La connaissance des droits d'utilisation du sol est extrêmement importante dans les transactions immobilières. En particulier, une bonne compréhension du droit de propriété superficiaire est essentielle pour ceux qui envisagent un investissement immobilier et l'utilisation d'un terrain.
Le droit de propriété superficiaire est l'un des droits d'utilisation d'un terrain appartenant à une autre personne, mais il présente des caractéristiques très différentes de celles d'un droit de bail général. Comprendre ce droit vous permettra d'élargir vos options dans les transactions immobilières et de prendre de meilleures décisions en matière d'investissement.
Basé sur notre longue expérience dans le secteur immobilier en tant qu'INA&Associates, cet article explique tout, des concepts de base de la propriété superficiaire aux considérations pratiques, d'une manière facile à comprendre pour le grand public. Nous espérons qu'en acquérant des connaissances spécialisées dans le domaine de l'immobilier, vous les trouverez utiles pour la constitution de votre patrimoine et le développement de vos activités.
Le droit de propriété superficiaire est un droit prévu à l'article 265 du Code civil et se définit comme "le droit d'utiliser le terrain d'autrui pour y posséder des constructions ou des bambous". Ce droit se positionne comme une sorte d'usufruit et est un droit puissant qui permet un contrôle direct sur la terre.
Le droit de propriété superficiaire étant classé parmi les droits de propriété, il est doté de droits très puissants par rapport au droit de bail, qui est une créance. Un droit de propriété est le droit de contrôler directement un objet spécifique et est un droit absolu opposable aux tiers.
Cette nature juridique permet au titulaire d'un droit de propriété superficiaire d'utiliser librement le terrain sans l'accord du propriétaire. Il peut également construire, rénover ou agrandir des bâtiments, ainsi que les vendre ou les hypothéquer à des tiers.
Le code civil contient des dispositions détaillées sur la propriété superficiaire dans les articles 265 à 269. Ces dispositions définissent clairement le contenu, la durée et les motifs d'extinction de la propriété superficiaire.
Il est particulièrement important de noter que les droits de propriété superficiaire peuvent être enregistrés afin de satisfaire aux exigences en matière d'opposition des tiers. Un droit de propriété superficiaire dûment enregistré peut être opposé au nouveau propriétaire même si la propriété du terrain est transférée à un tiers.
L'article 2 de la loi sur les baux fonciers et immobiliers définit le droit de propriété comme "un droit de propriété superficiaire ou un bail foncier dans le but de posséder un bâtiment". En d'autres termes, la propriété superficiaire est considérée comme un type de bail et est soumise à la loi sur les baux fonciers et immobiliers lorsque l'objectif est de posséder un bâtiment.
Dans la pratique, cependant, les contrats de bail sont essentiellement basés sur le droit de bail, et les contrats de bail basés sur la propriété superficiaire sont relativement rares. Cela s'explique par le fait que la création d'une propriété superficiaire est risquée pour le propriétaire foncier.
Il est essentiel de comprendre les différences entre les droits de superficie et les droits de bail dans les transactions immobilières. Le tableau ci-dessous résume les principales différences entre ces deux types de droits.
| Rubrique | Droit de propriété superficiaire | Droit de bail |
|---|---|---|
| Nature juridique | Droits de propriété (droits absolus) | Créances (droits relatifs) |
| Cession et sous-location | Consentement du propriétaire non requis | Consentement du propriétaire requis |
| Vente d'immeubles | Consentement du propriétaire non requis | Consentement du propriétaire requis |
| Hypothèque | Le consentement du propriétaire n'est pas requis | Consentement du propriétaire requis |
| Paiement de la rente foncière | Dépend du contrat | Nécessaire en principe |
| Taxe de renouvellement | Pas nécessaire en principe | Généralement nécessaire |
| Taxe d'acceptation | Non requise en principe | Nécessaire |
| Enregistrement | Possible | Impossible |
Comme le montre le tableau, la propriété superficiaire est un droit très avantageux pour le locataire, alors que pour le propriétaire foncier, il s'agit d'un droit à haut risque.
