Un certificat d'inspection est un document qui indique qu'un bâtiment a passé avec succès une inspection d'achèvement après l'achèvement, et qui certifie que le bâtiment est conforme aux exigences légales stipulées dans le Code de la construction. Par exemple, la construction ne peut pas commencer sans avoir reçu un "certificat de confirmation" avant l'achèvement, et un "certificat d'inspection" est délivré si le bâtiment passe une inspection d'achèvement après l'achèvement. La loi sur les normes de construction (par exemple, l'article 7) exige qu'une demande d'inspection d'achèvement soit déposée dans les quatre jours suivant l'achèvement de la construction, et un certificat d'inspection était supposé être obtenu dès le départ. Ces dernières années, un certificat d'inspection a été exigé pour l'obtention d'un prêt hypothécaire et est obtenu pour la plupart des nouvelles habitations.
Un certificat d'inspection est un certificat délivré lorsqu'un bâtiment a passé avec succès l'inspection d'achèvement qui est effectuée après l'achèvement des travaux de construction sur la base d'une demande de permis de construire. Le Code de la construction stipule que le bâtiment doit faire l'objet d'une inspection d'achèvement et qu'un certificat d'inspection est délivré lorsque l'inspection a été effectuée. Le certificat d'inspection a pour but de prouver la conformité à la loi, ce qui garantit la sécurité et la qualité du bâtiment. Dans le passé, l'enregistrement et le financement étaient possibles sans certificat d'inspection et il fut un temps où les propriétaires n'en étaient pas conscients, mais aujourd'hui, le taux d'inspection d'achèvement a augmenté pour atteindre plus de 90 %, car elle est requise pour les hypothèques et d'autres objectifs.
Il fut un temps où le taux d'acquisition des certificats d'inspection était très faible. Selon les données du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports, le taux d'inspection à l'achèvement des travaux n'était que d'environ 40 % en 1998. Un grand nombre de biens immobiliers construits pendant la période Showa et les premières années de la période Heisei ont été utilisés en l'état sans inspection d'achèvement, bien que des demandes de permis de construire aient été déposées.
Le taux d'inspection d'achèvement par période est indiqué ci-dessous :
En 2003, le ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports (MLIT) a informé les institutions financières qu'elles devaient "prendre en considération la conformité du bien à financer avec les règles du code de la construction en utilisant des certificats d'inspection et d'autres méthodes lors du financement de nouveaux bâtiments ", ce qui a entraîné une plus grande sensibilisation à l'importance de l'obtention de certificats d'inspection et une augmentation significative du taux d'acquisition.
En résumé, en incluant d'autres facteurs, les principales raisons de l'existence de propriétés sans certificats d'inspection sont les suivantes
Maisons anciennes: un grand nombre de maisons construites au cours de la période Showa et au début de la période Heisei ont été utilisées sans avoir fait l'objet d'inspections d'achèvement en raison d'un manque de sensibilisation aux inspections. Par exemple, le taux d'inspection des bâtiments achevés en 1998 (Heisei 10) était faible (environ 38 %), et encore plus faible auparavant. Alors que la plupart des immeubles construits ces dernières années ont reçu un certificat d'inspection, de nombreux immeubles de seconde main datant de plus de 20 ans n'ont généralement pas de certificat d'inspection.
Bâtiments pour lesquels aucune demande de vérification de la construction n'est requise (par exemple, les bâtiments n° 4): les bâtiments qui entrent dans la catégorie légale des "bâtiments n° 4", tels que les entrepôts et les petites maisons dont la superficie est inférieure à un certain seuil, sont exemptés de demande de vérification de la construction et d'inspection d'achèvement, et ne reçoivent pas de certificat d'inspection en premier lieu. Ces bâtiments sont considérés comme prêts à l'emploi immédiatement après leur achèvement et sont donc exemptés de l'obtention d'un certificat d'inspection.
Construction non demandée/illégale: si la construction a commencé sans demande préalable de permis de construire, ou si des extensions ou des modifications ont été apportées qui diffèrent des documents confirmés, il s'agit d'une violation de la loi et le bâtiment n'est pas soumis à une inspection d'achèvement. Si la construction est délibérément omise, un certificat d'inspection ne sera pas délivré et le bâtiment peut être illégal.
