article 31 de la loi sur la gestion des logements locatifs. |
Obligation de remettre des documents lors de la conclusion d'un contrat. |
15 décembre 2020 |
| Article 32 de la loi sur la gestion des logements locatifs. |
Actes interdits dans le cadre de l'activité commerciale |
15 décembre 2020 |
| Article 35 de la loi sur l'activité de transaction de terrains et de bâtiments. |
Obligation d'expliquer les questions importantes (lorsque la construction est une condition préalable) |
Existant |
| Loi sur les contrats de consommation |
Nullité des clauses contractuelles abusives |
Existante |
Explication des questions importantes au moment du contrat
Lors de la conclusion d'un contrat de sous-location, la loi exige que le sous-bailleur fournisse des explications sur les points importants. Dans cette explication, une attention particulière doit être accordée aux points suivants
1. les conditions de la garantie de loyer et la possibilité de fluctuations
Il est important de recevoir une explication sur les conditions de la garantie de loyer (montant garanti, période garantie) et sur la possibilité de fluctuations futures du loyer. De nombreux contrats de sous-location contiennent des clauses qui permettent au sous-bailleur de réduire le loyer pour des raisons telles que l'évolution du climat économique ou les fluctuations du marché locatif environnant.
2. durée du contrat et conditions de résiliation à mi-parcours
Il est important de vérifier la durée du contrat (généralement de 10 à 30 ans) et les conditions dans lesquelles le contrat peut être résilié (par exemple, l'existence ou non d'une pénalité et son montant). Il convient d'être particulièrement attentif si le montant de la pénalité est élevé.
3.3 Classification de la charge des coûts d'entretien et de réparation
Il est important de clarifier la répartition des coûts liés à l'entretien et à la réparation du bien (c'est-à-dire de savoir si les coûts sont supportés par le propriétaire ou par la société de sous-location). En particulier, les coûts élevés des réparations importantes et des mises à niveau des équipements doivent être confirmés à l'avance.
4. conditions de renouvellement du contrat
Il est important de vérifier les conditions de renouvellement du contrat (par exemple, l'existence ou non d'une taxe de renouvellement, le montant de cette taxe et la possibilité d'une révision du loyer au moment du renouvellement). S'il existe une possibilité de réduction du loyer au moment du renouvellement, les conditions et les critères doivent être précisés.
Exemples de problèmes liés aux contrats de sous-location et de contre-mesures
Les problèmes liés aux contrats de sous-location augmentent d'année en année et l'Agence de la consommation et le Centre national de la consommation reçoivent de nombreuses consultations. Cette section décrit les principaux cas de problèmes et les contre-mesures.
Problèmes liés à la réduction du loyer
Le problème le plus courant est celui de la réduction unilatérale du loyer initialement promis. De nombreux contrats de sous-location contiennent des clauses qui permettent à la société de sous-location de réduire le loyer pour des raisons telles que l'évolution du climat économique ou les fluctuations des loyers dans les environs.
Les cas.
M. A a décidé de construire un appartement et de signer un contrat de sous-location avec la société de sous-location B, en se basant sur l'explication de la société selon laquelle elle garantirait le loyer pendant 30 ans. Cependant, cinq ans après la signature du contrat, B l'informe que le loyer sera ramené à 80 % du loyer initial car "le loyer du marché dans les environs a baissé".
Mesures.
1.toujours vérifier l'existence et le contenu de la clause de réduction de loyer avant de signer le contrat.
2.Si les conditions ou les critères de réduction du loyer ne sont pas clairs, demandez des éclaircissements.
3.confirmer par écrit toute divergence entre l'explication de la garantie de loyer et le contenu du contrat.
4.si nécessaire, demandez l'avis d'un avocat ou d'un autre expert.
Problèmes liés à la résiliation du contrat
Comme les contrats de sous-location sont généralement à long terme et qu'ils prévoient souvent des pénalités élevées en cas de résiliation à mi-parcours, il existe également des problèmes liés à la résiliation du contrat.
Cas
M. C a signé un contrat de 20 ans avec la société de sous-location D. Après cinq ans, il a souhaité vendre le bien et a proposé de résilier le contrat. Cependant, D lui a demandé de payer 50 % du loyer pour la période restante à titre de pénalité. Les calculs montrent que la pénalité s'élève à environ 20 millions JPY, et Mme C se demande si elle doit accepter le paiement.
Contre-mesures.
