Les revenus de l'investissement immobilier peuvent être divisés en deux catégories principales : les revenus locatifs (gain de revenu) et les bénéfices de la vente de biens immobiliers (gain en capital). Par exemple, le rapport entre les revenus locatifs annuels et les coûts d'acquisition d'un bien immobilier (rendement de surface) est un indicateur de la capacité de gain d'un bien immobilier d'investissement. Cependant, il est nécessaire d'évaluer soigneusement les revenus et les dépenses, y compris le rendement réel après déduction des frais et du risque d'inoccupation, et de ne pas se contenter du rendement superficiel indiqué dans les publicités.
L'investissement immobilier nécessite des frais initiaux. En général, le montant des fonds personnels à préparer correspond au "versement initial pour un prêt + autres dépenses", soit environ 15 à 30 % du prix du bien. Par exemple, un bien immobilier d'une valeur de 10 millions de yens nécessite un acompte d'environ 1,5 à 3 millions de yens, auxquels s'ajoutent les taxes, les frais d'enregistrement et autres dépenses. Dans de nombreux cas, le reste est financé par un prêt d'investissement immobilier. Après l'achat d'un bien immobilier, des frais de fonctionnement tels que la gestion locative et les réparations sont également encourus ; il est donc important d'estimer le flux de trésorerie à l'aide d'une simulation d'investissement.
La première barrière à l' entrée dans l'investissement immobilier est financière. Le prix de l'immobilier étant lui-même élevé, un manque de fonds personnels peut constituer un désavantage dans le processus d'approbation d'un prêt. De nombreuses institutions financières considèrent un revenu annuel d'au moins 7 millions de JPY comme un critère de référence, mais même un revenu annuel d'environ 5 millions de JPY peut être financé par des institutions financières ou par la Japan Finance Corporation. Si vous pouvez fournir plus de 20 % du prix de la propriété en fonds personnels, il est considéré comme avantageux de passer le processus de sélection. D'autre part, les institutions financières s'intéressent également à la stabilité de votre lieu de travail, à vos autres situations d'emprunt et à l'existence éventuelle d'un prêt hypothécaire, de sorte qu'il est important d'organiser les finances de votre ménage et de maintenir régulièrement votre profil de crédit en ordre.
Les obstacles liés au crédit et aux connaissances ne peuvent être ignorés. Les investisseurs inexpérimentés ont tendance à laisser les agents décider du choix du bien et des conditions du prêt. En fait, de nombreuses personnes ont le sentiment psychologique que l'investissement immobilier est réservé aux riches et qu'il est difficile. En réalité, il existe des cas où des investissements dans des condominiums d'une pièce peuvent être entrepris avec seulement quelques millions de yens de fonds personnels. Les prêts à l'investissement peuvent être utilisés pour investir tout en préservant les fonds disponibles, et de nombreux prêts assortis d'une assurance-vie de crédit de groupe sont disponibles pour se prémunir contre les risques. Ainsi, bien qu'il existe de nombreuses préoccupations psychologiques, les barrières à l'entrée ne sont pas si élevées si l'on dispose des connaissances et de la préparation nécessaires.
Une autre barrière à l'entrée est la difficulté de gérer les risques. L'investissement immobilier comporte un risque d'inoccupation, un risque de hausse des taux d'intérêt et un risque de réparations importantes et soudaines. Il existe également des risques pratiques, tels que le vieillissement et le risque de catastrophe, mais pas dans la même mesure qu'avec les actions ou les devises. Pour y faire face, il est essentiel d'effectuer une recherche immobilière minutieuse et une planification financière à moyen et long terme avant l'investissement. Les débutants, en particulier, ont tendance à craindre de faire faillite en cas d'échec, mais il est important de mettre de côté des fonds excédentaires suffisants et de diversifier les risques en constituant des réserves d'assurance et de réparation.
Pour permettre à tout un chacun de se lancer dans l'investissement immobilier, il est important de concevoir des méthodes de financement et desmodes opératoires. Comme nous l'avons vu plus haut, les investissements peuvent être initiés à l'aide de prêts même si l'investisseur ne dispose pas de fonds propres suffisants. Pour ce faire, il est possible de demander au responsable de l'institution financière de proposer une taille de bien adaptée à ses fonds propres. En outre, les institutions affiliées au gouvernement, telles que la Japan Finance Corporation (JFC), peuvent être en mesure d'accorder des prêts même aux personnes disposant de faibles revenus annuels. Pour réduire les obstacles à l'autofinancement, il existe également des systèmes tels que le crowdfunding immobilier, qui consiste à collecter de petites sommes d'argent auprès d'un grand nombre d'investisseurs pour gérer des biens immobiliers. Le crowdfunding permet aux débutants de faire l'expérience d'un investissement à faible risque, puisqu'ils peuvent commencer avec seulement 10 000 yens et que les tracas de la gestion immobilière sont laissés à l'opérateur.
Il existe également des moyens d'investir dans l'immobilier avec de petits montants, tels que les "produits immobiliers à petits lots" et les REIT (real estate investment trusts), dans lesquels plusieurs personnes investissent ensemble. Il s'agit de systèmes dans lesquels les biens immobiliers sont divisés en petites unités et les bénéfices sont distribués sans propriété individuelle, et de nombreux investisseurs participent à ces systèmes. En outre, dans la pratique, le temps et les obstacles techniques peuvent être réduits en confiant la gestion des biens immobiliers à une société de gestion immobilière. Par exemple, en externalisant les services de gestion, il est possible de gérer des propriétés éloignées sans aucune contrainte et de bénéficier d'une assistance complète, y compris pour les questions juridiques et fiscales. Grâce à ces innovations, même les personnes ayant une expérience limitée en matière d'investissement peuvent mettre en place un système leur permettant d'utiliser l'expertise d'autres personnes pour gérer leurs investissements.