Perte du certificat d'inspection: il existe des cas où le document a été perdu et n'est pas en main, bien qu'il ait été obtenu à l'origine. En cas de perte, une trace est conservée dans le registre municipal des bâtiments et un "certificat d'inscription au registre" peut être obtenu en remplacement. En revanche, s'il n'y a pas d'inscription dans le registre, on suppose que l'inspection elle-même n'a pas été effectuée au moment de la construction.
Les propriétés sans certificat d'inspection présentent les risques suivants
Restrictions des prêts (hypothécaires): de nombreuses institutions financières exigent un certificat d'inspection lors d'une demande de prêt hypothécaire ; en 2003, le ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports a publié un avis demandant de ne pas financer des bâtiments sans certificat d'inspection, et aujourd'hui encore, un certificat d'inspection est obligatoire pour l'approbation d'un prêt. Sans certificat d'inspection, il est fort probable que le prêt hypothécaire ne soit pas approuvé et que le financement de l'achat soit difficile.
Soupçon de construction illégale: sans certificat d'inspection, il n'est pas possible de prouver que le bâtiment était conforme au moment de sa construction. Les acheteurs et les banques craignent donc que le bâtiment soit illégal. Les entreprises soucieuses de conformité et les services d'approbation des prêts en particulier ont tendance à éviter de traiter avec des biens immobiliers sans certificat d'inspection.
Vente et perte de valeur de l'actif: les biens immobiliers sans certificat d'inspection sont difficiles à vendre et ne peuvent souvent être vendus qu'avec une décote par rapport au prix du marché. La présence ou l'absence d'un certificat d'inspection a un impact significatif sur la réaction des acheteurs potentiels, et sans certificat, les acheteurs hésitent, ce qui augmente le risque de se voir demander une réduction du prix lors des négociations.
Restrictions en matière d'agrandissement, de modification et de reconstruction: les bâtiments dépourvus de certificat d'inspection n'ont pas la preuve qu'ils sont conformes à la loi, de sorte que les autorités municipales peuvent ne pas accepter une demande de confirmation lors de la réalisation de travaux supplémentaires tels que des agrandissements ou des changements d'utilisation. En outre, en cas de reconstruction, les parties du bâtiment qui ne sont pas conformes aux normes actuelles peuvent être considérées comme non conformes aux normes existantes, ce qui nécessite de nouvelles procédures de vérification et de nouvelles enquêtes. En particulier, il existe un risque que des "restrictions de reconstruction" soient imposées ou que des renforcements tels que le contrôle sismique et la résistance aux tremblements de terre soient nécessaires.
La disponibilité d'un certificat d'inspection a un impact direct sur la sélection des prêts hypothécaires. Comme indiqué plus haut, la plupart des banques exigent un certificat d'inspection lors d'une demande de prêt, et si vous n'en avez pas, il est très probable que votre demande ne sera pas acceptée. Par exemple, les prêts publics tels que le Flat 35 exigent souvent un certificat de conformité, qui ne peut être utilisé pour les propriétés sans certificat d'inspection. Dans certains cas, les coopératives de crédit locales et les banques régionales envisagent un financement sous réserve d'un rapport sur la résistance sismique du bâtiment et d'une enquête de conformité, mais il est généralement admis qu'il est impossible d'obtenir un prêt hypothécaire sans certificat d'inspection. Il est donc nécessaire d'acheter le bien avec ses propres fonds ou d'envisager d'autres produits tels que les prêts à la rénovation pour les logements de seconde main.
Les biens immobiliers sans certificat de contrôle présentent des avantages, principalement en termes de prix. Les biens sans certificat d'inspection ont tendance à se négocier avec une décote par rapport au prix du marché, car il y a moins de concurrence sur le marché et le nombre d'acheteurs est limité lors de la vente. Pour les acheteurs, cela offre une marge de négociation et peut leur permettre d'acheter à un prix inférieur. En outre, les biens immobiliers anciens peuvent avoir une valeur historique et un emplacement attrayants, et c'est l'occasion d'acheter à un prix avantageux en vue d'une rénovation. Bien entendu, les risques et les mesures décrits ci-dessous doivent être pleinement pris en compte avant de prendre une décision.
