Lors de la cession d'un bien immobilier, deux méthodes de vente sont possibles : l'"agence" et l'"achat". En particulier, l'"achat de biens immobiliers" est une méthode qui convient à la personne qui espère une vente sûre à une date rapprochée. Cependant, de nombreuses personnes s'inquiètent : "L'achat sera-t-il vendu à bas prix ?" et d'autres préoccupations.
Dans cet article, les avantages et les inconvénients de l'achat d'un bien immobilier sont bien compris et l 'idée d'obtenir une évaluation aussi élevée que possible est expliquée. Sur la base de l'expérience acquise en tant que professionnel de l'immobilier, nous apporterons un savoir-faire pratique aux points de vigilance concernant le prix du marché d'achat et le choix de l'entrepreneur, et même aux cas d'échec et aux mesures à prendre pour y remédier.
Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier, nous espérons que vous pourrez réaliser une transaction satisfaisante en vous référant à cet article.
L'achat immobilier est un mode de vente par lequel une société immobilière achète un bien immobilier directement au vendeur. Contrairement à la vente par agence, il n'y a pas de recherche d'acheteur, et comme la société immobilière achète directement, elle a l'avantage de conclure la vente rapidement et sûrement.
Le plus grand intérêt de l'achat d'un bien immobilier est qu'il peut être converti en espèces dans un court laps de temps, sans qu'il soit nécessaire de réaliser des activités de vente. C'est une option particulièrement efficace en cas de contraintes de temps, par exemple pour les personnes qui ont des difficultés à rembourser un prêt hypothécaire ou qui souhaitent vendre rapidement un bien immobilier dont elles ont hérité.
Pour vendre un bien immobilier, il existe des méthodes d'"achat" et d'"agence", chacune ayant ses propres caractéristiques. Comparez les principales différences dans le tableau ci-dessous.
| Élément de comparaison | Achat de biens immobiliers | Agence immobilière |
|---|---|---|
| Acheteur | Achat direct par une société immobilière | Tiers (acheteur général) |
| Période de vente | Minimum 1 semaine à 1 mois | 3 à 6 mois ou plus |
| Prix de vente | Environ 60-80% du prix du marché | Proche du prix du marché (taux du marché) |
| Frais de courtage | Pas nécessaire | Nécessaires (3 % du prix de vente + 60 000 ¥ + taxes) |
| Certitude de la vente | Élevée (contrat immédiat possible) | Dépend de l'acheteur (des incertitudes existent) |
| Responsabilité en cas de non-respect du contrat | Souvent exonérée | Peut être encourue par le vendeur |
Comme indiqué ci-dessus, l'achat convient à ceux qui privilégient la vente rapide et la simplicité de la procédure, tandis que la médiation convient à ceux qui veulent vendre le plus cher possible. Il est important de choisir la meilleure solution après avoir clarifié ses propres priorités, car elles diffèrent en fonction des besoins et de la situation du vendeur.
Lors d'un achat immobilier, le prix d'achat correspond généralement à 60-80 % du prix du marché (prix de vente supposé dans l'agence). Les raisons de cette différence de prix sont les suivantes
Parce que la revente est supposée: le modèle d'entreprise de l'acheteur consiste à réaliser un bénéfice en réformant ou en revendant le bien après l'avoir acheté. Le prix est donc fixé en tenant compte des coûts et des bénéfices de la revente.
Parce qu'il supporte le risque: le vendeur achète le bien avec ses propres fonds et supporte donc le risque de biens invendus en raison de changements dans les tendances du marché.
Compensation pour une vente rapide: en échange du bénéfice d'une vente rapide, la relation implique une certaine concession de la part du vendeur en termes de prix.
Des prix d'achat plus bas sont un aspect inévitable de cette structure commerciale. Toutefois, il est possible de vendre le bien aux meilleures conditions possibles en suivant les points pour une évaluation élevée, qui seront abordés ci-dessous.
Le point le plus important pour obtenir une évaluation élevée lors de l'achat d'un bien immobilier est de demander une évaluation à plusieurs entrepreneurs. Comme les acheteurs ont des types de biens, des régions et des stratégies de revente différents, il peut y avoir une grande différence dans la valeur estimée d'un même bien.
Pour les acheteurs en particulier, il est recommandé de comparer les évaluations d'au moins trois entreprises ou plus, car le prix d'achat fluctue en fonction du prix supposé et de la stratégie de revente au moment de la revente. Depuis quelques années, il est possible de recevoir facilement des évaluations de plusieurs entreprises en utilisant des sites d'évaluation en vrac.
