Ces dernières années, l'investissement dans l'immobilier japonais par lesChinois fortunés a connu une croissance rapide, une tendance qui se reflète dans une enquête de 2024 dans laquelle 87,5 % des investisseurs de la Grande Chine ont déclaré que c'était le bon moment pour acheter de l'immobilier japonais.
L'intérêt des investisseurs chinois pour le marché immobilier japonais s'explique par des rendements d'investissement stables, un système juridique transparent et un sentiment d'abordabilité dû à la faiblesse du yen.
La principale raison pour laquelle les investisseurs chinois sont attirés par l'immobilier japonais est sa rentabilité stable. On estime que les propriétés japonaises ont un rendement attendu d'environ 3,5-4%, ce qui est plus élevé que les rendements dans les grandes villes chinoises telles que Pékin et Shanghai (environ moins de 2%), ce qui les rend attrayantes en tant que source de revenus stables.
| Éléments de comparaison | Grandes villes chinoises | Japon (Tokyo) |
|---|---|---|
| Rendement moyen | Environ 2,0 | 3.5 - 4.0 |
| Stabilité des prix | Fluctuations importantes | Relativement stable |
| Propriété | Droit d'usage 70 ans | Propriété permanente |
En Chine, les terres appartiennent à l'État et seuls les bâtiments peuvent être possédés, alors qu'au Japon, la propriété permanente, y compris les droits fonciers, est le moyen privilégié de protection des actifs . Cela permet la transmission des actifs d'une génération à l'autre.
La classe ultra-high-net-worth des HNWI chinois achète des biens immobiliers avec un budget compris entre 300 et 500 millions de yens, dont près de 100 % sont achetés en une seule fois au comptant. Cet achat au comptant évite le risque de taux d'intérêt et permet des transactions rapides.
Les tendances en matière d'achat immobilier dans le quartier Minato de Tokyo montrent que les achats de propriétés par des étrangers représenteront environ 15 à 20 % de tous les achats en 2024, ne serait-ce que pour les propriétés haut de gamme dans les centres-villes tels que Chuo et Minato Wards. Les courtiers en copropriété pour les étrangers signent environ 40 contrats par mois, soit à peu près le double du nombre de contrats signés il y a un an.
Les zones les plus prisées par les Chinois fortunés sont les centres urbains de premier ordre des 23 quartiers de Tokyo. Plus précisément, les zones suivantes sont des zones résidentielles haut de gamme typiques :
| Zone | Caractéristiques | Fourchette de prix d'achat moyen |
|---|---|---|
| Quartier de Minato (Akasaka, Roppongi, Aoyama) | Cosmopolite, bonne accessibilité | 300-500 millions de yens |
| Quartier de Shibuya (Hiroo, Ebisu, Daikanyama) | Zone résidentielle de haut niveau, bonnes infrastructures culturelles | 200-400 millions de yens |
| Quartier de Chiyoda (Bancho, zone de Kasumigaseki) | Centre politique et économique | 300-600 millions de yens |
Pour l'investissement, les immeubles uniques générateurs de revenus sont populaires, l'accent étant mis sur des rendements de l'ordre de 3 à 4 % des revenus locatifs annuels. De plus en plus, les penthouses des condominiums haut de gamme sont utilisés comme "résidences secondaires" ou comme centres éducatifs pour les enfants, avec de grandes unités de plus de 120 m2.
Un nombre croissant de Chinois fortunés utilisent l'investissement immobilier pour obtenir un visa de gestion d'entreprise et immigrer au Japon. Avec un capital de 5 millions de yens et un plan d'affaires de base, il est possible d'obtenir un statut légal de résident, ce qui attire l'attention comme moyen d'immigration.
Dans certains cas, le développement d'une entreprise par le biais de la gestion d'un logement privé a permis de remplir les conditions d'obtention d'un "visa de gestion d'entreprise". Cela a entraîné une augmentation du nombre d'investisseurs capables d'investir dans l'immobilier et d'émigrer au Japon en même temps.
Il n'existe actuellement aucune loi ou réglementation limitant les achats de biens immobiliers par des étrangers au Japon. Comme il n'y a pas de restrictions sur les achats de biens immobiliers, les étrangers peuvent acheter et vendre dans les mêmes conditions que les Japonais.
