Ces dernières années, dans le monde de l'investissement immobilier, de plus en plus d'investisseurs obtiennent eux-mêmes une licence d'agent immobilier. Beaucoup d'investisseurs envisagent de devenir agents immobiliers après avoir entendu parler des nombreux avantages que cela comporte, tels que la possibilité d'utiliser le système REINS, la facilité d'accès aux informations sur les biens immobiliers et les commissions d'intermédiaire.
Cependant, l'obtention d'une licence d'agent immobilier nécessite des frais et du temps considérables, ainsi que des obligations continues. Devenir agent immobilier présente-t-il vraiment autant d'avantages pour les investisseurs immobiliers ?
Dans cet article, nous vous expliquons en détail les avantages et les inconvénients concrets de devenir agent immobilier pour les investisseurs immobiliers, ainsi que leur rentabilité, en nous appuyant sur la longue expérience d'INA&Associates dans le secteur immobilier. Nous espérons que ces informations aideront les investisseurs qui envisagent d'obtenir une licence immobilière à prendre leur décision.
Avant d'aborder les avantages de l'obtention d'une licence immobilière, il est nécessaire de clarifier la différence fondamentale entre un agent immobilier et un investisseur immobilier.
Un investisseur immobilier est une personne physique ou morale qui tire ses revenus principalement de l'achat, de la détention, de la vente ou de la location de biens immobiliers. Ses activités se caractérisent comme suit.
Les principales activités d'un investisseur immobilier consistent à acquérir des biens immobiliers générateurs de revenus à l'aide de fonds propres ou de prêts, puis à percevoir des loyers ou à réaliser des plus-values lors de leur vente. Dans la plupart des cas, la stratégie de base consiste à détenir les biens immobiliers à long terme et à les louer afin de générer des flux de trésorerie stables.En outre, la vente de biens immobiliers au moment opportun, en fonction des tendances du marché, afin de réaliser des plus-values, constitue également une source de revenus importante.
Les activités des investisseurs sont essentiellement menées dans le cadre de la gestion de leur propre patrimoine et n'impliquent donc pas la participation à des transactions immobilières pour le compte de tiers. C'est pourquoi, dans la plupart des cas, il n'est pas nécessaire d'être titulaire d'une licence d'agent immobilier.
D'autre part, les agents immobiliers sont des entreprises qui, de manière répétée et continue, effectuent des opérations d'achat, de vente, d'échange, de courtage et de représentation dans le domaine immobilier, conformément à la loi sur le commerce immobilier (loi sur le commerce immobilier). Pour être reconnu comme agent immobilier, il est nécessaire d'obtenir une licence délivrée par le ministère des Transports, de la Construction et du Tourisme ou par le gouverneur de la préfecture.
Le champ d'activité des agents immobiliers est très vaste. Dans le domaine du courtage immobilier, ils interviennent entre le vendeur et l'acheteur pour faciliter la conclusion du contrat et perçoivent une commission légale.De même, dans le domaine de la location, il joue le rôle d'intermédiaire entre le bailleur et le locataire. Il peut également acquérir lui-même des biens immobiliers pour les vendre ou agir en tant qu'agent immobilier pour le compte de tiers.
Afin de mener à bien ces activités, les agents immobiliers sont soumis à des exigences légales strictes, telles que l'obligation d'employer un agent immobilier agréé et l'obligation de fournir des explications sur les points importants.
À première vue, les investisseurs immobiliers et les agents immobiliers semblent exercer des activités dans des domaines différents, mais en réalité, il existe des recoupements.
En particulier, lorsque l'on adopte une stratégie d'investissement consistant à revendre rapidement des biens immobiliers, cette activité peut relever du domaine de l'immobilier. Légalement, le fait d'acheter et de vendre des biens immobiliers de manière répétée et continue à des fins lucratives est considéré comme une activité immobilière. Par conséquent, si vous adoptez ce type d'investissement, vous devez obtenir une licence d'agent immobilier.
De même, lorsque des investisseurs mettent à profit leurs connaissances et leur expérience pour aider d'autres personnes dans leurs transactions immobilières et reçoivent une rémunération en contrepartie, ils exercent également une activité relevant du secteur immobilier. Si vous exercez ce type d'activité sans avoir obtenu la licence appropriée, vous risquez d'enfreindre la loi sur le secteur immobilier.