Lors du processus d'évaluation, maximiser l'attrait du bien peut permettre d'en augmenter l'estimation. Les points suivants doivent être particulièrement attrayants
En organisant ces informations à l'avance et en donnant des détails précis au moment de l'évaluation, vous obtiendrez une estimation juste.
Le choix d'un acheteur fiable est également important pour obtenir une évaluation élevée. Les points suivants vous aideront à choisir le bon vendeur.
Il est également important de déterminer si le constructeur est fiable en discutant avec la personne responsable. Le contenu des réponses aux questions posées lors de l'évaluation et l'attitude du constructeur révèleront également l'attitude du constructeur.
Avant l'évaluation de l'achat, vous pouvez augmenter la valeur du bien en apportant quelques petites améliorations. Il ne s'agit pas nécessairement d'une rénovation en profondeur, mais de petits préparatifs tels que ceux décrits ci-dessous contribueront à augmenter la valeur du bien.
En particulier, dans l'hypothèse d'une revente, plus le bien est proche d'un état prêt à la vente, plus il est susceptible de donner lieu à une évaluation élevée.
Le prix de marché d'un achat immobilier diffère selon le type de bien. Le tableau suivant résume les cotations générales des prix d'achat par rapport aux prix du marché (prix d'agence).
| Type de bien | Prix d'achat (par rapport au prix du marché) | Remarques. |
|---|---|---|
| Immeubles en copropriété | 70-80% du prix du marché | Dans les quartiers populaires, ce pourcentage peut atteindre 80 % ou plus. |
| Maisons individuelles | 60-75% du prix du marché | Varie fortement en fonction de l'emplacement et de l'état du bâtiment. |
| Terrains | 60-70% du prix du marché | Les terrains constructibles et bien formés sont très appréciés. |
| Immeuble de rapport | 65-75 % de la valeur marchande | Les biens immobiliers très rentables ont une valeur plus élevée. |
Toutefois, il ne s'agit là que d'un guide qui variera en fonction de l'état du bien, des tendances du marché local et de la stratégie de l'acheteur. Il est important d'obtenir des évaluations de plusieurs vendeurs différents afin de se faire une idée de la valeur réelle du bien.
Les principaux facteurs qui influencent la valeur d'évaluation de l'achat sont énumérés ci-dessous. Ces facteurs sont évalués de manière exhaustive afin de déterminer la valeur estimée finale.
Emplacement
Âge et état du bâtiment
Possibilité de commercialisation
Caractéristiques du bien
Sur la base de ces éléments, l'acheteur proposera un prix d'achat, en tenant compte de sa propre stratégie de revente et de son plan de rentabilité.
Le prix d'achat d'un bien immobilier varie fortement d'une région à l'autre. En général, les prix d'achat tendent à être proches des prix du marché dans les zones de croissance démographique et les zones métropolitaines, mais les différences peuvent être plus importantes dans les zones de déclin démographique.
Par exemple, dans les centres urbains tels que les 23 quartiers de Tokyo et la ville d'Osaka, le prix d'achat peut atteindre 80 % du prix du marché dans certains cas, car on peut s'attendre à une demande au moment de la revente. En revanche, dans les zones rurales dépeuplées, le prix peut ne représenter que 50 % de la valeur marchande en raison de la difficulté de la revente.
Compte tenu de ces différences régionales, il est important de demander une évaluation à plusieurs acheteurs afin de comparer et d'évaluer la valeur de votre bien.
Le déroulement d'une vente par achat d'un bien immobilier est plus simple que celui d'une vente classique par une agence. Les étapes de base sont les suivantes
Préparation préliminaire et collecte d'informations
Demande d'évaluation auprès de plusieurs fournisseurs
Évaluation et présentation du prix
Détermination de l'acheteur et du contrat
Règlement et remise de l'ouvrage
Déclaration finale si nécessaire
Ces procédures sont généralement achevées dans un délai d'un mois et, en cas d'urgence, peuvent prendre jusqu'à deux semaines.