1.avant de signer un contrat, confirmez les conditions de résiliation anticipée et la méthode de calcul de la pénalité.
2.si le montant de la pénalité est élevé, négocier une réduction ou étudier la possibilité d'un paiement échelonné.
3.si les pénalités prévues dans le contrat dépassent le "préjudice moyen", elles peuvent être réduites conformément à la loi sur les contrats de consommation.
4.consulter un avocat ou un autre expert et envisager les mesures appropriées.
Problèmes liés à la charge des frais de réparation
Dans de nombreux cas, des problèmes surviennent parce que la répartition de la charge des frais de réparation d'un bien immobilier n'est pas claire.
Dans ce cas, il s'agit d'un problème de répartition.
Dix ans se sont écoulés depuis que M. E a signé un contrat avec la société de sous-location F. Récemment, le système de climatisation a connu une série de pannes. Récemment, le système de climatisation a connu une série de pannes. Mme E a demandé à la société F de prendre en charge les réparations, mais celle-ci a refusé au motif que "le propriétaire supporte la charge de la mise à jour des équipements". Une vérification du contrat a montré que la qualification de la charge des frais de réparation était ambiguë.
Actions entreprises.
1.clarifier la répartition de la charge des coûts de réparation avant la signature du contrat.
2.prendre des dispositions spécifiques pour le renouvellement des équipements et les réparations majeures, qui tendent à être particulièrement coûteuses.
3.tenir un registre de l'historique des réparations et des coûts.
4.vérifier régulièrement l'état des biens et effectuer les réparations nécessaires en temps utile.
Principaux exemples de problèmes et de contre-mesures
Le tableau ci-dessous résume les principaux problèmes rencontrés dans les contrats de sous-location et les mesures prises pour y remédier.
| Cas de problèmes |
Contenu |
Contre-mesures |
| Problèmes liés à la réduction du loyer |
Le loyer initialement promis est réduit unilatéralement |
Vérifier la clause de réduction de loyer, clarifier les conditions et les critères de réduction, et vérifier la cohérence entre l'explication et le contrat. |
| Problèmes de résiliation de contrat |
Frais de pénalité élevés en cas de résiliation en cours de contrat |
Vérifier les conditions de résiliation anticipée et la méthode de calcul des pénalités, négocier une réduction, consulter un spécialiste. |
| Problèmes liés à la charge des frais de réparation |
Des litiges surviennent en raison d'une classification peu claire de la charge des coûts de réparation. |
Clarifier la répartition des charges, se mettre d'accord sur le renouvellement des équipements et les réparations importantes, enregistrer l'historique des réparations. |
| Problèmes liés au refus de renouvellement |
Le renouvellement du contrat est refusé. |
Vérifier les conditions de renouvellement, les restrictions concernant les motifs de refus de renouvellement, vérifier l'application de la loi sur les baux fonciers et immobiliers. |
| Incapacité à gérer les problèmes |
La valeur de la propriété diminue en raison de l'absence d'une gestion appropriée. |
Clarifier l'étendue et le niveau des tâches de gestion, contrôler régulièrement les biens immobiliers, fixer des obligations en matière de rapports. |
| Problèmes liés aux plaintes des locataires |
Réponse inadéquate aux plaintes des locataires |
Clarification de l'étendue des responsabilités en matière de traitement des plaintes, obligation de rendre compte de l'état d'avancement de la réponse, système de contact d'urgence. |
Comment choisir un contrat de sous-location
Lorsque l'on envisage de conclure un contrat de sous-location, il est très important de choisir une société de sous-location et de vérifier les détails du contrat. Cette section explique comment choisir un contrat de sous-location.
Critères de sélection d'une société de sous-location
Lors de la sélection d'une société de sous-location, il est important de vérifier les points suivants
1. la fiabilité et les antécédents de la société
Vérifiez les informations de base sur la société de sous-location, telles que le nombre d'années d'existence, le capital et le nombre d'unités gérées. La stabilité et la continuité de l'entreprise sont des facteurs importants, car la relation contractuelle se poursuivra à long terme. Il est également conseillé d'enquêter sur les cas antérieurs de problèmes et sur la réputation de la société.
2. si l'entreprise est enregistrée en tant que gestionnaire de biens immobiliers résidentiels
À partir de juin 2021, les gestionnaires de logements locatifs dépassant une certaine taille devront s'enregistrer auprès du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports. La présence ou l'absence d'enregistrement est un facteur déterminant, car les opérateurs enregistrés sont tenus de respecter certaines normes.