Lors de l'achat d'un bien immobilier sans certificat d'inspection, les mesures suivantes sont importantes
Examen de l'état actuel par un architecte : demandez à un architecte fiable d'examiner en détail l'état du bâtiment. Déterminez la résistance aux tremblements de terre, la présence ou l'absence de parties illégales, la nécessité de réparations, etc. et demandez un résumé sous la forme d'un "rapport d'enquête sur l'état du bâtiment" ou d'un document similaire. Vous disposerez ainsi d'une base pour déterminer le coût futur des travaux de renforcement et de mise en conformité avec la loi.
Procédures administratives de consultation/confirmation: consultez au préalable le service d'orientation de la construction de la commune pour vérifier la situation. Si le certificat d'inspection a été perdu, vous pouvez obtenir un certificat d'inscription au registre de la construction auprès du bureau municipal pour vérifier l'enregistrement de la livraison. Même si l'inspection elle-même n'a pas été effectuée, si le bâtiment est présumé conforme, il est possible de réaliser un rapport en vertu de l'article 12.5 de la loi sur les normes de construction ou une enquête sur l'état de conformité en vertu des lignes directrices du MLIT. La présentation des résultats de ces enquêtes en tant que documents alternatifs au certificat de confirmation facilitera la procédure d'évaluation de l'extension ou du prêt.
Réacquisition ou obtention d'autres documents: si un certificat d'inspection a déjà été délivré pour un bâtiment et qu'il est manquant, le "certificat d'inscription au registre" susmentionné constitue la preuve officielle alternative. Il convient de noter que le certificat d'inspection lui-même ne peut pas être légalement réédité. Un rapport de contrôle de conformité ou des dessins restaurés préparés par un architecte peuvent donc être utilisés à la place.
Consultation sur les conditions de financement: vous pouvez également consulter votre banque et lui demander d'envisager un financement conditionnel. Dans certains cas, certaines institutions financières accepteront de passer l'examen en soumettant un rapport d'évaluation sismique ou un rapport d'étude, même sans certificat d'inspection. Les coopératives de crédit locales et Flat 35 (Japan Housing Support Organisation), en particulier, peuvent faire preuve de souplesse pour les biens de seconde main.
Un certificat d'inspection est un document important qui prouve qu'un bâtiment est conforme au code de la construction, mais de nombreux biens immobiliers, en particulier les plus anciens, n'ont pas de certificat d'inspection. Les propriétés sans certificat d'inspection risquent d'avoir des difficultés à obtenir un prêt hypothécaire, des restrictions sur les extensions futures, les rénovations ou les changements d'utilisation, et une diminution de la valeur lorsque la propriété est vendue.
D'un autre côté, les propriétés sans certificat d'inspection peuvent être disponibles à un prix inférieur à celui du marché, ce qui en fait une option attrayante pour les acheteurs disposant de fonds suffisants ou à des fins d'investissement.
Lors de l'achat d'un bien immobilier sans certificat d'inspection, il est important de prendre des mesures pour réduire les risques, par exemple en demandant à un architecte d'effectuer une inspection des conditions existantes et en obtenant un rapport d'enquête sur l'état de conformité à la loi sur les normes de construction. Il est également conseillé de discuter à l'avance du financement avec les institutions financières et d'explorer la possibilité d'un prêt hypothécaire conditionné à la présentation d'un rapport d'enquête et d'un rapport d'évaluation sismique.
La disponibilité d'un certificat d'inspection est l'un des points de contrôle les plus importants lors de l'achat d'un bien immobilier. Nous espérons que les informations contenues dans cet article vous aideront à comprendre correctement le certificat d'inspection et à prendre les mesures appropriées lors de la sélection d'un bien immobilier et de la décision d'achat, afin que vous puissiez procéder à l'achat de votre bien immobilier en toute sérénité.