Le tableau suivant résume le temps nécessaire pour chaque étape du processus d'achat d'un bien immobilier et les préparatifs requis à chaque étape.
| Processus | Durée nécessaire | Préparations nécessaires |
|---|---|---|
| Préparation préliminaire | 3 à 7 jours | Copie certifiée conforme du registre, avis de taxe foncière, plan d'étage, documents relatifs au permis de construire, etc. |
| Demande d'évaluation | 1 à 2 jours | Informations sur le bien, date de vente souhaitée, coordonnées, etc. |
| Évaluation sur place | 1-2 heures/entreprise | Nettoyage et rangement du bien, préparation de l'historique des réparations |
| Réception des résultats de l'évaluation | Le jour même - 3 jours | Tableaux et documents permettant de stocker et de comparer les évaluations de différentes entreprises |
| Sélection et négociation des entrepreneurs | 1-3 jours | Liste de questions, organisation des points de négociation des termes et conditions |
| Conclusion du contrat | 1 jour | Certificat d'empreinte de sceau, sceau personnel, carte d'identité, etc. |
| Règlement et remise du contrat | 1 jour | Clés, manuel d'utilisation de l'équipement, compte pour le transfert de l'argent du règlement, etc. |
L'ensemble du processus prend un minimum de 2 semaines et généralement de 3 semaines à 1 mois. En comparaison, les ventes intermédiaires durent de 3 à 6 mois, ce qui montre qu'un délai de vente très court est possible.
Lors de la conclusion d'un contrat d'achat, veillez à vérifier les points importants suivants
Conditions de fixation du prix d'achat
Conditions de livraison
Traitement de la responsabilité pour non-conformité au contrat (responsabilité pour les défauts)
Charge des coûts
Conditions de résiliation
Vérifier ces points à l'avance et s'assurer qu'ils sont clairement énoncés dans le contrat permet d'éviter des problèmes ultérieurs. Si certains points ne sont pas clairs, n'hésitez pas à poser des questions avant de signer le contrat et assurez-vous qu'il vous satisfait.
Vous trouverez ci-dessous une liste d'échecs courants dans l'achat d'un bien immobilier et les mesures à prendre pour y remédier. En les connaissant, vous éviterez de commettre les mêmes erreurs.
Achat à bas prix par simple demande d'une seule entreprise
Réduction du prix d'achat après la signature du contrat
Les pièges de la garantie d'achat
Base d'évaluation imprécise
Troubles causés par des commerçants peu scrupuleux
La plupart de ces échecs sont dus à un "manque d'information" ou à une "trop grande précipitation". Il est important de ne pas se précipiter, mais de rassembler suffisamment d'informations et de faire des comparaisons.
Les points de contrôle permettant d'identifier les acheteurs fiables sont résumés ci-dessous.
Fiabilité juridique.
Sincérité de la réponse
Transparence des transactions
Antécédents et réputation
Service de suivi
Vous pouvez trouver un entrepreneur fiable en comparant plusieurs entrepreneurs sur la base de ces points.
Utilisez la liste de contrôle suivante pour vous assurer que vous disposez des informations nécessaires avant de signer un contrat d'achat immobilier.
✓ Le prix d'achat est-il approprié par rapport au prix du marché ?
✓ Y a-t-il des conditions dans lesquelles le prix d'achat peut être modifié ?
✓ Les dates de règlement et de livraison sont-elles claires ?
✓ Le traitement de la responsabilité en cas de non-conformité au contrat (responsabilité pour les défauts) est-il clair ?
✓ Le montant de l'acompte et les conditions de sa restitution sont-ils appropriés ?
✓ Les conditions d'annulation du contrat et les dispositions relatives aux pénalités sont-elles appropriées ?
✓ Les parties se sont-elles mises d'accord sur le traitement des articles restants ?
✓ La méthode de règlement de l'impôt foncier, etc. est-elle claire ?
✓ Existe-t-il un accord sur la manière de traiter les problèmes après la remise du bien ?
✓ Tous les accords particuliers sont-ils écrits ?
L'utilisation de cette liste de contrôle pour s'assurer que rien n'a été oublié permettra d'éviter les problèmes après la signature du contrat. Si certains points ne sont pas clairs, n'hésitez pas à poser des questions avant de signer le contrat et assurez-vous que vous êtes satisfait de l'accord.
Lors de la vente d'un bien immobilier avec un prêt hypothécaire en cours, il convient de tenir compte des points suivants
En cas de sous-prêt (prix de vente > solde du prêt)
En cas de sur-prêt (prix de vente < solde du prêt)
Procédures
Il est possible d'acheter et de vendre un bien immobilier avec une hypothèque en cours si les procédures appropriées sont suivies. Toutefois, il convient d'être particulièrement vigilant dans le cas d'une hypothèque à découvert et il est donc recommandé de consulter rapidement un établissement financier ou un spécialiste.
Les points clés pour obtenir une évaluation élevée lors d'un achat immobilier peuvent être résumés comme suit.
En suivant ces points, vous pouvez réaliser les meilleures conditions de vente possibles lors d'un achat immobilier.