Ainsi, la frontière entre les investisseurs immobiliers et les agents immobiliers n'est pas toujours claire, et selon la nature des activités exercées par les investisseurs, il peut être nécessaire d'obtenir une licence d'agent immobilier.
L'obtention d'une licence d'agent immobilier offre de nombreux avantages aux investisseurs immobiliers. Nous vous présentons ici en détail les 5 avantages les plus importants.
L'un des principaux avantages de l'obtention d'une licence d'agent immobilier est l'accès au REINS (Real Estate Information Network System).
REINS est un système en ligne qui permet aux agents immobiliers de tout le pays de partager des informations sur les biens immobiliers.Ce système contient des informations sur des biens immobiliers qui ne sont pas publiées sur les portails immobiliers généraux, ainsi que des données détaillées sur les transactions réalisées. En utilisant ce système accessible uniquement aux agents immobiliers, les investisseurs bénéficient des avantages suivants en matière d'information.
Tout d'abord, ils peuvent accéder rapidement à des informations sur des biens immobiliers non publiés. Les biens immobiliers d'investissement de qualité sont souvent négociés entre agents immobiliers avant d'être mis sur le marché, et il n'est pas rare que ces biens soient déjà vendus lorsque les investisseurs généraux obtiennent ces informations.En ayant accès à REINS, vous pouvez découvrir rapidement ces biens immobiliers de qualité et réduire considérablement le risque de manquer une opportunité d'investissement.
Ensuite, vous pouvez obtenir une vision précise du marché. REINS enregistre en détail les transactions passées, ce qui vous permet d'analyser avec précision les prix de vente de biens immobiliers similaires et les tendances du marché. Ces informations sont extrêmement importantes pour prendre des décisions d'investissement et permettent de fixer un prix d'achat approprié et d'améliorer la précision des prévisions de revenus futurs.
En outre, vous pouvez également suivre les activités de vos concurrents. En analysant en détail les mouvements du marché, tels que le type de biens vendus, la durée de vente et les tendances en matière de prix, vous pouvez développer des activités d'investissement plus stratégiques.
L'obtention d'une licence d'agent immobilier vous permet de bénéficier d'une nouvelle source de revenus, à savoir les commissions d'intermédiaire, en plus des revenus locatifs et des plus-values de cession traditionnels.
Les frais d'agence dans le cadre de la vente et de l'achat de biens immobiliers sont plafonnés par la loi sur le commerce immobilier. Lorsque le prix de vente dépasse 4 millions d'euros, le plafond est fixé à « 3 % du prix de vente + 60 000 euros + taxe sur la valeur ajoutée ». Par exemple, pour la vente d'un bien immobilier d'une valeur de 30 millions d'euros, vous pouvez percevoir au maximum 1,056 million d'euros (taxes comprises) de frais d'agence.
L'avantage de ces revenus provenant des commissions d'intermédiaire réside dans le fait qu'ils permettent d'obtenir des revenus sûrs dans un délai relativement court. Dans le domaine de la gestion locative, il est nécessaire de percevoir des revenus locatifs sur une longue période, mais dans le domaine de l'intermédiation, les commissions sont perçues dès la conclusion du contrat. De plus, comme il n'est pas nécessaire d'investir ses propres fonds dans l'acquisition de biens immobiliers, on peut s'attendre à une amélioration de l'efficacité financière.
En outre, en mettant à profit votre expérience et vos connaissances en tant qu'investisseur, vous pouvez offrir des services à forte valeur ajoutée.Au-delà de la simple présentation de biens immobiliers, vous pouvez vous différencier de vos concurrents et obtenir des commissions plus élevées en fournissant des conseils spécialisés, tels que l'analyse de la rentabilité des investissements et les prévisions du marché.
En tant qu'agent immobilier, vous acquérez une compréhension approfondie du contenu du document d'explication des points importants. Cela contribue grandement à améliorer votre capacité de décision en tant qu'investisseur.