3. expérience et savoir-faire en matière de gestion
Vérifiez si la société a de l'expérience dans la gestion de biens immobiliers similaires au bien en question et si elle dispose d'un savoir-faire en matière de gestion dans la région. En particulier, le recrutement des locataires et les compétences en matière de gestion ont un impact significatif sur la rentabilité du bien.
4. situation financière
La situation financière d'une société de sous-location est directement liée à sa capacité à garantir les loyers à long terme. Dans la mesure du possible, vérifiez les états financiers pour déterminer si la société se trouve dans une situation financière stable.
Points à vérifier dans le contrat
Lors de la conclusion d'un contrat de sous-location, il convient d'accorder une attention particulière aux points suivants
1. les conditions de la garantie locative
Confirmez clairement le montant du loyer garanti, la période de garantie et les conditions de révision. En particulier, si les conditions ou les critères de réduction du loyer ne sont pas clairs, il est important de demander que des chiffres et des circonstances spécifiques soient clairement énoncés.
2. durée du contrat et conditions de résiliation anticipée
Vérifiez la durée du contrat et les conditions de résiliation du contrat avant la fin de celui-ci (par exemple, l'existence ou non d'une pénalité et son montant). Si le montant de la pénalité est élevé, il est également nécessaire d'examiner s'il existe une marge de négociation.
3. classification de la charge des coûts d'entretien et de réparation
Clarifier la répartition des coûts liés à l'entretien et aux réparations du bien. En particulier, il est important de se mettre d'accord à l'avance sur les coûts onéreux tels que les réparations importantes et les mises à niveau des équipements.
4. Conditions de renouvellement du contrat
Vérifiez les conditions de renouvellement du contrat (par exemple, l'existence et le montant des frais de renouvellement, la possibilité de réviser le loyer au moment du renouvellement, etc.) S'il est possible que le loyer soit réduit au moment du renouvellement, les conditions et les critères doivent être clairement définis.
Conditions à négocier.
Les contrats de sous-location ne vous obligent pas nécessairement à accepter les conditions telles qu'elles vous sont présentées. Les points suivants peuvent être négociés
1. le montant du loyer garanti
Environ 80-90% du loyer du marché est courant, mais en fonction de l'emplacement, de l'état et de la concurrence du bien, il peut être possible de négocier un taux de garantie plus élevé.
2. clarification des clauses de réduction de loyer
En demandant que les conditions et les critères de réduction du loyer soient spécifiquement énoncés, il est possible d'éviter des problèmes futurs. Par exemple, il est conseillé de fixer un chiffre précis, tel que "si le loyer du marché dans les environs baisse de plus de X %".
3.3 Sanctions en cas de résiliation anticipée
Si le montant de la pénalité est élevé, envisagez de négocier une réduction ou de proposer une formule à plusieurs niveaux (la pénalité diminue avec la durée du contrat).
4.4 Classification des coûts de réparation
Il est possible de négocier la classification de la charge des coûts de réparation, en tenant compte de l'état et de l'âge du bien. En particulier, il est possible de négocier que les réparations dues à la détérioration des équipements liée à l'âge soient supportées par le sous-locataire.
Consultation de spécialistes
Les contrats de sous-location étant complexes et contenant des détails techniques, il est conseillé de consulter un avocat, un conseiller immobilier ou un autre expert avant de signer le contrat. L'avis d'un expert est particulièrement utile dans les cas suivants
- lorsque le contrat est complexe et difficile à comprendre
- lorsque les conditions de la garantie de loyer ou de la clause de réduction posent problème
- lorsque les frais de pénalité sont élevés.
- Lorsquela répartition de la charge des frais de réparation n'est pas claire.
- Lorsquevous envisagez de signer un contrat avec une société de sous-location qui a connu des problèmes dans le passé.
