Lorsque vous envisagez un investissement immobilier ou l'achat d'une maison, vous pouvez entendre le terme "zone de contrôle de l'urbanisation".
Le prix des terrains situés dans ces zones est généralement plus bas, ce qui amène de nombreuses personnes à se demander s'il s'agit d'une bonne opportunité d'investissement. Nombreux sont ceux qui pensent qu'il s'agit d'une bonne opportunité d'investissement. Cependant, la zone de contrôle de l'urbanisation est soumise à des restrictions particulières, et acheter sans bien les comprendre peut conduire à des regrets.
Dans cet article, INA & Associates Ltd. explique en détail les concepts de base des zones de contrôle de l'urbanisation, leurs avantages et leurs inconvénients, ainsi que leur potentiel futur. Il vous servira de référence pour vous aider à prendre la bonne décision lors de vos transactions immobilières.
Les zones de contrôle de l'urbanisation sont l'une des classifications de zones désignées à l'article 7, paragraphe 3, de la loi sur l'urbanisme. Elle est légalement définie comme "une zone où l'urbanisation doit être contrôlée" et a pour but d'empêcher une urbanisation incontrôlée et de promouvoir une urbanisation systématique.
Cette zone se positionne comme le pendant de la zone d'urbanisation. Les zones d'urbanisation sont des "zones d'urbanisation prioritaires et planifiées", tandis que les zones de contrôle de l'urbanisation fonctionnent comme des zones où le développement actif est découragé.
Comprendre les différences entre une zone d'urbanisation et une zone de contrôle de l'urbanisation est crucial pour l'investissement immobilier. Le tableau ci-dessous résume les principales différences.
| Rubrique | Zones d'urbanisation | Zones d'urbanisation |
|---|---|---|
| Politique de base | Promouvoir l'urbanisation | Urbanisation contrôlée |
| Restrictions à la construction | Restrictions en fonction du zonage | En principe, aucune construction n'est autorisée |
| Zones d'utilisation | Désignation de 13 types de zones | Pas de désignation en principe |
| Taxe d'urbanisme | Taxable | Exemptée de taxe |
| Développement des infrastructures | Entretien prioritaire | Entretien ultérieur |
| Permis de développement | Obligatoire à partir d'une certaine taille | Exigé en principe quelle que soit la taille |
Les zones d'urbanisation représentent environ 10,3 % du territoire national et sont principalement chargées de préserver l'environnement naturel, comme les terres agricoles et les forêts. Ces zones sont désignées après consultation approfondie des services compétents, en vue d'assurer une saine harmonie avec l'agriculture, la sylviculture et la pêche.
En principe, les activités de développement sont interdites dans les zones de contrôle de l'urbanisation. Les activités de développement sont définies comme des modifications de la forme d'une parcelle de terrain, principalement dans le but de construire un bâtiment ou une structure spécifiée de classe 1.
Ces restrictions rendent extrêmement difficile la construction de nouveaux bâtiments ou l'extension de bâtiments existants. Toutefois, des aménagements peuvent être autorisés dans des cas exceptionnels, tels que
Lors de la réalisation d'activités d'aménagement dans une zone de contrôle de l'urbanisation, celles-ci doivent faire l'objet d'un examen strict conformément à l'article 34 de la loi sur l'urbanisme. Cet article définit des critères exceptionnels pour l'octroi de permis pour des activités de développement qui ne sont pas susceptibles de promouvoir l'urbanisation et qui sont jugées difficiles ou extrêmement inappropriées pour être réalisées dans une zone urbanisée.
Les critères d'autorisation spécifiques sont les suivants
Outre le permis de construire habituel, un permis de construire délivré par le gouverneur de la préfecture est requis pour toute nouvelle construction ou extension/rénovation de bâtiments dans la zone de contrôle de l'urbanisation. Ce double système de permis garantit un contrôle strict des activités de construction.
Un permis de construire n'est nécessaire que si la surface de plancher de l'extension, de la modification ou du transfert dépasse 10 mètres carrés. En principe, le changement d'affectation des bâtiments en bâtiments autres que ceux utilisés pour l'agriculture, la sylviculture et la pêche ou ceux nécessaires au bien public n'est pas non plus autorisé.
Le principal avantage des zones de contrôle de l'urbanisation est le faible prix des terrains. Le développement étant limité, il est possible d'acquérir des terrains à un prix nettement inférieur à celui d'une zone urbanisée.