Il existe plusieurs types de propriété superficiaire, en fonction du champ d'application et de la méthode d'établissement. En comprenant les caractéristiques de chacun, il est possible d'appréhender les scénarios d'utilisation spécifiques et les points à noter.
La propriété superficiaire ordinaire est la forme la plus courante de propriété superficiaire et constitue le droit d'utiliser la surface du terrain. Elle est souvent établie dans le but de construire des bâtiments tels que des maisons, des locaux commerciaux et des usines, et constitue un droit d'usage global couvrant l'ensemble du terrain.
La propriété superficiaire ordinaire se caractérise par le fait que son titulaire est relativement libre de décider du type et de la structure du bâtiment, pour autant qu'il reste dans les limites du terrain sur lequel il est établi. Toutefois, si le contrat prévoit des restrictions quant à l'utilisation ou à la structure du bâtiment, ces restrictions doivent être respectées.
Il est également possible d'établir un droit de superficie ordinaire comme un droit perpétuel. Si aucune durée n'est spécifiée, le tribunal déterminera la durée à la demande des parties pour une période d'au moins 20 ans et d'au plus 50 ans.
Le droit de superficie sectionnel est le droit d'utiliser une surface déterminée de terrain en sous-sol ou en surface. Ce système a été nouvellement établi par l'amendement de 1992 au Code civil dans le but d'utiliser efficacement les terrains dans les zones urbaines.
Parmi les exemples concrets d'utilisation de la propriété superficiaire compartimentée, on peut citer les cas suivants
Exemple d'utilisation du sous-sol :
Exemples d'utilisation en hauteur :
Les surfaces compartimentées jouent un rôle important dans l'utilisation du sol, en particulier dans les zones urbaines, en tant que système innovant permettant une utilisation tridimensionnelle du sol.
Les propriétés superficielles statutaires sont des propriétés superficielles qui sont naturellement établies en vertu de dispositions légales. Le cas le plus typique est celui où un terrain et un bâtiment appartiennent à la même personne et où l'un des deux ou les deux sont hypothéqués, et où le propriétaire du terrain et du bâtiment devient différent en raison de l'exécution de l'hypothèque.
Dans une telle situation, le propriétaire du bâtiment n'a plus le droit d'utiliser le terrain, de sorte qu'un droit de propriété superficiaire légal est établi en vertu de l'article 388 du code civil pour protéger les droits du propriétaire du bâtiment.
La durée de la propriété superficiaire légale est fixée à 30 ans conformément à la loi sur les baux fonciers et immobiliers, et les dispositions de la loi sur les baux fonciers et immobiliers s'appliquent également aux renouvellements ultérieurs.
Les caractéristiques des différents types de propriété superficiaire sont résumées dans le tableau ci-dessous.
| Type de propriété | Champ d'application | Usage principal | Méthode d'établissement | Caractéristiques |
|---|---|---|---|---|
| Surfaces ordinaires | Toute la surface du terrain | Construction de bâtiments | Création par contrat | Droit d'utilisation global |
| Surfaces compartimentées | Champ d'application spécifique du souterrain et de l'aérien | Développement de l'infrastructure | Règlement par contrat | Usage tridimensionnel |
| Surfaces statutaires | Surface du sol | Protection des bâtiments | Établie automatiquement par la loi | Au moment de l'exécution de l'hypothèque, etc. |
Ces droits de propriété superficiaire ont des objectifs et des caractéristiques différents et doivent être sélectionnés de manière appropriée en fonction de la situation spécifique de l'utilisation des terres.
Lors de l'établissement d'une propriété superficiaire, il est important d'effectuer les procédures contractuelles et d'enregistrement appropriées. Une bonne compréhension et une bonne mise en œuvre de ces procédures garantiront la protection des droits du titulaire de la propriété superficiaire.