Liste de contrôle pour la sélection d'une société de sous-location
Le tableau ci-dessous fournit une liste de contrôle pour la sélection d'une société de sous-location.
| Élément de la liste de contrôle |
Points à vérifier |
| Informations de base sur la société |
Nombre d'années d'existence, capital, nombre d'employés, nombre de logements gérés |
| Enregistrement de la société de gestion de logements locatifs |
Enregistrement ou non, numéro d'enregistrement |
| Antécédents en matière de gestion |
Antécédents en matière de gestion de propriétés similaires à la propriété en question, antécédents dans la région |
| Situation financière |
Contenu des états financiers, stabilité de la gestion |
| Conditions de garantie des loyers |
Montant du loyer garanti, période de garantie, conditions de révision |
| Durée du contrat et conditions de résiliation à mi-parcours |
Durée du contrat, existence et montant des pénalités, préavis de résiliation |
| Classification des frais d'entretien et de réparation à supporter. |
Classification de la charge des réparations courantes, des grosses réparations et du renouvellement des installations. |
| Conditions de renouvellement du contrat |
Existence et montant des frais de renouvellement, possibilité de révision du loyer au moment du renouvellement. |
| Système de traitement des problèmes |
Réponse aux plaintes des locataires et système d'intervention d'urgence. |
| Divulgation d'informations |
Fréquence et contenu des rapports sur l'occupation et l'état des revenus et des dépenses. |
Résumé
Si les contrats de sous-location présentent des avantages pour les propriétaires sous la forme de revenus locatifs stables et d'une réduction des efforts de gestion, ils comportent également des inconvénients, tels qu'une rentabilité limitée et le risque d'une modification des termes du contrat. Sur la base des informations présentées dans cet article, il est recommandé d'accorder une attention particulière aux points suivants
Résumé des points principaux du contrat de sous-location
1.comprendre l'essence d'un contrat de sous-location : un contrat de sous-location est un contrat de location entre un propriétaire et une société de sous-location, dans lequel la société de sous-location sous-loue le bien au locataire. Il est important de le considérer comme une transaction dans laquelle un plafond de revenus est fixé en échange d'un revenu stable.
2.être conscient du renforcement de la réglementation : l'entrée en vigueur de la loi sur la gestion des logements locatifs en 2020 a renforcé la réglementation sur les activités de sous-location. Des systèmes ont été mis en place pour protéger les propriétaires, comme l'interdiction des annonces exagérées et l'obligation d'expliquer les questions importantes.
3.comparez les avantages et les inconvénients : examinez les avantages des garanties de loyer et de la réduction des tâches de gestion, ainsi que les inconvénients de la rentabilité limitée et du risque de modification des conditions contractuelles, à la lumière de votre propre situation et de vos priorités.
4.tirer les leçons des cas problématiques : il est important de confirmer et de négocier le contenu du contrat en se référant à des exemples de problèmes tels que les réductions de loyer, la résiliation du contrat et la charge des frais de réparation.
Points à prendre en compte lors de la révision du contrat
1.choisir avec soin une société de sous-location : procéder à une évaluation complète de la fiabilité de la société, de ses antécédents et de sa situation financière, et choisir un partenaire avec lequel vous pouvez établir une relation à long terme.
2.confirmer les détails du contrat : vérifier en détail les conditions importantes du contrat, telles que les conditions de garantie de loyer, la durée du contrat, les conditions de résiliation à mi-parcours et la répartition des coûts de réparation, et négocier si nécessaire.
3.obtenir l'avis d'un expert : avant de signer un contrat, il est conseillé de consulter un expert, tel qu'un avocat ou un conseiller immobilier, pour évaluer l'adéquation du contrat et les risques potentiels.
4.se préparer aux risques futurs : il est important d'envisager une planification financière et des stratégies de sortie en prévision de risques tels que des réductions de loyer ou des modifications des termes du contrat.
Prochaine action.
Si vous envisagez de conclure un contrat de sous-location, nous vous recommandons de suivre les étapes suivantes
1.recevoir des propositions de plusieurs sociétés de sous-location et comparer les termes et conditions
2.vérifier les détails du contrat et identifier les éventuelles incertitudes ou préoccupations
3.consulter des spécialistes et obtenir des conseils si nécessaire.
4.négocier les termes du contrat et obtenir des conditions plus favorables.
5.prendre une décision finale et conclure un contrat.
INA & Associates Ltd offre aux propriétaires des conseils en matière de gestion locative, y compris les contrats de sous-location. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à nous contacter. Notre personnel expérimenté et professionnel se fera un plaisir de vous conseiller sur les meilleures options de gestion locative.
Questions fréquemment posées
Q1 : Puis-je résilier mon contrat de sous-location ?
R1: En principe, les contrats de sous-location ne peuvent pas être résiliés pendant la durée du contrat, bien qu'il soit possible de résilier le contrat conformément aux conditions fixées dans le contrat. Toutefois, dans la plupart des cas, la résiliation du contrat avant la fin de celui-ci donne lieu à une pénalité. Le montant de la pénalité est généralement calculé sur la base de la durée restante du contrat et du loyer mensuel. Si vous envisagez de résilier votre contrat, il est conseillé de vérifier la clause de résiliation du contrat et, si nécessaire, de consulter un spécialiste.