Le document d'explication des points importants est un document qui résume les points importants que l'acheteur doit connaître dans le cadre d'une transaction immobilière. Il contient des informations détaillées qui ont une incidence directe sur la décision d'investissement, telles que les droits liés au bien immobilier, les restrictions légales, l'état des infrastructures et l'environnement immédiat.
De nombreux investisseurs signent le contrat sans avoir bien compris le contenu du document d'explication des points importants. Cependant, en tant qu'agent immobilier, vous êtes en mesure d'expliquer la signification de chaque point et son incidence sur l'investissement.
Par exemple, les restrictions prévues par le code de l'urbanisme et le code de la construction ont une incidence considérable sur les possibilités de reconstruction, d'agrandissement ou de rénovation futures. De plus, l'état des infrastructures a une incidence directe sur les frais d'entretien et de gestion, et les prévisions concernant l'évolution de l'environnement immédiat constituent un facteur important pour la fixation des loyers et l'évaluation du risque de vacance.
L'acquisition de ces connaissances spécialisées permet de détecter rapidement les risques et d'évaluer avec précision la rentabilité, ce qui vous permet de prendre des décisions d'investissement de meilleure qualité.
Pour obtenir la licence d'agent immobilier, il est nécessaire d'acquérir des connaissances sur les lois et règlements relatifs à l'immobilier, notamment la loi sur les agents immobiliers. Ces connaissances juridiques permettent d'améliorer considérablement la capacité à éviter les risques dans le cadre d'activités d'investissement.
L'investissement immobilier comporte divers risques juridiques.Il n'est pas rare que des pertes imprévues surviennent en raison d'un manque de connaissances, notamment en matière de responsabilité pour non-conformité au contrat, de responsabilité pour vices cachés, de restrictions prévues par la loi sur les baux immobiliers et la location de terrains, ou encore de traitement fiscal.
En acquérant les connaissances juridiques nécessaires à l'exercice de la profession de courtier immobilier agréé, vous serez en mesure de comprendre précisément le contenu des contrats et de détecter à l'avance les clauses défavorables et les risques potentiels. Vous pourrez également négocier des conditions contractuelles appropriées, ce qui augmentera vos chances d'acquérir un bien immobilier à des conditions plus avantageuses.
De plus, vous pourrez obtenir en permanence des informations sur les modifications législatives et les changements de réglementation, ce qui vous permettra de réagir rapidement aux évolutions de l'environnement juridique. Vous pourrez ainsi minimiser l'impact des nouvelles réglementations et, dans certains cas, tirer parti des changements de réglementation pour créer des opportunités d'investissement.
L'obtention de la licence d'agent immobilier vous permettra d'améliorer considérablement votre fiabilité au sein du secteur immobilier. Il s'agit là d'un avantage important qui vous permettra de créer de nouvelles opportunités commerciales et d'obtenir des informations utiles.
En tant qu'agent immobilier agréé, vous pouvez établir des relations commerciales d'égal à égal avec d'autres agences immobilières, des institutions financières, des entreprises de construction, etc. Vous n'êtes plus simplement un client, mais un partenaire commercial, ce qui vous permet d'échanger des informations et de collaborer à un niveau plus approfondi.
Vous pouvez également adhérer à des associations professionnelles telles que l'Association des agents immobiliers ou l'Association des agents immobiliers. Ces associations organisent régulièrement des séminaires et des réunions d'échange d'informations, qui vous permettent de vous tenir au courant des dernières tendances du marché, des modifications législatives et des exemples de réussite.
En outre, vous pouvez vous attendre à une amélioration de votre crédibilité auprès des institutions financières. Le fait d'exercer une activité en tant qu'agent immobilier atteste de vos connaissances et de votre expérience dans le domaine immobilier, ce qui peut jouer en votre faveur lors de l'examen d'une demande de prêt. Cette amélioration de votre crédibilité constitue un avantage considérable, en particulier lorsque vous envisagez de contracter un prêt commercial.
L'élargissement de votre réseau au sein du secteur vous permettra également d'obtenir plus rapidement des informations sur les biens immobiliers de qualité et de bénéficier de conditions avantageuses. Les informations fournies sur la base d'une relation de confiance offrent souvent des opportunités d'investissement précieuses qui ne sont pas accessibles dans le cadre d'activités commerciales générales, et contribuent grandement à l'amélioration des résultats à long terme.