Cette différence de prix peut être intéressante du point de vue de l'efficacité des investissements. En particulier, les investisseurs qui s'attendent à une déréglementation et à des changements de zonage à l'avenir peuvent se concentrer sur cette cible d'investissement avec des gains de prix potentiels.
Les zones d'urbanisation offrent les avantages fiscaux suivants
Réduction de la taxe foncière: la valeur imposable est fixée à un niveau inférieur, ce qui réduit la charge de la taxe foncière.
Exonération de la taxe d'urbanisme : la taxe d'urbanisme, qui est perçue dans les zones d'urbanisation, ne l'est pas dans les zones de contrôle de l'urbanisation. Cet avantage fiscal peut réduire de manière significative les coûts de détention des terrains.
Le tableau ci-dessous présente une comparaison des charges fiscales.
| Catégorie de taxe | Zones d'urbanisation | Zones d'urbanisation |
|---|---|---|
| Impôt foncier | Valeur imposable x 1,4 % (valeur imposable inférieure) | Valeur imposable x 1,4 % (valeur imposable inférieure) |
| Taxe d'aménagement urbain | Valeur imposable x 0,3 | Exonération de la taxe |
| Taux d'imposition total | Max 1,7 | Max 1,4 |
Les zones d'urbanisation offrent un cadre de vie tranquille dans un environnement naturel. La faible densité de construction offre les avantages environnementaux suivants
Ces avantages environnementaux constituent un attrait majeur pour ceux qui cherchent à vivre loin de l'agitation des zones urbaines.
Le principal inconvénient des zones de contrôle de l'urbanisation réside dans les restrictions strictes en matière de construction. Ces restrictions limitent considérablement l'utilisation du bien immobilier et entraînent les problèmes suivants
Difficulté de reconstru ire : même si un bâtiment existant s'est détérioré, il faut obtenir l'autorisation du gouverneur de la préfecture pour reconstruire. Les critères d'autorisation sont stricts et peuvent ne pas être accordés en fonction de la taille et de l'utilisation du bâtiment.
Restrictions sur les extensions : les extensions dues à des changements dans la structure familiale ou à l'expansion d'une entreprise sont également limitées en principe ; les extensions et rénovations de plus de 10 m² nécessitent un permis de construire, ce qui complique la procédure.
Restrictions sur le changement d'utilisation: il existe également des restrictions strictes sur le changement d'utilisation des bâtiments, ce qui rend difficile le changement d'utilisation des bâtiments pour autre chose que ceux utilisés pour l'agriculture, la sylviculture et la pêche ou ceux nécessaires pour le bien public.
Dans les zones d'urbanisation, le développement des infrastructures a tendance à être retardé parce que le développement urbain est limité. Plus précisément, les problèmes suivants peuvent se poser
Systèmes d'approvisionnement en eau et d'assainissement inad équats : les systèmes d'approvisionnement en eau et d'assainissement sont inadéquats dans certaines régions et il peut être nécessaire de recourir à des puits ou à des fosses septiques.
Approvisionnement limité en gaz: le gaz de ville se trouve souvent en dehors de la zone de service, ce qui oblige à recourir au gaz propane.
Retards dans l'entretien des routes: les travaux d'asphaltage et d'élargissement des routes sont souvent retardés et l'accessibilité peut être problématique.
Infrastructures de télécommunications limitées: le développement d'infrastructures de télécommunications à haut débit, telles que la fibre optique, est souvent retardé, ce qui peut limiter l'accès à l'internet.
Inaccessibilité des transports publics: l'accès aux transports publics tels que les bus et les chemins de fer est limité, ce qui entraîne une plus grande dépendance à l'égard des véhicules privés.
L'immobilier dans les zones d'urbanisation peut être sous-évalué par les institutions financières et le financement peut être difficile à obtenir.
Faible évaluation de la valeur de la garantie: les restrictions de construction limitent le potentiel d'utilisation future, ce qui entraîne une faible évaluation de la valeur de la garantie.
Conditions de financement plus strictes: certaines institutions financières peuvent restreindre le financement des propriétés situées dans les zones d'urbanisation.
Restrictions à la vente: le nombre limité d'acheteurs peut affecter le prix et le délai de vente, même si une vente est envisagée à l'avenir.
Le Japon entrant dans une société en déclin démographique, les zones urbanisées devraient être particulièrement touchées.
Accélération de l'exode de la population : alors que la population se concentre de plus en plus dans des zones urbanisées plus pratiques, l'exode de la population des zones urbanisées pourrait s'accélérer.