La création d'une propriété superficiaire se fait au moyen d'un contrat entre le propriétaire foncier (le constituant) et le titulaire de la propriété superficiaire (le concessionnaire). Le contrat doit indiquer clairement les points suivants
Les principaux points à stipuler dans le contrat :
1. le but du droit de superficie
Le type, l'utilisation et la structure du bâtiment doivent être spécifiquement indiqués. La clarification de l'usage du bâtiment, par exemple résidentiel, commercial, industriel, etc., permet d'éviter des problèmes ultérieurs.
2. étendue du droit de superficie
Préciser l'étendue exacte du terrain à couvrir. Dans le cas d'un droit de superficie sectoriel, l'étendue spécifique du sous-sol et de l'aérien doit également être clairement indiquée.
3. durée du droit de superficie
Définir la durée du droit de superficie. Si aucune durée n'est précisée, le tribunal décidera d'une durée comprise entre 20 et 50 ans, conformément au code civil.
4.4 Loyer foncier
Le montant, l'échéance et le mode de paiement de la rente foncière sont précisés. Bien que le paiement du loyer foncier ne soit pas une obligation légale en vertu de la propriété superficiaire, il est courant de stipuler un loyer foncier.
5. structure et dimensions du bâtiment
S'il existe des restrictions concernant la structure (bois, béton armé, etc.) ou la taille (nombre d'étages, surface totale, etc.) du bâtiment, il convient de l'indiquer clairement.
Il est important de demander l'enregistrement de la création de la propriété superficiaire dès que possible après la conclusion du contrat de propriété superficiaire. L'enregistrement permet de protéger les droits du titulaire du droit de propriété superficiaire en les soumettant à l'obligation d'opposition des tiers.
Procédure de demande d'enregistrement :
1. préparation de la demande d'enregistrement
Préparer une demande d'enregistrement selon le formulaire prescrit par le Bureau des affaires juridiques. Le formulaire de demande doit inclure des détails sur l'objet, la portée, la durée et le loyer de la propriété superficiaire.
2. préparation des documents nécessaires
Préparer les documents suivants
Paiement de la taxe d'enregistrement
La taxe d'enregistrement et de licence équivalente à 0,1 % de la valeur imposable de la propriété est due. 4.
4. Demande d'enregistrement auprès du Bureau des affaires juridiques
Déposer une demande d'enregistrement et les documents requis auprès du Bureau des affaires juridiques compétent.
Les éléments suivants sont inscrits au registre lors de l'enregistrement de la création de la propriété superficiaire
| Matières à inscrire | Description de l'objet |
|---|---|
| Objet de l'inscription | Création de propriété superficiaire |
| Cause de l'enregistrement | Date du contrat et du contrat de création |
| Objet de la propriété superficiaire | Objet spécifique de la propriété immobilière, etc. |
| Champ d'application | Tout ou partie du terrain |
| Durée de la propriété | Durée de l'établissement (si stipulée) |
| Loyer du terrain | Montant annuel et date de paiement |
| Propriétaire de la propriété superficiaire | Nom et adresse |
L'importance de l'enregistrement de la création de la propriété superficiaire réside dans les points suivants
Satisfaction des exigences en matière d'opposition aux tiers
L'enregistrement permet au titulaire de la propriété superficiaire de faire valoir ses droits à l'égard des tiers. Même si le terrain est vendu à un tiers, la propriété superficiaire enregistrée reste opposable au nouveau propriétaire.
Clarification des droits
L'enregistrement permet de rendre publics les détails de la propriété superficiaire, ce qui clarifie les droits et améliore la sécurité des transactions.
Valeur de garantie pour le financement
Les droits de propriété superficiaire enregistrés peuvent être évalués en tant que garantie pour des prêts accordés par des institutions financières.