Lors d'un achat immobilier, l'équilibre entre rapidité et prix est important. Bien que la vente par l'intermédiaire d'une agence soit à envisager si vous visez un prix plus élevé, un achat peut s'avérer approprié dans les situations suivantes
La clé du succès consiste à clarifier vos besoins et vos priorités et à choisir un mode de vente qui leur corresponde.
Dans le cadre de la vente d'un bien immobilier, il convient de juger si l'achat ou la médiation doit être choisi en fonction des conditions suivantes.
Les cas où l'achat est adapté
Cas pour lesquels la médiation est indiquée
Les deux méthodes ont leurs avantages et leurs inconvénients. Il est important de faire le meilleur choix, en tenant compte de votre situation et de vos priorités. Une autre option consiste à obtenir une première évaluation en utilisant les deux méthodes et à les comparer.
R1 : Dans le cas d'un achat immobilier, il faut compter au moins une semaine entre l'évaluation, le contrat de vente et le règlement, et généralement un mois seulement. En revanche, dans le cas d'une vente par l'intermédiaire d'une agence, il faut généralement compter entre trois et six mois, voire plus en fonction du bien et de la région. Dans le cas de l'achat, il n'y a pas de processus de recherche d'un acheteur, ce qui permet de réduire considérablement les délais.
R2 : Oui, de nombreux acheteurs rachètent des biens anciens ou en mauvais état. En fait, ces biens sont souvent difficiles à vendre par le biais d'intermédiaires et peuvent être achetés. Toutefois, comme les prix d'achat varient considérablement en fonction de l'état et de l'emplacement du bien, il est conseillé d'obtenir des évaluations de la part de plusieurs fournisseurs.
R3 : L'achat est possible même dans une situation de "surendettement", mais vous devrez combler la différence entre le prix de vente et le solde du prêt avec vos propres fonds. Il est conseillé d'en discuter au préalable avec l'institution financière et de vérifier si des mesures spéciales, telles qu'une vente volontaire, sont nécessaires. Certaines institutions financières peuvent être disposées à discuter d'une remise partielle de la dette ou d'un remboursement échelonné.
R4 : Oui, le prix d'achat peut être négocié. En particulier, si vous avez obtenu des évaluations de plusieurs acheteurs, il est efficace de négocier en utilisant ces évaluations comme base de comparaison. Toutefois, dans de nombreux cas, il est difficile d'augmenter le prix de manière significative, car l'acheteur fixe également le prix dans le cadre de la viabilité de l'entreprise. Il est conseillé d'envisager de négocier non seulement le prix, mais aussi d'autres conditions, telles que le calendrier de livraison et le traitement des articles restants.
R5 : Dans le cas d'un achat immobilier, une clause spéciale est souvent jointe qui exonère le vendeur de toute responsabilité en cas de non-conformité au contrat (anciennement responsabilité pour vices). Cela signifie que même si des problèmes sont constatés avec le bien après la vente, le vendeur ne peut en principe pas être tenu pour responsable. Il est toutefois important de vérifier le contenu de la clause lors de la signature du contrat, car des exceptions peuvent être prévues, par exemple en cas de dissimulation délibérée de défauts graves.
Les principales lois et réglementations relatives aux transactions immobilières sont les suivantes
En particulier, la Building Lots and Buildings Transaction Business Law stipule les obligations et les actes interdits des constructeurs, et les acheteurs doivent également effectuer les transactions conformément à cette loi. En cas de problème lors d'une transaction immobilière, il est possible de s'adresser au ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme ou à la section des transactions immobilières de la préfecture concernée.
Les ressources externes suivantes peuvent également vous être utiles si vous souhaitez en savoir plus sur l'achat d'un bien immobilier.
En outre, les informations les plus récentes sur les achats immobiliers et les meilleures pratiques sont également disponibles sur les sites web d'évaluation en gros et sur les sites web des acheteurs individuels. N'hésitez pas à utiliser ces informations lors de votre collecte d'informations.
L'achat d'un bien immobilier est une excellente option pour une vente rapide et sans heurts s'il est effectué correctement. Gardez à l'esprit les points expliqués dans cet article et choisissez la méthode qui convient le mieux à votre situation pour réaliser une transaction satisfaisante.
Si vous avez besoin de conseils supplémentaires sur la vente de votre propriété, n'hésitez pas à contacter INA & Associates. Nous vous proposerons la méthode de vente la mieux adaptée à votre situation. N'hésitez pas à nous contacter pour une évaluation gratuite.