Maintenant que vous comprenez les avantages liés à l'obtention d'une licence d'agent immobilier, examinons en détail les conditions et les coûts nécessaires pour l'obtenir.
Pour obtenir la licence immobilière, il faut d'abord obtenir le titre de « Taksenshi ». La loi sur le commerce immobilier impose à chaque agence immobilière d'employer au moins un « Taksenshi » pour cinq employés.
L'examen « Taksenshi » a lieu une fois par an, généralement le troisième dimanche du mois d'octobre. Il n'y a aucune restriction quant aux conditions d'admission, et tout le monde peut s'y présenter, indépendamment de son niveau d'études, de son âge ou de son expérience professionnelle.L'examen se déroule sous forme de questionnaire à choix multiples et le taux de réussite est d'environ 15 % chaque année.
Après avoir réussi l'examen, il est nécessaire d'avoir au moins deux ans d'expérience professionnelle ou d'avoir suivi une formation pratique enregistrée. Si vous n'avez pas d'expérience professionnelle, vous pouvez satisfaire à cette exigence en suivant une formation pratique enregistrée (d'une durée d'environ un mois) dispensée par un organisme désigné. Vous pouvez ensuite demander la délivrance d'un certificat de qualification de « takken-shi » et commencer à exercer en tant que tel.
Pour exercer l'activité de courtier immobilier, il est nécessaire d'installer un bureau approprié. Le bureau doit répondre aux conditions suivantes.
Le bureau doit être un lieu permettant d'exercer l'activité de manière continue. Il est possible d'utiliser une partie de son domicile comme bureau, mais il est nécessaire de disposer d'un espace indépendant qui ne gêne pas l'exercice de l'activité. De plus, le bureau doit obligatoirement afficher la carte professionnelle de courtier immobilier, le barème des honoraires et tenir des registres.
Enfin, le bureau doit employer un courtier immobilier à temps plein.
Afin de garantir la sécurité des transactions, les agents immobiliers sont tenus dedéposer une caution commerciale ou d'adhérer à une association de garantie.
En cas de dépôt d'une caution commerciale, il est nécessaire de déposer 10 millions de yens pour le bureau principal et 500 000 yens pour chaque bureau secondaire auprès du bureau juridique.En revanche, en cas d'adhésion à une association de garantie, une contribution au fonds de garantie de 600 000 yens doit être versée pour le siège social et de 300 000 yens pour chaque autre bureau.
De nombreux agents immobiliers choisissent d'adhérer à une association de garantie afin de réduire la charge financière. Il existe deux associations de garantie, la Fédération nationale des associations de transactions immobilières (Zenchiren) et l'Association immobilière japonaise (Zenritsu), qui offrent chacune des services et des avantages différents.
Le tableau ci-dessous récapitule les frais nécessaires à l'obtention d'une licence d'agent immobilier.
Rubrique Licence du gouverneur Licence du ministre Remarques
Frais de demande de licence 33 000 yens 90 000 yens Frais légaux
Frais d'adhésion à l'association de garantie Environ 250 000 yens Environ 250 000 yens Dans le cas de la Zenchiren
Contribution au fonds de garantie pour le remboursement 600 000 yens 600 000 yens Dans le cas d'un seul établissement principal
Frais d'enregistrement en tant qu'agent immobilier agréé 37 000 yens 37 000 yens Frais d'enregistrement
Frais de délivrance du certificat d'agent immobilier agréé 4 500 yens 4 500 yens Frais de délivrance du certificat
Frais de formation pratique à l'enregistrement Environ 20 000 yens Environ 20 000 yens Si vous n'avez pas d'expérience pratique
Frais d'installation du bureau 100 000 yens à 100 000 yens à Loyer, frais d'équipement, etc.
Total Environ 1 044 500 yens à Environ 1 101 500 yens à Estimation pour la première année
Les frais indiqués dans ce tableau sont des estimations pour la première année. Les frais réels varient en fonction de la région, de l'association de garantie choisie, des conditions du bureau, etc. Il faut également tenir compte des frais récurrents tels que les cotisations annuelles et les frais de renouvellement après l'obtention de la licence.