Un certain nombre de points pratiques doivent être pris en compte lors de la création et de l'enregistrement d'une propriété superficiaire
Description détaillée du contrat
Il est important que le contrat établissant la propriété superficiaire soit aussi détaillé que possible afin d'éviter tout problème ultérieur. En particulier, les restrictions concernant l'utilisation et la structure du bâtiment, la méthode de révision du loyer foncier et le traitement du bâtiment à la fin du contrat doivent être clairement stipulés.
Traitement fiscal
L'établissement d'une propriété superficiaire peut avoir diverses conséquences fiscales. Il est conseillé de consulter au préalable un conseiller fiscal ou un autre spécialiste en ce qui concerne l'impôt sur le revenu, l'impôt sur les sociétés, les droits de succession, l'impôt foncier, etc.
Respect du code de la construction et d'autres lois et règlements
Lors de la construction d'un bâtiment en propriété superficielle, il est nécessaire de respecter les lois et règlements pertinents tels que la loi sur les normes de construction et la loi sur l'urbanisme. Il est important d'étudier au préalable la faisabilité de la construction.
Lorsque l'on envisage d'établir une propriété superficiaire, il est important de bien comprendre les avantages et les inconvénients pour le détenteur de la propriété superficiaire et pour le propriétaire du terrain. En les évaluant correctement, il est possible de négocier de meilleures conditions contractuelles et d'éviter les risques.
Réduction significative de l'investissement initial
Le plus grand avantage de la propriété superficiaire est qu'il n'est pas nécessaire d'acheter un terrain. Les prix des terrains dans les zones urbaines sont extrêmement élevés, et le fait de pouvoir réduire les coûts d'achat des terrains est un avantage majeur lors de la collecte de fonds au début d'un projet.
Par exemple, si un bâtiment doit être construit sur un terrain d'une valeur de 100 millions de yens dans le centre de Tokyo, la propriété superficielle élimine la nécessité d'acheter le terrain, qui peut être affecté aux coûts de construction et aux fonds d'exploitation de l'entreprise.
Grande liberté d'utilisation
Les droits de propriété superficiaire étant des droits physiques, les bâtiments peuvent être construits, reconstruits ou agrandis sans le consentement du propriétaire foncier. Celui-ci est également libre de vendre ou d'hypothéquer le bâtiment à un tiers.
Cette liberté est cruciale pour assurer la flexibilité du développement de l'entreprise. Elle permet de modifier rapidement les stratégies commerciales en fonction de l'évolution des conditions du marché.
Garantir une utilisation stable à long terme
Des droits de superficie établis de manière appropriée garantissent une utilisation stable du terrain à long terme. Contrairement aux droits de bail, le risque de résiliation unilatérale du contrat pour des raisons de convenance du propriétaire foncier est faible, ce qui facilite la planification des activités à long terme.
Réduction de la charge des droits d'autorisation, etc.
Dans le cas du droit de bail, une taxe d'approbation doit être payée au propriétaire foncier lorsque le bâtiment est vendu ou hypothéqué, alors que dans le cas de la propriété superficiaire, cette charge n'existe pas. En principe, il n'y a pas non plus d'obligation de payer une taxe de renouvellement au moment du renouvellement du contrat.
Restrictions sur le financement
Les immeubles en propriété superficiaire peuvent être soumis à des restrictions lorsqu'il s'agit d'obtenir un financement auprès d'institutions financières. Comme il n'y a pas de propriété du terrain, la valeur de la garantie tend à être évaluée à un niveau inférieur, ce qui peut conduire à des conditions de financement plus strictes.
Risque à l'expiration du terme
À l'expiration de la durée de la propriété superficiaire, le bâtiment doit en principe être enlevé et le terrain restitué. Comme le coût de l'enlèvement du bâtiment est supporté par le détenteur du droit de propriété superficiaire, une charge financière importante peut être encourue à l'expiration du terme.
