Un facteur extrêmement important qui peut faire la différence entre le succès et l'échec en matière d'investissement immobilier : la fixation des loyers. Pour maximiser la rentabilité du bien que vous possédez, il est essentiel d'adopter une approche stratégique fondée sur des données objectives, plutôt que de vous fier uniquement à vos sens et à votre expérience. Cependant, de nombreux propriétaires peuvent être confrontés à des problèmes tels que le fait de ne pas savoir quel est le loyer approprié ou d'avoir du mal à différencier leur bien des biens concurrents.
Dans cet article, INA & Associates Ltd, qui participe quotidiennement à de nombreuses transactions immobilières, explique les limites des méthodes conventionnelles de fixation des loyers et la nouvelle pratique courante de fixation des loyers à l'aide de l'analyse des données et de l'IA (intelligence artificielle), du point de vue d'un expert. Cet article vous donnera des conseils concrets et pratiques pour réussir votre gestion locative.
Jusqu'à présent, les trois principales méthodes suivantes ont été utilisées pour fixer les loyers. Il s'agit d'approches traditionnelles qui sont également utilisées pour l'évaluation des biens immobiliers, mais chacune d'entre elles présente des avantages et des inconvénients.
Depuis de nombreuses années, les approches suivantes constituent la base de l'évaluation des loyers dans le secteur de l'immobilier. Il est important de comprendre les caractéristiques de chacune d'entre elles pour comprendre les avantages de l'approche moderne.
| Méthodologie | Vue d'ensemble | Caractéristiques |
|---|---|---|
| Méthode d'estimation | Le loyer est calculé en multipliant la valeur de base du bien (valeur de marché) par le rendement attendu et en ajoutant les frais généraux nécessaires (frais d'entretien, taxes, etc.). | Comme la méthode est fortement axée sur la récupération de l'investissement du côté du propriétaire et qu'elle calcule à rebours à partir des coûts, elle peut s'écarter de la demande du marché. |
| Méthode de comparaison des loyers | Le loyer est ajusté en le comparant au loyer du marché pour des biens similaires dans le voisinage, en tenant compte de diverses conditions telles que l'emplacement, l'âge, la taille, les équipements, etc. | Il s'agit de la méthode la plus courante et la plus intuitive, mais elle est moins précise dans les zones rurales où il existe peu d'exemples comparables, ou pour les biens particuliers. |
| Méthode d'analyse des revenus | Cette méthode prévoit les revenus que le bien, principalement des magasins et des bureaux, générera et calcule le loyer à rebours à partir de ces revenus. | Cette approche est spécifique à l'immobilier commercial et n'a qu'une application limitée aux biens résidentiels en général. |
Bien que ces méthodes traditionnelles aient une certaine raison d'être, elles se heurtent à des limites importantes sur le marché immobilier complexe et volatile d'aujourd'hui.
Tout d'abord, il y a la question de la fraîcheur et de l'exhaustivité des informations. Si l'on prend l'exemple de la méthode de comparaison des cas de location, on ne peut se référer qu'aux cas contractuels "passés". Les tendances du marché évoluent constamment et même les données datant de quelques mois ne reflètent pas nécessairement les loyers équitables actuels. En outre, les capacités de recherche des particuliers sont limitées et il est pratiquement impossible de procéder à une analyse exhaustive de tous les biens immobiliers en concurrence sur le marché.
Deuxièmement, il y a un manque d'attribution et d'objectivité. En particulier, la méthode de comparaison des cas de location est fortement influencée par l'expérience et la subjectivité de la personne chargée de l'évaluation, en ce qui concerne les biens jugés "similaires" et les facteurs reflétés dans le prix et dans quelle mesure. La valeur estimée d'un même bien peut donc varier en fonction de la personne responsable, ce qui peut empêcher les propriétaires de prendre les meilleures décisions.
La clé pour surmonter ces défis et parvenir à une fixation plus précise des loyers est l'utilisation de l'analyse des données et de latechnologie immobilière.
Ces dernières années, la transformation numérique (DX) a progressé rapidement dans le secteur de l'immobilier, et de nouveaux services utilisant le big data sont créés les uns après les autres. Dans le domaine de la fixation des loyers en particulier, les systèmes d'évaluation par IA (Intelligence Artificielle) attirent l'attention et ont un grand potentiel pour résoudre les problèmes rencontrés par les méthodes conventionnelles.
Les systèmes d'évaluation des loyers par l'IA apprennent à partir de vastes quantités de données immobilières, allant de millions à des centaines de millions de biens, et construisent des modèles statistiques pour calculer les loyers de manière objective et avec une grande précision. Le système est l'évolution technologique ultime de la méthode de comparaison des loyers.
