Pour tous ceux qui envisagent de vendre leur bien immobilier, le choix de la meilleure méthode de vente est une décision importante qui aura un impact significatif sur le prix et le délai de vente. Il existe plusieurs façons de vendre une maison ou un appartement, chacune ayant ses propres caractéristiques, avantages et inconvénients.
Cet article fournit une explication détaillée des dernières méthodes de vente de biens immobiliers en 2025, sur la base de notre expérience dans l'accompagnement de nombreuses ventes de biens immobiliers en tant qu'INA & Associates Ltd. Nous comparons en détail les quatre principales méthodes de vente - l'agence, l'achat, la vente volontaire et la cession-bail - et proposons la meilleure option pour votre situation.
La vente d'un bien immobilier est l'une des décisions les plus importantes de la vie. Avec les bonnes connaissances et la bonne préparation, vous pouvez obtenir de meilleurs résultats. Nous vous invitons à lire la fin de cet article pour découvrir comment nous pouvons vous aider à réussir la vente d'un bien immobilier.
Il existe quatre méthodes principales pour vendre un bien immobilier. Pour réussir, il faut d'abord comprendre les caractéristiques de chacune d'entre elles et choisir la méthode la mieux adaptée à votre situation.
La médiation est la méthode de vente immobilière la plus courante. Une société immobilière s'interpose entre le vendeur et l'acheteur et favorise la conclusion d'un contrat de vente.
Le plus grand avantage de la vente par agence est que l'on peut s'attendre à une vente à un prix proche du prix du marché. La société immobilière recrutant largement des acheteurs, il est possible de sélectionner les conditions les plus appropriées parmi plusieurs candidats à l'achat.
En outre, la charge qui pèse sur le vendeur peut être réduite, car un professionnel de l'immobilier se charge des activités de vente en son nom. Vous pouvez lui confier des tâches professionnelles telles que la planification de stratégies de vente qui maximisent l'attrait de la propriété, l'aide à la gestion des visites et la préparation des documents contractuels.
D'un autre côté, la vente par un intermédiaire présente l'inconvénient de prendre du temps. En général, il faut entre trois et six mois pour conclure la vente, et cela peut prendre encore plus de temps en fonction des conditions du marché.
En outre, une commission d'intermédiation est perçue. Si le prix de vente dépasse 4 millions de yens, le maximum est de "(prix de vente x 3% + 60 000 yens) + taxe de consommation". Par exemple, pour une vente à 30 millions de yens, les frais de médiation s'élèvent à 1 056 000 yens (taxes comprises).
Lorsqu'une médiation est demandée, un contrat de médiation doit être conclu. Il existe les trois types de contrats de médiation suivants.
| Type de contrat | Demande à deux ou plusieurs entreprises | Opérations d'autodécouverte | Obligation d'information | Durée du contrat |
|---|---|---|---|---|
| Médiation avec obligation d'exclusivité dans le cadre d'un sous-contrat | Pas possible | Pas possible | Plus d'une fois par semaine | Dans les 3 mois |
| Médiation à temps plein | Pas possible | Possible | Plus d'une fois toutes les deux semaines | Dans les 3 mois |
| Médiation générale | Possible | Possible | Pas d'obligation légale | Dans les 3 mois |
L'achat est une méthode par laquelle un bien immobilier est acheté directement par une société immobilière. Contrairement à l'agence, il n'est pas nécessaire de rechercher un acheteur général.
Le plus grand mérite de l'achat est la brièveté de la période de vente. Il est possible de mener à bien le processus, de l'évaluation à la conclusion de la vente, en une semaine seulement. Il convient aux vendeurs qui attachent de l'importance à la rapidité, par exemple lorsqu'un transfert ou un financement soudain est nécessaire.
Un autre avantage majeur est qu'aucun frais d'agence n'est exigé. Le bien étant acheté directement par la société immobilière, il n'y a pas de travail d'agence ni de commission à payer.
En outre, dans de nombreux cas, la responsabilité contractuelle pour non-conformité est levée, ce qui réduit le risque de problèmes après la vente.
Le principal inconvénient de l'achat est que le prix de vente est inférieur au prix du marché. En général, le prix de vente est souvent de 70 à 80 % du prix du marché et est inférieur à la vente par médiation.
La vente volontaire est une méthode de vente qui consiste à obtenir l'accord d'une institution financière lorsqu'il devient difficile de rembourser un prêt hypothécaire.
Le plus grand mérite de la vente volontaire est d'éviter une vente aux enchères. Par rapport à une vente aux enchères, on peut s'attendre à une vente à un prix plus élevé et à une réduction de la dette restante.