Restrictions à la vente
La valeur marchande des bâtiments en propriété superficiaire tend à être inférieure à celle des bâtiments en droit de propriété. En outre, le nombre d'acheteurs potentiels peut être limité et la vente peut prendre plus de temps.
Charge de la rente foncière
Si le contrat stipule le paiement d'un loyer foncier, il y a une charge permanente de loyer foncier. S'il existe une clause de révision du loyer foncier, il y a également un risque que le loyer foncier augmente à l'avenir.
Utilisation efficace du terrain
Il est possible de réaliser des bénéfices en établissant des propriétés superficielles sur des terrains qui ne sont pas prévus pour un usage propre. En particulier, pour les terrains bien situés, il est possible de s'assurer un revenu stable en établissant une propriété superficiaire.
Garantie d'un revenu forfaitaire
Dans certains cas, une somme forfaitaire (dépôt de droits) peut être perçue lors de l'établissement de la propriété superficiaire. Cette somme forfaitaire peut constituer une source de revenus importante pour le propriétaire foncier.
Maintien de la propriété foncière
La propriété foncière est conservée lorsque des droits de superficie sont établis, de sorte que le terrain est restitué au propriétaire à la fin de la période. Cela peut être utilisé dans le cadre d'une stratégie de détention d'actifs à long terme.
Réduction de la charge administrative.
L'utilisation du terrain par le détenteur du droit de propriété superficiaire réduit la charge de la gestion foncière. En particulier, pour les terres situées dans des régions éloignées, l'effort et les coûts de gestion peuvent être réduits.
Restrictions d'utilisation
Pendant la période où les droits de propriété superficiaire sont établis, le propriétaire foncier n'est pas libre d'utiliser la terre. Les possibilités d'utilisation des terres sont limitées en raison des restrictions imposées à l'utilisation personnelle et à la vente à des tiers.
Limitation des revenus
Avec la propriété superficiaire, on ne peut pas s'attendre à des revenus continus provenant du loyer du sol et des frais de renouvellement, comme c'est le cas avec les droits de bail. En particulier, dans le cas de contrats sans loyer foncier, le seul revenu est un paiement unique au moment de l'établissement.
Difficultés de vente des terres
Les terrains avec droit de superficie sont difficiles à vendre à des tiers. Le nombre d'acheteurs potentiels étant limité, la valeur marchande peut diminuer.
Incertitude à l'échéance
Si le détenteur du droit de superficie n'enlève pas correctement le bâtiment à l'expiration du délai, le propriétaire du terrain peut avoir à supporter les frais d'enlèvement.
| Situation | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| Détenteur de propriété superficiaire | Réduction de l'investissement initial Liberté d'utilisation Utilisation stable à long terme Pas de frais d'autorisation, etc. |
Contraintes de financement Risque d'expiration Contraintes liées à la vente Charge de la rente foncière |
| Propriétaires fonciers | Utilisation efficace des terres Revenu forfaitaire Maintien de la propriété Réduction de la charge de gestion |
Utilisation restreinte Revenu limité Difficulté de vente Incertitude à l'expiration du terme |
Il est important d'examiner ces avantages et ces inconvénients de manière approfondie et de décider si l'établissement d'un droit de propriété superficiaire est approprié à la lumière des plans d'affaires et des stratégies d'actifs spécifiques.
La compréhension de la durée et du renouvellement des droits de propriété superficiaire est cruciale pour la planification à long terme de l'utilisation des terres. Des procédures appropriées de fixation de la durée et de renouvellement peuvent garantir la stabilité des opérations commerciales.
Le code civil et la loi sur les baux fonciers et immobiliers prévoient les principes suivants en ce qui concerne la durée de la propriété superficiaire
Principe de la liberté contractuelle
La durée d'un droit de propriété superficiaire peut être librement déterminée par accord entre les parties. Elle peut être fixée à court ou à long terme et, en théorie, une propriété superficiaire perpétuelle peut également être établie.