La collecte d'informations est la première étape de l'investissement immobilier. Vous pouvez acquérir des connaissances de manière systématique en lisant des ouvrages de base, des sites web spécialisés et des blogs d'investisseurs. En particulier, les blogs et les sites YouTube créés par les investisseurs eux-mêmes fournissent des exemples concrets et des mises en garde fondées sur des expériences réelles, et sont réputés contenir des informations moins biaisées. En outre, la participation à des séminaires sur l'immobilier et à des consultations individuelles est également efficace. Vous pouvez approfondir votre compréhension et évaluer la qualité du négociant en écoutant les voix réelles de ceux qui pratiquent et en obtenant des informations sur des propriétés fermées qui ne peuvent être obtenues sur l'internet ou dans des livres. Diversifiez vos sources d'information et créez des opportunités pour recevoir des conseils directement de la part de sociétés immobilières régionales et de propriétaires expérimentés.
En ce qui concerne les rendements (rentabilité), il est important de bien comprendre la signification des rendements superficiels et réels. Même si une annonce indique un rendement superficiel élevé, vous devez tenir compte du rendement réel après déduction des frais de gestion et de réparation et du risque supposé de baisse des loyers. À titre indicatif, le taux général du marché japonais est d'environ 3 à 5 % (minimum 3 %) en surface pour les copropriétés, et d'environ 6 à 8 % pour un appartement dans un seul immeuble. Ne vous laissez pas tromper par les rendements, mais prenez l'habitude de vérifier le taux de rendement réel en utilisant la formule revenus/dépenses (revenus locatifs annuels - dépenses) / (prix du bien + dépenses).
Le choix de la zone est également crucial. Pour garantir une demande d'occupation élevée et des revenus stables, il est souhaitable que l'emplacement soit bien desservi par les transports, par exemple à moins de 10 minutes à pied d'une gare. En outre, les zones dotées d'équipements pratiques tels que des supermarchés et des hôpitaux, ainsi que d'une bonne sécurité publique, attireront davantage de locataires. Si l'on observe les tendances, les zones urbaines à la population croissante (de 500 000 à 1 000 000 d'habitants ou plus) et les banlieues des grandes villes sont très prisées. Les villes de Fukuoka, Osaka, les 23 quartiers de Tokyo et Nagoya devraient offrir des valeurs immobilières stables. Choisissez une zone qui corresponde à vos objectifs d'investissement, en tenant compte des tendances démographiques futures et des plans de réaménagement.
Lors du choix d'un constructeur, les points clés à rechercher sont une approche orientée vers le client et un système de soutien à long terme. Choisissez une société qui s'occupe d'immeubles de placement et qui propose non seulement des propositions de biens immobiliers, mais aussi des ateliers et des consultations individuelles. Il est conseillé d'assister à des séminaires gratuits afin de vérifier la personnalité du responsable et le contenu des explications, et de déterminer s'il est digne de confiance. Une bonne société proposera des biens qui correspondent aux caractéristiques et aux objectifs du client et expliquera en détail et sans dissimulation les risques liés à l'investissement. À l'inverse, il faut se méfier des vendeurs qui insistent sur le fait qu'ils vont certainement gagner de l'argent, ou des vendeurs qui négligent d'expliquer les risques. Un autre facteur rassurant consiste à vérifier dans quelle mesure l'entreprise vous aidera à gérer et à louer le bien après l'avoir acheté, ainsi que son système d'assistance après-vente.
Si une gestion planifiée est une condition préalable, l'investissement immobilier peut être décrit comme une "activité hautement reproductible". Comme les revenus locatifs restent les mêmes même si l'acheteur change, on peut s'attendre à des flux de trésorerie similaires quelle que soit l'expérience ou la profession de l'investisseur, pour autant que les mêmes conditions de financement soient remplies. L'attrait de l'immobilier réside dans le fait que "le modèle de revenus est le même quel que soit l'acquéreur", et certains considèrent qu'il s'agit d'une technique d'investissement hautement reproductible. Bien sûr, il faut du temps pour construire un réseau de contacts et des conditions de financement, mais une fois qu'un réseau stable est établi, l'acquisition de nouveaux biens est souvent accélérée.
En outre, pour réussir en tant qu'entreprise, il est essentiel d'investir dans le capital humain et la formation. Les investisseurs qui réussissent mettent continuellement à jour leurs connaissances et réagissent avec souplesse aux changements du marché, de la législation et du système fiscal. Par exemple, il est important de participer activement à des séminaires d'experts et de prendre conseil auprès de cadres supérieurs, de sorte que le simple fait d'avoir un investisseur expérimenté à ses côtés permet d'éviter les erreurs. En outre, à long terme, la diversification du modèle de revenus (possession de plusieurs biens immobiliers) peut contribuer à diversifier les risques et à stabiliser les revenus. En résumé, la clé de la reproductibilité est de considérer l'investissement immobilier comme une "activité de gestion locative" plutôt que de "viser des bénéfices commerciaux" et d'opérer selon une planification d'entreprise.
Comme indiqué ci-dessus, l'investissement immobilier est un domaine dans lequel toute personne disposant des connaissances et de la planification adéquates peut s'engager. Bien qu'il existe des obstacles en termes de fonds et de crédit, même les débutants peuvent se lancer en utilisant pleinement les prêts, le co-investissement et la gestion externalisée. Avec une évaluation minutieuse des rendements et de l'emplacement, la sélection de vendeurs fiables et un apprentissage continu, l'investissement immobilier peut être une activité hautement reproductible.