L'investissement dans l'immobilier japonais par desChinois fortunés s'est rapidement développé ces dernières années.
L'intérêt des investisseurs chinois pour le marché immobilier japonais s'explique par des rendements stables, un système juridique transparent et un sentiment d'abordabilité dû à la faiblesse du yen.
Cet article explique en détail les cinq raisons pour lesquelles les Chinois fortunéscontinuent d'acheter de l'immobilier japonais de manière explosive, ainsi que les zones et les types de biens qui sont des cibles d'investissement populaires. En tant qu'expert du secteur immobilier, je fournirai également les dernières informations sur les restrictions légales en matière d'achat de biens immobiliers par des étrangers et sur l'immigration au moyen d'un visa de gestion d'entreprise.
L'ampleur des investissements immobiliers chinois augmente d'année en année, ce qui montre clairement la force de la dynamique.
En ce qui concerne la fourchette de prix d'achat, la classe des Chinois très fortunés prend la tête, avec des achats de biens immobiliers pour un budget compris entre 300 et 500 millions de yens, ce qui devient la norme. Il convient de noter que la quasi-totalité de ces achats sont effectués sous forme d'achats forfaitaires en espèces. Cet achat au comptant permet d'éviter le risque de taux d'intérêt et garantit des transactions rapides.
L'analyse des caractéristiques démographiques des investisseurs chinois montre qu'ils appartiennent principalement à la classe ultra-high-net-worth. Ces investisseurs ont une stratégie d'investissement à long terme dans le but d'émigrer, et pas seulement à des fins de gestion d'actifs.
Le besoin d'émigrer en obtenant un visa de gestion d'entreprise se fait également de plus en plus sentir, et de plus en plus d'investisseurs investissent dans l'immobilier et émigrent en même temps au Japon. Avec un capital de 5 millions de yens et un plan d'affaires de base, il est possible d'obtenir un visa de résidence, qui attire l'attention comme moyen d'immigration.
L'une des principales raisons pour lesquelles les Chinois fortunés choisissent l'immobilier japonais est l'attrait de la propriété permanente. En Chine, les terres appartiennent à l'État et les particuliers ne peuvent posséder que des bâtiments, et le droit d'utilisation des terres est limité à 70 ans. Au Japon, en revanche, la propriété permanente s'applique aussi bien aux terrains qu'aux bâtiments.
Cette différence est cruciale du point de vue de la protection des actifs. Au Japon, les biens immobiliers sont conservés à perpétuité, ce qui permet de les transmettre d'une génération à l'autre. Pour les investisseurs chinois, cette propriété permanente va au-delà d'un simple objet d'investissement et se positionne comme une base d'actifs pour l'avenir de la famille.
| Élément de comparaison | Chine | Japon |
|---|---|---|
| Propriété foncière | Propriété de l'État (droit d'usufruit de 70 ans) | Propriété permanente |
| Propriété des bâtiments | Propriété privée possible | Propriété permanente |
| Héritage | Succession d'usufruit | Succession en pleine propriété |
| Valeur de l'actif | Dépréciation due à la fin de l'utilisation | Permanence de la valeur du terrain |
En termes de rendement des investissements, l'immobilier japonais a un net avantage sur l'immobilier chinois. Alors que le rendement moyen d'un investissement immobilier dans les zones métropolitaines chinoises n'est que d'environ 2 %, on peut s'attendre à des rendements de l'ordre de 3,5 à 4 % à Tokyo.
Cette différence de rendement offre des opportunités d'investissement intéressantes pour les investisseurs chinois. En particulier, si l'on considère que les rendements dans les grandes villes chinoises telles que Pékin et Shanghai sont inférieurs à 2 %, les propriétés japonaises sont considérées comme ayant un rendement attendu d'environ 3,5 à 4 %, ce qui les rend extrêmement attrayantes en tant que source de revenus stables.
Les propriétés à revenu unique sont particulièrement populaires, car elles sont gérées de manière à obtenir des rendements de l'ordre de 3 à 4 % à partir des revenus locatifs annuels. Cette rentabilité stable est également conforme aux stratégies de gestion d'actifs à long terme des Chinois fortunés.
L'avantage du Japon apparaît également clairement dans les comparaisons de prix de l'immobilier.