Ce principe de liberté contractuelle permet de fixer la durée optimale en fonction de la nature du projet et du délai de récupération de l'investissement. Par exemple, une longue durée de 50 ans ou plus peut être fixée pour la construction d'un grand bâtiment commercial, alors qu'une courte durée de quelques années peut être fixée pour un bâtiment temporaire.
Traitement des cas où aucune durée n'est fixée
Si les parties n'ont pas fixé de durée entre elles, le tribunal fixe une durée comprise entre 20 et 50 ans à la demande des parties, conformément à l'article 268 du code civil.
Dans ce cas, le tribunal détermine la durée en prenant en compte de manière globale les éléments suivants
Les dispositions particulières suivantes s'appliquent aux droits de propriété superficiaire des immeubles soumis à la loi sur le bail à loyer et le bail à ferme.
Durée minimale
Selon l'article 3 de la loi sur les baux fonciers et immobiliers, la durée des droits de propriété superficiaire sur les bâtiments doit être d'au moins 30 ans ; même si une durée inférieure à 30 ans est stipulée, elle peut être prolongée à 30 ans par la loi.
Cette disposition vise à garantir une période d'amortissement de l'investissement du propriétaire de l'immeuble et à promouvoir une utilisation stable du terrain.
Cas sans durée déterminée
Dans le cas d'une propriété superficiaire en vue de la possession d'un bâtiment sans durée déterminée, la durée est fixée à 30 ans conformément à l'article 4 de la loi sur le bail à loyer et le bail à ferme.
Le renouvellement des droits de propriété superficiaire est traité différemment selon qu'il s'agit de droits de propriété superficiaire de droit civil ou de droits de propriété superficiaire régis par la loi sur le bail à loyer et le bail à ferme.
Renouvellement de la propriété superficiaire de droit civil
Il n'y a pas de disposition de renouvellement automatique pour la propriété superficiaire de droit civil pur. Si un renouvellement est souhaité à l'expiration de la durée, un contrat de renouvellement doit être conclu par accord entre les parties.
Les parties sont libres de décider des conditions du renouvellement. Il est possible de conclure un nouvel accord sur la durée, le loyer foncier et d'autres conditions.
Renouvellement des droits de propriété superficiaire soumis à la loi sur les baux fonciers et immobiliers
Les dispositions relatives au renouvellement de la loi sur le bail à loyer et le bail à ferme s'appliquent aux droits de propriété superficiaire en vue de la propriété d'un bâtiment.
1. renouvellement par accord
En cas de renouvellement par accord entre les parties, la durée du renouvellement est la suivante
2. renouvellement statutaire
Le renouvellement statutaire est accordé si le titulaire du droit de superficie souhaite continuer à utiliser le terrain à l'expiration de la durée et que le propriétaire du terrain ne s'y oppose pas sans raison valable.
Les principes suivants s'appliquent au traitement des droits de superficie à l'expiration de leur durée
Obligation d'enlever les bâtiments
En principe, le titulaire du droit de propriété superficiaire est tenu d'enlever le bâtiment à l'expiration du délai et de remettre le terrain dans son état initial. Les frais d'enlèvement sont à la charge du titulaire du droit de propriété superficiaire.
Droit d'exiger l'achat du bâtiment
Dans le cas des droits de propriété superficiaire soumis à la loi sur les baux fonciers et immobiliers, le titulaire du droit de propriété superficiaire peut exiger du propriétaire foncier qu'il achète le bâtiment si certaines conditions sont remplies (article 13 de la loi sur les baux fonciers et immobiliers).
Ce droit permet au détenteur du droit de propriété superficiaire de vendre le bâtiment à un prix équitable sans avoir à supporter le coût de l'enlèvement du bâtiment.
Dans la pratique, les facteurs suivants doivent être pris en compte de manière exhaustive lors de la fixation de la durée d'un droit de propriété superficiaire
Cohérence avec le plan d'entreprise
Il est important d'assurer une durée suffisante, en tenant compte de la durée de vie utile du bâtiment à construire et de la période d'amortissement de l'investissement du projet.