Q2 : La garantie de loyer est-elle assurée pour l'avenir ?
R2: De nombreux contrats de sous-location contiennent des clauses qui permettent à la société de sous-location de réduire le loyer pour des raisons telles que l'évolution de la situation économique ou les fluctuations du marché locatif environnant. Par conséquent, rien ne garantit que les loyers seront garantis à l'avenir ; même si, en raison de l'application de la loi de 2020 sur les entreprises de gestion des logements locatifs, les sous-locataires sont tenus d'expliquer la possibilité de fluctuations des loyers avant de signer un contrat, il est important de comprendre que les loyers peuvent être réduits en fonction des termes et conditions.
Q3 : Qu'est-ce qui est préférable, un contrat de sous-location ou un contrat de gestion ?
R3: Le choix dépend de la situation et des priorités du propriétaire. Un contrat de sous-location présente l'avantage d'un revenu locatif stable et d'un effort de gestion réduit, mais il présente les inconvénients d'une rentabilité limitée et d'un risque de modification des termes du contrat. Les contrats de gestion sont plus souples, sans limite de rentabilité, tandis que le propriétaire supporte le risque d'inoccupation. Un contrat de sous-location peut convenir si l'une des conditions suivantes est remplie
- Un revenu locatif stable est important pour vous.
- Vous souhaitez minimiser les tracas de la gestion.
- Vous possédez un bien immobilier dans une région éloignée
- Occupés par leur travail et incapables de consacrer du temps à la gestion locative
- Peu d'expérience dans la gestion locative
En revanche, un contrat de gestion peut vous convenir si l'une des conditions suivantes est remplie
- vous souhaitez maximiser la rentabilité
- vous souhaitez avoir un certain niveau d'implication dans la gestion des biens immobiliers
- Souhaiter une flexibilité contractuelle
- Disposer d'un bien immobilier bien situé avec un faible risque d'inoccupation
Q4 : Quelle est la durée standard d'un contrat de sous-location ?
R4: La durée standard d'un contrat de sous-location est comprise entre 10 et 30 ans. Les contrats à long terme de 20 à 30 ans sont courants, en particulier pour les immeubles nouvellement construits, en fonction de la durée de vie utile de l'immeuble et de la période de financement. Les contrats de longue durée sont synonymes de revenus locatifs plus stables, mais ils présentent aussi l'inconvénient de réduire la flexibilité et le risque de modification des conditions contractuelles. Il est important de considérer la durée du contrat dans le contexte du bien et des plans futurs.
Q5 : Les loyers peuvent-ils augmenter à l'avenir dans le cadre d'un contrat de sous-location ?
R5: Dans les contrats de sous-location, il est possible que les loyers augmentent à l'avenir, mais c'est généralement rare. De nombreux contrats de sous-location contiennent des clauses de réduction des loyers, mais pas de clauses explicites d'augmentation. Toutefois, selon les termes du contrat, il peut être possible de négocier une augmentation de loyer si le loyer du marché dans la zone environnante augmente de manière significative ou si des rénovations importantes sont effectuées. Avant de conclure un contrat, il est conseillé de vérifier en détail les conditions de révision du loyer et, le cas échéant, de négocier la possibilité d'une augmentation.
Références.
De plus amples informations sur les contrats de sous-location sont également disponibles sur les sites web des autorités publiques et des organisations concernées suivantes
5.association japonaise de gestion des logements locatifs ( Japan Rental Housing Management Association ) Association professionnelle de gestionnaires de logements locatifs. Des informations sur la gestion des logements locatifs, y compris les contrats de sous-location, ainsi qu'une recherche des entreprises membres sont disponibles.
Il est recommandé de se référer à ces sources d'information pour mieux comprendre les contrats de sous-location et prendre les décisions appropriées. En outre, la consultation d'un expert sur les détails et les conditions spécifiques du contrat vous aidera à poursuivre votre gestion locative avec une plus grande tranquillité d'esprit.
Pour obtenir des conseils sur la gestion immobilière, n'hésitez pas à contacter INA & Associates Ltd. Notre personnel expérimenté et professionnel se fera un plaisir de vous conseiller sur les meilleures options de gestion locative.