L'obtention d'une licence pour exercer le métier d'agent immobilier nécessite un certain temps. Dans le cas d'une licence délivrée par le gouverneur d'une préfecture, il faut compter environ 30 à 40 jours entre la demande et la délivrance de la licence.Dans le cas d'une licence délivrée par le ministre des Transports, il faut compter environ 3 à 4 mois.
En outre, si l'on inclut les démarches d'adhésion à l'association de garantie, il faut compter environ 60 jours pour obtenir la licence du gouverneur et environ 4 à 5 mois pour obtenir la licence du ministre avant de pouvoir commencer à exercer.
Si vous ne possédez pas la qualification de « takken-shi », vous devrez commencer par passer l'examen, ce qui prendra encore plus de temps. Étant donné que l'examen a lieu une fois par an, il est important de bien se préparer.
Si l'obtention d'une licence d'agent immobilier présente de nombreux avantages, elle comporte également des inconvénients et des points à prendre en considération. Il est donc nécessaire de bien comprendre ces points afin de prendre les bonnes décisions.
En devenant agent immobilier, vous serez soumis aux réglementations strictes prévues par la loi sur les agents immobiliers. Cela implique certaines restrictions en matière de liberté d'exercice.
Tout d'abord, il existe des restrictions en matière de publicité. Les agents immobiliers ne sont pas autorisés à utiliser des expressions exagérées ou trompeuses dans leurs publicités immobilières.En outre, la publicité elle-même peut être restreinte pour les biens immobiliers avant l'obtention du permis de construire ou avant la confirmation de la construction. Ces réglementations exigent une approche prudente dans les activités de marketing.
Ensuite, il existe une obligation de rédiger un contrat écrit. Les agents immobiliers sont tenus de rédiger un contrat écrit conforme à la loi pour les contrats de vente et de location, et de le remettre à l'acheteur ou au locataire. Il est également obligatoire de rédiger et d'expliquer un document contenant des informations importantes, ce qui nécessite des connaissances spécialisées et un temps considérable.
En outre, il est nécessaire de se conformer au système de rétractation. Lorsque l'agent immobilier est le vendeur, l'acheteur a le droit de résilier le contrat sous certaines conditions. En raison de ces dispositions de protection des consommateurs, il existe un risque même après la conclusion du contrat.
Le maintien de la licence d'agent immobilier entraîne des charges continues.
La cotisation annuelle à l'association de garantie varie selon l'association et la région, mais elle est généralement comprise entre plusieurs dizaines de milliers et plusieurs centaines de milliers de yens par an. De plus, la licence immobilière doit être renouvelée tous les cinq ans, ce qui entraîne des frais supplémentaires.
Les frais de maintenance du bureau sont également permanents. Outre les frais de base tels que le loyer, les charges et les frais de communication, il faut également prendre en compte les frais d'entretien et de maintenance des équipements et du matériel nécessaires à l'activité immobilière.
Ces frais d'entretien peuvent peser sur les revenus des investisseurs si les revenus de l'activité immobilière ne sont pas suffisants.
Les agents immobiliers sont tenus de suivre une formation légale tous les cinq ans. Cette formation est nécessaire pour renouveler la validité de leur licence d'agent immobilier et, s'ils ne la suivent pas, ils ne peuvent plus exercer leur activité.
La formation obligatoire se déroule généralement sur une journée et coûte environ 10 000 yens. Il faut également tenir compte des frais de transport pour se rendre au lieu de formation et du temps consacré à la formation.
En outre, une formation continue est nécessaire pour se tenir au courant des modifications de la loi sur les agents immobiliers et des réglementations connexes. Ces coûts de formation doivent être pris en compte en tant que charges financières et en temps.
Lorsque vous exercez en tant qu'agent immobilier, votre champ d'activité peut être soumis à certaines restrictions.
Par exemple, si un agent immobilier vend lui-même un bien immobilier, il est responsable des vices cachés et de la non-conformité du bien. Ces responsabilités peuvent être plus lourdes que celles d'un simple investisseur.