Impact sur les conditions de financement
Si un financement doit être obtenu auprès d'une institution financière, la durée peut avoir une incidence sur les conditions du prêt. En général, les propriétés superficielles à long terme ont tendance à être mieux valorisées en tant que garantie.
Traitement fiscal.
Le traitement fiscal peut varier en fonction de la durée. En particulier, la durée est un facteur important dans l'évaluation des droits de succession et de donation.
Lors du renouvellement de la propriété superficiaire, il convient de tenir compte des points suivants
Révision des conditions de renouvellement.
Au moment du renouvellement, il est important de revoir les révisions des loyers fonciers, les restrictions d'utilisation des bâtiments et les autres conditions contractuelles.
Procédures d'enregistrement
Si le renouvellement modifie la durée de la propriété superficiaire, il est nécessaire de demander l'enregistrement du changement de propriété superficiaire.
Déclaration fiscale
S'il y a transfert de droits à la suite du renouvellement, les déclarations fiscales appropriées doivent être faites.
Une bonne compréhension et une bonne planification de la durée et du renouvellement des droits de propriété superficiaire peuvent garantir une utilisation stable des terres à long terme. L'avis d'un expert est recommandé pour fixer les conditions les plus appropriées.
Cet article a fourni une explication complète de la propriété superficiaire, depuis les concepts de base jusqu'aux considérations pratiques. En tant que droit puissant d'utiliser le terrain d'une autre personne, la propriété superficiaire joue un rôle important dans les transactions immobilières.
L'essence de la propriété superficiaire
Le droit de propriété superficiaire est un droit d'usufruit prévu à l'article 265 du code civil. Il s'agit d'un droit de posséder des constructions ou des bambous sur le terrain d'autrui. En raison de sa nature de droit de propriété, il s'agit d'un droit très fort par rapport au droit de bail, qui est une créance.
Différences entre la propriété superficiaire et le droit de bail
Le titulaire d'un droit de propriété superficiaire est libre de vendre, d'hypothéquer, de transférer ou de sous-louer le bâtiment sans le consentement du propriétaire foncier. Le droit de bail, quant à lui, nécessite l'accord du propriétaire foncier et le paiement d'une redevance.
Types de propriété superficiaire
Il existe trois types de propriété superficiaire : la propriété superficiaire ordinaire, la propriété superficiaire sectionnelle et la propriété superficiaire statutaire, chacune ayant des caractéristiques et des situations d'utilisation différentes. En particulier, les propriétés superficielles sectionnelles constituent un système important pour l'utilisation de terrains à plusieurs étages dans les zones urbaines.
Importance de l'établissement et de l'enregistrement
Des procédures appropriées de contractualisation et d'enregistrement garantissent la protection des droits du titulaire du droit de propriété superficiaire. L'obligation d'enregistrer les demandes reconventionnelles des tiers est essentielle pour garantir la stabilité des droits.
Si vous envisagez de réaliser une étude spécifique sur la propriété superficielle, nous vous recommandons de suivre les étapes suivantes
Consulter un expert
Si vous envisagez d'établir ou d'acquérir une propriété superficiaire, veuillez consulter un spécialiste tel qu'un expert immobilier, un rédacteur judiciaire ou un comptable fiscaliste. Vous obtiendrez ainsi les meilleurs conseils en fonction de votre situation personnelle.
Réalisez une étude détaillée
Il est important d'effectuer une étude détaillée du terrain concerné en ce qui concerne les restrictions légales, la faisabilité de la construction, le traitement fiscal, etc.
Élaborer un plan financier
Élaborez un plan financier complet qui inclut les coûts initiaux d'établissement de la propriété superficiaire, les obligations de loyer foncier en cours et les coûts de renouvellement futurs.