Le 25 mars 2024, l'ancien Premier ministre Kishida a déclaré, lors d'une réunion de la commission du budget de la Chambre des conseillers, qu'il envisagerait une réglementation sur les ventes de terrains liées à la sécurité, et que les discussions futures devraient inclure l'introduction d'une réglementation sur les investissements pour les étrangers.
Le renminbi chinois ne peut pas être transféré directement à l'étranger et doit être converti en devises étrangères, puis transféré à partir d'un compte en devises étrangères. Les transferts de fonds internationaux des particuliers sont limités à l'équivalent de 50 000 USD par personne et par an, de sorte qu'il faut utiliser plusieurs voies de transfert de fonds pour les achats immobiliers coûteux.
L'investissement dans l'immobilier japonais par lesChinois fortunés se développe rapidement en raison de la stabilité des rendements, de la permanence de la propriété et du sentiment d'accessibilité financière dû à la faiblesse du yen. 87,5 % des investisseurs de la Grande Chine pensent que le moment est venu d'acheter à partir de 2024, en particulier dans les zones de prestige de l'immobilier de Tokyo telles que les quartiers de Minato, Shibuya et Chiyoda, où les achats en espèces d'un montant compris entre 300 et 500 millions de yens sont les plus importants. Les achats en espèces d'un montant compris entre 300 et 500 millions de yens sont de plus en plus fréquents, en particulier dans les quartiers huppés de Tokyo, tels que Minato, Shibuya et Chiyoda.
Il existe également un besoin croissant d'immigration au moyen de visas de gestion d'entreprise, un nombre croissant d'investisseurs souhaitant à la fois investir dans l'immobilier et immigrer au Japon. Actuellement, il n'y a pas de restrictions sur les achats de biens immobiliers, ce qui permet d'investir librement, mais du point de vue de la sécurité, des réglementations plus strictes pourraient être envisagées à l'avenir.
À la lumière de ces tendances, il est important pour le secteur immobilier de fournir des services qui répondent aux besoins des investisseurs chinois et de mettre en place un système de conformité approprié. INA&Associates s'engage à soutenir l'investissement immobilier durable en tant que partenaire de confiance des personnes fortunées en Chine.
R1 : Actuellement, il n'existe aucune restriction légale à l'achat de biens immobiliers par des étrangers au Japon. Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers et en acquérir la pleine propriété dans les mêmes conditions que les Japonais. Toutefois, du point de vue de la sécurité, la possibilité d'introduire des restrictions à l'avenir fait l'objet de discussions.
R2 : En Chine, les envois de fonds internationaux par des particuliers sont limités à l'équivalent de 50 000 USD par an. Pour les achats de biens immobiliers de grande valeur, les transferts de fonds doivent être effectués sur une période de plusieurs années et plusieurs canaux doivent être utilisés. En outre, les RMB ne peuvent pas être envoyés directement et doivent être convertis en devises étrangères avant d'être envoyés.
R3 : Pour obtenir un visa de gestion d'entreprise, vous devez créer une entreprise dotée d'un capital d'au moins 5 millions de yens et d'un plan d'affaires concret. Les investissements immobiliers et la gestion de logements privés peuvent également être considérés comme des activités commerciales. Il n'y a pas de restrictions concernant l'âge, la langue ou le niveau d'études du demandeur, et les membres de sa famille peuvent rester avec lui.
R4 : À Tokyo et dans les autres grandes métropoles, on peut s'attendre à des rendements de l'ordre de 3,5 à 4 % en moyenne. Il s'agit d'un niveau élevé comparé aux rendements d'environ 2 % dans les grandes villes chinoises. Dans certaines villes régionales, on peut même s'attendre à des rendements plus élevés.
R5 : Minato-ku (Roppongi et Akasaka), Shibuya-ku (Hiroo et Ebisu) et Chiyoda-ku (Bancho) sont populaires parmi les super-riches. En ce qui concerne les types de biens, les penthouses de plus de 120 m2 et les immeubles de rapport sont privilégiés, avec des budgets se situant principalement entre 300 et 500 millions de yens.