De plus, lorsqu'un agent immobilier intervient dans une transaction immobilière pour le compte d'un tiers, il est tenu à une obligation de diligence et de loyauté. En cas de manquement à ces obligations, il s'expose à des dommages-intérêts.
Lorsque vous exercez une activité en tant qu'agent immobilier, le traitement fiscal peut changer.
Si vous agissez en tant qu'investisseur immobilier, vous devez déclarer vos revenus comme revenus immobiliers, mais si vous agissez en tant qu'agent immobilier, vous devez les déclarer comme revenus d'entreprise. Cela peut entraîner des changements dans la méthode de comptabilisation des dépenses et dans les taux d'imposition.
En outre, vous êtes plus susceptible d'être assujetti à la taxe sur la consommation. Si votre chiffre d'affaires annuel dépasse 10 millions d'euros, vous êtes tenu de payer la taxe sur la consommation, ce qui complique les formalités fiscales.
Ces changements fiscaux ne sont pas nécessairement des inconvénients, mais ils peuvent nécessiter l'acquisition de connaissances pour effectuer les démarches fiscales appropriées ou le recours à un conseiller fiscal, ce qui entraîne des frais.
Lorsqu'un investisseur immobilier envisage d'obtenir une licence d'agent immobilier, il est important de déterminer avec précision si ses activités d'investissement relèvent de l'activité d'agent immobilier. Nous vous expliquons cela à l'aide d'exemples concrets.
La loi sur le commerce immobilier définit les activités suivantes comme relevant du commerce immobilier, et une licence est nécessaire pour les exercer à titre professionnel.
La vente répétée et continue de biens immobiliers à des fins lucratives relève du commerce immobilier. Plus précisément, les cas suivants peuvent être concernés.
Si vous achetez plusieurs biens immobiliers en moins d'un an, les rénovez et les revendez de manière continue, il y a de fortes chances que cela soit considéré comme une activité immobilière. Il convient d'être particulièrement vigilant si la revente est prévue dès l'achat ou si la revente à court terme constitue la principale source de revenus.
Lorsqu'une personne morale achète des biens immobiliers et les revend de manière continue, elle est plus susceptible d'être reconnue comme une entreprise immobilière qu'un particulier. Toutefois, même un particulier peut être considéré comme une entreprise immobilière si la répétition et la continuité de ses activités sont reconnues.
L'activité d'intermédiaire ou de représentant dans la vente ou la location de biens immobiliers pour le compte d'autrui, moyennant une rémunération, relève clairement du secteur immobilier.
Par exemple, un investisseur immobilier qui met à profit ses connaissances et son expérience pour aider des connaissances ou des clients à acheter ou vendre un bien immobilier et qui perçoit une commission ou des honoraires en contrepartie doit être titulaire d'une licence immobilière. Il en va de même lorsqu'une personne est chargée par le propriétaire d'un bien immobilier de trouver des locataires et qu'elle perçoit une rémunération en contrepartie.
Si vous collectez des fonds auprès de plusieurs investisseurs pour investir dans l'immobilier et répartir les bénéfices, vous devrez peut-être obtenir une licence immobilière en plus de l'autorisation prévue par la loi sur les activités immobilières collectives spécifiques.
En revanche, les activités suivantes ne relèvent pas du secteur immobilier et peuvent être exercées sans licence.
La détention à long terme d'un bien immobilier dont vous êtes propriétaire et la perception de loyers ne relèvent pas de l'activité immobilière. Il s'agit de la forme d'investissement immobilier la plus courante, et de nombreux investisseurs utilisent cette méthode pour se constituer un patrimoine.
L'achat d'un appartement ou d'un immeuble et sa location à des locataires afin de percevoir des loyers constituent une « location » immobilière et ne relèvent pas des activités réglementées par la loi sur les activités immobilières, à savoir « la vente, l'échange, le courtage et la médiation ».
La vente de biens immobiliers détenus à titre de patrimoine personnel n'est pas considérée comme relevant de l'activité immobilière, sauf si elle est répétée de manière continue.
La vente de biens immobiliers détenus à titre de patrimoine personnel à une fréquence d'environ une fois tous les deux ans afin de réaliser une plus-value est considérée comme relevant de la gestion courante du patrimoine. Toutefois, si la revente est répétée à court terme, elle peut être considérée comme répétée de manière continue et donc comme relevant de l'activité immobilière.