INA&Associates K.K. soutient ses clients grâce à sa vaste expérience et à son expertise en matière de droits immobiliers, y compris les droits de propriété superficiaire. Si vous avez des questions sur les relations complexes entre les droits dans les transactions immobilières, n'hésitez pas à nous contacter.
R1 : Les droits de superficie et les baux fonciers sont des concepts différents. Le droit de bail est un concept supérieur qui fait référence à la propriété superficiaire ou au droit de bail d'un terrain dans le but de posséder des bâtiments, tandis que le droit de superficie est un type de droit de bail. Dans la pratique, les contrats de bail foncier fondés sur des droits de bail sont extrêmement courants, tandis que les contrats de bail foncier fondés sur des droits de propriété superficiaire sont relativement rares.
Alors que les droits de superficie sont des droits physiques forts, les droits de bail restent des droits relatifs en tant que revendications. Cette différence se traduit par des différences significatives en termes de liberté de cession et de sous-location, de nécessité d'obtenir le consentement du propriétaire et d'obligation de payer une taxe de consentement.
R2 : Le paiement d'un loyer foncier n'est pas une obligation légale dans le cadre d'un droit de superficie. Le paiement de la rente foncière est déterminé par contrat entre les parties. Il est légalement possible d'établir un droit de superficie sans paiement.
Dans la pratique, cependant, il est courant de stipuler un loyer foncier et, dans de nombreux cas, en particulier dans le cas de droits de superficie à des fins commerciales, un montant substantiel de loyer foncier est fixé. Le montant du loyer foncier et le mode de paiement sont déterminés en tenant compte de l'emplacement du terrain, du but de son utilisation et de la durée de son existence.
R3 : Il est possible d'obtenir un prêt hypothécaire pour les bâtiments en droit de superficie, mais les conditions de financement peuvent être plus strictes que pour les bâtiments en droit de propriété. Les institutions financières évalueront soigneusement la valeur de la garantie et pourront réduire le montant du prêt ou augmenter le taux d'intérêt.
Lors de la souscription d'un prêt, il est important d'expliquer en détail à l'institution financière la durée de la propriété superficiaire, la charge de la rente foncière, la possibilité de renouvellement, etc. et de se soumettre à une évaluation approfondie. La consultation de plusieurs institutions financières peut vous aider à trouver des conditions plus favorables.
R4 : À l'échéance du droit de superficie, le titulaire du droit de superficie est en principe tenu d'enlever le bâtiment et de remettre le terrain dans son état initial. Toutefois, dans le cas des droits de superficie régis par la loi sur le droit de superficie et le droit de superficie, le renouvellement statutaire et le droit d'exiger l'achat du bâtiment sont possibles si certaines conditions sont remplies.
Le renouvellement est généralement discuté avant l'expiration du terme, et la propriété superficiaire peut être poursuivie à de nouvelles conditions par accord entre les parties. Si le renouvellement est difficile, il est important d'envisager à l'avance des mesures telles que la vente ou le transfert du bâtiment.
R5. Les droits de propriété superficiaire sont transmis aux héritiers en tant que biens hérités. Le consentement du propriétaire foncier n'est pas nécessaire pour l'héritage des droits de propriété superficielle, et les droits sont transférés au moyen de l'enregistrement de l'héritage.
Dans le calcul de l'impôt sur les successions, la valeur estimée des propriétés superficielles est imposable. L'évaluation de la propriété superficiaire tient compte de la valeur du terrain, de sa durée, de la charge de la rente foncière, etc. et est généralement inférieure à celle de la propriété foncière. Au moment de la succession, il est important de consulter un conseiller fiscal ou un autre spécialiste pour une évaluation et une déclaration correctes.
Pour obtenir des informations plus détaillées et des conseils personnalisés sur les droits de superficie, veuillez contacter ces organismes professionnels et ces experts. Avec le soutien de spécialistes disposant de l'expertise appropriée, vous pouvez utiliser vos droits de superficie de manière sûre et fiable.