Déclin des communautés locales: le déclin de la population peut rendre difficile le maintien des communautés locales et entraîner le retrait des installations commerciales et des services publics.
Problème croissant des logements vacants: l'augmentation du nombre de logements vacants est un problème social grave, car il existe également des restrictions sur l'utilisation locative des logements existants.
Le plan d'optimisation de la localisation du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports encourage l'intensification des fonctions urbaines. Ce plan vise à créer des villes compactes en établissant des zones résidentielles et des zones de fonctions urbaines.
De nombreuses zones d'urbanisation sont susceptibles d'être placées en dehors des zones d'orientation résidentielle, ce qui aura les effets suivants
Diminution des priorités en matière d'investissement public: les priorités en matière de construction et d'entretien des équipements publics pourraient être moins élevées.
Polarisation des valeurs foncières: il existe un risque que les valeurs foncières à l'intérieur des zones résidentielles soient maintenues ou augmentées, alors que les valeurs foncières à l'extérieur des zones diminueront considérablement.
Les prix des terrains dans les zones d'urbanisation devraient continuer à baisser à long terme en raison des facteurs suivants
Baisse continue de la demande: la demande dans les zones urbanisées devrait continuer à diminuer en raison de la baisse de la population et de la concentration dans les zones urbaines.
Contraintes de valeur dues aux restrictions de développement: les restrictions de construction limitent l'utilisation potentielle des terrains, ce qui les rend moins attrayants en tant qu'investissement.
Diminution des investissements dans les infrastructures: on ne s'attend pas à ce que des améliorations soient apportées aux commodités, car elles sont reléguées au second plan dans les priorités d'investissement public.
Le tableau ci-dessous résume les facteurs de risque futurs.
| Facteur de risque | Degré d'impact | Délai de survenance | Probabilité de contre-mesures |
|---|---|---|---|
| Déclin de la population | Important | Déjà en cours | Limitée |
| Planification adaptée au lieu | Élevée | En plein essor à partir de 2025 | Possibilité de révision du plan |
| Infrastructure vieillissante | Moyenne | À partir de 2030 | Augmentation des coûts d'entretien et de gestion |
| Augmentation du nombre de logements vacants | Élevée | Déjà en cours | Développement d'un système d'utilisation |
Lorsque l'on envisage d'acquérir un bien immobilier dans une zone de contrôle de l'urbanisation, il est important d'effectuer une étude détaillée sur les points suivants
Confirmation de la faisabilité de la construction: il est nécessaire de consulter au préalable les autorités administratives en ce qui concerne les plans de construction spécifiques et la question de savoir si le bien relève ou non de l'un des points de l'article 34 de la loi sur l'urbanisme.
Évaluation de l'état des infrastructures : il convient de vérifier en détail l'état de l'eau, des égouts, du gaz, de l'électricité, des télécommunications et d'autres infrastructures, et d'étudier les plans de développement futurs.
Prévision de l'évolution du milieu environnant: il est important de vérifier les plans de niveau supérieur, tels que le plan d'adéquation de l'emplacement et le plan directeur d'urbanisme, afin de comprendre l'orientation future de l'utilisation des sols.
Les transactions immobilières dans les zones d'urbanisation impliquent des procédures juridiques complexes. Il est donc essentiel de coopérer avec les spécialistes suivants
évaluateurs immobiliers: il est important de solliciter leur avis d'expert sur l'évaluation appropriée du prix et la prévision des fluctuations futures de la valeur.
Consultants en urbanisme: il convient de demander l'avis d'experts sur les possibilités et les détails procéduraux des permis de construire.
Consultant fiscal: il est important d'évaluer avec précision les avantages et les inconvénients fiscaux et de vérifier le rendement global de l'investissement.
Il est important de prendre les mesures de gestion des risques suivantes lors d'un investissement dans une zone urbanisée
Diversification: il est important d'envisager de diversifier les investissements avec des biens situés dans des zones urbanisées, plutôt que de concentrer les investissements uniquement dans des zones urbanisées.
Clarifier la stratégie de sortie : il est nécessaire d'envisager à l'avance une stratégie de sortie prévoyant plusieurs scénarios pour la vente et l'utilisation futures du bien immobilier.
Révision régulière: il est important de revoir régulièrement la stratégie d'investissement en fonction de l'évolution de la législation et des conditions sociales.
Les terres agricoles situées dans les zones d'urbanisation peuvent faire l'objet d'un certain niveau d'utilisation en suivant les procédures de conversion en terres agricoles.