La gestion de biens immobiliers dont on est propriétaire ne relève pas du secteur immobilier. La conclusion de contrats de location avec les locataires, la perception des loyers, l'entretien et la maintenance des bâtiments sont considérés comme relevant des droits et obligations normaux du propriétaire.
Toutefois, si vous vous engagez à gérer des biens immobiliers appartenant à des tiers à titre professionnel, vous devrez peut-être vous enregistrer en tant que gestionnaire immobilier.
Dans la pratique, il existe des cas où il est difficile de déterminer si une activité relève du secteur immobilier. Les éléments suivants servent de critères de détermination.
La répétition et la continuité sont l'un des éléments les plus importants pour déterminer si une activité relève du secteur immobilier. Cependant, il n'existe pas de critère clair permettant de déterminer à partir de combien de transactions la répétition et la continuité sont reconnues.
En général, il convient d'être vigilant lorsque les transactions sont répétées au moins deux à trois fois par an. Toutefois, comme la taille, la durée et la motivation des transactions sont également prises en compte de manière globale, il est nécessaire de procéder à une évaluation prudente au cas par cas.
L'existence ou non d'un but lucratif est également un critère important. La vente d'un bien immobilier acquis par succession ou le déménagement en raison d'un changement de cadre de vie, par exemple, ne relèvent pas de l'activité immobilière lorsqu'ils ne sont pas motivés par un but lucratif.
En revanche, si l'objectif est de réaliser un profit par la revente au moment de l'achat ou si la vente immobilière est exercée à titre professionnel, il y a de fortes chances que cela soit considéré comme une activité lucrative.
L'existence d'une activité professionnelle est également un critère de jugement. Si vous disposez d'un bureau permanent et que vous exercez une activité de vente immobilière de manière continue, ou si vous faites de la publicité pour recruter des clients, il est possible que votre activité soit considérée comme professionnelle.
Ces critères de jugement sont pris en compte de manière globale. Si votre cas se trouve dans une zone grise, nous vous recommandons de consulter au préalable un expert.Les violations de la loi sur le commerce immobilier peuvent être passibles de sanctions pénales, il convient donc d'agir avec prudence.
Devenir agent immobilier présente indéniablement de nombreux avantages pour les investisseurs immobiliers. Voici un récapitulatif des cinq principaux avantages présentés dans cet article.
L'accès à REINS permet d'obtenir rapidement des informations sur des biens immobiliers de qualité qui ne sont pas accessibles au grand public, ce qui élargit les possibilités d'investissement.L'acquisition d'une nouvelle source de revenus sous forme de commissions d'intermédiaire permet de diversifier les revenus et d'améliorer l'efficacité financière. Une bonne compréhension des documents d'information importants permet d'améliorer la précision des décisions d'investissement et de renforcer la capacité à éviter les risques. L'acquisition de connaissances juridiques permet de bien comprendre le contenu des contrats et de négocier des conditions avantageuses. Enfin, l'amélioration de la fiabilité au sein du secteur et l'élargissement du réseau permettent d'espérer de meilleurs résultats d'investissement à long terme.
Toutefois, pour bénéficier de ces avantages, il faut investir au moins 1 million de yens au départ, et des frais de maintenance et des obligations légales sont également à prévoir. En outre, les restrictions imposées par la loi sur le commerce immobilier peuvent limiter la liberté d'action.
La décision d'obtenir une licence de commerce immobilier dépend en grande partie du style d'investissement et de la taille de l'entreprise de chaque investisseur.
Pour les investisseurs qui visent une expansion active de leurs activités, la licence immobilière peut être un outil puissant. En particulier, si le montant annuel des transactions immobilières atteint plusieurs centaines de millions de yens ou si vous souhaitez vous assurer plusieurs sources de revenus, les avantages de l'obtention d'une licence sont susceptibles de l'emporter sur les coûts.