En outre, il est possible de modifier le calendrier et les conditions de la vente. On peut également s'attendre à une consultation sur le moment du déménagement et, dans certains cas, à une augmentation des frais de déménagement.
Pour procéder à une vente volontaire, il faut obtenir le consentement de l'institution financière. Cela peut également affecter votre dossier de crédit et restreindre vos emprunts futurs.
La cession-bail est un moyen de vendre un bien immobilier et de continuer à le louer à l'acheteur dans le cadre d'un bail.
Le principal avantage d'une cession-bail est qu'elle vous permet de lever des fonds tout en continuant à vivre dans le bien. Vous pouvez continuer à vivre dans le même bien tout en obtenant des liquidités de la vente.
Il peut également être possible de racheter le bien à l'avenir et peut être utilisé comme moyen de financement temporaire.
L'inconvénient de la cession-bail est que vous devrez payer un loyer. En outre, le prix d'achat est généralement inférieur au prix du marché, ce qui peut constituer une charge financière à long terme.
| Objet | Médiation | Achat | Vente volontaire | Location-vente |
|---|---|---|---|---|
| Prix de vente | Haut (prix du marché) | Faible (70-80% du prix du marché) | Moyen | Faible (70-80% du prix du marché) |
| Période de vente | 3 à 6 mois | 1 semaine - 1 mois | 3-6 mois | 1-2 mois |
| Frais de courtage | Nécessaires | Pas nécessaire | Nécessaire | Pas nécessaire |
| Conditions applicables | Généralités | Généralités | En cas d'arriérés de paiement | Circonstances particulières |
| Continuation de la résidence | Impossible | Pas possible | Pas possible | Possible |
Le choix du mode de vente d'un bien immobilier dépend de la situation et des priorités du vendeur. Les points suivants vous aideront à choisir la méthode la plus appropriée.
Si vous pouvez consacrer suffisamment de temps à la vente, nous vous recommandons la vente par intermédiaire. Vous pouvez espérer vendre à un prix proche de celui du marché et choisir les meilleures conditions parmi plusieurs acheteurs potentiels.
En particulier si le bien est bien situé ou s'il est jeune, vous pouvez obtenir un prix plus élevé par le biais d'une vente par intermédiaire.
Si vous souhaitez vendre dans l'urgence, par exemple à l'occasion d'une mutation ou de la nécessité de lever des fonds, l'achat est la solution idéale. Il peut être réalisé en peu de temps, de l'évaluation à la conclusion de la vente, et peut certainement être converti en espèces.
Toutefois, il est important de comprendre que le prix de vente sera inférieur au prix du marché avant de faire ce choix.
Si vous avez des difficultés à rembourser votre prêt hypothécaire, envisagez une vente volontaire. Il est possible d'éviter une vente aux enchères et de vendre le bien à de meilleures conditions.
Il est important de consulter un spécialiste et d'entamer les négociations avec les institutions financières le plus tôt possible.
Si vous souhaitez obtenir des fonds par le biais d'une vente, mais que vous souhaitez continuer à vivre dans le bien, vous pouvez envisager une cession-bail. Toutefois, il convient d'examiner attentivement la viabilité économique à long terme.
La vente d'un bien immobilier entraîne différents coûts et taxes. Il est important de les comprendre à l'avance et de planifier vos finances en conséquence.
Dans le cas d'une vente par agence, une commission d'intermédiaire est versée à la société immobilière. Le montant maximum fixé par la loi est le suivant.
| Prix de vente | Plafond de la commission de médiation |
|---|---|
| Moins de 2 millions de yens | Prix de vente × 5 % + taxe sur la consommation |
| Plus de 2 millions de yens - 4 millions de yens ou moins | Prix de vente x 4 % + 20 000 ¥ + taxe de consommation |
| Plus de 4 millions de yens | Prix de vente x 3 % + 60 000 ¥ + taxe à la consommation |
Si un bénéfice (revenu de transfert) est généré par la vente d'un bien immobilier, un impôt sur le revenu de transfert est prélevé.