Plus important encore, les prix de l'immobilier japonais incluent les droits fonciers. Alors qu'en Chine, le prix ne concerne que le bâtiment, au Japon, il inclut les droits fonciers, ce qui rend la sous-évaluation réelle encore plus prononcée.
La dépréciation continue du yen est également un atout pour les investisseurs chinois. Les avantages du taux de change ont conduit à une réduction relative des coûts d'investissement en RMB, augmentant ainsi l'attrait de l'investissement.
La transparence et la stabilité du système juridique japonais sont une source majeure de réconfort pour les investisseurs étrangers. Actuellement, il existe peu de restrictions légales à l'achat de biens immobiliers par des étrangers au Japon, et les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers et en acquérir la pleine propriété dans les mêmes conditions que les ressortissants japonais.
À partir d'avril 2024, lorsque des ressortissants japonais vivant à l'étranger, des ressortissants étrangers sans adresse au Japon ou des sociétés étrangères deviendront propriétaires de biens immobiliers, leurs coordonnées au Japon devront être enregistrées, mais il s'agit d'une mesure visant à accroître la transparence et qui ne restreint pas leurs achats.
Le système commercial très transparent permet aux investisseurs chinois d'investir en toute sérénité. Associé à la stabilité politique et économique, le pays est considéré comme un environnement propice aux investissements à long terme.
La proximité géographique offre des avantages pratiques aux Chinois fortunés. Le temps de trajet entre la Chine et le Japon est court, ce qui permet de se rendre fréquemment dans le pays et d'en revenir. Il s'agit d'un facteur important pour l'utilisation de ce pays comme résidence secondaire ou comme base d'éducation pour leurs enfants.
Les similitudes culturelles sont un autre facteur à ne pas négliger. Les personnes issues d'une culture chinoise comprennent relativement facilement la culture et les coutumes japonaises et s'adaptent sans difficulté au cadre de vie.
Un bon environnement éducatif est une autre raison pour laquelle les Chinois fortunés choisissent le Japon. Un système éducatif de grande qualité et un environnement social sûr sont des facteurs attrayants pour les Chinois fortunés qui attachent une grande importance à l'éducation de leurs enfants. De plus en plus, les penthouses des condominiums haut de gamme, avec de larges unités de plus de 120 m2, sont utilisés comme centres d'éducation pour les enfants.
Les quartiers les plus prisés par les Chinois fortunés sont ceux du centre-ville, dans les 23 quartiers de Tokyo. En particulier, les achats au comptant d'un montant compris entre 300 et 500 millions de yens sont de plus en plus fréquents dans les zones les plus prisées telles que Minato, Shibuya et Chiyoda. Ces zones sont choisies pour leur environnement cosmopolite, leur excellente accessibilité et la stabilité de la valeur des biens immobiliers.
| Zone | Caractéristiques | Fourchette de prix d'achat moyen | Raisons de la popularité |
|---|---|---|---|
| Minato-ku (Akasaka, Roppongi, Aoyama) | Cosmopolite, bonne accessibilité | 300-500 millions de yens | Bonne communauté étrangère, facilité d'accès pour les entreprises |
| Quartier de Shibuya (Hiroo, Ebisu, Daikanyama) | Zone résidentielle de haut niveau, bonnes infrastructures culturelles | 200-400 millions de yens | Cadre de vie sophistiqué, proximité des établissements d'enseignement |
| Quartier de Chiyoda (Bancho, zone de Kasumigaseki) | Centre politique et économique | 300-600 millions de yens | Statut de quartier résidentiel de premier ordre, rareté de la proximité du palais impérial |
| Quartier de Chuo (Ginza, Tsukishima) | Centre commercial et financier | 200-400 millions de yens | Stabilité de la valeur d'investissement, accès au centre-ville |
Minato-ku est particulièrement populaire auprès des investisseurs chinois, les quartiers d'Akasaka, Roppongi et Aoyama étant appréciés pour leur environnement cosmopolite et leur excellente accessibilité. Avec une forte communauté étrangère et un accès pratique aux bases d'affaires, ces quartiers sont des lieux idéaux pour les investisseurs qui souhaitent s'installer.
Les quartiers Hiroo, Ebisu et Daikanyama de Shibuya Ward offrent la dignité d'une zone résidentielle de haut niveau et une multitude d'infrastructures culturelles. Le cadre de vie sophistiqué et la proximité des établissements d'enseignement attirent un nombre croissant de Chinois fortunés qui utilisent le quartier comme lieu d'enseignement pour leurs enfants.