En revanche, pour les investisseurs qui mènent des activités d'investissement à petite échelle ou dont la stratégie de base est la détention à long terme, le rapport coût-efficacité de l'obtention d'une licence peut être limité. Dans ce cas, il est possible d'obtenir les mêmes avantages que l'obtention d'une licence en établissant un partenariat avec un agent immobilier fiable.
Nous recommandons aux investisseurs qui envisagent d'obtenir une licence immobilière de suivre les étapes suivantes.
Tout d'abord, clarifiez l'ampleur de vos activités d'investissement actuelles et vos projets d'avenir. En chiffrant concrètement le montant annuel de vos transactions, leur fréquence et l'orientation de votre expansion, vous serez en mesure de juger de manière plus objective de la nécessité d'obtenir une licence.
Ensuite, procédez à une analyse détaillée du rapport coût-efficacité. Il est important de calculer avec précision les coûts initiaux et les frais de maintenance, puis de les comparer aux gains attendus.
Enfin, nous vous recommandons de consulter un expert. Il est judicieux de demander l'avis d'un expert, tel qu'un agent administratif ou un expert-comptable, pour les questions nécessitant une expertise particulière, telles que l'interprétation de la loi sur le commerce immobilier ou le traitement fiscal.
A : Dans le cas d'une licence délivrée par le gouverneur d'une préfecture, il faut compter environ 30 à 40 jours entre la demande et la délivrance de la licence.Dans le cas d'une licence délivrée par le ministre des Transports, il faut compter environ 3 à 4 mois. Toutefois, si vous ne possédez pas le titre de « Takken-shi », vous devez d'abord passer l'examen « Takken-shi », qui a lieu une fois par an, ce qui allonge encore le délai. Si l'on inclut les démarches d'adhésion à une association de garantie, il faut compter environ 2 mois pour obtenir la licence du gouverneur et environ 4 à 5 mois pour obtenir la licence du ministre avant de pouvoir commencer l'activité.
R : Oui, il est possible d'obtenir une licence d'agent immobilier à titre individuel. Toutefois, les particuliers doivent remplir les mêmes conditions que les personnes morales. Concrètement, il est nécessaire d'obtenir la qualification d'agent immobilier, d'installer un bureau approprié, de déposer une caution ou d'adhérer à une association de garantie. En outre, si vous exercez l'activité d'agent immobilier à titre individuel, vous devez déclarer vos revenus professionnels dans votre déclaration d'impôt sur le revenu.
A : L'obtention d'une licence immobilière peut entraîner des changements fiscaux. Le passage des revenus immobiliers aux revenus professionnels peut élargir le champ des dépenses déductibles. Vous pouvez également bénéficier d'avantages fiscaux tels que la déduction spéciale pour déclaration bleue et l'amortissement des actifs professionnels. Cependant, comme vous serez alors susceptible d'être assujetti à la taxe sur la consommation, il est nécessaire d'examiner la situation dans son ensemble. Nous vous recommandons de consulter un conseiller fiscal pour plus de détails.
A : Les frais d'utilisation de REINS sont inclus dans la cotisation à l'association de garantie à laquelle vous adhérez, et vous n'avez pas à payer de frais d'utilisation supplémentaires. Vous pouvez utiliser REINS gratuitement en adhérant à une association de garantie telle que la Fédération nationale des associations de l'immobilier (Zenchoken) ou l'Association immobilière japonaise (Zenritsu). Toutefois, vous devrez payer une cotisation annuelle à l'association de garantie, dont le montant varie entre plusieurs dizaines de milliers et plusieurs centaines de milliers de yens.
A : Le fait d'exercer une activité relevant du domaine de l'immobilier sans licence constitue une violation de la loi sur les agents immobiliers et est passible d'une peine d'emprunt de trois ans maximum ou d'une amende de 3 millions de yens maximum.En outre, vous pouvez être tenu de rembourser les rémunérations perçues dans le cadre de cette activité non autorisée. En revanche, les activités d'investissement qui ne relèvent pas du secteur immobilier, telles que la location à long terme ou la vente de biens immobiliers dont vous êtes propriétaire et qui ne font pas l'objet d'une exploitation répétée et continue, ne posent aucun problème juridique même sans licence. Il est important de déterminer avec précision si vos activités d'investissement relèvent ou non du secteur immobilier.