Formule de calcul du revenu de transfert
Revenu de transfert = prix de transfert - (frais d'acquisition + frais de transfert)
Le taux d'imposition des revenus de transfert dépend de la durée de détention du bien.
| Période de détention | Taux d'imposition sur le revenu | Taux de la taxe d'habitation | Impôt spécial sur le revenu pour la reconstruction | Taux d'imposition total |
|---|---|---|---|---|
| Moins de 5 ans (court terme) | 30 pour cent | 9 % 0,63 % 0,63 % 0,63 % 0,63 % 0,63 % 0,63 | 0,63 % 0,63 % 0,63 % 0,63 % 0,63 % 0,63 % 0,63 | 39,63 pour cent |
| Plus de 5 ans (long terme) | 15% 15 | 5% 5 | 0.315% 0.315% 0.315% 0.315% 0.315% 0.315% 0.315 | 20,315 % (à long terme) |
Une déduction spéciale de 30 millions de yens peut être appliquée pour la vente d'une propriété résidentielle. Cette déduction permet de déduire 30 millions de yens des revenus de transfert, ce qui réduit la charge fiscale dans de nombreux cas.
Des taux d'imposition réduits spéciaux peuvent être appliqués aux propriétés résidentielles détenues depuis plus de 10 ans.
Il est important d'appréhender avec précision le taux du marché et de fixer un prix de vente approprié. Un prix trop élevé entraîne une période de vente prolongée, tandis qu'un prix trop bas entraîne une perte.
Obtenez des évaluations de plusieurs agences immobilières et fixez un prix en fonction des tendances du marché.
Pour faire bonne impression lors des visites, veillez aux points suivants
La réussite d'une vente immobilière dépend du choix d'une agence immobilière comme partenaire. Faites votre choix en fonction des points suivants
Pour faciliter la vente, les documents suivants doivent être préparés à l'avance
Il existe quatre méthodes principales de vente de biens immobiliers : l'agence, l'achat, la vente volontaire et la cession-bail. Chacune a ses propres caractéristiques et il est important de choisir la méthode la plus appropriée en fonction de la situation et des priorités du vendeur.
La médiation est indiquée lorsque l'on souhaite vendre à un prix élevé au fil du temps, tandis que l'achat est efficace lorsque l'on veut vendre rapidement et sûrement. La vente volontaire est une option lorsqu'il est difficile de rembourser un prêt hypothécaire, et la cession-bail peut être envisagée lorsque l'on souhaite obtenir des fonds tout en continuant à vivre dans le bien.
Pour réussir la vente d'un bien immobilier, il est important de fixer le bon prix, d'améliorer l'attractivité du bien, de choisir une agence immobilière fiable et de préparer les documents nécessaires. Il est également essentiel de connaître à l'avance les coûts et les taxes liés à la vente et de planifier ses finances de manière appropriée.
La vente d'un bien immobilier est une décision importante de la vie. Nous vous recommandons de rassembler suffisamment d'informations et de vous préparer, et de suivre les conseils d'un expert.
Dans un premier temps, commencez par obtenir des évaluations auprès de plusieurs agences immobilières afin de déterminer la valeur actuelle du marché. Une bonne préparation et une bonne stratégie devraient vous permettre d'obtenir un résultat de vente satisfaisant.
R1 : Cela dépend en grande partie de la méthode de vente. Dans le cas d'une vente par agence, il faut généralement compter entre trois et six mois. Dans le cas d'un achat, le délai peut aller d'une semaine à un mois. Comme le délai varie en fonction des conditions du marché et de l'état du bien, il est recommandé d'établir un calendrier prévoyant un délai suffisant.
R2 : Les principaux coûts comprennent le droit de timbre, la taxe d'enregistrement, les frais de greffe, les frais d'arpentage et les frais de nettoyage de la maison. En outre, si des revenus de transfert sont générés, une taxe sur les revenus de transfert est également prélevée. Il est recommandé de prévoir entre 5 et 10 % du prix de vente au titre des frais divers.
R3 : Oui, il est possible de vendre. Si le prêt peut être remboursé avec le produit de la vente, les procédures normales de vente seront appliquées. Si le prêt ne peut pas être remboursé avec le produit de la vente, vous devrez combler le déficit avec vos propres fonds ou envisager une vente volontaire. Il est recommandé de consulter votre institution financière au préalable.
R4.En général, le printemps (février à avril) et l'automne (septembre à novembre) sont les périodes où les transactions immobilières sont les plus actives. Toutefois, la période optimale varie en fonction des conditions du marché et des circonstances individuelles. Il est important de prendre une décision globale, en tenant compte des conditions d'application des exonérations fiscales spéciales.
R5 : Oui, nous recommandons de demander une évaluation à plusieurs sociétés immobilières. En comparant les prix d'évaluation et les propositions, il est possible de prendre une décision plus appropriée. Toutefois, il est pratique de limiter le nombre de sociétés à trois ou cinq, car il devient difficile de traiter les demandes d'un trop grand nombre de sociétés.