On observe une tendance claire dans le choix des biens immobiliers par les investisseurs chinois. À des fins d'investissement, les biens immobiliers à revenu unique sont particulièrement populaires, l'accent étant mis sur des rendements de l'ordre de 3 à 4 % pour les revenus locatifs annuels.
Les penthouses dans les condominiums de luxe favorisent les unités de grande taille de plus de 120 m2. Ces biens sont souvent utilisés comme "résidence secondaire" ou comme base éducative pour les enfants, la qualité de la résidence étant le choix le plus important.
Les tours d'habitation sont un autre type de propriété très prisé par les Chinois fortunés. Propriétés de luxe situées dans les centres-villes, elles allient la valeur d'un symbole de statut à l'aspect pratique. En particulier, les propriétés situées aux étages supérieurs et offrant une bonne vue sont activement achetées, même à des prix élevés.
Les immeubles de bureaux et de commerce situés à proximité des gares attirent également l'attention en tant que cibles d'investissement. Ces biens sont susceptibles de générer des revenus locatifs stables et sont conformes à la stratégie d'investissement axée sur les revenus des investisseurs chinois.
Dans la ville d'Osaka, les investissements augmentent, en particulier dans les quartiers de Chuo et de Naniwa. Les investissements en prévision de l'Expo et des plans d'IR sont en hausse. Les achats forfaitaires de biens immobiliers de grande valeur sont en augmentation, ce qui témoigne de l'intérêt croissant des investisseurs chinois pour la région du Kansai.
Les condominiums dans la région de la baie ont également été traditionnellement populaires auprès des investisseurs chinois et attirent l'attention car le moment coïncide avec la levée des restrictions de voyage de la Chine vers le Japon. Ces zones combinent un potentiel de développement futur avec des prix abordables et sont considérées comme attrayantes dans une perspective d'investissement à long terme.
Dans les villes régionales, on observe également des investissements dans des complexes hôteliers haut de gamme situés dans des zones touristiques et des stations thermales. Dans certains cas, ces investissements sont principalement destinés à l'exploitation de résidences secondaires ou de logements privés, et sont utilisés comme des entreprises qui remplissent les conditions d'obtention d'un visa de gestion d'entreprise.
L'investissement dans l'immobilier japonais par lesChinois fortunés se développe rapidement en raison de la stabilité des rendements, de la permanence de la propriété et de l'accessibilité financière due à la faiblesse du yen. En particulier, les achats au comptant d'un montant de 300 à 500 millions de yens dans des zones haut de gamme de l'immobilier à Tokyo, telles que les quartiers de Minato, Shibuya et Chiyoda, sont de plus en plus actifs.
Cette tendance à l'investissement a un impact multiple sur le marché immobilier japonais. L'augmentation de la liquidité et du volume des transactions de biens immobiliers de grande valeur contribue à l'activation du marché.
Dans le même temps, l'impact sur l'augmentation des prix ne peut être ignoré. Le marché est en surchauffe, le prix moyen des nouveaux condominiums dans les 23 quartiers de Tokyo dépassant 110 millions de yens pour la deuxième année consécutive, et l'un des facteurs de cette hausse des prix est l'achat par des investisseurs étrangers.
Le besoin d'immigration au moyen de visas de gestion d'entreprise augmente également, et un nombre croissant d'investisseurs investissent simultanément dans l'immobilier et immigrent au Japon. Dans certains cas, le développement d'une activité commerciale par l'exploitation d'un logement privé a permis de remplir les conditions d'obtention d'un "visa de gestion d'entreprise", et un besoin combiné d'investissement et d'immigration se fait jour.
À l'avenir, bien que l'investissement libre soit possible en raison de l'absence actuelle de restrictions sur les achats immobiliers, il est possible que des réglementations plus strictes soient envisagées du point de vue de la sécurité ; des changements de politique sont également attendus, tels que le "Foreigners' Land Acquisition Regulation Bill" soumis à la Chambre des représentants en décembre 2024, et le début de la première enquête d'information par le ministère du Territoire, de l'Infrastructure, des Transports et du Tourisme. Le secteur de l'immobilier devrait également connaître quelques changements de politique à la lumière de ces développements.
