Ces dernières années, le marché immobilier de Tokyo a attiré l'attention de riches investisseurs asiatiques et étrangers. Tokyo, autrefois réputée dans le monde entier comme le "cœur de la puissance économique du Japon", est aujourd'hui réévaluée en tant que "cible d'investissement international" selon de nouvelles normes de valeur. La faiblesse du yen et les projets de réaménagement à grande échelle ont considérablement renforcé l'attrait de la ville. L'interaction complexe de ces facteurs signifie que l'immobilier à Tokyo commence maintenant à être reconnu comme étant plus qu'un simple lieu de vie, mais comme une partie importante d'un portefeuille pour protéger et faire croître les actifs.
Basé sur les connaissances acquises lors de nos contacts quotidiens avec des investisseurs du monde entier en tant qu'INA&Associates KK, cet article explique pourquoi l'immobilier à Tokyo attire aujourd'hui tant d'attention, d'un point de vue professionnel et d'une manière facile à comprendre pour le consommateur moyen. Nous espérons qu'en transmettant des faits objectifs basés sur des données et l'atmosphère réelle ressentie sur le terrain, nous serons en mesure de vous aider dans la constitution de votre patrimoine.
Il y a plus d'une raison pour laquelle les Asiatiques fortunés investissent dans l'immobilier à Tokyo. Il s'agit d'une combinaison de multiples facteurs, dont la stabilité politique et l'attrait culturel, sans oublier la logique économique. Nous examinerons ici quatre des principales raisons.
L'un des aspects les plus importants pour les investisseurs étrangers est la stabilité de la destination de l'investissement. À cet égard, le Japon jouit de l'une des meilleures réputations au monde. Pendant près de 80 ans, depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, le pays a maintenu un système politique stable et une économie libérale sans connaître de bouleversements politiques majeurs ou de troubles sociaux. Cela le rend très attractif pour les personnes fortunées qui souhaitent couvrir le risque-pays de leur pays.
En outre, il convient de noter que le système de propriété japonais reconnaît les droits de propriété. Dans certains pays, la terre appartient à l'État et, dans de nombreux cas, les étrangers et même les citoyens de leur propre pays ne peuvent acquérir qu'un droit de bail à durée déterminée. Au Japon, en revanche, même les étrangers peuvent acquérir la propriété permanente de terrains et de bâtiments, et leurs droits sont légalement protégés par un solide système d'enregistrement. Cette certitude en matière de protection des actifs répond aux besoins des étrangers fortunés qui recherchent un environnement d'investissement sûr.
Nombreux sont ceux qui pensent que l'immobilier à Tokyo est cher, mais d'un point de vue international, la situation est très différente. Le tableau ci-dessous compare les prix des maisons de luxe dans les principales villes du monde, Tokyo se situant à la 100e place.
| Nom de la ville | Indice des prix | Comparaison avec Tokyo |
|---|---|---|
| Hong Kong | 263.5 | Environ 2,6 fois celui de Tokyo |
| Londres | 205.2 | Environ 2,1 fois plus que Tokyo |
| Shanghai | 162.0 | Environ 1,6 fois plus que Tokyo |
| Tokyo | 100 | Standard |
Source : Institut japonais de l'immobilier, Indice international des prix des loyers immobiliers (avril 2025).
Comme on peut le constater, par rapport à des villes comme Hong Kong et Londres, les prix de l'immobilier à Tokyo sont inférieurs de moitié à ceux de ces villes, ce qui indique qu'ils sont nettement sous-évalués. Cette différence de prix signifie qu'il y a "beaucoup de marge pour de futures augmentations de prix" pour les investisseurs, ce qui en fait un attrait majeur pour l'investissement.
La dépréciation actuelle du yen offre aux investisseurs étrangers une excellente occasion d'acheter des actifs japonais à prix réduit. Par exemple, une propriété qui coûtait 100 millions de yens à 100 yens pour un dollar peut maintenant être achetée pour environ 670 000 USD à 150 yens pour un dollar. En d'autres termes, en termes de dollars américains, la même propriété peut être obtenue pour deux tiers du prix.
Sous l'effet de la faiblesse du yen, les biens immobiliers situés dans les centres-villes, qui étaient auparavant inabordables, deviennent des cibles d'investissement réalistes pour les investisseurs étrangers fortunés. En fait, les données montrent qu'environ la moitié de toutes les propriétés de grande valeur dans les centres-villes, dont le prix est égal ou supérieur à 200 millions de yens, sont achetées par des étrangers, ce qui indique que la faiblesse du yen encourage fortement leur pouvoir d'achat.
L'investissement n'est pas déterminé uniquement par la rationalité économique. En particulier pour les actifs ancrés dans un "lieu", comme l'immobilier, l'empathie avec la culture et le mode de vie du pays est également un facteur important. L'animation, la cuisine et la culture traditionnelle japonaises sont très appréciées dans le monde entier, et de nombreuses personnes fortunées souhaitent posséder des actifs dans ces "pays de leurs rêves".
La proximité géographique est également un avantage majeur, en particulier pour les investisseurs asiatiques. Par exemple, depuis Taïwan et Hong Kong, on peut se rendre à Tokyo en quelques heures d'avion. La distance, qui permet une intervention immédiate en cas de problème, donne un sentiment de sécurité physique qui réduit considérablement les obstacles à l'investissement immobilier.