L'IA analyse instantanément des volumes de données que les humains ne pourraient jamais traiter. Elle intègre et évalue une grande variété de données, y compris non seulement les cas contractuels antérieurs, mais aussi des informations sur les biens immobiliers actuellement disponibles, la démographie, les équipements du quartier, la commodité des transports et même le bouche à oreille sur l'internet, afin de calculer des loyers appropriés dans une perspective à multiples facettes. Cela permet une évaluation équitable et très transparente qui élimine la subjectivité de la personne responsable.
| Éléments de comparaison | Évaluation conventionnelle (méthode de comparaison d'études de cas de location) | Évaluation des loyers par l'IA |
|---|---|---|
| Quantité de données | Dépend des connaissances de la personne responsable et de l'étendue de la recherche | Big data de millions à centaines de millions de cas |
| Objectivité | Intervient par l'expérience et la subjectivité du responsable | Calculs objectifs basés sur des modèles statistiques |
| Rapidité | Du jour à la semaine | De la seconde à la minute |
| Prédiction de l'avenir | Difficile | Les fluctuations futures des loyers peuvent être prédites sur la base des tendances passées. |
Certaines études ont montré que la précision des évaluations des loyers par l'IA est égale ou supérieure à celle des évaluations effectuées par des experts, en particulier pour les copropriétés standard dans les zones urbaines.
Les avantages de l'analyse des données ne se limitent pas au simple calcul de loyers très précis. Une compréhension précise de la demande du marché peut conduire à une gestion plus stratégique des loyers, c'est-à-dire à prévenir les vacances et àmaximiser les revenus.
Par exemple, l'analyse des données permet d'évaluer quantitativement dans quelle mesure la disponibilité d'équipements tels que l'"Internet gratuit" ou les "boîtes de livraison" influe sur les loyers dans une zone ou un agencement particulier. Cela permet de déterminer les investissements rentables et d'accroître la compétitivité d'un bien immobilier. Elles vous permettent également de prévoir les changements futurs du marché, tels que les fluctuations saisonnières de la demande ou les plans de réaménagement à grande échelle dans le quartier, et d'élaborer des stratégies proactives de révision des loyers et de recrutement.
Les données ne servent pas seulement à optimiser le "point" de fixation des loyers, elles sont aussi une boussole qui permet de comprendre la gestion locative dans son ensemble en termes de "lignes" et de "plans", et d'aboutir à un succès à long terme.
Cet article a expliqué les limites des méthodes traditionnelles de fixation des loyers et comment l'analyse des données peut révolutionner la gestion locative. L'époque où l'on se fiait uniquement à l'expérience et à l'intuition est révolue, et la prise de décision basée sur des données objectives est désormais une condition sine qua non de la réussite d'un investissement immobilier.
| Points clés | Explication |
|---|---|
| Limites des méthodes traditionnelles | La fraîcheur et l'exhaustivité des informations, ainsi que l'individualité des évaluations, posaient problème, et il y avait un risque de fixer des loyers qui s'écartaient de la situation réelle du marché. |
| Avantages de l'analyse des données | L'utilisation du big data et de l'IA permet d'effectuer rapidement des évaluations objectives et très précises des loyers, ce qui permet de prendre des contre-mesures en matière d'inoccupation et de maximiser les profits. |
| Gestion locative du futur | En positionnant les données comme un partenaire de la gestion et en prenant des décisions stratégiques, vous pouvez vous attendre à garantir des revenus stables, même dans un marché en évolution rapide. |
La mission d'INA&Associates Ltd. est de combiner la technologie et les connaissances d'experts pour fournir des solutions immobilières optimales adaptées à la situation individuelle de chaque client. Avec l'arme puissante des données en main, nous serions heureux de vous aider à mener votre investissement immobilier vers le succès.
Q1 L'analyse des données est-elle efficace pour les biens situés dans des zones rurales ou présentant des caractéristiques uniques ?
R1 : Oui, elle est efficace. Pour les biens situés dans les zones rurales, où les données sont moins nombreuses que dans les zones urbaines, ou pour les biens particuliers tels que les appartements design, il est difficile de procéder à une analyse uniforme. Mais c'est précisément dans ces situations que l'intervention d'un spécialiste est utile. Nous prenons des décisions globales basées sur les résultats de l'analyse macro du marché à l'aide de l'IA, en tenant compte des perspectives micro telles que la valeur spécifique du bien et les caractéristiques locales. Tout en maximisant la puissance des données, nous utilisons en fin de compte l'expérience et la perspicacité de nos ressources humaines pour suggérer le loyer optimal.
Q2 : Est-il prudent de se fier aux résultats des évaluations de l'IA ?
R2 : L'évaluation par l'IA est un outil très puissant, mais ce n'est pas une panacée. Les résultats de l'évaluation ne sont que des "prédictions statistiques basées sur des données passées" et la décision finale doit être prise par un être humain. Il est important de consulter un expert pour déterminer le loyer final, tout en se référant aux résultats de calcul de l'IA.
Q3 : Quels sont les coûts d'une analyse de données ?
R3 : Le coût dépend de l'étendue et du contenu de l'analyse. De nombreux services fournissent gratuitement de simples évaluations de loyer. En revanche, si vous avez besoin d'un conseil complet, incluant l'achat, la gestion et la vente d'un bien immobilier, nous vous fournirons une estimation basée sur votre situation individuelle. INA & Associates Ltd. vous proposera le meilleur plan pour vous, en fonction de vos problèmes et de votre budget, N'hésitez pas à nous contacter en premier lieu.