Compte tenu de ces tendances, il est important pour le secteur immobilier de fournir des services qui répondent aux besoins des investisseurs chinois et de mettre en place un système de conformité approprié. En tant que partenaire de confiance des personnes fortunées en Chine, INA&Associates s'engage à soutenir les investissements immobiliers durables.
Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier chinois, nous vous recommandons de consulter un expert de confiance sur les domaines nécessitant des connaissances spécialisées, tels que les restrictions juridiques, les considérations fiscales et les conditions d'obtention d'un visa de gestion d'entreprise.
Actuellement, il n'existe aucune restriction légale concernant l'achat de biens immobiliers par des étrangers au Japon. Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers et en acquérir la pleine propriété aux mêmes conditions que les Japonais. Les achats sont possibles indépendamment de la nationalité, du type de visa ou du statut de résident permanent.
Toutefois, à partir d'avril 2024, si un Japonais vivant à l'étranger, un étranger sans domicile au Japon ou une personne morale étrangère devient propriétaire d'un bien immobilier, ses coordonnées doivent être enregistrées au Japon. La possibilité que des réglementations soient introduites à l'avenir du point de vue de la sécurité fait également l'objet de discussions.
En Chine, les envois de fonds internationaux par des particuliers sont limités à l'équivalent de 50 000 USD par an. Pour les achats immobiliers coûteux, les transferts de fonds doivent être effectués sur une période de plusieurs années et plusieurs canaux doivent être utilisés. En outre, les RMB ne peuvent pas être transférés directement et doivent être convertis en devises étrangères avant d'être transférés.
En raison de cette restriction, les Chinois fortunés qui achètent une propriété d'une valeur comprise entre 300 et 500 millions de yens devront utiliser plusieurs voies de transfert de fonds ou transférer les fonds sur plusieurs années. Nous vous recommandons de consulter un spécialiste pour connaître les procédures de transfert de fonds appropriées.
Pour obtenir un visa de gestion d'entreprise, l'une des conditions suivantes doit être remplie
1. créer une entreprise dont le capital ou l'investissement total est d'au moins 5 millions de yens
2. employer au moins deux ressortissants japonais à temps plein, des résidents permanents, des résidents permanents ou des conjoints de ressortissants japonais résidant au Japon.
Les exigences pour 2024 ont été assouplies afin d'autoriser les options d'achat d'actions libérées (type J-KISS) en tant que capital. En outre, une expérience professionnelle d'au moins trois ans dans la gestion ou l'administration d'une entreprise est requise, mais une année d'expérience professionnelle suffit pour ceux qui ont suivi un cours de maîtrise dans un domaine lié à la gestion dans une école postuniversitaire.
L'investissement immobilier et la gestion de logements privés peuvent également être reconnus comme des activités commerciales. Il n'y a aucune restriction quant à l'âge, à la langue ou au niveau d'études du demandeur, et les membres de sa famille peuvent également séjourner avec lui.
À Tokyo et dans les autres grandes métropoles, on peut s'attendre à un rendement moyen d'environ 3,5 à 4 %. Il s'agit d'un niveau élevé comparé aux rendements d'environ 2 % dans les grandes villes chinoises. Dans certaines villes régionales, on peut même s'attendre à des rendements plus élevés.
Les biens immobiliers générateurs de revenus achetés dans des immeubles uniques sont gérés en mettant l'accent sur des rendements d'environ 3-4% basés sur les revenus locatifs annuels, et la rentabilité stable de ces biens est très appréciée par les investisseurs chinois. Toutefois, les rendements varient en fonction de la localisation, du type de bien, des conditions de gestion et d'autres facteurs, de sorte qu'un examen détaillé de chaque bien est nécessaire.
Minato-ku (Roppongi et Akasaka), Shibuya-ku (Hiroo et Ebisu) et Chiyoda-ku (Bancho) sont populaires auprès des investisseurs chinois fortunés. Les penthouses de plus de 120 m2 et les biens à revenus sont les plus prisés, avec des budgets de l'ordre de 300 à 500 millions de yens.
Ces quartiers combinent un environnement cosmopolite, une excellente accessibilité et la dignité d'un quartier résidentiel haut de gamme, et sont souvent utilisés comme résidences secondaires ou comme centres éducatifs pour les enfants. Les immeubles de grande hauteur, situés dans des tours, sont également très prisés, car ils allient la valeur d'un symbole de statut social à l'aspect pratique.