L'augmentation des investissements étrangers est clairement mise en évidence par diverses données : selon l'édition 2025 du Livre blanc sur la propriété foncière, la valeur des achats immobiliers effectués par des investisseurs étrangers en 2024 a atteint 939,7 milliards de yens, soit une augmentation d'environ 63 % par rapport à l'année précédente. Leur présence sur le marché des biens de grande valeur est particulièrement significative.
Ces données montrent que les investisseurs étrangers ne sont plus un petit acteur de niche sur le marché immobilier de Tokyo, mais qu'ils font partie des principaux acteurs du marché. Cette tendance devrait se poursuivre à l'avenir, selon notre analyse.
Les projets de réaménagement à grande échelle en cours font partie intégrante de la valeur de l'immobilier à Tokyo. Ces projets ne se contentent pas de rénover d'anciens bâtiments, mais créent également de nouveaux sites commerciaux et des espaces de vie attrayants, ce qui accroît considérablement la compétitivité internationale de la ville. Voici quelques projets particulièrement intéressants pour 2025 et au-delà.
| Nom du projet | Zone d'activité | Caractéristiques principales | Achèvement (prévu) |
|---|---|---|---|
| Takanawa Gateway City | Shinagawa, Takanawa | Directement relié à la nouvelle gare JR, centre d'échanges commerciaux internationaux, fonctions de ville intelligente | 2025~. |
| Collines Toranomon-Azabudai | Toranomon/Azabudai | Le plus haut gratte-ciel du Japon, complexe urbain vert, centre culturel international | 2023 - Scène ShibuyaSakura |
| Scène ShibuyaSakura | Shibuya Sakuragaoka | L'un des plus grands complexes de bureaux, de logements et de commerces de Shibuya, amélioration de l'accessibilité à la gare | 2024 |
| BLUEFRONTSHIBAURA | Hamamatsucho/Shibaura | Développement du front de mer, premier hôtel de luxe au Japon, centre nautique | 2025~. |
Ces projets transformeront la ligne d'horizon de Tokyo et créeront de nouveaux flux de personnes. La création de "villes compactes" dans différentes parties du centre-ville, où sont concentrés des bureaux, des installations commerciales, des hôtels, des résidences et même des installations culturelles, conduira à la réalisation d'un mode de vie très pratique, avec le travail et la résidence à proximité. La sophistication de ces fonctions urbaines sera un puissant facteur d'augmentation de la valeur des actifs immobiliers à long terme.
Comme l'a montré cet article, le marché immobilier actuel de Tokyo constitue un environnement d'investissement particulièrement attractif pour les investisseurs asiatiques fortunés et les autres investisseurs internationaux. Stabilité politique et économique, sentiment d'abordabilité d'un point de vue international, augmentation du pouvoir d'achat grâce à la faiblesse du yen, et futures augmentations de valeur grâce à des réaménagements à grande échelle. Compte tenu de tous ces facteurs positifs, l'intégration de l'immobilier à Tokyo dans votre portefeuille est une stratégie judicieuse de défense et de constitution d'actifs.
Cependant, quelles que soient les conditions favorables, l'investissement immobilier comporte toujours des risques. Les connaissances professionnelles et l'expérience en matière de sélection des biens, de planification financière et de gestion après l'achat sont la clé du succès. Chez INA & Associates Ltd, nous sommes spécialisés dans les clients très fortunés et avons traité de nombreuses transactions immobilières nationales et internationales. Nous pouvons vous aider à maximiser la valeur de votre patrimoine en vous proposant les meilleures solutions adaptées à vos objectifs et à votre situation.
Si vous souhaitez investir dans l'immobilier à Tokyo, n'hésitez pas à nous contacter. Notre équipe d'experts vous soutiendra fermement sur la voie du succès.
Q1 : Existe-t-il des restrictions légales concernant l'achat d'une propriété par des étrangers au Japon ?
R1 : Au Japon, les étrangers peuvent acquérir une propriété de la même manière que les Japonais. Dans certains cas, il existe une loi sur l'arpentage important, qui exige une notification préalable pour les transactions foncières dans certaines zones (par exemple, les îles frontalières et les zones autour des bases des forces d'autodéfense) pour des raisons de sécurité, mais cela s'applique rarement aux investissements en copropriété dans les centres-villes. Toutefois, il existe des obligations à respecter, telles que les déclarations fiscales après l'achat, c'est pourquoi il convient de consulter un spécialiste.
Q2 : Comment dois-je gérer le bien après l'achat ?
R2 : Certaines personnes gèrent elles-mêmes le bien, mais il est courant, surtout si vous vivez à l'étranger, de confier cette tâche à une société de gestion locative. Celle-ci peut s'occuper de toutes les tâches compliquées en votre nom, depuis le recrutement des locataires jusqu'à l'entretien du bâtiment, en passant par la perception des loyers et le traitement des réclamations. Notre société dispose également d'un système d'assistance unique, de l'achat à la vente en passant par la gestion.
Q3 : Comment les tendances futures des taux d'intérêt affecteront-elles le marché de l'immobilier ?
R3 : La Banque du Japon a levé sa politique de taux d'intérêt négatifs, mais nous restons prudents quant à une hausse significative des taux d'intérêt pour le moment. Si les taux d'intérêt augmentent modérément, cela pourrait avoir un certain impact sur le segment des acheteurs nationaux utilisant des prêts hypothécaires. Toutefois, l'impact direct sur les acheteurs étrangers fortunés, qui achètent souvent avec leurs propres fonds, est considéré comme limité. Il a plutôt été souligné qu'il est possible que la volonté d'investir dans l'immobilier, qui est un actif réel, pour se prémunir contre l'inflation, augmente encore.