Les catégories de permis suivantes sont disponibles pour la conversion des terres agricoles.
| Catégorie de permis | Possibilité de conversion | Principales conditions |
|---|---|---|
| Terres agricoles de type 1 | Non autorisé en principe | Uniquement dans des cas exceptionnels, par exemple pour des installations agricoles |
| Terres agricoles de type 2 | Autorisé sous conditions | Lorsqu'il n'y a pas d'autre terrain, etc. |
| Terres agricoles de type 3 | Autorisé en principe | Terres agricoles à proximité des zones urbaines |
Les bâtiments existants peuvent être utilisés de la manière suivante, bien qu'il existe certaines restrictions au changement d'utilisation.
Utilisation comme logements locatifs: l'utilisation de logements existants à des fins locatives est traitée différemment dans chaque municipalité, mais peut être possible sous certaines conditions.
Conversion en installations agricoles: il est relativement facile d'obtenir une autorisation pour la conversion en installations de transformation et de commercialisation des produits agricoles.
Conversion en installation d'utilité publique: la conversion en installation d'utilité publique dans la région peut être soutenue par l'administration.
Les zones de contrôle de l'urbanisation présentent les avantages d'un prix peu élevé des terrains, d'une charge fiscale réduite et d'un cadre de vie agréable, mais elles présentent également de sérieux inconvénients tels que des restrictions en matière de construction, des retards dans le développement des infrastructures et des incertitudes quant à l'avenir.
En particulier, la valeur des biens immobiliers dans les zones de contrôle de l'urbanisation est susceptible de diminuer à long terme en raison de la baisse continue de la population et de la promotion des plans d'adéquation de l'emplacement.
Lorsque l'on envisage un investissement immobilier ou l'achat d'un logement, il est important de bien comprendre ces avantages et ces inconvénients et de prendre une décision réfléchie en bénéficiant des conseils d'un expert.
INA&Associates K.K. propose des solutions optimales pour divers projets d'investissement immobilier, y compris dans les zones urbanisées, en fonction de vos objectifs d'investissement et de votre tolérance au risque. Si vous avez des questions concernant l'immobilier dans la zone de contrôle de l'urbanisation, n'hésitez pas à nous contacter.
Nous mettons à profit nos connaissances professionnelles et notre vaste expérience pour vous aider à construire un patrimoine à long terme et à atteindre un mode de vie prospère en vous proposant la meilleure stratégie d'investissement immobilier.
R1 : En principe, la construction de logements est limitée dans les zones de contrôle de l'urbanisation, mais dans certains cas, la construction est possible si le terrain relève de l'un des points de l'article 34 de la loi sur l'urbanisme ou dans les zones désignées par les règlements des autorités locales. Il est recommandé de consulter au préalable les autorités administratives au sujet des possibilités de construction spécifiques.
R2 : Si l'investissement immobilier dans les zones de contrôle de l'urbanisation présente l'avantage de prix bas, il comporte également des inconvénients tels que des restrictions en matière de construction et le risque d'une baisse de valeur future. Il est important de bien comprendre ces risques et de les examiner attentivement avec les conseils d'un expert avant de prendre une décision d'investissement.
R3 : L'annexion d'une zone de contrôle de l'urbanisation à une zone d'urbanisation peut être envisagée lors d'un examen de la planification urbaine. Toutefois, les conditions d'incorporation sont strictes et il s'agit généralement d'une condition préalable à l'urbanisation planifiée, telle que les projets de réajustement des terres. Renseignez-vous auprès du service d'urbanisme de votre commune sur les possibilités d'incorporation.
R4 : Dans les zones de contrôle de l'urbanisation, la valeur imposable de la taxe foncière est généralement inférieure à celle des zones d'urbanisation. En outre, comme la taxe d'urbanisme est exonérée, la charge fiscale est considérablement réduite. Comme le montant spécifique de la taxe dépend de l'emplacement et de la taille de la propriété, il est recommandé de consulter un conseiller fiscal ou un autre spécialiste.
R5 : Lors de la vente d'un bien immobilier dans une zone de contrôle de l'urbanisation, les restrictions de construction peuvent limiter le nombre d'acheteurs. En outre, comme il est difficile d'obtenir un financement auprès des institutions financières, le marché est généralement centré sur les acheteurs au comptant. Lorsque vous envisagez de vendre, il est important de consulter un professionnel de l'immobilier afin d'établir une stratégie de prix et de vente appropriée.